Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1709/2014 ~ М-196/2014 от 16.01.2014

Решение

Именем Российской федерации

26 февраля 2014 года

Раменский городской суд Московской области

В составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.

При секретаре Поляковой Е.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№ 2-1709 по иску Истомина С. И. к ООО «<...>», 3-е лицо Управление Росреестра по Московской области о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности и признании права собственности на дом и земельный участок,

У с т а н о в и л:

Истомин С.И. обратился в суд с иском, которым просит признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «<...>» на земельный участок <номер> и жилой дом, расположенный на данном земельном участке по адресу: <адрес>; признать недействительными соответствующие записи в ЕГРП, признать право собственности на дом и земельный участок.

В обоснование требований истец указывает, что <дата> между ним и ООО «<...>» был заключен договор соинвестирования строительства, предметом которого является передачи ответчиком ему права по долевому инвестированию строительства поселка «<адрес>» с правом оформления в собственность результата инвестиционной деятельности, выделенного в натуре в виде спорного дома и земельного участка. С его стороны все условия договора, в том числе, и по оплате строительства объекта, выполнены полностью. По окончании строительства жилой дом передан по акту приема-передачи от <дата> и с того же момента жилой дом находится в его владении и пользовании. Начиная с <дата>, он неоднократно обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для регистрации права собственности на дом и земельный участок, однако ответчик уклоняется от передачи документов. В <дата> ему стало известно, что ответчик зарегистрировал за собой право собственности на дом и земельный участок, тем самым нарушив его права, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании истец Истомин С.И. поддержал заявленные требования в полном объеме и просил их удовлетворить.

Ответчик ООО «<...>» - представитель в судебное заседание не явился.

В соответствии с ч.2 ст.115 ГПК РФ судья может с согласия лица, участвующего в деле, выдать ему на руки судебную повестку или иное судебное извещение для вручения их другому извещаемому или вызываемому в суд лицу. Лицо, которому судья поручил доставить судебную повестку или иное судебное извещение, обязано возвратить в суд корешок судебной повестки или копию иного судебного извещения с распиской адресата в их получении.

ООО «<...>» был извещен о слушании дела надлежащим образом путем вручения судебной повестки истцом (л.д.63). Однако об уважительности неявки в суд не сообщил, письменных возражений не представил, о слушании дела в свое отсутствие не просил. В предварительное судебное заседание ответчик также не явился, будучи извещенным о дате, времени и месте судебной повесткой (л.д.31,64).

При таких обстоятельствах, суд на основании си.167 ГПК РФ и определения, вынесенного в протокольной форме, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

3-е лицо Управление Росреестра по Московской области – представитель по доверенности Осокин И.М. возражал в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в письменном мнении (л.д.55-56).

Суд, заслушав стороны, проверив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> между Истоминым С.И. и ООО «<...>» был заключен договор <номер> соинвестирования строительства (л.д.6-10). Предметом договора является передача ООО «<...>» Истомину С.И. с правом оформления в собственность последнего результата инвестиционной деятельности, выделенного в натуре в виде объекта. Результат инвестирования в строительстве (объект) включает в себя жилой дом по индивидуальному проекту, расположенный на земельном участке <номер> с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, а также указанный земельный участок (п.1.1).

По условиям договора Истомин С.И. приобретает во владение и пользование с последующим оформлением в собственность объект (п.1.3). ООО «<...>» осуществляет в рамках договора строительство дома на выделяемом Истомину С.И. под застройку земельном участке в состоянии под «чистовую отделку» согласно описанию материалов строительство дома (п.1.7).

Инвестиционная стоимость по договору определяется протоколом согласования договорных цен (приложение № 4) и включает в себя затраты на строительство дома и стоимость земельного участка согласно кадастрового плана (п.2.1). Истомин С.И. обязался осуществлять финансирование работ по договору в полном объеме в порядке и в сроки согласно графику платежей (п.4.1.1).

Из протокола согласования договорных цен от <дата> следует, что инвестиционная стоимость по договору составляет <...>. Указанная инвестиционная стоимость является не окончательной и подлежит уточнению после обмера общей фактической площади дома (л.д.15).

Платежным поручением от <дата> Истоминым С.И. на расчетный счет ответчика перечислена сумма <...>. (л.д.18).

<дата> между Истоминым С.И. и ООО «<...>» был подписан акт приема-передачи строительно-монтажных работ (жилого дома, завершенного строительством), согласно которому ООО «<...>» передало, а Истомин С.И. принял результаты по строительству жилого дома по договору <номер> от <дата> (л.д.20).

<дата> между сторонами было подписано дополнительное соглашение <номер> к договору соинвестирования строительства <номер> от <дата> года, по условиям которого инвестиционная стоимость по договору составляет <...>. Задолженность Истомина С.И. по состоянию на <дата> составляет <...>., которая оплачивается им в течение 10 дней с даты подписания соглашения (л.д.11).

<дата> Истомин С.И. перечислил на счет ООО «<...>» указанную сумму <...>. (л.д.19).

Таким образом, свои обязательства по оплате строительства объекта, включая стоимость земельного участка, Истомин С.И. исполнил в полном объеме.

Однако ООО «<...>» зарегистрировал право собственности на дом и земельный участок вопреки условиям договора, не предусматривающего регистрацию права собственности на Объект за Генеральным инвестором (ООО «<...>»).

Неисполнение ответчиком ООО «<...>» договорных обязательств по передаче истцу в собственность объектов влечет нарушение положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ, а также ст. 27 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" и не позволяет истцу зарегистрировать право собственности на дом и земельный участок, правообладателем которых он является.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованием закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 19.09.2002 г. "Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов" правоотношения по договорам инвестирования и договорам долевого участия строительства, регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку целью приобретения жилья является использование его для личных бытовых нужд. Несмотря на многообразие видов договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, должны исходить из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли).

Оценивая сложившиеся между сторонами правоотношения, суд приходит к выводу о том, что между Истоминым С.И. и ООО "<...>" был заключен смешанный договор с элементами договора о долевом участии в строительстве и договора строительного подряда. В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств в части передачи истцу объекта строительства, были нарушены его права, как потребителя, инвестировавшего свои средства в строительство жилого дома и приобретение земельного участка.

С учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Истомин С.И., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за строительство дома и земельный участок в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «<...>», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права объекты недвижимости.

Из копии дела правоустанавливающих документов усматривается, что <дата> для регистрации права собственности на спорный жилой дом ООО «<...>» представил в регистрирующий орган кадастровый паспорт жилого дома, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.34-42). Между тем, согласно п.1.3 договора по итогам его реализации именно соинвестор приобретает во владение и пользование объект с последующим оформлением в собственность. Суд полагает, что на момент регистрации права ответчика на дом в ЕГРП <дата> г., доказательства возникновения права собственности на дом у ООО «<...>» отсутствовали, в связи с чем, регистрация права собственности дом за ответчиком ООО «<...>» не соответствует требованиям ст. ст. 17, 25.1 ФЗ N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и такие сведения подлежат исключению из ЕГРП.

Поскольку ответчик зарегистрировал за собой право собственности на указанный дом и земельный участок в нарушение условий договора, истец лишен возможности оформить указанный дом и земельный участок в собственность, чем нарушены его права, как потребителя, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Истомина С.И. о признании права собственности на жилой дом подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из материалов дела усматривается, что собственником земельного участка площадью <...> кв. м, на котором построен спорный жилой дом, является ООО "<...>" (л.д.22). Данный участок сформирован как объект земельных отношений, прошел процедуру межевания и поставлен на кадастровый учет (л.д.47-50). Стоимость земельного участка входит в инвестиционную стоимость по договору (п.2.1 договора), которую истец оплатил в полном объеме. Однако регистрация права собственности на земельный участок также была произведена после заключения договора с Истоминым С.И., чем нарушены его права. Учитывая пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, в которой закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о признании права собственности на земельный участок также подлежат удовлетворению.

Исковые требования Истомина С.И. о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ООО «<...>» на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в ходе судебного разбирательства было установлено, что регистрирующий орган на основании представленных для регистрации документов: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, протокола <номер> общего собрания участников ООО «<...>» внес записи в ЕГРП и выдал ООО «<...>» свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорные объекты, которые в соответствии со ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не являются правоустанавливающими документами, а всего лишь подтверждает произведенную в ЕГРП запись о регистрации вещного права на объекты недвижимости и представляют собой документ, подтверждающий юридический факт возникновения права.

Поскольку свидетельство о регистрации прав носит исключительно правоподтверждающий характер, исключается возможность защиты права путем признания недействительными свидетельства о государственной регистрации права и записи регистрации.

Таким образом, в судебном порядке может быть оспорено лишь зарегистрированное право на дом и земельный участок, послужившее основанием проведения государственной регистрации права собственности регистрационным органом, а не свидетельство о его государственной регистрации, выданное в подтверждение возникновения права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, само решение по данному делу о признании права собственности на спорные объекты за истцом является основанием для внесения записи о прекращении зарегистрированного за ООО «<...>» права собственности и внесении соответствующих записей в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8,218, 309-310 ГК РФ, ст.ст.56,115,167,194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Истомина С. И. удовлетворить частично.

Признать за Истоминым С. И. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, состоящий из лит.А-А1-А2, а также на земельный участок общей площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <номер>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, расположенный по адресу: <адрес>, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала.

Решение в этой части является основанием для прекращения зарегистрированного за ООО «<...>» права собственности на указанные объекты и внесения соответствующих записей в ЕГРП.

В удовлетворении исковых требований Истомина С. И. о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ООО «<...>» на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 марта 2014 года.

Судья