Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2755/2016 ~ М-2126/2016 от 19.05.2016

Дело № 2-2755/16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 августа 2016г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи         Иванова Д.Н.

при секретаре                 Водневой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Котяткиной И.С. к Шкаликову А.В. о взыскании неосновательного обогащения и встречному иску Шкаликова А.В. к Котяткиной И.С. о взыскании убытков вследствие неисполнения предварительного договора,

У С Т А Н О В И Л:

Котяткина И.С. обратилась в суд с иском к Шкаликову А.С. о взыскании неосновательного обогащения, указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита. В соответствии с условиями договора стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры <данные изъяты> <адрес> стоимостью <данные изъяты> При подписании договора истица передала ответчику денежные средства в сумме <данные изъяты> В установленный в договоре срок основной договор купли-продажи заключен не был, полученные денежные средства продавец не возвратил. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. Как впоследствии стало известно, квартира была продана третьим лицам. Просит взыскать с ответчика денежные средства в сумме <данные изъяты> в качестве неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> далее проценты взыскать за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения, и судебные расходы.

Шкаликов А.С. предъявил встречный иск к Котяткиной И.С. о взыскании убытков вследствие неисполнения предварительного договора, ссылаясь на то, что он от заключения договора купли-продажи не уклонялся, наоборот Котяткина И.С. передумала покупать квартиру на условиях и по цене, указанной в договоре. По этой причине денежная сумма, уплаченная Котяткиной И.С. в качестве задатка, остается у него. Более того, отказ от заключения договора повлек возникновение у него убытков. В связи с экономическим кризисом с начала 2015г. произошло снижение курсовой стоимости российского рубля, а также резкое падение цен и спроса на недвижимость. После отказа Котяткиной И.С. от сделки Шкаликову А.С. пришлось искать новых покупателей на квартиру, в связи с чем он был вынужден прибегнуть к помощи риэлтерского агентства «Империя недвижимости», стоимость услуг которого составила <данные изъяты> Фактически квартира была продана за <данные изъяты> что на <данные изъяты> дешевле. Данные денежные суммы являются для Шкаликова А.С. убытками и подлежат возмещению Котяткиной И.С. наряду с судебными расходами в сумме <данные изъяты>

В судебном заседании представитель Котяткиной И.С. Тышкевич В.Ю. первоначальные требования поддержал, встречный иск не признал, полагая, что Шкаликовым А.В. не представлено доказательств, подтверждающих невозможность продажи квартиры за большую стоимость и отсутствие спроса на недвижимость. В этой связи, им не доказан размер убытков и наличие причинно-следственной связи.

Шкаликов А.С. и его представитель Чекалин А.М. иск не признали, встречный иск поддержали по изложенным выше основаниям.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит следующим убеждениям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Шкаликовым А.В. и Котяткиной С.И. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, заключить договор купли-продажи квартиры <данные изъяты> в доме <адрес> По соглашению сторон объект недвижимости продавался за <данные изъяты> из которых <данные изъяты> передавались покупателю в качестве задатка в момент подписания договора, <данные изъяты> подлежали оплате за счет собственных средств не позднее дня подписания основного договора купли-продажи и <данные изъяты> оплачивались не ранее дня государственной регистрации договора за счет ипотечного кредита, предоставляемого ОАО «Сбербанк России».

Во исполнение условия заключенного предварительного договора Котяткина И.С. в день его заключения передала Шкаликову А.В. <данные изъяты> в качестве задатка.

Однако в определенный в договоре срок ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи заключен не был.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Согласно правилам статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Гражданский кодекс РФ в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора от 02.02.2015г., не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Из содержания иска и пояснений представителя Котяткиной И.С. в судебном заседании следует, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с утратой заинтересованности обоих сторон в его заключении.

Вместе с тем, данные доводы проверялись судом, однако не нашли своего объективного подтверждения в ходе рассмотрения спора.

Так, из пояснений Шкаликова А.В. следует, что ДД.ММ.ГГГГ когда наступил срок заключения основного договора купли-продажи, Котяткина И.С. сообщила, что не нашла денег на покупку квартиры и отказывается от исполнения договора. Несмотря на это, он сообщил, что готов ждать, но предупредил, что будет продавать свою квартиру, так как обязательств с ней никаких нет. В случае, если она найдет деньги, она может прийти и из суммы сделки <данные изъяты> задатка он вычтет. Впоследствии от сотрудников риэлтерского агентства он узнал, что в связи с резким падением цен на недвижимость в начале 2015г. Котяткина намеревалась приобрести недвижимость по значительно более низкой цене.

Из показаний свидетеля Прудниковой А.Г. следует, что она работает риэлтором в ООО «Империя недвижимости». Котяткина И.С. являлась клиентом их агентства с целью покупки недвижимости. После осмотра квартиры Шкаликова А.В., она ее устроила и Котяткина И.С. согласилась дать задаток. Однако в связи с отсутствием денежных средств на тот момент было определено, что основанной договор купли-продажи будет заключен сторонами после продажи Котяткиной И.С. имеющейся у нее другой квартиры. В определенный договором срок квартира Котяткиной И.С. не была продана, и в связи с отсутствием наличных денежных средств она отказалась от заключения основного договора купли-продажи. Шкаликов А.В. был готов заключить данный договор.

Свидетель Ходоривская Р.А. пояснила, что работает юристом в ООО «Империя недвижимости», подготавливала предварительный договор купли-продажи. Когда наступил срок заключения основного договора, стороны собрались в офисе компании, где Котяткина сказала, что не может выйти на сделку, так как у нее нет денежных средств. Шкаликов А.В. сказал, что, если она найдет деньги, то он готов ей в любой момент продать квартиру.

Пунктом 15 заключенного между сторонами договора следует, что в случае необоснованного уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи квартиры, денежная сумма, уплаченная покупателем продавцу в качестве задатка, остается о продавца в качестве неустойки.

Анализ исследованных судом доказательств свидетельствует о том, что незаключение договора купли-продажи имело место по вине Котяткиной И.С., которая в нарушение условий предварительного договора уклонилась от подписания с ответчиком договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ

В этой связи, правовых оснований для возврата суммы задатка не имеется.

Разрешая встречные требования Шкаликова А.В. о взыскании убытков, причиненных неисполнением предварительного договора, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

При этом пунктом 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, являлась лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, а не обязанность продавца передать в собственность покупателя квартиру, предварительный договор не влечет возникновение каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно быть предметом основного договора, основной договор купли-продажи квартиры не заключался, предварительный договор расторгнут сторонами, убытки истцу компенсированы оставшейся у него суммы задатка.

Кроме того, следует отметить, что убытками по смыслу ст. 15 ГК РФ являются лишь вынужденные расходы стороны их претерпевшей, при этом сторона должна представить доказательства разумности и неизбежности данных расходов при обычных условиях. При этом, необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом либо надлежащими доказательствами.

Шкаликов А.В. же не представил в суд надлежащих доказательств того, что денежная сумма, которую он просит взыскать в свою пользу в качестве убытков, составляет реальный ущерб, причиненный ей другой стороной.

В случае, если рассматривать указанную денежную сумму в качестве упущенной выгоды, то истец по встречному иску должен доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При этом основанием для возмещения упущенной выгоды является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.

Однако доказательств наличия данной совокупности условий суду также не представлено.

Сам по себе факт продажи Шкаликовым А.В. квартиры по более низкой цене, чем определено в предварительном договоре купли-продажи, исходя из свободы договора (ст.421 ГК РФ) не влечет возникновение у Котяткиной И.С. обязанности возместить разницу в цене.

Расходы по оплате услуг риэлтерского по последующей продаже квартиры, не являются убытками истца, т.к. не являлись необходимыми и понесены им добровольно.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения как первоначальных, так и встречных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194 – 198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Котяткиной И.С. и встречного иска Шкаликова А.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий судья Иванов Д.Н.

Решение в окончательной форме изготовлено 16.08.2016г.