Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1762/2016 ~ М-1763/2016 от 19.10.2016

Дело № 2-1762/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2016 года                        г. Иваново

Советский районный суд г. Иваново

в составе председательствующего судьи Сочиловой А.С.

при секретаре Матвеевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново гражданское дело по иску администрации г. Иваново к Гусейнову С.А.О. о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Иваново обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что на основании постановления Администрации города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ № между Администрацией города Иванова и Гусейновым С.А.О. заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, у <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, для строительства магазина розничной торговли.

Согласно пункту 2.1 вышеуказанного договора срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ на 60 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова совместно со специалистами Ивановского городского комитета по управлению имуществом осуществили выезд на земельный участок по <адрес>, у <адрес>. В ходе выезда было установлено, что на землях общего пользования у <адрес> расположен торговый киоск, в котором осуществляется продажа штучных продовольственных товаров.

ДД.ММ.ГГГГ за номером ВО 1№ Гусейнову С.А.о. была направлена претензия с предложением устранения нарушений условий договора от ДД.ММ.ГГГГ №№ и оплаты имеющейся задолженности.

Актами от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № сделано заключение, что нарушения не устранены.

В ходе выезда ДД.ММ.ГГГГ, осуществленного специалистами Администрации города, было установлено, что на арендуемом земельном участке с кадастровым номером №, вместо осуществления строительства магазина розничной торговли, для которого предоставлялся указанный земельный участок, установлен торговый киоск, в котором осуществляется продажа, и холодильная камера. Строительство на участке не ведется.

Постановлением Администрации города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ №, учитывая неисполнение предписания о добровольном освобождении земельного участка, занятого самовольно установленным торговым киоском, предписано освободить в установленном порядке земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

В силу пункта 4.4.2 указанного договора арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Таким образом, полагает, что имеет место нарушение существенных условий договора аренды земельного участка.

Также истец указал, что на территории города Иванова схема размещения нестационарных торговых объектов утверждена постановлением Администрации города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ №. Киоск, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, у <адрес>, не включен в схему размещения нестационарных торговых объектов. Земельный участок для установки киоска и холодильной камеры не выделялся. Таким образом, полагает, что данные объекты установлены самовольно.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 619, 614, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 30, 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, администрация г. Иваново просит суд: расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка с кадастровым номером № площадью 100 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> у <адрес>, заключенный с Гусейновым С.А.о.; обязать ответчика освободить земельный участок от установленного на нем киоска и камеры в течении 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца администрации г. Иваново Леонова Н.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представила дополнительный письменный отзыв на иск, согласно которому указала, что в соответствии с условиями пункта 6.4 Договора аренды разрешительные документы на строительство должны быть получены в течении 12 месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком был получен градостроительный план земельного участка. Однако разрешение на строительство до настоящего времени не получено, ответчик не преступил к освоению земельного участка, строительство не ведется. Полагает доводы ответчика о невозможности осуществления строительства в виду отсутствия свободного земельного участка для организации строительной площадки надуманными и не соответствующими обстоятельствам дела, поскольку за выделением земельного участка под строительную площадку ответчик обратился по истечении года с момента заключения договора аренды. До апреля 2014 года у ответчика имелась фактическая возможность получить земельный участок для организации строительной площадки. С 2012 года истцу направлялись уведомления об устранении нарушений условий договора, однако до настоящего времени на территории земельного участка размещен киоск, который осуществляет торговую деятельность. В силу пункта 4.4.2 указанного договора арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Таким образом, полагает, что со стороны арендатора имеет место нарушение существенных условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № выразившееся в не получении разрешительной документации в сроки указанные в пункте 6.4 договора аренды, не осуществлении строительства на земельном участке, а также размещении на земельном участке киоска в нарушение условий договора.

Ответчик Гусейнов С.А.о. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что у него отсутствовала фактическая возможность для осуществления строительства магазина, в связи с отказом администрации в предоставлении земельного участка для организации строительной площадки. Однако им предпринимались меры, направленные на строительство магазина, а именно: им было получено ГПЗУ, заключен договор на проектирование магазина, заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, он неоднократно обращался в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка под размещение строительной площадки.

Представитель ответчика Кузнецов А.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме, указав, что нарушение, заключающееся в размещении на арендованном земельном участке движимой вещи, не является нецелевым использованием земельного участка и не может являться основанием для расторжения договора, поскольку не препятствует одновременному освоению участка в форме строительства. Кроме того, размещение торгового киоска на участке не нарушает требования градостроительных регламентов, предусмотренных Правилами землепользования и застройки города Иванова.

Процесс освоения земельного участка, предоставленного для строительства, заключается, во-первых, в сборе исходно-разрешительной документации, необходимой для застройки, во-вторых, в непосредственном произведении строительных работ. Данная позиция подтверждается также содержанием самого договора аренды. Ответчик приступил к освоению земельного участка, занимался сбором разрешительной документации. Получение разрешения на строительство в сложившейся ситуации затруднено строительством многоквартирных домов на смежных земельных участках, расположенных по адресам: <адрес>. При строительстве ответчику был в полном объеме закрыт доступ к участку. Кроме того, в настоящее время имеются затруднения с размещением строительной площадки, поскольку соседние участки обременены правами третьих лиц.

Таким образом, полагает, что просрочка в освоении вызвана ухудшением состояния арендованного имущества в части ограничения в его использовании и доступа к нему.

Также просил суд применить срок исковой давности к заявленным исковым требованиям.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 2 ст. 46 и абз. 5 пункта 1 ч. 2 ст.. 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено в судебном заседании на основании постановления Администрации города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ № между Администрацией города Иванова и Гусейновым С.А.О. заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, у <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, для строительства магазина розничной торговли.

Согласно пункту 2.1 вышеуказанного договора срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ на 60 месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4.4.2 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 6.4 договора аренды земельного участка договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке, в том числе в случае, неиспользования земельного участка. Под неиспользованием земельного участка стороны понимают неполучение арендатором в течении двенадцати месяцев со дня подписания договора градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство; не проведение строительных работ на земельном участке.

Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ивановской области (л.д. 12)

ДД.ММ.ГГГГ имущество было передано арендатору по акту приема-передачи (л.д. 11).

Из актов проверки исполнения земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22) следует, что специалистами управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново совместно со специалистами Ивановского городского комитета по управлению имуществом неоднократно были осуществлены выезды на земельный участок по <адрес>, у <адрес>, в ходе которых было установлено, что на земельном участке у <адрес> расположен торговый киоск, в котором осуществляется продажа штучных продовольственных товаров, участок не огорожен, строительные материалы отсутствуют, на землях общего пользования установлена холодильная камера. Указанные обстоятельства также подтверждаются фотографиями к актам осмотра.

ДД.ММ.ГГГГ за номером ВО № Гусейнову С.А.о. была направлена претензия с предложением устранения нарушений условий договора от ДД.ММ.ГГГГ №№ и оплаты имеющейся задолженности.

Актами от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № сделано заключение, что нарушения не устранены.

Постановлением Администрации города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ №, учитывая неисполнение предписания о добровольном освобождении земельного участка, занятого самовольно установленным торговым киоском, предписано освободить в установленном порядке земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 27).

В ходе выезда ДД.ММ.ГГГГ, осуществленного специалистами Администрации города, было установлено, что на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 37:24:030335:1335, вместо осуществления строительства магазина розничной торговли, для которого предоставлялся указанный земельный участок, установлен торговый киоск и холодильная камера. Строительство на участке не ведется (л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Гусейнова С.А.о. была направлена претензия об освобождении земельного участка, в которой также указано на необходимость соблюдения пункта 4.4.2 договора, использования земельного участка для строительства объекта недвижимости – магазина розничной торговли.

ДД.ММ.ГГГГ Гусейнову С.А.о. было направлено уведомление с просьбой в срок до ДД.ММ.ГГГГ устранить выявленные нарушения, освободить земельный участок от торгового киоска и приступить к освоению участка в целях строительства или обратиться в администрацию г. Иваново с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № С-3/03-1413.

По сведениям управления Архитектуры и градостроительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год заявления от Гусейнова С.А.о. о получении разрешения на строительство магазина по <адрес> у <адрес> не поступало.

Также в судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что до настоящего времени на спорном земельном участке строительство не ведется, расположен торговый киоск.

Анализируя представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что истцом доказано, а ответчиком не опровергнуто, что арендованное имущество используется вопреки условиям договора аренды, а именно целям в соответствии которыми был предоставлен земельный участок (для строительства магазина), на земельном участке не ведется строительство, размещен ларек с холодильной камерой. Из чего суд приходит к выводу о том, что со стороны арендатора имеются нарушения пунктов 4.4.2 и 6.4 договора аренды.

При таких обстоятельствах арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора (ст. 615 ГК РФ). Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 ГК РФ).

Учитывая направление администрацией в адрес ответчика предписаний, направление ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ претензии и уведомления, суд пришел к выводу о том, что, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако требования истца в добровольном порядке устранены не были.

На основании и изложенного, положений п. 3 ст. 615 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что заключенный между администрацией г. Иваново (арендодатель) и Гусейновым С.А.о. (арендатор) Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, поскольку ни в срок, установленный Договором, а именно: в течение 12 месяцев с момента его подписания, ни в 3-х летний срок, установленный Земельным Кодексом РФ, ни по получении предложения арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть Договор, если в разумный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, ни на момент предъявления иска и его рассмотрения судом арендатор не только не исполнил обязанность по освоению являющегося объектом аренды земельного участка общей площадью 100 кв.м с адресными ориентирами: <адрес>, у <адрес>, а именно: не осуществил строительство магазина, но и не приступил к строительству.

При этом, получение ответчиком ГПЗУ и заключение договора на изготовление проектной документации, в отсутствие разрешения на строительство магазина, и фактического осуществления строительства на спорном земельном участке, не могут, по мнению суда, послужить основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

К доводам ответчика о том, что неисполнение условий договора аренды и не осуществление строительства на земельном участке произошло по вине администрации <адрес>, в ввиду не предоставления ему земельного участка под размещение строительной площадки суд полагает несостоятельными по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании ответчик трижды обращался в администрацию г. Иваново с заявлением о предоставлении земельного участка под размещение строительной площадки.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Гусейнову С.А.о. было отказано в предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов кадастрового квартала №, площадью <данные изъяты> кв.м., для организации строительной площадки, поскольку часть земельного участка входит в зону многоэтажной жилой застройки Ж-3, другая к территории общего пользования улиц, дорог, площадей Тр-2.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Иваново было отказано в формировании земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес>, поскольку испрашиваемый земельный участок накладывается на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером №, сформированный и поставленный на кадастровый учет для многоквартирного жилого дома.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Гусейнову С.А.о. было отказано в предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов кадастрового квартала №, площадью <данные изъяты> кв.м., для организации строительной площадки, поскольку испрашиваемый земельный участок входит в границы сформированного земельного участка для благоустройства территории, прилегающей к многоквартирному дому № по <адрес>.

Наряду с этим, в судебном заседании установлено, что в течении 12 месяцев с момента заключения договора ответчик не лишен был возможности оформить права на земельный участок для организации строительной площадки за счет формирования земельного участка в кадастровом квартале территории.

Как следует из распоряжения Администрации <адрес> городской комитет по управлению имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №-ра была утверждена схема расположения смежного земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, предоставленного ООО «<данные изъяты>». И только на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ дело № площадь указанного земельного участка была признана     равной <данные изъяты> кв.м..

Разрешение на строительство <адрес> получено ДД.ММ.ГГГГ за номером №. Дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Смежный земельный участок с кадастровым номером № используется в целях благоустройства территории, прилегающий к многоквартирному жилому дому. Договор от ДД.ММ.ГГГГ № заключен между Администрацией города Иванова и ООО «<данные изъяты>» на основании постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Схема расположения земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, утверждена постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. То есть, до ДД.ММ.ГГГГ указанный участок был свободен от прав третьих лиц.

При этом, необходимо отметить, что ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставлено суду доказательств невозможности организации строительной площадки в пределах предоставленного ему на основании договора аренды земельного участка.

К доводу ответчика о том, что у него не было доступа к земельному участку в виду организации строительства жилых домов № и 21 по <адрес> в <адрес>, суд относится критически, поскольку никаких доказательств указанным обстоятельствам стороной ответчика представлено не было.

Из актов проверки использования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22) следует, что специалистами управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново совместно со специалистами Ивановского городского комитета по управлению имуществом неоднократно были осуществлены выезды на земельный участок по <адрес>, у <адрес>, в ходе которых было установлено, что на земельном участке у <адрес> расположен торговый киоск, в котором осуществляется продажа штучных продовольственных товаров, участок не огорожен, строительные материалы отсутствуют. Указанные обстоятельства также подтверждаются фотографиями, приложенными к актам осмотра.

При этом необходимо отметить, что в период действия договора ответчик не обращался с жалобами на действия (бездействия) органов местного самоуправления, с исками об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Наряду с этим использовал земельный участок, разместил на нем киоск с холодильной камерой, из которого осуществлялась торговая деятельность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления (пункт 3 статьи 10 указанного закона). На территории города Иванова схема размещения нестационарных торговых объектов утверждена постановлением Администрации города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ №. Киоск, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, у <адрес>, не включен в схему размещения нестационарных торговых объектов. Земельный участок для установки киоска и холодильной камеры не выделялся.

В связи с чем, суд соглашается с доводами представителя истца о том, что использование земельного участка под размещение киоска на земельном участке, предоставленном для строительства магазина, не отвечает условиям заключенного договора и целевому использованию земельного участка.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что имеются все правовые основания для расторжения договора аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению, то соответственно, на ответчика должна быть возложена обязанность освободить земельный участок, расположенный в районе жилого <адрес> в г. Иваново от расположенного на нем киоска и холодильной камеры, и возвратить его собственнику в освобожденном состоянии.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности, однако суд не усматривает оснований для применения нормы абз. 2 ч. 2 ст. 199 ГК РФ (отсутствии оснований полагать срок исковой давности пропущенным), учитывая, что нарушение арендатором установленных Договором условий пользования является длящимся; соответственно, в связи с заявлением об истечении исковой давности подлежит выяснению обстоятельства, свидетельствующие о совершения арендатором нарушения обязательства в течение 3-х летнего предшествующего предъявлению иска периода; тогда как по настоящему делу нарушение арендатором установленных Договором условий пользования длилось в течение 3-х летнего предшествующего предъявлению иска периода при том, что в указанный период срок, на который заключен договор (срок аренды), также не истек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования администрации <адрес> к Гусейнову С.А.О. о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> у <адрес>, заключенный между администрацией г. Иваново и Гусейновым С.А.О..

Обязать Гусейнова С.А.О. освободить земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> у <адрес>, от установленного на нем киоска и холодильной камеры в течении семи календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья                                                                        А.С. Сочилова

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.