Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-15507/2014 от 08.07.2014

,Судья: Слоновская Т.Н. дело № 33 - 15507/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего Анцифировой Г.П.,

судей Фомина Н.И., Фетисовой Е.С.

при секретаре Засориной И.

рассмотрев в открытом судебном заседании от 16 июля 2014 года апелляционную жалобу Кульчицкого М.В. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 21 марта 2014 года

по делу по иску Кульчицкого М.В. к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области об обязании продлить договор аренды, признании недействительным аукциона, и по встречному иску Администрации муниципального района Люберецкий муниципальный район Московской области к Кульчицкому М.В. об освобождении нежилых помещений,

заслушав доклад судьи Фоминой Н.И.,

объяснения Кульчицкого М.В., представителя Администрации г. Люберцы по доверенности Добрякова К.Ю.

УСТАНОВИЛА :

Кульчицкий М.В. обратился в суд с иском муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области об обязании продлить договор аренды, признании недействительным аукциона, ссылаясь на то, что он является членом Адвокатской палаты Московской области, регистрационный № 50/1590, и осуществляет адвокатскую деятельность в форме Адвокатского кабинета, внесенного в реестр а/о АП МО за № 0054. 28 мая 2003 года Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области с ним заключен договор № 334 на сдачу в аренду нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Кирова, д.61/7, общей площадью 29,4 кв.м. под адвокатский кабинет на срок 1 год.

Согласно п.п. 1, 2 раздела IX данного договора он, как арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, а если такой договор не заключен, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В целях продления договора на новый срок 16. 03. 2012 года ему было выдано Администрацией письмо в ГУП Люберецкое БТИ для проведения инвентаризации и подготовки техпаспорта.

Подготовив техпаспорт, во исполнение п.п. 3.2.13 договора № 334 он подал ответчику заявление от 26. 04. 2012 года за № 1/д, в котором просил продлить срок действия договора № 334 от 28 мая 2003 года на сдачу в аренду нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Кирова, д.61/7 на 5 (пять) лет.

В ответ на его заявление Администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области направила в его

адрес предписание от 21. 10. 2013 года с требованием освободить помещения, занимаемые адвокатским кабинетом.

В данном предписании ответчик указал, что срок действия договора истек 31. 05. 2012 года и отсутствуют правовые основания для его продления.

Между тем, в предусмотренном законом порядке договор расторгнут не был, он, как единственный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Кроме того, как член Адвокатской палаты Московской области, т.е. являясь лицом, осуществляющим некоммерческую деятельность, и не являющееся в силу своего статуса хозяйствующим субъектом, имеет право на заключение договора аренды без проведения аукциона, в соответствии с исключениями, установленными п.1 ст. 17.1 ФЗ от 26. 07. 2006 года № 135- ФЗ «О защите конкуренции».

Проведенный Администрацией муниципального образования Люберецкого муниципального района Московской области 06 февраля 2014 года аукцион по продаже права на заключение договора сроком на 5 лет по передаче муниципального имущества в аренду нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Кирова, д. 61/7 — является недействительным. vv

Победителем аукциона указано ООО «ПрофМедиаГрупп». Между тем в нарушение правил аукциона официально информация об аукционе и его результатах не опубликована - данная информация не размещена непосредственно на сайте, т.е. отсутствует возможность сделать её распечатку с сайта.

В связи с чем, просит обязать Администрацию муниципального образования «Люберецкий район Московской области» продлить договор № 334 от 28 мая 2003 года на сдачу в аренду нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Кирова, д.61/7 на срок 5 лет, начиная с, 01 июня 2012 года.

Признать недействительным проведенный 06 февраля 2014 года Администрацией муниципального образования Люберецкий район Московской области аукцион по продаже права на заключение договора сроком на 5 лет по передаче муниципального имущества в аренду - помещения, занимаемого адвокатским кабинетом на основании Договора № 334 от 28 мая 2003 года на сдачу в аренду нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Кирова, д.61/7 и обязать Администрацию муниципального образования Люберецкий район Московской области заключить (продлить) Договор на сдачу в аренду нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Кирова, д.61/7, включающие нежилые помещения первого и цокольного этажей жилого дома общей площадью 29,6 кв.м. (лит. А, 1 этаж, помещение I), № на плане 1, 2, площадью 14,6 кв.м., цокольный этаж, помещение I, № на плане 1 - 3, площадью 11,8 кв.м., холодная пристройка лит.а, № на плане 4, площадью 3,2 кв.м.) на срок 5 лет без проведения торгов (аукциона) и без предварительного согласования с антимонопольным органом на условиях,

предусмотренных действующим законодательством для лиц, на которых распространяют свое действие исключения, поименованные в п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26. 07. 2006 года № 1Э5-ФЗ «О защите конкуренции».

В судебном заседании истец свои требования поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области иск не признал и обратился со встречными требованиями, просил выселить Кульчицкого В.М. из нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Кирова, д. 61/7; обязать Кульчицкого В.М. передать нежилые помещения по акту приема – передачи, ссылаясь на то, что срок договора аренды истек, правовых оснований для продления срока действия договора аренды или заключения нового, без проведения конкурса (аукциона), между истцом и ответчиком не имеется. Вместе с тем, нежилые помещения, переданные по договору аренды, по акту приема - передачи не возвращены, что нарушает права администрации как собственника.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 21 марта 2014 года отказано в удовлетворении исковых требований Кульчицкому М.В., Встречные исковые требования Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район удовлетворены.

С решением суда не согласился Кульчицкий М.В. и обжаловал в апелляционном порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему:

Разрешая спор суд отказал в удовлетворении исковых требований Кульчицкого М.В. о признании недействительными аукциона и обязании Администрации муниципального образования Люберецкий район Московской области продлить с ним договор аренды спорного нежилого помещения суд первой инстанции указывая на то, что аукцион был проведен в соответствии с требованиями закона., истец участия в аукционе не принимал, извещение о проведении аукциона ему было направлено. В настоящее время срок заключенного между сторонами договор аренды спорных нежилых помещений истек, правовых оснований для продления срока действия договора аренды или заключения нового, без проведения конкурса ( аукциона) не имеется.

. В связи с чем, признал встречные требования Администрации Муниципального образования Люберецкий район Московской области обоснованными и обязал Кульчицкого М.В. освободить спорное занимаемое им жилое помещение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В судебном заседании установлено, что 28. 05. 2003 года между Кульчицким М.В., с одной стороны, и Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области, с другой стороны, 28. 05. 2003 года был заключен договор аренды № 334 на нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Кирова, д. 61/7, общей площадью 29,4 кв.м.

Согласно п.1 Договора арендованное помещение состоит из: 1-ый этаж - помещение I, комн. 1, 2 площадью 11,1 кв.м.; цокольный этаж - помещение I, комн. 1-3 площадью 14,6 кв.м.; холодная пристройка лит. а, площадью 3,7 кв.м.

Срок действия указанного Договора, в соответствии с п. 5, установлен с 01 июня 2003 года по 31 мая 2004 года.

На основании последнего Соглашения от 19. 06. 2007 года о продлении договора аренды от 28. 05. 2003 года № 334 установлено: срок действия договора устанавливается с 01 июня 2003 года по 31 мая 2012 года.

Истец обратился в администрацию по вопросу продления договора аренды нежилых помещений.

Из ответа Администрации исх. № 2480/1-1-9 от 26. 07. 2012 года следует, что продление договора аренды на недвижимое имущество на новый срок возможно только по результатам проведения торгов. Также было сообщено, что данный договор считается продленным на неопределенный срок до проведения аукциона.

В соответствии со ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ « О защите конкуренции» заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество на основании п.1-6 данной статьи.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ « Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды ( статья 422 ГК РФ).

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору, что не было учтено судом.

Исходя из изложенного, Кульчицкий М.В. как арендатор спорного имущества, имеет преимущественное право на заключение договора аренды независимо от того, заявлял ли он о своем праве, и он не лишен возможности требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору., что не было учтено судом при удовлетворении встречного иска.

Согласно пункта 5 статьи 448 ГК РФ договор аренды, заключаемый по результатам торгов должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформлении протокола

Как следует из объяснений представителя ответчика в заседании судебной коллегии договор с новым арендатором по результатам торгов не заключен не зарегистрирован.

Следовательно, с учетом положений ст.621 ГК РФ, оснований для удовлетворения требований Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район, Кульчицкому М.В. об освобождении спорного не жилого помещения, не имелось.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска о продлении срока договора, учитывая, что условия договора аренды должны быть согласованы между сторонами, суд не может обязать ответчика заключить договора аренды спорного жилого помещения с истцом.

При таких обстоятельствах решение суда в части встречных исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 199,328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Люберецкого городского суда Московской области
от 21 марта 2014 года отменить в части встречного иска Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и в отмененной части постановить новое решение.

В удовлетворении встречного иска Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области к Кульчицкому М.В. об освобождении нежилых помещений по адресу : Московская область, г. Люберцы?ул. Кирова, д.61/7 и передаче их по акту приемо-передачи отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Кульчицкого М.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: