Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3139/2021 от 29.10.2021

Судья Лигус О.В. УИД57RS0023-01-2021-001203-37

№ 2-808/2021

№ 33-3139/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 ноября 2021 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Коротченковой И.И.,

судей Жидковой Е.В., Хомяковой М.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цивилевой Е.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гачковой Натальи Анатольевны и Гасымовой Татьяны Михайловны к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 24 августа 2021 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих по делу, судебная коллегия

установила:

Гачкова Н.А., Гасымова Т.М. обратились в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение.

В обоснование заявленных требований указали, что Гачкова Н.Н. является собственником 20/37 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 62,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от <дата> и договора дарения доли квартиры от <дата>

Гасымова Т.М. является собственником 17/37 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, на основании договора на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от <дата> и договора дарения от <дата>

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м.

Жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного дома, являются не пригодными для проживания на основании обследования дома обществом с ограниченной ответственностью «Актив Проект» (далее – ООО «Актив Проект») от 2012 г., заключения межведомственной комиссии от 12 декабря 2012 г. № 609, постановления администрации г. Орла от 16 января 2013 г. № 35.

Срок расселения дома с 2014 года был перенесен на 31 декабря 2021 г.

Ссылаясь на изложенное, уточнив заявленные требования, просили суд взыскать с администрации г. Орла в пользу Гачковой Н.А. - 2 291 314,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 150 руб.; в пользу Гасымовой Т.М. - 1 947 617 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 150 руб.

Судом постановлено обжалуемое решение, которым с администрации г. Орла в пользу Гачковой Н.А. в счет выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, убытков и компенсации за не произведенный капитальный ремонт в общей сумме взыскано 2 291 314,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 150 руб.; в пользу Гасымовой Т.М. в счет выкупной цены указанного жилого помещения, убытков и компенсации за не произведенный капитальный ремонт в общей сумме взыскано 1 947 617 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 150 руб.

После выплаты компенсации, прекращено право общей долевой собственности Гачковой Н.А. и Гасымовой Т.М. на данное жилое помещение, а также признано за муниципальным образованием «Город Орел» право на жилое помещение.

С администрации г. Орла в пользу общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (далее – ООО «Независимая оценка») взысканы расходы по экспертизе в сумме 15 000 руб.

В апелляционной жалобе администрация г. Орла просит отменить решение суда как незаконное и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

Приводит довод о несоблюдении предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в связи с чем отсутствуют основания для его выкупа.

Также считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (часть 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10).

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-. тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 16 названного Закона в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда включаются только те многоквартирные дома, которые признаны до 1 января 2017 г. аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации в установленном порядке.

Как следует из материалов дела, Гачкова Н.Н. является собственником 20/37 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 62,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от <дата> и договора дарения доли квартиры от <дата>

Гасымова Т.М. является собственником 17/37 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, на основании договора на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от <дата> и договора дарения от <дата>

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м.

Дом, в котором расположена квартира, построен в 1952 году.

В 2012 году ООО «Актив Проект» осуществлено обследование данного дома, составлено заключение о состоянии дома, его повреждениях

Согласно данному заключению выявлены дефекты, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность и функциональную пригодность наружных стен здания: выветривание раствора, деформация стен, имеются следы промочек, многочисленные сколы кирпичной кладки наружных стен, имеются следы замачивания наружных стен осадками, кирпич имеет неоднородность цвета и неравномерность значений прочностных характеристик. Теплозащитные и ветрозащитные свойства стен не обеспечивают комфортную температуру внутри здания согласно СНиП 23-02-2003. Физический износ стен составил 60 %.

Также отмечено, что перегородки здания кирпичные оштукатуренные, видны следы многочисленных сколов штукатурки, промочек. Имеются щели и зазоры в местах сопряжения со стенами и перекрытиями. Физический износ составил 70 %.

Обращено внимание на деформацию перемычек, состояние неудовлетворительное. Перекрытия имеют многочисленные промочки, следы систематического замачивания на потолочной поверхности перекрытия, промочки перекрытия чердака, наблюдаются участки гниения деревянных балок, следы грибка. Физический износ перекрытий составил 80 %.

Что касается кровли, указано на то, что узлы соединений элементов стропильной системы только в отдельных узлах разрушены. В большей части соединения элементов стропильной системы между собой недостаточно надежные. В отдельных узлах наблюдается разобщение элементов стропильной системы, в том числе из-за гниения древесины. Наличествует гниение древесины элементов стропильной системы. Физический износ составил 65 %.

Половые доски в доме имеют следы гниения. Указано на зыбкость пола, просадку. Физический износ составил 65 %.

Имеются щели в притворах оконных и дверных полотен, расшатанность в узлах. Нет плотности в местах сопряжения оконных (дверных) блоков с несущими конструкциями здания ввиду чего отсутствует герметичность, соответственно имеются значительные теплопотери в помещениях здания. Загнивание древесины коробок и переплетов не отвечают требованиям
СПиП 23-02-2003 и ТСН 5-02. Имеются перекосы дверных коробок. Физический износ составил 90 %.

В доме имеется газоснабжение (газовый котел), отопление – газовая горелка. Водоснабжение отсутствует, имеется колонка на расстоянии от дома 150 м. Канализация отсутствует, туалет на улице. Физический износ составил 75 %.

Общий физический износ здания составил 70 %.

Среди основных причин возникновения дефектов в заключении указано также на несвоевременное выполнение мероприятий по капитальному ремонту.

Согласно результатам детального (инструментального) обследования строительных конструкций и по совокупности дефектов и повреждений техническое состояние строительных конструкций в соответствии с положениями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» в целом оценено как аварийное, ремонту не подлежит, необходимо выполнить демонтаж всех конструкций дома с расселением жильцов (л.д.198-228).

Заключением межведомственной комиссии, созданной постановлением администрации г. Орла, от 12 декабря 2012 г. № 609 данный многоквартирный жилой дом в установленном порядке дом признан аварийный и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла № 35 от 16 января 2013 г. установлен срок расселения дома до 30 декабря 2014 г.

Постановлениями администрации г. Орла № 925 от 11 марта 2016 г.,
№ 4012 от 10 сентября 2018 г. срок продлевался до 30 мая 2018 г., до
30 декабря 2019 г., соответственно.

<дата> письмами №-и, №-и администрация г. Орла уведомила истцов о сносе данного дома, аналогичные требования администрацией г. Орла в адрес истцов также направлялись в 2017 году.

Согласно Областной адресной программе «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилого фонд» на 2019-2025 год» планируемая дата окончания переселения дома № 14 по
ул. Лескова г. Орла установлена 31 декабря 2021 г.

Судом установлено, что до настоящего времени дом не расселен.

Истцы в целях определения выкупной стоимости представили расчет, с которым администрация г. Орла не согласилась, ввиду чего определением от 23 апреля 2021 г. была назначена товароведческая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (далее – ООО «Независимая оценка»).

Согласно заключению эксперта № от <дата> рыночная стоимость принадлежащей Гачковой Н.А. 20/37 доли в праве собственности на квартиру, с учетом в ее составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, составляет 2 056 706 руб., размер убытков, связанных с переездом – 67 928 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 333 361 руб.; рыночная стоимость принадлежащей Гасымовой Т.М. 17/37 доли в праве собственности на квартиру, с учетом в ее составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок составила 1 748 200 руб., размер убытков, связанных с переездом – 57 739 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 283 356 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что спорный многоквартирный дом в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу и, принимая во внимание, что физический его износ привел к снижению до недопустимого уровня надежности здания, безопасность жизни и здоровья граждан в данном доме не обеспечивается пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истцов о взыскании выкупной стоимости жилого помещения.

Ввиду изложенного доводы жалобы о том, что возложение обязанности по переселению граждан и выполнению мероприятий, предусмотренных ст.32 ЖК РФ, в иные сроки является вмешательством суда в деятельность органа местного самоуправления, несостоятельны.

Судебная коллегия полагает, что реализация прав истцов при установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих о наличии угрозы проживания в аварийном доме, не может быть поставлена в зависимость от установленных ответчиком сроков для переселения и реализации мероприятий, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном взыскании в пользу истцов компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является несостоятельным, поскольку сведений о проведении в многоквартирном доме 1952 года постройки капитального ремонта ответчиком не представлено, как не представлено и доказательств того, что по наступлении срока проведения капитального ремонта и на дату приватизации жилого помещения в 1995 г. состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Таким образом, поскольку администрация г. Орла не исполнила свою обязанность по капитальному ремонту дома, то суд обоснованно включил сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Орла от 24 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи