Решение по делу № 2-565/2016 ~ М-454/2016 от 18.04.2016

Гр. дело № 2-565/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2016 года судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Реминец И. А., при секретаре Голишниковой М. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда гражданское дело по иску Стерликова ФИО6 к ОАО «Мельниково» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец Стерликов В. А. обратился в суд с иском к ОАО «Мельниково» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиру <адрес>

В обоснование заявленных требований указал, что 15 сентября 2015 года он купил у ОАО «Мельниково» квартиру общей площадью <данные изъяты>.м, жилой площадью <данные изъяты>, находящуюся по адресу: пос. <адрес> за <данные изъяты> рублей, о чем был составлен договор купли-продажи. Истец принял указанную квартиру по акту приема-передачи, составленному в тот же день, оплатил стоимость имущества в кассу. 12 января 2016 года истец обратился в МФЦ г. Зеленоградска за государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенную им квартиру, однако документы у него не приняли, пояснив, что для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо явиться двум сторонам и продавцу необходимо подать заявление о переходе права собственности на недвижимое имущество. Об этом обстоятельстве истец устно поставил в известность руководство ОАО «Мельниково» и получил устное обещание от них направить представителя в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру вместе с истцом. Однако ОАО «Мельниково» не выполнило своих обязательств и представителя в МФЦ в течение почти двух месяцев для регистрации перехода права собственности не направило. 12 марта 2016 года Стерликов В. А. письменно обратился в ОАО «Мельниково», просил направить представителя для подачи заявления в МФЦ для регистрации перехода права собственности на купленную им квартиру и предложил для этого разумный срок, назначив день для регистрации на 28 марта 2016 года, письмо было ответчиком получено, но его представитель в регистрирующий орган не явился без уважительных причин.

При ссылке на ст. 551 ГК РФ указывает, что заключенный сторонами договор купли-продажи от 15.09.2015 г. полностью соответствует требованиям, предъявляемым к такому договору главой 30 параграфом 7 ГК РФ, содержит все существенные условия договора, в настоящее время сторонами исполнен, но поскольку право собственности ОАО «Мельниково» на жилой дом не зарегистрировано в регистрирующей организации, и истец не является в МФЦ г. Зеленоградска для регистрации перехода права собственности на квартиру, истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности во внесудебном, установленном законом порядке.

Просит вынести решение о переходе права собственности на квартиру 4 <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв. м, состоящую из двух жилых комнат площадями <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м; кухни площадью <данные изъяты> кв. м; двух коридоров площадями <данные изъяты>. м, <данные изъяты> кв. м, санузла площадью 4,4 кв. м и неотапливаемой пристройки площадью <данные изъяты> кв. м от ОАО «Мельниково» к Стерликову В. А.

В судебное заседание истец Стерликов В. А. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать в его отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что с 1995 года работал в АООТ «Мельниково», которое в связи с организационными мероприятиями было переименовано в ОАО «Мельниково». Проживает он в соседнем, рядом со спорной квартирой доме, поскольку семья разрослась, то необходимо было решать жилищный вопрос и когда он узнал, что продается спорная квартира, то было принято решение ее купить, как бывшему работнику колхоза, ему продали квартиру за <данные изъяты> рублей, в том числе и с учетом ее состояния. Он принимал меры к тому, чтобы во внесудебном порядке зарегистрировать переход права собственности, однако ответчик в регистрирующий орган не идет. У ответчика, как правопреемника колхоза, имеются все документы на спорное жилое помещение, однако в установленном порядке право собственности не подтверждено, заниматься этим вопросом ответчик не желает, что и является препятствием для регистрации договора.

В судебном заседании представитель ответчика ОАО «Мельниково» Лукичева Ю. В., действующая на основании доверенности не возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что Общество не может оформить свои права на спорную квартиру, поскольку отсутствуют средства для этого, счета арестованы и если даже истец согласиться оплатить расходы по регистрации права на квартиру за Обществом, то эти деньги сразу же спишут в счет долговых обязательств Общества. Истец действительно длительное время работал в ОАО «Мельниково», поэтому при оценке имущества было принято решение продать ему квартиру за <данные изъяты> рублей, кроме того, квартира требует ремонта и значительных финансовых вложений.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела № 2-850/12 по иску ФИО7 к администрации МО «Зеленоградский район», ОАО «Мельниково», администрации МО «Ковровское сельское поселение» о признании права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ истец вправе требовать защиты своих нарушенных прав одним из способов предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что Стерликов В. А. с 28 июня 1995 года был принят на работу в АООТ «Мельниково», в соответствии с постановлением от 05.02.1999 года АООТ «Мельниково» было переименовано в ОАО «Мельниково»; 01 февраля 2001 года Стерликов В. А. в порядке перевода был уволен в ЗАО СП «Мельниково» и приказом от 17 декабря 2003 года был уволен по собственному желанию, что подтверждается копией трудовой книжки истца.

Из материалов гражданского дела № 2-850/12 следует, что решением Зеленоградского районного суда от 20 ноября 2012 года, оставленному без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 27 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований ФИО7 о признании права собственности на квартиру <адрес> в порядке приобретательной давности было отказано.

Этим же решением было установлено, что ОАО «Мельниково» является правопреемником АООТ «Мельниково», его организационно правовая форма менялась в связи с изменениями законодательства в отношении акционерных обществ, указанное подтверждается также справкой ОАО «Мельниково» с приложенными постановлениями о реорганизации предприятия.

Из указанного гражданского дела также следует, что ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ года был зарегистрирован в качестве нанимателя и проживал в квартире <адрес>, иных лиц, зарегистрированных в указанной квартире не имеется. Из этой же поквартирной карточки следует, что собственником данной квартиры указано АО «Мельниково».

Согласно карточке учета движения основных средств № 106 в отношении дома <адрес>, данный дом учтен в основных средствах АООТ «Мельниково».

Согласно главным книгам учета основных средств ОАО «Мельниково» за 2010 – 2012 годы жилой дом <адрес> учтен в основных средствах ОАО «Мельниково».

Согласно справке, выданной ОАО «Мельниково» по состоянию на 29 октября 2012 года дом <адрес> находится на балансе предприятия ОАО «Мельниково».

Из инвентарного дела на указанный выше жилой дом, представленного по запросу суда ФГУП «Ростехинвентаризация» собственником указанного выше жилого дома значится колхоз им. ХХII Партсъезда, год постройки 1960.

Таким образом, судом было установлено, что спорный жилой дом относился к общественному жилищному фонду, его владельцем являлся колхоз им. ХХII Партсъезда, в настоящее время владельцем спорной квартиры является ОАО «Мельниково».

Как следует из протокола общего собрания № 1 от 26 февраля 1992 года (книга протоколов общих собраний колхоза «Мельниково» за 1992 год) – решением общего собрания колхозников от 26 февраля 1992 года постановлено: жилые дома, в которых проживают члены колхоза, продавать в счет имущественного пая, по решению правления; жилые дома, в которых проживают граждане, не работающие в колхозе и гражданам, не являющимся членами колхоза, занимающим колхозные дома продавать только по решению общего собрания или собрания уполномоченных, по ценам, установленным общим собранием и собранием уполномоченных.

В соответствии с поквартирной карточкой на спорную квартиру, имеющейся в материалах настоящего дела, выданной администрацией МО «Зеленоградский городской округ» 12 апреля 2016 года – наниматель квартиры ФИО7. снят с регистрационного учета 25 марта 2016 года в связи со смертью; иных граждан, зарегистрированных в указанной квартире – не имеется.

Из материалов дела также усматривается, что в соответствии с Уставом ОАО «Мельниково» (новая редакция) – открытое акционерное общество «Мельниково» является коммерческой организацией.

В соответствии с п.п 15,16 ст. 44 Устава к полномочиям Совета директоров относится в том числе и совершение крупных сделок, связанных с приобретением и отчуждением Обществом имущества, а также заключение сделок в случаях предусмотренных главами Х, ХI Федерального закона «Об акционерных обществах».

10 сентября 2015 года на заседании Совета директоров ОАО «Мельниково» были приняты решения:

- продавать жилые помещения гражданам, состоящим в трудовых отношениях, ранее состоявших в трудовых отношениях и акционерам ОАО «Мельниково» по остаточной стоимости;

- продавать жилые помещения гражданам, не являющимися акционерами ОАО «Мельниково», не состоящим в трудовых отношениях и не работавших в ОАО «Мельниково» и организациях, правопреемником которых оно является, по рыночной стоимости, определяемой независимой организацией;

- продать квартиру по адресу: Зеленоградский район <адрес> Стерликову ФИО6 за <данные изъяты> рублей по остаточной стоимости как бывшему работнику ОАО «Мельниково».

Указанное подтверждается протоколом заседания Совета директоров от 10 сентября 2015 года, из этого же протокола следует, что решение о продаже спорной квартиры истцу по указанной цене было принято по тем основаниям, что Стерликов В. А. долгое время проработал на предприятии и не обеспечен жильем, просил продать ему квартиру, требующую ремонта и больших капитальных вложений, расходы по оформлению документов и ремонту, берет на себя.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 02 февраля 2007 года и кадастрового паспорта, выданного 04 апреля 2016 года на квартиру <адрес> следует, что указанная квартира состоит из: неотапливаемой пристройки площадью <данные изъяты> кв. м; неотапливаемого коридора площадью <данные изъяты> кв. м; кухни площадью <данные изъяты>. м; коридора площадью <данные изъяты> кв. м; санузла площадью <данные изъяты> кв. м; двух жилых комнат площадями <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м,, всего площадь квартиры с холодными помещениями составляет <данные изъяты> кв. м, в том числе общая площадь - <данные изъяты> кв. м, жилая площадь <данные изъяты> кв. м.

Согласно договору купли-продажи от 15 сентября 2015 года, заключенного между ОАО «Мельниково» и Стерликовым В. А., последний приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, площадью квартиры с холодными помещениями <данные изъяты> кв. м, в том числе общей площадью - <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м – за <данные изъяты> рублей. Данный договор подписан сторонами, денежные средства по нему внесены Стерликовым В. А. в кассу ОАО «Мельниково» согласно квитанции к приходному кассовому ордеру б/н от 15 сентября 2016 года. Указанный договор подписан сторонами, никем не оспорен и, соответственно, не отменен. 15 сентября 2015 года к названному договору сторонами также подписан передаточный акт о передаче квартиры <адрес> от ОАО «Мельниково» Стерликову В. А.

Вместе с тем, истец в настоящее время лишен возможности зарегистрировать свое право на спорный жилой дом в установленном законом порядке, поскольку ответчик, будучи правопреемником колхоза им. ХХII Партсъезда, а затем и АООТ «Мельниково» хотя и является фактическим владельцем указанной квартиры, однако свое право собственника в установленном порядке не зарегистрировал, от явки в Управление Росреестра по Калининградской области для регистрации сделки уклоняется, что является существенным препятствием для регистрации перехода права собственности на спорный дом от ответчика к истцу.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела: уведомлением в адрес ОАО «Мельниково» от 12 марта 2016 года, направленное Стерликовым В. А. о необходимости явиться 28 марта 2016 года к 9 час. в МФЦ г. Зеленоградска для сдачи документов по переходу права собственности на спорную квартиру; уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 10 июня 2016 года Управления Росреестра по Калининградской области, указанные обстоятельства также не оспаривались в судебном заседании и стороной ответчика.

По правилам ч.1 ст. 425, ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из смысла приведенной нормы закона следует, что достижение соглашения сторонами по всем существенным условиям является одним из условий того, что договор порождает правовые последствия. Если такое соглашение недостигнуто, договор признается незаключенным.

Вместе с тем, при определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, необходимо применять правила толкования договора, установленные ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и действий как истца, так и ответчика, суд полагает, что сторонами договора ОАО «Мельниково» и Стерликовым В. А. была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора, вследствие чего данный договор следует считать заключенным. Соответственно у ответчика ОАО «Мельниково» возникла обязанность по регистрации данного договора в установленном законом порядке, что на протяжении длительного времени им сделано не было, несмотря на обращения к нему истца.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 165, ст. 551 ГК РФ – если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 60,61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60). Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61).

Как уже указано выше, 15 сентября 2015 года сторонами был подписан Передаточный акт к договору ку4пли-продажи от 15 сентября 2015 года.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 15 сентября 2015 года был реально исполнен сторонами с момента его заключения, все условия договора сторонами были исполнены, с указанного времени он никем оспорен не был, то имеются основания для удовлетворения требований Стерликова В. А. о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░6 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ - <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░, ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░, ░░░░░░░░░ ░░: ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░; ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░; ░░░░░ ░░░░░░░░ 7,8 ░░. ░; ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 8,6 ░░. ░; ░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░; ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░ ░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. ░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░░░6 ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░6 15 ░░░░░░░░ 2015 ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 15 ░░░░░░░░ 2015 ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 27 ░░░░ 2016 ░░░░.

░░░░░, ░░░░░░░ –

░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ - ░. ░. ░░░░░░░