Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1258/2014 ~ М-1133/2014 от 10.06.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Самара «22» июля 2014 года

Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Макогон Л.А.,

при секретаре Уколовой Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–1258/14 по иску Лебединцевой Е.А. к Кузнецовой Л.В., Строковой В.В., Конновой Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскании суммы задатка,

У С Т А Н О В И Л:

Лебединцева Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании суммы задатка в размере 80000 рублей.

В судебном заседании Лебединцева Е.А. заявленные требования поддержала и пояснила, что в целях приобретения жилого помещения и в виду отсутствия необходимой денежной суммы она решила заключить с банком – ЗАО ВТБ 24 договор об ипотеке. Банк одобрил ей кредит в размере 1070000 рублей. В рамках одобренной банком суммы она нашла объявление о продаже 2-х комнатной квартиры по адресу: <адрес>, собственниками которой являются Кузнецова Л.В., Строкова В.В. и Коннова Н.В. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры. В этот же день при подписании договора она передала им денежную сумму в размере 80000 рублей в качестве задатка. Указанная сумма должна была быть засчитана в стоимость квартиры при заключении основного договора. Ответчики собрали необходимые документы и отвезли их в банк после ДД.ММ.ГГГГ. Банк сделал оценку квартиры, согласно которой физический износ помещения составил 93,3%. По условиям кредитования она должна была предоставить банку предварительный договор страхования квартиры, согласно которому страховая компания берет на себя обязательство впоследствии застраховать жилое помещение. Однако в оформлении договора страхования на указанную квартиру всеми страховыми компаниями из списка, предоставленного банком, ей было отказано, так как фактический износ помещения составляет более 56%. Она сообщила об этом ответчикам и их риэлтору и попросила вернуть уплаченную сумму задатка, но они денежную сумму не вернули. Считает, что основной договор купли-продажи не был заключен не по ее вине, а в виду форс-мажорных обстоятельств. Просила взыскать с ответчиков 80000 рублей и расходы на уплату государственной пошлины в размере 2600 рублей.

Ответчики Строкова В.В. и Коннова Н.В. в судебном заседании иск не признали. Суду пояснили, что предварительный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ года, они его подписали, но не читали. Денежные средства от Лебединцевой не получали. Основной договор не был заключен по вине истца, поскольку последняя отказалась от приобретения принадлежащей им квартиры, несмотря на то, что все документы были собраны. Просили в иске отказать.

Ответчик Кузнецова Л.В. и ее представитель И, действующая на основании доверенности (л.д. 17), в судебном заседании иск не признали. С оценкой квартиры и процентом физического износа не согласны. Считают, что истец умышленно уклоняется от заключения сделки, денежная сумма возврату не подлежит. Просили в иске отказать. Ответчик Кузнецова Л.В. пояснила, что при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры она получила от Лебединцевой Е.А. 80000 рублей. Указанную сумму она потратила на оплату коммунальных платежей, получение необходимых справок для заключения договора купли-продажи.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 63-АК № 193930, № 193931, № (л.д. 28-30).

ДД.ММ.ГГГГ между Строковой В.В., Кузнецовой Л.В. и Конновой Н.В. (продавцы), с одной стороны, и Лебединцевой Е.А. (покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 6-8). Согласно условиям данного договора, стоимость указанной квартиры составляет 1100000 рублей. Оплата покупателем стоимости квартиры по основному договору производится в следующем порядке: часть стоимости в размере 410000 рублей вносится покупателем за счет собственных средств до заключения основного договора, остальная часть в размере 690000 рублей вносится покупателем за счет кредитных средств банка ВТБ 24 на его условиях.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному ООО «Территориальное агентство оценки» по заказу ЗАО ВТБ 24, итоговая величина рыночной стоимости квартиры составила 1039338 рублей, а величина ликвидационной стоимости – 831000 рублей. Физический износ объекта оценки составил 93,3% (л.д. 43-114).

На основании указанного отчета об оценке, учитывая процент износа объекта недвижимости, ЗАО ВТБ 24 отказало истцу в принятии в залог спорной квартиры, дополнительно сообщив, что решение о предоставлении кредита действует до ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем, Лебединцева Е.А. может предоставить для рассмотрения в банк документы на другой объект (л.д. 9).

Согласно п. 2.3 Договора в качестве выполнения сторонами своих обязательств по договору, покупатель передает продавцам задаток в размере 80000 рублей в дату подписания предварительного договора купли-продажи.

Денежные средства в сумме 80000 рублей ответчиком Кузнецовой Л.В. получены при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в момент подписания договора, что сторонами не оспаривается.

Указанное обстоятельство также подтверждается показаниями свидетеля З, которая присутствовала при заключении предварительного договора и передаче денежных средств. У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетеля, поскольку не усматривается ее личной заинтересованности в исходе дела.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.

Судом установлено, и сторонами процесса не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ при подаче документов в регистрирующий орган истцом Лебединцевой Е.А. не было подано заявление на регистрацию права собственности, в связи с чем Управлением Росреестра по Самарской области была приостановлена государственная регистрация (л.д. 22-23).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа действующего законодательства следует, что денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне в счет платежей по договору, признается задатком лишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, а договор в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Проанализировав предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиками не заключалось соглашение о задатке, так как из условий предварительного договора купли-продажи следует, что денежная сумма в размере 80000 рублей в случае заключения основного договора будет засчитана в счет уплаты цены объекта.

Таким образом, рассматривать денежную сумму в размере 80000 рублей в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применить к возникшим правоотношениям последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ, не представляется возможным, так как переданная по предварительному договору денежная сумма является авансом, который подлежит возврату истцу в полном размере.

С доводами ответчиков о том, что обязательство по заключению основного договора не исполнено по вине истца, суд не может согласиться.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые на ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из показаний истца в судебном заседании следует, что заключение основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, напрямую зависело от одобрения ЗАО ВТБ 24 ипотеки на данную квартиру. Однако ЗАО ВТБ-24 отказал Лебединцевой Е.А. в предоставлении ипотеки для приобретения спорной квартиры и принятии ее в залог, поскольку Лебединцевой Е.А. не было предоставлено письмо страховой компании о возможности принятия на страхование рисков утраты и повреждения квартиры. Указанное обстоятельство подтверждается сообщением ЗАО ВТБ 24 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41).

Поскольку между сторонами основной договор купли-продажи заключен не был, то переданные по предварительному договору денежные средства являются авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

В соответствии со ст. 429 ч. 1, 6 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.

Срок предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между истцом и ответчиками, истек ДД.ММ.ГГГГ года, основной договор заключен не был, в связи с чем, предварительный договор считается расторгнутым в силу закона.

Взыскание с ответчиков суммы аванса в солидарном порядке не допускается, поскольку в силу ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом. Однако в данном случае такая солидарная ответственность не предусмотрена.

С учетом изложенного, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию сумма аванса в размере 80000 рублей в равных долях. Несмотря на то, что денежные средства получила Кузнецова Л.В., как следует из ее показаний в судебном заседании, она потратила их на общин нужды, в том числе на оплату коммунальных услуг за спорную квартиру.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию в равных долях расходы по уплате государственной пошлины в размере 2660 рублей, то есть по 866,66 рублей с каждой.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Лебединцевой Е.А. удовлетворить.

Взыскать с Кузнецовой Л.В., Строковой В.В., Конновой Н.В. в пользу Лебединцевой Е.А. денежные средства по 26.666 рублей 66 копеек с каждой.

Взыскать с Кузнецовой Л.В., Строковой В.В., Конновой Н.В. в пользу Лебединцевой Е.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 866 рублей 66 копеек с каждой.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через суд Куйбышевского района г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «28» июля 2014 года.

Председательствующий: подпись Л.А. Макогон

<...>

<...>

<...>

<...>