Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2899/2021 от 01.10.2021

Судья Савченкова Н.Н.	Дело № 33-2899/2021 № 2-1-460/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 ноября 2021 года г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.

судей Жидковой Е.В., Хомяковой М.Е.

при секретаре Щекотихиной М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дешиной Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» о признании обременения отсутствующим,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» на решение Ливенского районного суда Орловской области от 22.06.2021, которым постановлено:

«исковые требования Дешиной Н.А. удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, установленное в пользу общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел».

Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Жидковой Е.В., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» по доверенности ФИО9, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения третьего лица Нестеровой М.В., изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав материалы гражданского дела, судебная коллегия

установила:

Дешина Н.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Авангард-Агро-Орел» о признании обременения отсутствующим.

В обоснование требований указала, что является собственником 27/572 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 13588100 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок обременен правом аренды в пользу ООО «Авангард-Агро-Орел» на основании договора аренды от <дата>, договора №-Л от <дата> о передаче прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>. Срок, на который установлено обременение права: с <дата> по <дата>.

Договор аренды земельного участка был заключен на срок 15 лет и условий о его пролонгации не содержит, в связи с чем <дата> договор и установленное обременение в виде аренды в пользу ООО «Авангард-Агро-Орел» прекратили свое действие.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости не погашена запись о наличии обременения земельного участка в виде аренды, Дешина Н.А. просила суд признать отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, установленное в пользу ООО «Авангард-Агро-Орел».

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Нестерова М.В., Гурьева А.С., Бокачева Г.И., Викторова В.Д., Викторов В.И., Викторов А.Н., Аверкиева А.Н., Аверкиев Н.Е., Неплюхин А.П., Быкова В.Н., Викторов А.А., Викторова В.В., Викторова Н.А., Власова Т.Е., Гаврилова Т.Н., Ермолов Ю.В., Жихарев В.В., Жихарев И.Ф., Жихарев Н.И., Жихорева А.А., Жихорева М.К., Калинин А.Е., Калинин Г.Е., Калинин Д.Г., Калинина Н.И., Комаревцева С.С., Ляпина Р.М., Мосолова Н.И., Неплюхина Т.В., НикулинаС.А., Остапенко Н.А., Смаилов В.В., Флат В.А., Дорохина Н.И., Яхонтов А.В., Яхонтов Ю.В., Яхонтова О.М., Новиков В.А., Жихарев Н.Т., Никульников И.К., Викторов А.В., Зубкова Е.С., Голузубцев И.Ф., Каторгина Е.А., Жихорева А.Н., Грекова Л.Н., Яхонтова А.П., Жихорева А.Ф., Жихорева Н.С., Жихорев А.Н., Борзенков Н.Н., Жихорева И.Ю.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе ООО «Авангард-Агро-Орел» просит об отмене решение суда, как незаконного и необоснованного.

Приводит довод о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Дешиной Н.А., поскольку заявляя требования о снятии с земельного участка обременения, тем самым в нарушение положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» реализовала полномочия по распоряжению земельным участком сельскохозяйственного назначения в отсутствие решения общего собрания собственников данного земельного участка.

Указывает, что материалы дела не содержат доказательств того, что истцом предпринимались действия по выделу принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В возражениях Дешина Н.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе в соответствии с положениями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 1 статьи 4), действовавшим на момент заключения договора аренды, так и действующим в настоящее время Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 6 статьи 1) предусматривается государственная регистрация ограничений прав и обременений недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения выступает аренда.

Следовательно, регистрация договора аренды земельного участка является регистрацией обременения права.

Статьей 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 постановления № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов дела следует, что Дешиной Н.А. принадлежит 27/572 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 13588100 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

<дата> между участниками долевой собственности и ООО «Кунач» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью сельскохозяйственных угодий 13588100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

<дата> ООО «Кунач» проведены открытые торги в форме аукциона по продаже зданий и прав аренды земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, по результатам которого ООО «Ватутинки» перешло право аренды земельного участка (массива), кадастровый №, находящегося в общей долевой собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, общая площадь 13588 100 кв.м, адрес объекта: <адрес>. Указанные обстоятельства подтверждаются протоколом о результатах торгов от <дата> и актом приема-передачи к нему.

В соответствии с договором №-Л от <дата>, заключенным между ООО «Ватутинки» и ООО «Авангард-Агро-Орел», к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору б/н аренды земельного участка от <дата>. Срок аренды земельного участка по договору № от <дата> установлен в пределах срока действия договора аренды земельного участка от <дата>.

Как следует из содержания договора аренды земельного участка от <дата>, настоящий договор заключен сроком на 15 (пятнадцать) лет и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области, отдел по г. Ливны и Ливенскому району (п. 1.2 договора от <дата>).

В договоре аренды земельного участка от <дата> отсутствуют положения о возможности продления срока его действия.

Судом установлено, что по предложению Дешиной Н.А. было организовано проведение <дата> общего собрания участников долевой собственности на земельный участок по вопросу прекращения с <дата> договора аренды земельного участка от <дата> в связи с истечением срока действия договора, которое не состоялось по причине отсутствия кворума.

<дата> участниками долевой собственности на вышеуказанный земельный участок в количестве 20 человек в адрес ООО «Авангард-Агро-Орел» было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока договора аренды, в котором указано на необходимость ООО «Авангард-Агро-Орел» освободить земельный участок с <дата>, поскольку срок действия договора аренды истек.

<дата> участники долевой собственности на спорный земельный участок обратились в ООО «Авангард-Агро-Орел» с заявлением о выдаче арендной платы и о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока договора аренды.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Дешина Н.А. ссылалась на то, спорный договор аренды прекратил свое действие <дата> в связи с тем, что арендодателями были заявлены возражения относительно продления срока действия договора, однако запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде аренды, установленного в пользу ООО «Авангарад-Агро-Орел» до настоящего времени не погашена, в связи с чем она лишена возможности реализовать свое право на выделение принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Удовлетворяя исковые требования Дешиной Н.А. о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от <дата> не содержит условий о его пролонгации по окончанию срока действия, часть арендодателей возражает против продления договора аренды, а наличие записи об обременении в виде аренды нарушает права Дешиной Н.А. на владение и распоряжение принадлежащими ей на праве собственности земельными долями.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, арендатор ООО «Авангард-Агро-Орел» после истечения срока действия договора аренды продолжил пользоваться земельным участком площадью 13588100 кв.м, с кадастровым номером №.

Поскольку численность участников долевой собственности по договору аренды земельного участка при множественности лиц превышает 5 лиц, то вопрос о прекращении договора аренды по окончании срока его действия должен был решен на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок. Однако таких решений общим собранием не принималось.

В суде первой инстанции третьи лица Бокачева Г.И., Викторова В.Д., Викторов В.И., Викторов А.Н., Аверкиева А.Н., Аверкиев Н.Е., Неплюхин А.П., Нестерова М.В., Гурьева А.С., являющиеся участниками долевой собственности на вышеуказанный земельный участок возражали против удовлетворения исковых требований Дешиной Н.А. и выражали согласие на продолжение арендных отношений с ООО «Авангард-Агро-Орел».

Требования о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим заявлено одним участником долевой собственности, возражения о продлении договора аренды были направлены ответчику частью арендодателей, тогда как в силу положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросы владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, относятся к компетенции общего собрания участников долевой собственности.

Вывод суда о том, что запись о наличии обременения земельного участка в виде аренды нарушает ее права, так как препятствует выделу земельного участка в счет принадлежащих ней долей, является ошибочным.

Участник долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, после истечения срока действия договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок не принято решение о заключении договора аренды на новый срок, его условиях или о его прекращении, вправе на общем собрании участников долевой собственности выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности на новый срок, или с условиями договора аренды такого земельного участка и выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось законных оснований для признания обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Дешиной Н.А.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» удовлетворить.

Решение Ливенского районного суда Орловской области от 22.06.2021 отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Дешиной Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» о признании обременения отсутствующим, отказать.

Председательствующий

Судьи