Решение по делу № 33а-1367/2019 от 28.03.2019

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Михалева О.В.

Докладчик Федосова Н.Н.                           Дело № 33а-1367/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«15» апреля 2019 г. судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Федосовой Н.Н.

судей Демидкиной Е.А., Букреева Д.Ю.

при секретаре Бобылевой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по апелляционной жалобе административного истца Нестерова Александра Викторовича на решение Липецкого областного суда от 04 февраля 2019 года,которымпостановлено:

«Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27 863 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 50267638 (пятьдесят миллионов двести шестьдесят семь тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 30 копеек.

Датой подачи Нестеровым Александром Викторовичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 8 ноября 2018 года.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу Нестерова Александра Викторовича 5000 (пять тысяч ) рублей –расходы по составлению отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

В удовлетворении административного иска Нестерову Александру Викторовичу к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать».

Заслушав доклад судьи Федосовой Н.Н., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Нестеров А.В. с учетом уточненных требований обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27 863 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 50267638,30 руб., требования об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 8.06.2012 г. не поддержал.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе административный истец просит об отмене решения поскольку не согласен с выводами эксперта в заключении, считает, что суд необоснованно отказал в назначении по делу повторной экспертизы.

Выслушав представителя административного истца Нестерова А.В., Тищенко А.О., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Дроздова К.Е., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, письменных и устных возражений, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 названной статьи ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно абз. 1 ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

С учетом положений ст.59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Судом установлено, что Нестеров А.В. является собственником земельного участка с КН № площадью 27 863 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> вид разрешенного использования земельного участка – для иных целей, категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 8.06.2012г. установлена в размере 27695822 руб.; по состоянию на 15.01.2016г. - в размере 65983 484 руб. 82 коп.

Требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновывал отчетами об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненными ИП ФИО11 №393-2/17 от 11.12.2017г. и №393/17 от 11.12.2017г., в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с КН № по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 6064000 руб., по состоянию на 8.06.2012г. – 3780000 руб.

В связи с наличием противоречий в представленных сторонами доказательствах, судом была назначена экспертиза на предмет установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 8.06.2012г. и на 15.01.2016г., и проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ Зарецких А.В., в отчетах об оценке земельного участка №№393/17, 393-2/17 от 11.12.2017г., выполненных ИП ФИО11, выявлены несоответствия п.5 ФСО № 3, п.11в ФСО №7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.

В отчете №393-2/17 отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, с указанием интервала значений цен. Оценщиком приведено 16 предложений о продажах земельных участков категории земель земли населенных пунктов – для размещения объектов коммерческого назначения за период май 2011г. – июнь 2012г. Оценщиком подобраны 3 объекта-аналога, которые, по его мнению, максимально схожи с объектом оценки. Однако объекты-аналоги №№2,3 согласно текстам объявлений являются земельными участками промышленного назначения, в то время как объект оценки относится к землям населенных пунктов. В объявлении объекта-аналога №2 указана цена 6,6 млн.руб. за участок площадью 5 га, при этом 1 га стоит 1 млн. руб. Оценщик в отчете указывает площадь объекта-аналога 3 га по цене 3 млн.руб. Элементы выборки для расчета корректировки на площадь имеют различные параметры (ценообразующие факторы), поэтому не пригодны для корреляционно-регрессионного анализа.

В отчете №393/17 приведены 7 предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения, из которых 4 согласно текстам объявлений имеют промышленное назначение. При этом оценщиком приведено 18 предложений о продажах земельных участков категории земель земли населенных пунктов – для размещения объектов коммерческого назначения за период май 2011г. – июнь 2012г. Оценщиком подобраны 3 объекта-аналога, которые, по его мнению, максимально схожи с объектом оценки. Однако объекты-аналоги №№1,2 согласно текстам объявлений являются земельными участками промышленного назначения, в то время как объект оценки относится к землям населенных пунктов. У объекта-аналога №3 вид передаваемых прав – право аренды, при этом корректировка на вид прав оценщиком не произведена.

В связи с изложенным, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что отчеты ИП Кочетова Д.А. об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяют сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки на даты оценки, и, как следствие, не могут быть использованы в качестве допустимых доказательств по делу (статья 61 КАС РФ).

Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ №11907/9-4 от 27.12.2018г. рыночная стоимость земельного участка с КН № площадью 27 863 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 8.06.2012 г. составляет 45938285 руб. 36 коп., по состоянию на 15.01.2016г. – 50267638 руб. 30 коп.

Уточнив требования, представитель истца просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 15.06.2016 г. в размере 50267638 руб.30 коп., т.е. в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Допрошенный эксперт Зарецких А.В. в судебном заседании подтвердил выводы экспертного заключения, пояснил также, что исходя из назначения и фактического использования объект оценки и объекты-аналоги отнесены к одному сегменту рынка- под коммерческую недвижимость (офисно-торговую застройку). Поскольку на дату, предшествующую дате оценки, объявлений о продаже земельных участков из указанного сегмента в п.Добринка не имелось, то был произведен поиск в более широком диапазоне, вследствие чего использовались объекты-аналоги в г.Липецке, различие в местоположении явилось основанием для соответствующей корректировки. К заключению судебной экспертизы приложены объявления в отношении объектов-аналогов, полученных из открытых источников, которые хранятся в личном архиве эксперта. Все сведения на момент их получения были проверены и соответствовали действительности. По всем объектам-аналогам им проводилось телефонное интервьюирование с целью определения всех ценообразующих факторов. Оснований для применения корректировок на плотность застройки, на соотношение численности населения, местоположение внутри населенного пункта, наличие неблагоприятных факторов, не имелось. Пешеходная доступность у исследуемого земельного участка хорошая. При оценке учитывалось, что на земельном участке нет инженерных коммуникаций, но возможность их подключения имеется, поскольку он расположен в населенном пункте, вблизи жилых домов и промышленных предприятий. На дату оценки рынок в исследуемом сегменте являлся активным, оснований для применения корректировки при неактивном рынке, исходя лишь из того, что в п.Добринка рынок был не активным, не имелось. Анализ эффективного использования объекта оценка был определен с позиции вида разрешенного использования, сведений об ином использовании не имеется, фактически земельный участок не используется, согласно данным публичной карты отнесен к землям коммерческого назначения. При проведении экспертизы он использовал нормативные и справочные данные на дату оценки.

Проанализировав заключение судебного эксперта Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Зарецких А.В. от 27.12.2018г., суд правомерно пришел к выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО, является относимым, допустимым и достоверным, и обоснованно установил кадастровую стоимость земельного участка в размере равной рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г. – 50267638 руб. 30 коп.

Принимая экспертное заключение Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении исследования судебный эксперт правомерно руководствовался Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации (приказ Минюста Российской Федерации от 20 декабря 2002 года № 346), Федеральными стандартами оценки №1(20.07.2007г., 20.05.2015 г.), №2 (20.07.2007 г., 20.05.2015 г.), №7 (25.09.2014г.), № 3 (20.05.2015г.), которые действовали на даты оценок, справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2011 г. и 2014 г. Кроме того, использовались Публичная карта Росреестра, сведения из периодической печати, интернет-сайтов.

В ходе анализа рынка с учетом нормативно-методической базы судебным экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и даны пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов эксперта.

Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения. Экспертом приведена градация земельных участков по площади. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Доводы апелляционной жалобы основаны на критике выводов заключения эксперта, вместе с тем, судебная коллегия находит их несостоятельными, поскольку исходя из заключения, пояснений эксперта в суде первой инстанции при оценке рыночной стоимости земельного участка экспертом использовалась информация актуальная на дату оценки, экспертом рассматривался рынок земельных участков категории земель населенных пунктов для размещения объектов коммерческого назначения в г. Липецке, являющийся активным. Поскольку предложений о продаже земельных участков данной категории в поселке Добринка не выявлено, анализ рынка на активность отсутствует.

Добринка является поселком, имеющим статус районного центра, в связи с чем, экспертом применена корректировка на местоположение объектов-аналогов №1,2,3 правильно как для районного центра.

Заключение эксперта выполнено в соответствие с требованиями ФСО №№1,2.7.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта Зарецких А.В. основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Поскольку заключение судебной экспертизы сомнений не вызывает и не содержит ошибок либо неясностей, требующих устранения с использованием специальных познаний, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении ходатайства административного ответчика о назначении повторной экспертизы.

В этой же связи, и поскольку доводы апеллянта в части недостатков судебной экспертизы носят правовой характер, не требуя специальных познаний, основания для назначения повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции отсутствуют.

Решение суда принято с учетом всех обстоятельств дела, исследованных доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего дела, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом, влияли бы на обоснованность и законность решения суда, сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на их переоценку, не подтверждают наличие оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, вследствие чего не могут быть приняты судебной коллегией.

Руководствуясь статьями 308, 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Липецкого областного суда от 04 февраля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу административного истца Нестерова Александра Викторовича без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)

Копия верна

Судья

Секретарь

6