Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-29/2014 (2-2618/2013;) ~ М-2501/2013 от 14.11.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

...г. Комсомольский районный суд г.Тольятти Самарской области в составе

председательствующего Головачевой О.В.,

при секретаре Зайнетдиновой Д.Ф.,

с участием представителя истца Молькова А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ... по иску ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО1 Александру Александровичу Парамоновой Веронике Александровне о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее - ОАО «АФЖС») обратился в суд с исковым заявлением о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество к Парамонову А.А. и Парамоновой В.А.

В судебном заседании представитель истца Мольков А.С. поддержал исковое заявление и показал, что .... между Парамоновыми А.А. и В.А., с одной стороны, и ОАО ... был заключен кредитный договор № ..., в соответствии с которым банк предоставил Парамоновым А.А. и В.А. ипотечный кредит в сумме ... руб. на срок ... месяца для приобретения в общую долевую собственность квартиры по адресу: ...., состоящую из четырех комнат, общей площадью ... кв. м (без учета балкона), ... кв.м (с учетом балкона), в том числе жилой площадью ... кв.м., расположенную на втором этаже девятиэтажного дома, кадастровый (условный) номер ..., под ... годовых.

Кредит в сумме ... рублей зачислен на счет ответчиков, открытый в ...

Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена .... в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной.

На основании договора купли-продажи закладных права по закладной были переданы ОАО «...», переименованной в ОАО ...

В соответствии со ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) передача прав на закладную другому лицу означает передачу этому лицу всех прав.

.... между истцами и ответчиком был заключен договор займа (стабилизационного займа по ипотечному кредиту) № ...

В соответствии с условиями данного договора денежные средства предоставлялись ответчика частями (траншем) на погашение просроченной задолженности и уплате ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по кредитному договору №...

В обеспечение исполнения договора стабилизационного займа между истцами и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке квартиры от ... г., согласно которому квартира передана в последующий залог истцу.

Таким образом, истцу принадлежат права кредитора по кредитному договору №... от .... и договору займа № ...., а также права залогодержателя квартиры, обеспечивающей надлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по указанным договорам.

.... прежние обязательства, вытекающие из кредитного договора и договора займа, были заменены новыми обязательством, о чем свидетельствует заключенный между истцом и ответчиками соглашение о новации заемных обязательств из кредитного договора и договора стабилизационного займа в заемное обязательство №...

По условиям данного соглашения прежние обязательства прекращаются.

Новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчиков вернуть ... руб., исчисленных по состоянию на ... включительно и уплатить проценты на названную сумму.

В обеспечение возврата суммы займа в соответствии с п.... соглашения был заключен договор об ипотеке №..., согласно которому квартира передана в ипотеку.

Запись о регистрации ипотеки квартиры в ЕГРП произведена ...

Права истца по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры и договором ипотеки ... удостоверены закладной, составленной ответчиками и выданной Управление Росреестра по .... ..... первоначальному залогодержателю – ....

В связи с несвоевременным исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и Закладной, Агентством, в соответствии с п. ... Закладной и п. ... кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ... от ... Указанное требование ответчиками не исполнено.

В соответствии с оценкой, проведенной в рамках данного дела, стоимость квартиры определена в размере ...

По состоянию на .... задолженность ответчика составляет ... руб., из которых: ... руб. – основной долг, ... – сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом, ... руб. – пени по процентам.

Истец просит расторгнуть соглашение о новации №...; взыскать сумму задолженности в размере ... руб., определив, что с .... и до расторжение соглашения о новации ... подлежат выплате проценты за пользование займом в размере ... % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору; обратить взыскание на квартиру путем её продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость равную ... от рыночной стоимости, по цене ... руб., взыскав с ответчиков расходы по уплате госпошлины в сумме ... руб.

Ответчики в судебное заседание не явились, в предыдущем судебном заседании иск признали, считают, что стоимость квартиры занижена, но доказательств, подтверждающих заявление, не предоставили.

Кроме признания иска ответчиком требования истца подтверждаются следующими доказательствами.

.... между ... и ответчиками был заключен кредитный договор №..., в соответствии с которым банк обязался предоставить ответчику кредит в сумме ... руб. на срок ... месяца, с взиманием за пользование кредитом ... % годовых (...

Банк исполнил свои обязательства по Кредитному договору в полном объеме, перечислив на счет ответчика денежные средства в сумме ... руб., что ответчиками не оспаривается.

Дополнительным соглашение №... к кредитному договору №... от .... внесены изменения в условия договора, изменен срок внесения ежемесячных платежей, установлены дополнительные последствия при неисполнении обязательства ...

Соглашением о новации №... от .... прежние обязательства, вытекающие из кредитного договора и договора займа, были заменены новыми обязательством, новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчиков вернуть ... руб., исчисленных по состоянию на ... включительно и уплатить проценты на названную сумму ...

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является договор об ипотеке ...

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по .... первоначальному залогодержателю ОАО «...

В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «...

В соответствии с п.2 ст. 48 Закона «Об ипотеке» передача прав на закладную другом лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Заемщики систематически нарушает условия погашения кредита по кредитному договору, что подтверждается расчетами задолженности ...

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 56 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Кредитный договор в соответствии со ст.309 ГК РФ, являющийся одним из видов обязательств, должен исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (банка) определенное действие, в данном случае уплатить денежные средства.

Заемщики нарушили условия погашения кредита по кредитному соглашению, допустив просрочки погашения кредита.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им не производились с мая ...

В соответствии со ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о Займе.

Ответчики не выполнил возложенные на него обязательства по уплате в установленные сроки процентов за пользование кредитом, основного долга (кредита) и процентов за просрочку уплаты основного долга, нарушая свои обязательства, содержащиеся в кредитном договоре, исполнение которых предусмотрено также и статьями 309, 819 ГК РФ.

В связи с несвоевременным исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором.

В соответствии со ст. 450 ч.1 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд приходит к выводу, что ответчики нарушили условия кредитного договора, так как не выполнили возложенные на нее обязательства по уплате в установленные сроки процентов за пользование кредитом, неустойки за несвоевременное осуществление платежей по процентам, основного долга (кредита) и повышенных процентов за просрочку уплаты основного долга, нарушая свои обязательства, содержащиеся в кредитном договоре.

Указанные нарушения договора являются существенными, и позволяют истцу заявить в суд требование о расторжении договора на основании ст.450 ГК РФ, так как нарушение ответчиком условий кредитного договора не позволило истцу получить ту прибыль, на получение которой он рассчитывал, выдав ...

Задолженность ответчика по кредитному договору №... от .... и соглашению о новации заемных обязательств из кредитного договора ... от ... заключенному между ... и Парамоновым А.А. и Парамоновой В.А. составляет ... руб.; указанная сумма не оспаривается сторонами и подлежит взысканию с ответчиков солидарно.

Согласно ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст.350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В процессе рассмотрения дела судом назначена экспертиза по проведению оценки рыночной стоимости квартиры, являющейся предметом залога по кредитному договору.

Из экспертного заключения ... от ...., проведенного ООО ...», следует, что рыночная стоимость заложенного имущества – квартиры, составляет ...

Требование истца о снижении рыночной стоимости до ... суд находит не состоятельным, поскольку такое решение ставит ответчиков в заведомо невыгодную ситуацию. В связи с этим суд считает, что начальная продажная цена квартиры должна определяться её реальной рыночной стоимостью.

Требования истца о признании за ним права на выплату процентов не подлежат судебному разрешению, поскольку в соответствии со ст. 809 ГК РФ проценты по договору займа, начисляемые на сумму основного долга, выплачиваются заемщиком ежемесячно до дня возврата суммы займа, а расторжение договора, согласно ст. 453 ч.2 ГК РФ, влечет прекращение обязательства.

В соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Требования истца о взыскании с ответчиков расходов за проведение экспертизы в сумме ... руб. подлежат удовлетворению.

Требования истца о взыскании с ответчиков госпошлины в сумме ... руб. также подлежат удовлетворению, но не путем взыскания суммы солидарно, а в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» удовлетворить частично.

Расторгнуть соглашение о новации заемных обязательств из кредитного договора №... от ...., заключенное между ОАО Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Парамоновым Александром Александровичем и Парамоновой Вероникой Александровной.

Взыскать солидарно с Парамонова Александра Александровича и Парамоновой Вероники Александровны в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по соглашению о новации заемных обязательств из кредитного договора №... от .... в размере ... расходы по проведению оценки имущества в сумме ... рублей.

Взыскать с Парамонова Александра Александровича и Парамоновой Вероники Александровны в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по уплате госпошлины в сумме ... в равных долях, по ... с каждого.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ...., состоящую из четырех комнат, общей площадью ... кв. м (без учета балкона), ... кв.м (с учетом балкона), в том числе жилой площадью ... кв.м., расположенную на втором этаже девятиэтажного дома, кадастровый номер ..., определив способ реализации - путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в сумме ... рублей.

Требования истца об определении подлежащими взысканию процентов за пользование займом в размере ... годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга с ... до даты расторжения Соглашения о новации договора №... оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Комсомольский районный суд г.Тольятти.

Судья: О.В. Головачева.

Решение в окончательной форме изготовлено ... Судья-