Судебный акт #1 (Постановление) по делу № 4Г-9765/2018 [44Г-56/2019 - (44Г-653/2018)] от 30.10.2018

Судья Гавловский В.А. Дело № 44г-56

ГСК - Назаров В.В. - докл.

Пономарева Л.Е.

Першина Н.В.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Краснодар 30 января 2019 года

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Свашенко С.Н.,

членов президиума: Кротова С.Е., Пятигоры А.И., Епифанова В.М., Кудрявцевой Е.Н., Павлычева М.М., Шелудько В.В.,

при секретаре Чумак Е.Ю.,

рассмотрев дело по иску Борониной < Ф.И.О. >17 к ООО «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» о признании предварительного договора основным договором, направленное в президиум определением судьи краевого суда Воробьевой И.Г. от 27 декабря 2018 года по кассационной жалобе представителя по доверенности АО «Банк Зенит Сочи», поступившей 30 октября 2018 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 сентября 2018 года,

заслушав доклад судьи Воробьевой И.Г., объяснения представителя по доверенности АО «Банк Зенит Сочи», учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум

УСТАНОВИЛ:

Боронина Л.Г. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированное строительно-монтажное управление «Краснодар» (далее ООО «ССМУ «Краснодар») о признании заключенного ею 12 мая 2017 года с ответчиком предварительного договора купли - продажи квартиры № 107, общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер <...>, расположенной по адресу: <...> основным договором. Просила обязать ООО «ССМУ «Краснодар» осуществить действия по прекращению обременения в виде ипотеки на вышеуказанное имущество, признать за ней право собственности на эту квартиру. Определить, что данное решение является основанием для государственной регистрации в ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю права собственности Борониной Л.Г. на квартиру. Взыскать с ответчика в ее пользу неустойку в размере <...> рублей и госпошлину в сумме <...> рублей.

В обоснование иска указала, что 06 апреля 2016 года она заключила с ООО «ССМУ «Краснодар» предварительный договор купли-продажи квартиры № <...>. Цена сделки определена сторонами в размере <...> рублей.

12 мая 2017 года предварительный договор купли-продажи от 06 апреля 2016 года был расторгнут. Заключены соглашение о расторжении к предварительному договору купли-продажи от 06 апреля 2016 года и предварительный договор от 12 мая 2017 года купли-продажи квартиры <...> Цена сделки определена сторонами в размере <...> рублей.

Согласно п. 3 соглашения о расторжении к предварительному договору купли-продажи от 06 апреля 2016 года, Боронина Л.Г. произвела оплату по договору в размере <...> рублей, из которых: денежные средства в размере <...> рублей засчитывались в счет оплаты стоимости квартиры <...> по предварительному договору купли-продажи от 12 мая 2017 года. Излишне оплаченная сумма в размере <...> рублей подлежала возврату в порядке, определенном сторонами по договору.

По условиям предварительного договора купли-продажи от 12 мая 2017 года Боронина Л.Г. и ООО «ССМУ «Краснодар», договорились о подготовке к заключению в последующем договора купли-продажи квартиры <...>

Поскольку спорная квартира находилась в залоге у АО «Банк Зенит Сочи» по условиям договора об ипотеке № 29.2-17КЗ от 13.04.2017 года, ООО «ССМУ «Краснодар» на основании п.3.1 договора обязалось в срок до 30 сентября 2017 года снять ипотеку и заключить с Борониной Л.Г. основной договор купли-продажи квартиры.

Однако ООО «ССМУ «Краснодар» свои обязательства по договору о снятии обременения в виде залога со спорного имущества не выполнил. Свои права истец считает нарушенными.

Ответчик иск не признал.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18 апреля 2018 года Борониной Л.Г. в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 сентября 2018 года решение районного суда отменено.

По делу принято новое решение, которым исковые требования Борониной Л.Г. к ООО «ССМУ «Краснодар» о признании заключенного предварительного договора от 12 мая 2017 года основным договором и взыскании неустойки удовлетворены частично.

Предварительный договор купли - продажи от 12 мая 2017 года квартиры <...>, заключенный между Борониной Л.Г. и ООО «ССМУ «Краснодар», признан основным договором.

На ООО «ССМУ «Краснодар» судом возложена обязанность осуществить действия по прекращению обременения в виде ипотеки на вышеуказанное недвижимое имущество.

За Борониной Л.Г. признано право собственности на указанную квартиру.

Определено, что апелляционное определение является основанием для государственной регистрации в ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю права собственности Борониной Л.Г. на квартиру <...>

С ООО «ССМУ «Краснодар» в пользу Борониной Л.Г. взыскана неустойка в размере <...> рубля и госпошлина в размере <...> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Борониной Л.Г. отказано.

В кассационной жалобе представителя по доверенности АО « Банк Зенит Сочи» ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 сентября 2018 года, как незаконного и оставлении в силе решения районного суда.

По запросу судьи дело истребовано из районного суда 02 ноября 2018 года и поступило в суд кассационной инстанции 16 ноября 2018 года.

В силу части 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица участвующие в деле, извещаются о времени и месте рассмотрения кассационных жалобы, представления с делом, однако неявка указанных лиц не препятствует их рассмотрению.

Истец Боронина Л.Г., ее представитель по доверенности Дижичкин О.А., представитель ООО «ССМУ «Краснодар», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились.

От Борониной Л.Г. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью и невозможностью заключения соглашения с адвокатом на оказание юридической помощи. В обоснование ходатайства предоставлена справка из травматологического пункта о переломе руки. Вместе тем, данная справка имеет исправления в дате рождения, не содержит данных о фамилии врача, ее выдавшего, а также не заверена печатью врача, в связи с чем ходатайство Борониной Л.Г. об отложении судебного заседания президиумом отклонено, поскольку доказательств, свидетельствующих о наличии заболевания, препятствующего ее участию в судебном заседании, не представлено.

Президиумом рассмотрено и обращение представителя истицы Дижичкина О.А. о неявке в судебное заседание в связи «с прекращением доверенности от истца и невозможности оформления таковой по причине ее болезни». Причина неявки представителя истца признана президиумом также неуважительной, поскольку в материалах дела на л.д. 73 имеется доверенность Борониной Л.Г., которая уполномочивает Дижичкина О.А. представлять ее интересы во всех судах судебной системы РФ, в том числе с правом кассационного обжалования. Срок действия доверенности с 22 марта 2018 года до 22 марта 2019 года. Сведений о том, что указанная доверенность не действует (отозвана, аннулирована и т.п.) в суд кассационной инстанции не представлено.

При указанных обстоятельствах, президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит ее подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что 12 мая 2017 года между Борониной Л.Г. и ООО «ССМУ «Краснодар» заключен предварительный договор купли - продажи квартиры <...>,

Пунктом 1.1 данного договора предусмотрено, что стороны договорились о подготовке к заключению в последующем договора купли-продажи квартиры <...>.

Из пункта 1.2 договора следует, что квартира находится в залоге, о чем покупатель уведомлен. Несмотря на данное обстоятельство Боронина Л.Г. заключила данный договор и внесла денежные средства.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции с учетом того, что АО « Банк Зенит Сочи», как залогодержатель имущества, не давал согласие на распоряжение предметом залога, пришел к выводу об отсутствии законных оснований для признания предварительного договора от 12 мая 2017 года основным договором. Судом также указано, что не имеется оснований и для признания за Борониной Л.Г. права собственности на имущество, находящееся в залоге у Банка, равно как и возложения на ответчика обязанности осуществить действия по прекращению обременения в виде ипотеки на данное имущество.

Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, исходила из того, что неисполнение ООО «ССМУ «Краснодар» условий предварительного договора и уклонение от заключения основного договора нарушает права Борониной Л.Г., единственным способом защиты которых является обращение ее в суд с настоящим иском.

Президиум считает, что с указанными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Признавая предварительный договор основным договором, а право собственности на недвижимое имущество за Борониной Л.Г., суд апелляционной инстанции не учел, что в силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания договора купли-продажи от 12 мая 2017 года не следует, что залогодатель ООО «ССМУ «Краснодар» был наделен правом распоряжаться предметом залога: жилым помещением (квартирой) без согласия залогодержателя - АО « Банк Зенит Сочи».

Вместе с тем согласно п. 6.2 договора об ипотеке № 29.2-17КЗ от 13 апреля 2017 года, заключенного между АО « Банк Зенит Сочи» и ООО «ССМУ «Краснодар» в «период действия настоящего Договора Залогодатель не вправе без письменного согласия Залогодержателя отчуждать Предмет ипотеки путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, передавать его в аренду, безвозмездное пользование или на иных условиях другому лицу либо распоряжаться им иным образом, включая выдачу третьим лицам доверенностей в отношении Предмета ипотеки».

Таким образом, признавая предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, суд апелляционной инстанции нарушил вышеуказанные положения закона, оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре купли-продажи от 12 мая 2017 года необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

Кроме того, удовлетворяя частично требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере <...> рубля, апелляционная инстанция не учла, что предметом предварительного договора являлась подготовка к заключению в последующем договора купли-продажи квартиры. Ответчик брал на себя обязательства в срок до 30 сентября 2017 года снять ипотеку и заключить с истцом в будущем договор купли-продажи квартиры, при этом условиями договора не предусмотрена неустойка за нарушение срока незаключения основного договора.

При указанных обстоятельствах президиум находит, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, устранить отмеченные недостатки и рассмотреть дело в апелляционном порядке с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьей 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 сентября 2018 года отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда

Председательствующий С.Н. Свашенко

Судья докладчик Воробьева И.Г.