Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-20/2019 (2-859/2018;) ~ М-412/2018 от 02.03.2018

дело № 2-20/2019

УИД 26RS0035-01-2018-001375-97

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 апреля 2019 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстикова А.Е., истца Щербаченко Л.И., её представителя Тимченко Т.С., при секретаре Буниной И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по иску Щербаченко Ларисы Николаевны к Сухоносовой Марине Николаевне, Сухоносову Алексею Николаевичу о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимости и взыскании излишне уплаченных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Щербаченко Л.Н. обратилась в суд с иском к Сухоносовой М.Н., Сухоносову А.Н. в котором после уточнения просила суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. между Щербаченко Л.Н. и ответчиком Сухоносовой М.Н. – заключенным, признать право собственности на двухкомнатную квартиру №, расположенную по <адрес>, за Щербаченко Л.Н., взыскать солидарно с Сухоносовой М.Н. и Сухоносова А.Н. денежные средства за пользование чужими денежными средствами в размере 102 460, 27 рублей, 27 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., денежные средства в размере 257 877 рублей, в качестве излишне уплаченных денежных средств, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 473 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между Щербаченко Л.Н. и Сухоносовой М.Н., от имени и в интересах которой действовал Марченко С.Н. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1.1.предварительного договора стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность квартиру, расположенную по <адрес> уплатить за нее установленную настоящим договором цену.

Пунктом 1.3. предварительного договора стороны согласовали описание недвижимости, согласно которому квартира состоит из 2 комнат примерной площадью 60 кв.м. (согласно проекта), из которых: примерная жилая площадь (согласно проекта) – 27 кв.м., примерная площадь кухни (согласно проекта) – 10 кв.м.

Согласно п. 1.4. предварительного договора техническое состояние квартиры: штукатурка, шпатлевка стен, стяжка бетонная на полу, индивидуальное отопление (котел-колонка), сантехнические работы: монтирование системы отопления с установкой отопительных батарей (алюминий), проводка канализационных труб, водоснабжение-колодец, канализация – выгребная яма, теплые полы при входе, в ванной и туалете, монтаж и установка труб водоснабжения из пластика; установка металлопластиковых окон (поворотно-откидных), входной металлической двери; монтаж системы газоснабжения; электрические сети выполнены медным кабелем, крыша – металлопрофиль; потолки – натяжные, установка приборов учета на газ, свет.

Стороны также согласовали в п.1.5. предварительного договора, что на момент заключения предварительного договора продавец создает недвижимость для себя с соблюдением закона, иных правовых актов в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ. На этапе строительства незавершенная строительством недвижимость принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.; договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.; акта приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.; соглашения об объединении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. По окончании строительства Недвижимость будет принадлежать продавцу на основании вышеуказанных документов, а также разрешения на ввод в эксплуатацию. Правоподтверждающим документом будет являться свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в отношении недвижимости. Кадастровый номер земельного участка №, кадастровый (условный) номер квартиры будет указан в основном договоре купли-продажи.

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора цена недвижимости составляет 930 000 рублей, из которых 100 000 рублей были переданы истцом в качестве задатка и 700 000 рублей – в качестве аванса, а оставшиеся 130 000 рублей покупатель взял на себя обязательства передать продавцу перед подписанием основного договора купли-продажи недвижимости (п. 2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к предварительному договору).

Как следует из п. 5.3 предварительного договора стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок не позднее 30-ти рабочих дней с момента получения продавцом Свидетельства о праве собственности на недвижимость, а также выполнения сторонами всех принятых на себя обязательств договору.

Передачей денежных средств в размере 800 000 рублей истец выполнил взятые на себя перед ответчиком обязательства по оплате недвижимости. Оставшиеся денежные средства в размере 130 000 рублей истец также готов был оплатить ответчику после завершения строительства квартиры и приведения ее в соответствие с п. 1.4. предварительного договора, но перед подписанием основного договора.

Ответчик выполнил условия договора в части возведения многоквартирного жилого дома по <адрес>, в том числе квартиру №, а также частично отделал квартиру: поштукатурил, сделал бетонную стяжку на полу, установил колодец, выгребную яму, установил поворотно-откидные металлопластиковые окна, установил входную металлическую дверь и металлопрофиль на крыше, выполнил электрические сети медным кабелем, установил приборы учета на газ и свет.

Требования истца о приведении технического состояния квартиры в соответствие с п. 1.4. в части шпатлевки стен, проведения индивидуального отопления (котла-колонки), выполнения сантехнических работ: монтирования системы отопления с установкой отопительных алюминиевых батарей, проводки канализационных труб, монтажа и установки труб водоснабжения из пластика, монтажа системы газоснабжения и установки натяжных потолков ответчик игнорирует.

Установлена ли система «теплые полы» при входе, в ванной и туалете истцу неизвестно, так как данные работы являются скрытыми и истец не имеет возможности проверить ее наличие и работоспособность.

Так как ответчик от выполнения условий договора и принятых на себя обязательств, стал уклоняться, на телефонные звонки отвечать перестал, ДД.ММ.ГГГГ. истец направил в адрес представителя продавца – Марченко С.Н. (<адрес> «А») требование о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ., датированное ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается почтовой квитанцией с почтовым идентификатором № и описью вложения, однако, ДД.ММ.ГГГГ. письмо вернулось в адрес истца с отметкой «истек срок хранения».

ДД.ММ.ГГГГ. представитель истца – Тимченко Т.С. обратился в МФЦ <адрес> с запросом в отношении объектов недвижимости, расположенных по <адрес>, а именно на земельный участок с кадастровым номером № и квартиру №.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости, представленной Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ., правообладателями земельного участка и квартиры № с кадастровым номером № являются Сухоносов А.Н. и Сухоносова М.Н. на праве общей долевой собственности по ? доли в праве.

Право собственности на помещение (квартиру №) зарегистрировано за вышеуказанными лицами с ДД.ММ.ГГГГ., из чего следует, что основной договор купли-продажи квартиры стороны должны были заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ., однако с момента государственной регистрации права на квартиру и по настоящее время ни продавец, ни его представитель предложений о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в адрес покупателя не направлял, документов, необходимых для оформления прав на квартиру не передавал, из чего следует, что продавец уклоняется от заключения основного договора купли продажи недвижимости, вследствие чего истец лишен возможности зарегистрировать право собственности за собой во внесудебном порядке.

За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 102 460, 27 рублей.

Кроме того, в связи с тем, что ответчик так и не привел квартиру в соответствие с техническими условиями, предусмотренными п. 1.4. предварительного договора, ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился в ООО «Центр судебных экспертиз» с целью выяснения рыночной стоимости квартиры.

Согласно Отчета об оценке № 38-Ф от 29.11.2017г. рыночная стоимость объекта оценки (квартира общей площадью 60 кв.м., расположенная по <адрес> кадастровым номером №) по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ. (с учетом округлений и без НДС) составляет 542 123 рубля.

Таким образом, из-за невыполнения продавцом всех принятых на себя по предварительному договору обязательств у него перед покупателем образовалась задолженность в размере 257 877 рублей, которые ответчик обязан вернуть покупателю, как излишне уплаченные денежные средства.

Также, истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 6 473 рублей, которую также просит суд взыскать с ответчиков.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Марченко С.Н., будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания не явился.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Ответчики Сухоносова М.Н., Сухоносов А.Н.в судебное заседание не явились, суд о причинах своей неявки в судебное заседание не известили. О времени и месте судебного заседания извещались заказным письмом с уведомлением. Кроме того информация о времени и месте судебного заседания по делу размещена на официальном сайте Шпаковского районного суда в сети Интернет.

Таким образом, судом приняты необходимые меры для надлежащего уведомления ответчика о времени и месте судебного заседания.

При таких обстоятельствах, с учетом положений Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014г. N 234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ суд приходит к выводу, что отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует сообщение оператора связи, следует считать надлежащим извещением.

Сведениями об уважительности причин неявки ответчиков в судебное заседание суд не располагает. Заявление о рассмотрении дела в их отсутствие в суд не поступало. С учетом изложенного суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков в порядке заочного производства.

Истец и её представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. между Щербаченко Л.Н. и ответчиком Сухоносовой М.Н. – заключенным, признать право собственности на двухкомнатную квартиру №, расположенную по <адрес>, за Щербаченко Л.Н., взыскать солидарно с Сухоносовой М.Н. и Сухоносова А.Н. денежные средства за пользование чужими денежными средствами в размере 102 460, 27 рублей, 27 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., денежные средства в размере 257 877 рублей, в качестве излишне уплаченных денежных средств, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 473 рублей.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Марченко С.Н., действующий по доверенности от имени Сухоносовой М.Н. (продавец) и Щербаченко Л.Н. (покупатель) договорились заключить в будущем договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность квартиру, расположенную по <адрес> уплатить за нее установленную настоящим договором цену.

Пунктом 1.3. предварительного договора стороны согласовали описание недвижимости, согласно которому квартира состоит из 2 комнат примерной площадью 60 кв.м. (согласно проекта), из которых: примерная жилая площадь (согласно проекта) – 27 кв.м., примерная площадь кухни (согласно проекта) – 10 кв.м.

Согласно п. 1.4. предварительного договора техническое состояние квартиры: штукатурка, шпатлевка стен, стяжка бетонная на полу, индивидуальное отопление (котел-колонка), сантехнические работы: монтирование системы отопления с установкой отопительных батарей (алюминий), проводка канализационных труб, водоснабжение-колодец, канализация – выгребная яма, теплые полы при входе, в ванной и туалете, монтаж и установка труб водоснабжения из пластика; установка металлопластиковых окон (поворотно-откидных), входной металлической двери; монтаж системы газоснабжения; электрические сети выполнены медным кабелем, крыша – металлопрофиль; потолки – натяжные, установка приборов учета на газ, свет.

Стороны также согласовали в п.1.5. предварительного договора, что на момент заключения предварительного договора продавец создает недвижимость для себя с соблюдением закона, иных правовых актов в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ. На этапе строительства незавершенная строительством недвижимость принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.; договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.; акта приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.; соглашения об объединении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. По окончании строительства Недвижимость будет принадлежать продавцу на основании вышеуказанных документов, а также разрешения на ввод в эксплуатацию. Правоподтверждающим документом будет являться свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в отношении недвижимости. Кадастровый номер земельного участка №, кадастровый (условный) номер квартиры будет указан в основном договоре купли-продажи.

Цена недвижимости составляет 930 000 рублей, из которых 100 000 рублей были переданы истцом в качестве задатка и 700 000 рублей – в качестве аванса, а оставшиеся 130 000 рублей покупатель взял на себя обязательства передать продавцу перед подписанием основного договора купли-продажи недвижимости (п. 2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к предварительному договору).

Как следует из п. 5.3 предварительного договора стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок не позднее 30-ти рабочих дней с момента получения продавцом Свидетельства о праве собственности на недвижимость, а также выполнения сторонами всех принятых на себя обязательств договору.

Передачей денежных средств в размере 800 000 рублей истец выполнил взятые на себя перед ответчиком обязательства по оплате недвижимости. Оставшиеся денежные средства в размере 130 000 рублей истец также готов был оплатить ответчику после завершения строительства квартиры и приведения ее в соответствие с п. 1.4. предварительного договора, но перед подписанием основного договора.

Ответчик выполнил условия договора в части возведения многоквартирного жилого дома по <адрес>, в том числе квартиру №, а также частично отделал квартиру: поштукатурил, сделал бетонную стяжку на полу, установил колодец, выгребную яму, установил поворотно-откидные металлопластиковые окна, установил входную металлическую дверь и металлопрофиль на крыше, выполнил электрические сети медным кабелем, установил приборы учета на газ и свет.

Требования истца о приведении технического состояния квартиры в соответствие с п. 1.4. в части шпатлевки стен, проведения индивидуального отопления (котла-колонки), выполнения сантехнических работ: монтирования системы отопления с установкой отопительных алюминиевых батарей, проводки канализационных труб, монтажа и установки труб водоснабжения из пластика, монтажа системы газоснабжения и установки натяжных потолков ответчик игнорирует.

Установлена ли система «теплые полы» при входе, в ванной и туалете истцу неизвестно, так как данные работы являются скрытыми и истец не имеет возможности проверить ее наличие и работоспособность.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил в адрес Марченко С.Н. требование о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ., датированное ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости правообладателями земельного участка и квартиры № являются Сухоносов А.Н. и Сухоносова М.Н. на праве общей долевой собственности по ? доли в праве.

Право собственности на помещение (квартиру №) зарегистрировано за вышеуказанными лицами с ДД.ММ.ГГГГ., из чего следует, что основной договор купли-продажи квартиры стороны должны были заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Кроме того, сторонами был заключен предварительный договор купли продажи будущей недвижимости, в котором была определена четко индивидуализация предмета договора, позволяющая установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, а в соответствии с п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», такой договор не может быть признан не заключенным.

Таким образом, указанный договор необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Также, согласно п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании изложенного, суд находит требования Щербаченко Л.Н. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между Щербаченко Л.Н. и ответчиком Сухоносовой М.Н. заключенным и о признании права собственности на двухкомнатную квартиру №, расположенную по <адрес>, за Щербаченко Л.Н. подлежащими удовлетворению.

Кроме того, согласно Отчета об оценке № 38-Ф от 29.11.2017г. рыночная стоимость объекта оценки (квартира общей площадью 60 кв.м., расположенная по <адрес> кадастровым номером №) по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ. составляет 542 123 рубля.

Таким образом, из-за невыполнения продавцом всех принятых на себя по предварительному договору обязательств у него перед покупателем образовалась задолженность в размере 257 877 рублей, которые ответчик обязан вернуть покупателю, как излишне уплаченные денежные средства.

Каких-либо обоснованных возражений относительно представленного истцом расчета, иной расчет, ответчиками не представлено.

Проверив представленный истцом расчет задолженности, суд находит его обоснованным и правильным.

На основании изложенного, суд считает необходимым взыскать солидарно с Сухоносовой М.Н. и Сухоносова А.Н. за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. денежные средства за пользование чужими денежными средствами в размере 102 460, 27 рублей, а также излишне уплаченные денежные средства в размере 257 877 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 6 473 рублей, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ. С учетом изложенного, данная сумма подлежит солидарному взысканию с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 235, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Щербаченко Ларисы Николаевны к Сухоносовой Марине Николаевне, Сухоносову Алексею Николаевичу о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимости и взыскании излишне уплаченных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между Щербаченко Ларисой Николаевной и Сухоносовой Мариной Николаевной заключенным.

Признать за Щербаченко Ларисой Николаевной право собственности на двухкомнатную квартиру №, расположенную по <адрес>.

Взыскать в пользу Щербаченко Ларисы Николаевны с Сухоносовой Марины Николаевны, Сухоносова Алексея Николаевича солидарно денежные средства за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 102 460 рублей 27 копеек.

Взыскать в пользу Щербаченко Ларисы Николаевны с Сухоносовой Марины Николаевны, Сухоносова Алексея Николаевича солидарно излишне уплаченные денежные средства в размере 257 877 рублей.

Взыскать в пользу Щербаченко Ларисы Николаевны с Сухоносовой Марины Николаевны, Сухоносова Алексея Николаевича солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 473 рублей.

Настоящее решение является основанием для регистрации за Щербаченко Ларисой Николаевной права собственности на указанное недвижимое имущество.

Ответчики в течение семи дней со дня вручения копии заочного решения вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Шпаковский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья               А.Е. Толстиков