Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1211/2013 ~ М-223/2013 от 23.01.2013

Дело №2-1211/13

Р Е Ш Е Н И Е

                ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес>

в составе:

    председательствующего судьи Маркиной Г.В.,

    при секретаре Олейник А.С.,

с участием представителя истца Леонтьевой Н.А., действующей на основании доверенности, представителя истца адвоката Летуновского С.Э., действующего на основании ордера, ответчика Виноградовой Н.В. и ее представителя Вайнштейна А.В., действующего на основании доверенности, представителя ответчика Щетининой Н.В. и третьего лица Иванова И.Н. адвоката Сычевой Н.В., действующей на основании ордера,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Михайловой И. В. к Виноградовой Н. В. и Щетининой Н. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

                        У с т а н о в и л:

    Михайлова И.В. обратилась в суд с иском к Виноградовой Н.В. и Щетининой Н.В., в котором просит перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Щетининой Н.В. Истец указала, что является собственником 1/6 доли в праве собственности на указанную квартиру. Виноградова Н.В., которой принадлежала 1\2 доля в праве собственности на квартиру, продала ? долю в праве на квартиру Щетининой Н.В., чем нарушила право преимущественной покупки истца (л.д.7-9).

Определениями Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) и от (ДД.ММ.ГГГГ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены (ФИО1), Леонтьева Н.А. и Иванов И.Н., участники общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д.65-66,              ).

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (л.д.79).

Представители Михайловой И.В. Леонтьева Н.А., действующая на основании доверенности (л.д.43), и адвокат Летуновский С.Э., действующий на основании ордера, на удовлетворении требований настаивали, пояснили, что Виноградова Н.В. не сообщила нотариусу о направленном Михайловой И.В. письме в ответ на обращение о продаже доли в праве на квартиру.

Ответчик Виноградова Н.В. и ее представитель Вайнштейн А.В., действующий на основании доверенности (л.д.44), против удовлетворения требований возражали, пояснили, что порядок уведомления участников общей долевой собственности при продажи доли в праве на квартиру Виноградовой Н.В. был полностью соблюден.

Ответчик Щетинина Н.В. и третье лицо Иванов И.Н. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просят рассматривать дело в их отсутствие (л.д.                  ).

Представитель ответчика Щетининой Н.В. и третьего лица Иванова И.Н. адвокат Сычева Н.В., действующая на основании ордеров, против удовлетворения требований возражает, пояснила, что Виноградова Н.В. в установленном порядке продала свою долю ее доверителям и права других участником общей собственности нарушены не были.

    Суд, выслушав объяснения ответчика и представителей сторон, изучив письменные доказательства, находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Части 1-3 ст.250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Установлено, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Виноградовой Н.В., с одной стороны, и Щетининой Н.В. и Ивановым И.Н., с другой стороны, был заключен договор купли продажи, согласно которому Продавец продала, а Покупатели купили в общую долевую собственность ? долю в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>, площадью 62.4 кв.м., по 1\4 каждый (л.д.47-48). Стоимость отчуждаемой ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащей Виноградовой Н.В. на основании свидетельства о праве на наследство от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.46), составила по договору <данные изъяты> рублей, которые покупатели передали продавцу до подписания договора (п.3 Договора).

Договор купли продажи доли в праве собственности на объект недвижимости и право общей долевой собственности Щетининой Н.В. и Иванова И.Н. были зарегистрированы в установленном порядке (ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается делом правоустанавливающих документов (Госорган1) по <адрес> (№) (л.д.84-102).

На момент заключения указанного Договора купли – продажи (ДД.ММ.ГГГГ) иными участниками общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, помимо Виноградовой Н.В., являлись истец Михайлова И.В. (1/6 доля в праве), третье лицо Леонтьева Н.А. (1/6 доля в праве) и третье лицо (ФИО1) (1/6 доля в праве), о чем представлена Выписка из ЕГРПН (л.д.12-14).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Виноградовой Н.В. представлены доказательства, которые, по мнению суда, бесспорно подтверждают факт уведомления Михайловой И.В. о намерении продать долю в праве собственности.

(ДД.ММ.ГГГГ) Виноградова Н.В. обратилась к Михайловой И.В. с письменным обращением, в котором содержалась информации о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру за <данные изъяты> рублей (л.д.48), получив которое Михайлова И.В. (ДД.ММ.ГГГГ) направила Виноградовой Н.В. письмо с предложением купить долю в праве на квартиру за <данные изъяты> рублей и замечаниями по поводу оформления извещений о продаже доли (л.д.51).

(ДД.ММ.ГГГГ) Виноградова Н.В. обратилась к нотариусу с заявлением о передаче Михайловой И.В. письменного извещения о продаже ? доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес> (комната 17,1 кв.м., порядок пользования которой определен решением мирового судьи судебного участка <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ)), за <данные изъяты> рублей (л.д.52).

Получив переданное нотариусом извещение, Михайлова И.В. (ДД.ММ.ГГГГ) сообщила Виноградовой Н.В. об имеющихся недостатках квартиры и завышенной цене, предложив приобрести долю за <данные изъяты> рублей (л.д.53).

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности ответчицей Виноградовой Н.В. был соблюден – истцу было направлено заявление о намерении продать долю в праве общей собственности за определенную собственником цену – <данные изъяты> рублей, однако Михайлова И.В. в установленный законом срок правом преимущественной покупки не воспользовалась. По смыслу положений ст.250 ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка извещения лица, имеющего право преимущественной покупки, является письменное извещение его о цене продажи доли, что и было сделано Виноградовой Н.В. Закон не обязывает продавца доли вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки.

В соответствии со ст.24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

    Для регистрации договора купли продажи ? доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>, (ДД.ММ.ГГГГ) в (Госорган1) по <адрес> Виноградовой Н.В. были представлены Свидетельства нотариуса нотариального округа <адрес> (ФИО2) от (ДД.ММ.ГГГГ) о передаче, в том числе, Михайловой И.В. заявления Виноградовой Н.В. о продаже доли (л.д.49-51).

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. Расходы, связанные с использованием технических средств для передачи заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Форма свидетельства о передаче заявления, утвержденная Приказом Минюста РФ от 10.04.2002 N 99 (ред. от 16.02.2009) "Об утверждении Форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 18.04.2002 N 3385), должна предусматривать содержание переданного заявления.

Представленное ответчиком в (Госорган1) по <адрес> свидетельство нотариуса нотариального округа <адрес> Л.Н.Венедиктовой от (ДД.ММ.ГГГГ) о передаче заявления Михайловой И.В. установленной Приказом форме соответствует. То обстоятельство, что в Свидетельстве указано на не поступление ответа от Михайловой И.В., хотя на дату выдачи свидетельства Виноградовой Н.В. уже было получено письмо Михайловой И.В. от (ДД.ММ.ГГГГ), на разрешение настоящего спора не влияет. Положительного ответа от Михайловой И.В. на предложение Виноградовой И.В. о согласии приобрести долю последней в праве собственности на квартиру на условиях продавца в установленный срок получено не было. Следует отметить, что обращаясь в суд, Михайлова И.В. заявляет требования о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, (ДД.ММ.ГГГГ), хотя предметом договора купли продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) является принадлежащая Виноградовой Н.В. ? доля, которую покупатели приобретали в общую собственность, то есть и на момент судебного рассмотрения спора согласие Михайловой И.В. на покупку доли на условиях Виноградовой Н.В. не имеется.

Поскольку письменное извещение лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи и цене доли было направлено, согласие Михайловой И.В. на приобретение доли на заявленных условиях в течение месяца не поступило, действия Виноградовой Н.В. по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на квартиру сторонним лицам не могут быть признаны нарушающими права истца.

Следует также обратить внимание, что в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у истца денежных средств, достаточных для приобретение проданной Виноградовой Н.В. доли стоимостью <данные изъяты> рублей. Несмотря на разъяснения суда о необходимости представления документов, подтверждающих наличие указанной суммы (л.д.23-24), согласно Выписке (Наименование1) (ОАО) на лицевом счете истца имеется меньшая сумма - <данные изъяты> рублей (л.д.16).

Требование о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданное на имя Щетининой Н.В. удовлетворению не подлежит.

Согласно ч.1 ст.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст.14 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

По смыслу данных норм оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество означает оспаривание положенных в основу государственной регистрации права материально-правовых оснований, в связи с которыми возникло право конкретного лица на конкретное недвижимое имущество. Такого самостоятельного способа защиты нарушенного права, как признание недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, закон не предусматривает. При этом следует иметь ввиду, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП, а истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г.).

Учитывая все изложенное, оснований для удовлетворения иска Михайловой И. В. к Виноградовой Н. В. и Щетининой Н. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

                        Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Михайловой И. В. к Виноградовой Н. В. и Щетининой Н. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, отказать.

    Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в месячный срок с момента его изготовления в окончательной форме.

    Судья                                                                                                  Г.В.Маркина