Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1921/2013 ~ М-1937/2013 от 09.08.2013

Дело № 2-1921/2013

Р Е Ш Е Н И Е

                           Именем Российской Федерации

11 сентября 2013 года                                                                    г. Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе судьи Кудряшевой Н.В., при секретаре Хабло А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Торосян Д*С* к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖКХ-СЕРВИС» о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку оплаты, штрафа, убытков

У С Т А Н О В И Л :

Торосян Д.С. обратился в Димитровградский городской суд с иском к ООО «ЖКХ-СЕРВИС» указав, что 18 января 2011года между Комитетом по управлению имуществом г.Димитровграда и ООО «ЖКХ-Сервис» был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества №03-11/ДС. По акту приема передачи муниципального имущества от 18.01.2011года Комитет по управлению имуществом г.Димитровграда передал ООО «ЖКХ-СЕРВИС» указанное помещение. Предметом данного договора аренды №03—11/ДС являются: нежилые помещения конторские, общей площадью 87.47 кв.м., расположенные по адресу: г.Димитровград ул.З*д.* (пункт 1.1. договора аренды №03-11/ДС). Согласно п.2.1. договора аренды №03-11/ДС срок действия договора с 24 января 2011года по 24 января 2016года. На основании протокола об итогах аукциона по продаже объектов муниципального недвижимого имущества от 29 июня 2011года №21-П с покупателем нежилых помещений Г* заключен договор купли-продажи от 30 июня 2011года №06-2011/КП. На основании договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г.Димитровград ул.З* д.* с 5 марта 2013года собственником вышеуказанного помещения является Торосян Д.С. Из п.7 договора купли-продажи следует, что имеется обременение в виде договора аренды муниципального недвижимого имущества от 18.11.2011года №03-11/ДС на нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Димитровград, ул.З* д.*, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ООО ЖКХ «СЕРВИС», срок действия договора аренды до 24.01.2016года. 18 марта 2013года заключено соглашение о замене стороны в договоре №03-11/ДС аренды муниципального недвижимого имущества от 18 января 2011года между ООО «ЖКХ-СЕРВИС» и Торосян Д.С. Согласно п.5.5 договора аренды размер арендной платы может быть изменен для всех арендаторов Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре на основании решения о внесении соответствующих изменений, принятого уполномоченным органом, но не чаще одного раза в год. На основании решения Г*Д* г.Димитровграда от 28 января 2009года № 9/110 Об утверждении Положения о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности г.Димитровграда» и решения Г* д* от 27.10.2010года № 28/520 с 1 января 2011года арендная плата в месяц за пользование объектами муниципального нежилого фонда устанавливается в размере рыночной стоимости арендной платы в месяц, определяемой независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Согласно экспертному заключению о стоимости аренды нежилых помещений расположенных по адресу: г. Димитровград ул.З* д.* на 5 апреля 2013года составляет * р. за 1 кв.м.

В адрес ответчика направлялись письма об изменении арендной платы с 1 апреля 2013года, которая составляет *р. *копеек. 19 апреля 2013года ответчик произвел оплату в сумме *р., 20 мая 2013года в размере *р., 18 июня 2013 года * р.

21 мая 2013года ответчику направлялось требование о погашении долга по арендной плате в течении 5 пяти дней с момента получения уведомления. Полагает, что за ответчиком имеется задолженность по арендной плате в сумме *р. *копеек.

Пунктом 6.1.2 предусмотрено, что за просрочку платежей арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа. П.3.3.12 договора аренды предусмотрено, что Арендатор не вправе вступать в договорные отношения и вступать в сделки, следствием которых является обременение предоставленных Арендатору имущественных прав без письменного согласия Арендодателя. Согласно акту обследования помещения по ул.З* д.* выявлено, что в арендуемых помещениях находятся сотрудники ООО УК «ЖКХ-СЕРВИС», которое не является стороной по договору аренды. П.6.1.4 договора предусмотрено, что в случае нецелевого использования арендованного имущества или передачи в субаренду без письменного согласия Арендодателя Арендатор должен перечислить Арендодателю штраф в размере 1/3 суммы годовой арендной платы. Согласно п.3.3.13 договора аренды Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1месяц о предстоящем освобождении недвижимого имущества и сдать помещение по акту в течении 10 дней до окончания расторжения договора. Ответчик 5 июня 2013года направило в адрес истца уведомление о досрочном расторжении договора, в котором говорится, что помещение освобождено 3 июня 2013года. В результате несвоевременного сообщения понес убытки от неполученной арендной платы за июнь 2013года. 13 июня 2013года составлено соглашение о расторжении договора аренды. Ответчик передал помещения не пригодные для цели их использования.П.6.1.1.договора предусмотрено взыскание штрафа в размере 1/2 части годовой арендной платы в случае передачи помещения в состоянии хуже, чем было получено при заключении договора. 14 июня 2013года между истцом и ООО «Идеал» заключен договор на оказание услуг по ремонту помещений по ул.з* *, стоимость работ по договору оказания услуг составила * р.* копеек.

Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме * р.* копеек, пени за просрочку арендных платежей, штраф *р.* копеек за передачу в субаренду имущества без согласия Арендодателя, штраф в размере *р.*копеек за причиненный ущерб, *р.*копеек убытки, связанные с ремонтом помещения.

Определением суда в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен Комитет по управлению имуществом г.Димитровграда (л.д.2).

В судебное заседание истец Торосян Д.С. не явился, извещен надлежащим образом (л.д.76).

Представитель истца Гуськова О.А., действующая по доверенности (л.д.78) исковые требования уточнила, просила взыскать задолженность по арендной плате за период с 1 апреля по 30 июня 2013года в сумме *р.*копеек, пени за несвоевременную оплату за этот же период в сумме *р.*копеек, в остальном требования поддержала, дала пояснения аналогично изложенным в иске. Дополнив, что между сторонами соглашения об изменении размера арендной платы не заключалось. Вместе с тем, истец полагает, что вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, увеличив его, в соответствии с п.5.5 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может быть изменен для всех арендаторов Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре на основании решения о внесении соответствующих изменений, принятого уполномоченным органом, но не чаще одного раза в год. По требованию о взыскании штрафа в сумме *р.*копеек пояснила, что ответчик за время аренды нежилых помещений ухудшил их состояние, вследствие чего Торосян Д.С. вправе требовать штраф в размере 1/2 части годовой арендной платы в случае передачи помещения в состоянии хуже, чем было получено при заключении договора, что соответствует положению договора, предусмотренному в п.6.1.1.

Представитель ответчика ООО «ЖКХ-СЕРВИС», будучи извещенным, в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил (л.д.74).

Представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом г.Димитровграда в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил (л.д.73).

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из материалов дела следует, что 18 января 2011года между Комитетом по управлению имуществом г.Димитровграда и ООО «ЖКХ-СЕРВИС» заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества №03-11/ДС.

Согласно договору в состав арендуемого муниципального недвижимого имущества входят: помещения конторские, общей площадью 63.15 кв.м., помещения бытовые, общей площадью 24.32 кв.м.

По условиям договора установлен срок с 24.01.2011 года по 24.01.2016 года (п.2.1 договора), (л.д.12-16).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 23 марта 2011года, запись регистрации 73-73-02/031/2011-319 (л.д.85)

Согласно п.5.1 договора за пользование муниципальным недвижимым имуществом, указанным в п.1.1 договора Арендатор ежемесячно выплачивает Арендодателю арендную плату по ставкам, установленным муниципальным правовым актом, уполномоченного органа местного самоуправления (без учета НДС). Арендная плата и налог на добавленную стоимость перечисляются Арендатором в размере и в порядке, указано в Приложении 2 к договору. НДС перечисляется Арендатором самостоятельно.

Арендная плата и НДС оплачиваются Арендатором до 20 числа текущего месяца.(п.5.3 договора аренды).

Из материалов дела следует, что сторонами ООО «ЖКХ-СЕРВИС» и Комитет по управлению имуществом г.Димитровграда определена ежемесячная арендная плата в размере *р. *копеек. Одновременно в Приложении №2 к договору аренды указано, что размер арендной платы может быть изменен для всех арендаторов Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре, на основании решения о внесении соответствующих изменений, принятого уполномоченным органом, но не чаще 1 раза в год (л.д.16).

Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 13.02.2013года Торосян Д.С. приобрел 7203/10 000 долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 73:23:013020:0019:0004980001:102401-102901, 103901, 104401-104901, общей площадью 121.44 кв.м. на 1 этаже по адресу: г.Димитровград ул.З* д.*. Указанное обстоятельство подтверждается договором купли –продажи нежилых помещений от 13.02.2013года и Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2013года (л.д.59).

На момент рассмотрения иска собственником 2797/10 000 долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения по адресу: г.Димитровград ул.З* д.* является ООО «И*», право собственности которого зарегистрировано 26.09.2011года.

18 марта 2013года между Торосян Д.С. и ООО «ЖКХ-Сервис» заключено Соглашение о смене стороны в договоре аренды муниципального недвижимого имущества №03—11/ДС от 18 января 2011года, которое зарегистрировано в установленном порядке (л.д.18).

Разрешая спор, суд приходит к выводу о том, что переход права собственности к Торосян Д.С. на арендованные ООО «ЖКХ-СЕРВИС» помещения по адресу: г.Димитровград ул.З* д.* изменений в договор аренды от 18.01.2011 года не внесло.

Согласно письму Комитета по управлению имуществом г.Димитровграда от 20.08.2013года размер арендной платы в месяц составил *р.*копеек, за время действия договора размер арендной платы не менялся.(л.д.58).

Доводы истца о том, что после перерасчета арендной платы в размере * руб. за 1 кв.м. им были направлены соответствующие письма ответчику, что по мнению истца является достаточным основанием для возникновения у арендатора ООО «ЖКХ-СЕРВИС» обязанности вносить арендную плату в новом, повышенном размере, являются несостоятельными, поскольку соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ).

Вместе с тем, как видно из материалов дела, изменение размера арендной платы сторонами согласовано не было, соглашение об изменении указанных существенных условий в установленном порядке заключено не было.

При этом, суд принимает во внимание, что Торосян Д.С. не получив арендную плату в новом размере, правом на досрочное расторжение договора аренды не воспользовался, от исполнения договора не отказался. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что заключенный между сторонами договор аренды нежилых помещений продолжал действовать на прежних согласованных сторонами условиях.

13 июня 2013года стороны заключили Соглашение о расторжение договора аренды недвижимого имущества с 14 июня 2013года, соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.38).

Разрешая требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 апреля по 30 июня 2013года суд приходит к выводу, что в этой части требований надлежит отказать поскольку из материалов дела следует, что 19 апреля 2013года ответчик перечислил на счет истца платежи в счет оплаты арендованного имущества в сумме *р., 22 мая в сумме *р., 18 июня 2013года в сумме *р., что подтверждается справкой (л.д.19), соответственно исполнил свои обязательства по оплате арендной плате, задолженности не имеется, а потому в этой части иска надлежит отказать.

Вместе с тем, доводы истца о том, что при внесении арендных платежей имеется просрочка в оплате, что является основанием для начисления процентов в соответствии с п. 6.1.2 договора, заслуживают внимания.

Так п. 6.1.2 договора предусмотрено, что за просрочку платежей арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

Из материалов дела следует, что платеж по арендной плате за май 2013года внесен 22 мая 2013года, тогда как по условиям договора аренды срок оплаты до 20 числа текущего месяца. Соответственно период просрочки составил 2 дня, т.е. 20 и 21 мая 2013года, за указанный период следует начислить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

При разрешении требований о взыскании неустойки суд не принимает во внимание то обстоятельство, что Арендатором был произведен платеж арендной платы в мае 2013года в сумме *р., тогда как следовало оплатить *р.*копеек. Вместе с тем, суду не известна природа денежных средств оплаченных ООО «ЖКХ-Сервис» свыше *р.*копеек, ответчик в суд не явился, своих доводов на этот счет не представил, на данной стадии суд не вправе произвести взаимозачет, поэтому суд считает целесообразным взыскать пени за два просрочки арендной платы в мае 2013года. При этом суд учитывает, что ответчик не лишен возможности требовать с истца возврата излишне оплаченных денежных средств, при их наличии.

Таким образом, размер пени составит *р.*коп. = **8.25%/300*2, (где 8.25% -ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ, 2 –количество дней просрочки).

В остальной части требований о взыскании суммы пени за просрочку арендных платежей надлежит отказать, поскольку таковой в последующие месяцы не имеется.

Разрешая требования о взыскании штрафа в сумме *р.*копеек за передачу Арендатором в субаренду недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды, суд приходит к выводу, что в этой части иска надлежит отказать, т.к. доказательств того, что ООО «ЖКХ-СЕРВИС» заключило договор субаренды на нежилые помещений по адресу: г.Димитровград, ул.З* д.№* суду не представлено. То обстоятельство, что на момент составления акта обследования помещений – 30 мая 2013года на столах и стеллажах имелась документация ООО «УК ЖКХ- СЕРВИС» само по себе не свидетельствует о наличии правоотношений между ООО «ЖКХ-СЕРВИС» и ООО «УК ЖКХ-СЕРВИС» основанных на договоре субаренды.

Аналогично суд не находит оснований для взыскания штрафа в сумме *р.*копеек, связанного с ухудшением состояния нежилых помещений по ул.З* д. * г.Димитровграда, т.к. суду не представлено доказательств того, что именно в результате действий ООО «ЖКХ-СЕРВИС» состояние нежилых помещений, являющихся предметом по договору аренды ухудшилось. Суду не представлен акт приема-передачи помещений между ООО «ЖКХ- СЕРВИС» и Комитетом по управлению имуществом г.Димитровграда от января 2011года, также не представлен суду акт приема-передачи помещений между Торосян Д.С. и прежним собственником помещений Г*., соответственно сделать однозначный вывод о том, что состояние нежилых помещений за период действия договора аренды ухудшилось, а также то, что ухудшение произошло вследствие действий ООО «ЖКХ-СЕРВИС» не представляется возможным, а потому в этой части иска надлежит отказать.

Суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков в размере *р., связанных с оплатой истцом работ по ремонту нежилых помещений ООО «И*» по договору оказания услуг от 14 июня 2013года (л.д.44-47) по следующим основаниям.

Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе по содержанию санитарно-технического оборудования.

Торосян Д.С. как собственник7203/10 000 долей в праве собственности на нежилые помещения по ул.З* д.* г.Димитровграда обязан содержать их в надлежащем состоянии, при этом суд не находит причинно-следственной связи между действиями ООО «ЖКХ-СЕРВИС» и заключением Торосян Д.С. договора оказания услуг по ремонту помещений с ООО «И*» 14 июня 2013года. Суд учитывает, что ООО «И*» является также сособственником помещений по ул.З* д.* г.Димитровграда в размере 2797/10 000 долей в праве общей долевой собственности, в натуре выдел долей в праве общей долевой собственности между Торосян Д.С. и ООО «И*» не произведен, доказательств того, что производился ремонт нежилых помещений, являющихся предметом вышеуказанного договора аренды суду не представлено, при таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, связанных с ремонтом помещений в сумме *р. *копеек надлежит отказать.

В соответствии со ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Поскольку требования Торосян Д.С. удовлетворены частично, с ООО «ЖКХ-СЕРВИС» подлежит взысканию в пользу Торосян Д.С. госпошлина в сумме *р., в соответствии с размером госпошлины, предусмотренным п.1 ч.1 ст. 333.19 НК РФ по требованиям имущественного характера при цене иска до *р.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л :

Исковые требованияТоросян Д*С* к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖКХ-СЕРВИС» о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку оплаты, штрафов, убытков удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ЖКХ-СЕРВИС» в пользу Торосян Д*С* пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 20 по 21 мая 2013года в сумме * рубля * копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку оплаты, штрафа, убытков отказать.

Взыскать с ООО «ЖКХ-СЕРВИС» в пользу Торосян Д*С* в возмещение расходов по оплате госпошлины * рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме- 16 сентября 2013 года.

Судья                 подпись                                                                            Н.В.Кудряшева

Решение вступило в законную силу 26.11.2013