Решение по делу № 3а-338/2019 от 15.04.2019

    3а-338/2019 120а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск     29 мая 2019 года

Красноярский краевой суд в составе:

судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.

при секретаре Мамаеве А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Балясовой Ж.И., Ивашкина Д.В., Ефремова А.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Балясова Ж.И., Ивашкин Д.В., Ефремов А.В., будучи долевыми сособственниками, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нижеследующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 590 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1351,54 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Заявленные требования мотивированы тем, что вышеназванное недвижимое имущество находится в общей долевой собственности административных истцов. <дата> между административными истцами и ФИО5 был заключен предварительный договор о заключении в будущем купли-продажи указанных нежилого здания и земельного участка по их реальной рыночной цене, которая существенно ниже их кадастровой стоимости. Поскольку при нотариальном удостоверении данной сделки, для исчисления тарифа будет применена кадастровая стоимость этого недвижимого имущества, то это повлечёт взимание с административных истцов тарифа в завышенном размере, чем будут нарушены их законные права и интересы.

Административные истцы просили восстановить срок на обращение в суд с заявленными требованиями, установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости: для нежилого здания с кадастровым номером № - в размере 3 985 000 руб. по состоянию на <дата>, для земельного участка с кадастровым номером № – в размере 181 400 руб. по состоянию на <дата>.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю Богданчикова Е.А., действующая на основании доверенности, направила в адрес суда письменные пояснения, в которых оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда.

Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Судом установлено, что Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края по состоянию на 01.01.2011, в том числе и указанного выше земельного участка с кадастровым номером №

Кроме того, Постановлением Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, по состоянию на 01.06.2011, в том числе, в отношении нежилого здания с кадастровым номером №

Поскольку Правительством Красноярского края до настоящего времени не утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки вышеназванных объектов недвижимости Красноярского края, то суд считает заявленное административными истцами ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № подлежащим удовлетворению, а срок восстановлению.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника объекта недвижимости, закреплено в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В соответствии с п. 1,2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 42 федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Исходя из положений ч. 2 ст. 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст. 402 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 1 Закона Красноярского края от 01.11.2018 N 6-2108 "Об установлении единой даты начала применения на территории Красноярского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", датой начала применения на территории Красноярского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2019 года.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов административного дела Балясовой Ж.И. принадлежит 1/2 в праве общей долевой собственности, а Ивашкину Д.В., Ефремову А.В. – по 1/4 в праве общей долевой собственности каждому в отношении нижеследующего недвижимого имущества, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д. 15-24):

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 590 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1351,54 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

<дата> Балясова Ж.И., Ивашин Д.В., Ефремов А.В., действующие в качестве продавцов, заключили с ФИО5, действующем в качестве покупателя, предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны обязались заключить в будущем, не позднее <дата>, договор купли-продажи - нежилого здания с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 11-12).

Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края по состоянию на 01.01.2011, в том числе и указанного выше земельного участка с кадастровым номером №

Постановлением Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, по состоянию на 01.06.2011, в том числе, в отношении нежилого здания с кадастровым номером №

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <дата> (л.д. 13-14) следует, что:

- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляет 17 741 857,27 руб.;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляет 2 585 022,98 руб.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке № от <дата> и № от <дата>, выполненные ИП ФИО8

Согласно отчету № от <дата> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляет 181 400 руб. (л.д. 25-88).

Согласно отчету № от <дата> рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляет 3 985 000 руб. (л.д. 90-156).

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Судом установлено, что при оценке нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, оценщиками был применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Судом исследованы отчеты об оценке № от <дата> и № от <дата>, и установлено, что оформление и содержание отчетов об оценке соответствует требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчетах об оценке, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований не согласиться с выводами оценщика о величине рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по состоянию на интересующую дату не имеется.

Как следует из вышеприведенных норм законодательства, при нотариальном удостоверении сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество (нежилое здание и земельный участок), для исчисления тарифа будет применена кадастровая стоимость этого недвижимого имущества, то это повлечёт взимание с административных истцов экономически необоснованного тарифа, при её удостоверении.

Кроме того, административные истцы также являются плательщиками земельного налога и налога на имущество физических лиц. При этом, налоговая база налога на имущество физических лиц с <дата> будет определяться исходя из кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №

Таким образом, у административных истцов имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащих им объектов недвижимого имущества для целей пересмотра утвержденной в отношении них кадастровой стоимости, так и обращения в суд по вопросу установления в отношении таких объектов кадастровой стоимости, равной их рыночной стоимости. Иное противоречило бы смыслу закона, нарушало права и законные интересы собственника.

Внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, затрагивают права собственников названных объектов недвижимости.

Следовательно, права административных истцов Балясовой Ж.И., Ивашкина Д.В., Ефремова А.В. подлежат защите путём установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного,

кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № должна быть определена равной рыночной в размере 3 985 000 руб., определенной по состоянию на <дата>.

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть определена равной рыночной в размере 181 400 руб., определенной по состоянию на <дата>.

Рыночная стоимость указанных нежилого помещения и земельного участка подтверждена соответствующими доказательствами.

При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Датой обращения административных истцов с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № следует считать дату поступления соответствующего заявления в суд – 15.04.2019

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд

РЕШИЛ:

Восстановить Балясовой Ж.И., Ивашкина Д.В., Ефремова А.В. срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.

Административное исковое заявление Балясовой Ж.И., Ивашкина Д.В., Ефремова А.В., – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 590 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 3 985 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1351,54 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 181 400 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № считать <дата>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда     Д.И. Пашковский