Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-27919/2017 от 06.09.2017

Судья: Сергеева Л.В. Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Илларионовой Л.И.,

судей Матошкина С.В., Магоня Е.Г.,

при секретаре Начинкиной О.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2017 года апелляционную жалобу ООО «Акведук» на решение Сергиево-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Ягафарова М.А. к ООО «Акведук» о признании незаконным действий по начислению платежей, понуждении произвести перерасчет и списать излишне начисленные платежи, компенсации морального вреда и штрафа,

заслушав доклад судьи Илларионовой Л.И.,

объяснения: представителей сторон – Тарасова Е.А., Гусаков В.Ю.

УСТАНОВИЛА:

Ягафаров Марат Азатович обратился в суд с иском к ООО «Акведук» о признании незаконным действий по начислению платежей, понуждении произвести перерасчет и списать излишне начисленные платежи, компенсации морального вреда и штрафа.

В судебном заседании представитель истца – Гусаков В.Ю. уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что истец является собственником <данные изъяты>, а также собственником нежилых помещений <данные изъяты> площадью 84,5 кв.м., <данные изъяты>.9 площадью 14,1 кв.м., <данные изъяты>.29 площадью 14.2 по адресу: Сергиев Посад, <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ООО «Интеллект» и Ягафаровым М.А. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Многоквартирный жилой дом, в котором расположен Объект долевого строительства, был введен в эксплуатацию <данные изъяты>. <данные изъяты> был подписан Акт приема-передачи Объекта долевого строительства <данные изъяты>. Застройщик в соответствии с ч. 14 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ заключил договор управления многоквартирным домом <данные изъяты> от 18.12.2013г. с ООО «Акведук», который с момента подписания акта приема-передачи осуществляет начисление платы за жилое помещение, коммунальные услуги, видеонаблюдение и СКД, охрану придомовой территории. Полагал, что период с <данные изъяты> по <данные изъяты> ответчик неверно производит начисление за жилье, коммунальные услуги и дополнительные услуги. Так, по статье «Содержание помещения», тариф, выставляемый к оплате ответчиком в размере 34,13 руб./кв.м. превышает установленный муниципальными органами власти. Ответчик в обоснование размера тарифа по статье «Содержание помещения» ссылался на то, что его размер утверждён Договором <данные изъяты> от 18.12.2013г., а также Протоколом <данные изъяты> общего собрания собственников от <данные изъяты> Однако, указанные доводы необоснованны, поскольку апелляционным определением Московского областного суда от 25.05.2015    года по делу <данные изъяты>, признаны недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, проведенного в форме заочного голосования, оформленных протоколом <данные изъяты> от <данные изъяты>, а решением Сергиево-Посадского городского суда от <данные изъяты> по делу по иску Мишанкина Е.В. к ООО «Акведук», ООО «Интеллект» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, вступившим в законную силу, признан недействительным договор <данные изъяты> от <данные изъяты> управления многоквартирным домом по адресу: <данные изъяты>, д, 21, заключенный между ООО «Интеллект» и ООО «Акведук» в части установления тарифов в размере свыше установленных органом местного самоуправления городского поселения Сергиев Посад, а также в части установления платы за дополнительные услуги «Видеонаблюдение» и «Охрана придомовой территории», на ООО «Акведук» возложена обязанность произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по лицевому счету, подогрев ХВС для ГВС ОДН, за содержание и ремонт в размере свыше установленных органами местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифов и дополнительных услуг «Видеонаблюдение» и «Охрана придомовой территории». Полагал, что при расчете размера платы за содержание жилого и нежилых помещений необходимо использовать тарифы, установленные органами местного самоуправления: до <данные изъяты> тариф 26,15 руб./кв.м., установлен постановлением Администрации городского поселения Сергиев Посад от <данные изъяты> <данные изъяты>-п; с <данные изъяты> тариф 28,10 руб./кв.м., установлен постановлением Главы городского поселения Сергиев Посад от <данные изъяты> <данные изъяты>-<данные изъяты> у ООО «Акведук» отсутствовали основания для начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере свыше установленных органом местного самоуправления городского поселения Сергиев Посад тарифов ответчик обязан произвести перерасчет и списать начисления за «содержание помещения»

за жилое помещение <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 9832,50 руб.

за нежилое помещение <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 11 122,65 руб.

за нежилое помещение <данные изъяты>.9 с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 1462,15 руб.

за нежилое помещение <данные изъяты>.29 с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 1472,60 руб.

Пояснил, что дополнительные услуги «Видеонаблюдение и СКД» (3,93 руб./кв.м.) и «Охрана придомовой территории» (6,49 руб./кв.м.) выставлялись ответчиком к оплате без утверждения общим собранием собственников помещений. Таким образом, у ООО «Акведук» не имелось оснований для начисления платы за «Видеонаблюдение и СКД» и «Охрану придомовой территории»:

за жилое помещение <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 4482,73 руб. («Видеонаблюдение и СКД»), 7402,78 руб. ( охрана)

за нежилое помещение <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 5883,51 руб. («Видеонаблюдение и СКД»), 9715,97 руб. ( охрана)

за нежилое помещение <данные изъяты>.9 с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 787,75 руб. («Видеонаблюдение и СКД»), 1301,38 руб. ( охрана)

за нежилое помещение <данные изъяты>.29 с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 793,44 руб. («Видеонаблюдение и СКД»), 1310,23 руб. ( охрана)

В связи с чем, ответчик обязан произвести перерасчет и списать начисления за «Видеонаблюдение и СКД» и «Охрана придомовой территории» за указанные периоды и по указанным объектам недвижимости,

поскольку общим собранием собственников жилого дома не был определен порядок распределения коммунальных услуг на общедомовые нужды, то начисления платежей должно осуществляться только в пределах норматива, тогда как к оплате выставлены суммы в размере, превышающем объем коммунальных услуг, рассчитанных исходя из норматива потребления коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

Ответчиком были произведены излишние начисления

- за жилое помещение <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> по услугам «Электроэнергия ОДН» на сумму 578,92 руб., подогрев воды ОДН летний период на сумму 691,14 руб.,

- за нежилое помещение <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 858,23 руб. (Электроэнергия ОДН), 1 024,57 руб. (подогрев воды ОДН летний период)

за нежилое помещение <данные изъяты>.9 с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 1737,67 руб. (Электроэнергия ОДН), 40,86 руб. (холодное водоснабжение ОДН)

за нежилое помещение <данные изъяты>.29 с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 1749,99 руб. (Электроэнергия ОДН), 41,15 руб. (холодное водоснабжение ОДН)

Кроме того, пояснил, что, несмотря на наличие у ООО «Акведук» сведений об установлении в <данные изъяты> счетчиков на горячую и холодную воду, ответчик осуществлял начисление по нормативу, без учета показаний счетчиков, отказавшись в последующем производить перерасчет, в связи с чем в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> были излишне начислены 1091,80 руб. по статье «Холодное водоснабжение личное потребление», 1047,29 руб. – по статье ХВС для ГВС личное потребление, 5830,14 руб. – по статье «Подогрев ХВС для ГВС» личное потребление, 1 701,76 руб. – по статье водоотведение.

В связи с чем, полагал, что требования истца о понуждении произвести перерасчет и списать начисления по указанным статьям обоснованы и подлежат удовлетворению.

Поддержал требования о признании незаконным и списании начислений по объектам недвижимости осуществленным до даты возникновения у Ягафарова М.А. права собственности.

- за нежилое помещение <данные изъяты> за период до <данные изъяты> в размере 12 540,57 руб.

за нежилое помещение <данные изъяты>.9 за период до <данные изъяты> в размере 2 841,93 руб.

за нежилое помещение <данные изъяты>.29 за период до <данные изъяты> в размере 2 862 руб.

В связи с действиями ответчика несоответствующими нормам жилищного законодательства РФ, сумма оплаты истца за спорные периоды за все помещения за услуги по электроэнергии на ОДН, подогрев воды на ОДН (летний период), холодное водоснабжение ОДН, холодное водоснабжение личное потребление, ХВС для ГВС личное потребление, водоотведение личное потребление была увеличена на 16 393,52 руб. В соответствии с требованиями ч. 6 ст. 157 ЖК РФ и п. 155(1) Правил <данные изъяты> полагал, что ответчик обязан уплатить штраф с указанной суммы в пользу истцов в размере 50 процентов величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить, т.е. 8 196,76 руб.

Просит суд признать незаконным начисление платы за <данные изъяты> (лицевой счет 11002503434) с <данные изъяты> по <данные изъяты> за жилое помещение и коммунальные услуги в сумме 32 659,06 руб., обязать ООО «Акведук» произвести перерасчет оплаты по указанным статьям расходов за жилье и коммунальные услуги, списать указанные выше излишне начисленные услуги в общей сумме 32 659,06 руб.

Признать незаконным начисление платы за нежилое помещение <данные изъяты> (лицевой счет 11002503110) с <данные изъяты> по <данные изъяты> за содержание помещение и коммунальные услуги в сумме 12 540,57 руб., обязать ООО «Акведук» произвести перерасчет оплаты по указанным статьям расходов за содержание помещения и коммунальные услуги, списать указанные выше излишне начисленные услуги в общей сумме 12 540,57 руб.

Признать незаконным начисление платы за нежилое помещение <данные изъяты> (лицевой счет 11002503110) с <данные изъяты> по <данные изъяты> за содержание помещение и коммунальные услуги в сумме 28 604,93 руб., обязать ООО «Акведук» произвести перерасчет оплаты по указанным статьям расходов за содержание помещения и коммунальные услуги, списать указанные выше излишне начисленные услуги в общей сумме 28 604,93 руб

Признать незаконным начисление платы за нежилое помещение <данные изъяты>.9 (лицевой счет 11002503550) с <данные изъяты> по <данные изъяты> за содержание помещение и коммунальные услуги в сумме 8171,74 руб., обязать ООО «Акведук» произвести перерасчет оплаты по указанным статьям расходов за содержание помещения и коммунальные услуги, списать указанные выше излишне начисленные услуги в общей сумме 8171,74 руб.

Признать незаконным начисление платы за нежилое помещение <данные изъяты>.29 (лицевой счет 11002503704) с <данные изъяты> по <данные изъяты> за содержание помещение и коммунальные услуги в сумме 8229,41 руб., обязать ООО «Акведук» произвести перерасчет оплаты по указанным статьям расходов за содержание помещения и коммунальные услуги, списать указанные выше излишне начисленные услуги в общей сумме 8229,41 руб.

Взыскать с ООО «Акведук» в пользу истца штраф в размере 8196,76 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.

Представитель ответчика ООО «Акведук» по доверенности Тарасова Е.А. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что ООО «Интеллект» являлся застройщиком многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, Сергиев Посад, <данные изъяты>, Жилой комплекс Архимед. <данные изъяты> многоквартирный дом был введен в эксплуатацию. По правилам ч.14 ст.161 ЖК РФ в течение пяти дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик заключил с ООО «Акведук» договор управления многоквартирным домом <данные изъяты> от <данные изъяты> Обязательства сторон по вышеуказанному договору прекратились с момента проведения собственниками многоквартирного дома общего собрания в форме заочного голосования, которое состоялось <данные изъяты>. Применительно к положениям статей 539 ГК РФ, 161 и 162 ЖК РФ у управляющей организации с момента заключения договора управления с застройщиком возникла обязанность по обеспечению находящегося в управлении многоквартирного дома жилищно-коммунальными услугами. На момент заключения договоров с энергоснабжающими и обслуживающими организациями ООО «Акведук» обладал статусом управляющей организации и действовал в соответствии с нормами законодательства, обязывающими управляющую организацию, как исполнителя коммунальных услуг, заключить с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы. В соответствии с договором управления многоквартирным домом застройщиком был установлен и согласован с управляющей организацией размер платы за содержание и ремонт помещений, который составлял 34 рубля 13 копеек. Эта плата остается неизменной вплоть до заключения договора управления с организацией, признанной победителем открытого конкурса либо до проведения общего собрания собственников и утверждения ими другого тарифа. До указанного момента дольщики и покупатели обязаны вносить плату за содержание и ремонт помещений, дополнительные услуги, установленные Договором управления, Управляющей организации, с которой застройщик заключил договор управления. Порядок ценообразования за содержание и ремонт помещений определяется на основании заключенного с Застройщиком договора управления. Установленный размер платы за содержание и ремонт помещений в ЖК Архимед соразмерен перечню, объемам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, которые отражены в Постановлении Правительства <данные изъяты> от <данные изъяты>, являющимся обязательным к исполнению для всех управляющих организаций. Данный размер платы определен для многоквартирного дома с учетом его характеристик и является индивидуальным. Размер платы за содержание и ремонт Помещения, принятый органом местного самоуправления <данные изъяты> для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, не является обязательным к применению в отношении ЖК «Архимед». Порядок содержания общего имущества и ремонт помещений, условия определения платы за данные услуги, контроль за содержанием общего имущества, регулируются отдельным нормативным актом - Постановлением Правительства РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества», таким образом, нормы Жилищного Кодекса РФ необходимо применять в совокупности с Постановлением Правительства РФ <данные изъяты> от <данные изъяты>, который является специальным нормативным актом и регулирует отношения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Как следует из разъяснений Минрегиона РФ в письме <данные изъяты>-АД/14 от <данные изъяты> размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в п.34, п.36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, а именно при проведении органами местного самоуправления открытого конкурса либо при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом. Установление органами местного самоуправления указанной платы в иных случаях не соответствует законодательству РФ. Верховный Суд РФ в решениях от <данные изъяты> МАКПШ2-1337, от 18.19.2013 г. <данные изъяты>-КГПР13-6 признал не противоречащими Жилищному Кодексу РФ п.п34-36 Правил содержания жилья <данные изъяты> от 13,08.2006 г., подтвердив тем самым полномочия органов местного самоуправления в части установления тарифов только в двух случаях: -проведение открытого конкурса; -непосредственное управление собственниками многоквартирным домом. В силу ст.8 Постановления Правительства РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> Министерство регионального развития РФ до <данные изъяты> обладало правом по разъяснению правил содержания общего имущества. ООО «Акведук» правомерно применил тариф за «содержание и ремонт помещений», установленного Застройщиком, до проведения собственниками общего собрания.

Полагала, что довод истца, о необходимости применения тарифа на содержание жилья установленного органами местного самоуправления <данные изъяты> необоснован, поскольку конкурс по отбору управляющей компании не проводился, застройщик ООО «Интеллект»" являлся единственным собственником помещений многоквартирного дома.

Возражая против признания незаконными начислений по видеонаблюдению и СКД, охране придомовой территории, указала, что изначально многоквартирный дом возводился с системой видеонаблюдения и контрольных пунктов охраны, территория дома является закрытой, подлежит круглосуточной охране и видеонаблюдению, что входит в состав общего имущества, которое обязаны содержать собственники в силу положений ст. 30,31 ЖК РФ, ст.210, 290 ГК РФ. Кроме того, услуги фактически были оказаны и истец не обращался в ООО «Акведук» с заявлением об отказе от получения указанных выше услуг. Более того, между сторонами был заключен договор управления многоквартирным жилым домом от <данные изъяты>, по условиям которого истец добровольно принял на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и участию в расходах застройщика на содержание объекта строительства пропорционально своей доле в нем.

Пояснила, что поскольку в системе ГВС возникают технологически неизбежные потери тепловой энергии, вызванные циркуляцией горячей воды в трубопроводах, стояках и полотенцесушителях, то такой объем потерь тепловой энергии должен быть оплачен потребителем в составе платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, в связи с чем, оснований для осуществления перерасчета по указанным статьям не имеется. В части требований об осуществлении перерасчета по оплате коммунальных услуг без учета показаний счетчиков, пояснила, что Ягафаров М.А. не предоставлял указанных сведений, в связи с чем, начисление осуществлялось по нормативу. В осуществлении указанных действий Ягафарова М.А. усматривала злоупотребление правом.

Пояснила, что с учетом устных договоренностей, существующих между предыдущим собственником нежилых помещений и ООО «Акведук», Ягафарову М.А. осуществлялось начисление платежей ранее возникновения у него права собственности. С учетом заявленных требований ООО «Акведук» готово осуществить перерасчет по указанным платежам. Представитель ответчика ООО «Акведук» в судебном заседании арифметический расчет сумм, подлежащих взысканию не оспаривала.

Полагала, что факт причинения Ягафарову М.А. морального вреда недоказан, в связи с чем, оснований для его компенсации не имеется. Просила суд в удовлетворении иска отказать.

Решением Сергиево-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> постановлено:

Исковые требования Ягафарова Марата Азатовича к ООО «Акведук» о признании незаконным действий по начислению платежей, понуждении списать излишне начисленные платежи, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворить частично.

Признать незаконным начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги по адресу: <данные изъяты>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <данные изъяты> (лицевой счет 11002503434) в сумме 32 659,06 руб. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>,

за нежилое помещение <данные изъяты> расположенное по указанному выше адресу (лицевой счет 12002503110) за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 12 540,57 руб., за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 28 604,93 руб.

за нежилое помещение 2.9 расположенное по указанному выше адресу (лицевой счет 14002603550) за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 8171,74 руб.

за нежилое помещение 8.29 (лицевой счет 14002603704) по указанному выше адресу за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 8 229,41 руб.

Обязать ООО «Акведук» списать указанные выше излишне начисленные денежные средства с лицевых счетов 11002503434, 12002503110,14002603550, 14002603704.

Взыскать с ООО «Акведук» в пользу Ягафарова Марата Азатовича компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

В апелляционной жалобе ООО «Акведук» просит его отменить как незаконное и необоснованное.

Заслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ООО «Акведук» и Ягафаровым М.З. заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: Сергиев Посад, <данные изъяты> руб. ( л.д.116-145).

<данные изъяты> между ООО «Интеллекс» и Ягафаровым М.А. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Акт приема передачи объекта долевого строительства подписан <данные изъяты>. Право собственности Ягафарова М.А. на <данные изъяты> по адресу: Сергиев Посад, <данные изъяты> зарегистрировано надлежащим образом ( л.д.10)

<данные изъяты> между Ягафаровым А.А. и Ягафаровым М.А. заключен договор дарения нежилого помещения <данные изъяты> расположенного по адресу: Сергиев-Посад, <данные изъяты>. Право собственности Ягафарова М.А. на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке. ( л.д.11)

<данные изъяты> между ООО «Интеллект» и Ягафаровым М.А. заключен договор купли-продажи нежилого помещения 8.29 площадью 14,2 кв.м. расположенного по адресу: Сергиев-Посад, <данные изъяты>. Право собственности Ягафарова М.А. на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.( л.д.13)

<данные изъяты> между ООО «Интеллект» и Ягафаровым М.А. заключен договор купли-продажи нежилого помещения 2.9 площадью 14,10 кв.м. расположенного по адресу: Сергиев-Посад, <данные изъяты>. Право собственности Ягафарова М.А. на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке. (л.д.12).

<данные изъяты> между ООО «Интеллект» (застройщик) и ООО «Акведук» (управляющая компания) заключен договор <данные изъяты> управления многоквартирным домом по адресу: <данные изъяты>. Согласно указанному договору, его цена определяется как сумма платы за помещения, коммунальные и дополнительные услуги, которая включает в себя, в том числе, плату за дополнительные услуги, включающую в себя техническое обслуживание видеодомофонов, систем видеонаблюдения, систем контроля доступа (СКД), вывоз крупногабаритного и строительного мусора, обслуживание и охрану придомовой территории общего имущества многоквартирного дома, обслуживание и мойка фасадов многоквартирного дома. Тарифы на коммунальные услуги, расчет платы за содержание и ремонт помещений, расчет платы за дополнительные услуги, приведены в приложении к договору и являются неотъемлемой частью договора.

Из приложения <данные изъяты> к указанному договору усматривается, что коммунальные тарифы следующие: тепловая энергия 1651,33 руб/Гкал, ХВС – 18,09 руб./куб.м., ХВ для ГВ – 18,09 руб./куб.м., водоотведение – 14,40 руб./куб.м., электроэнергия – 2,81руб./КВт ч.; тариф за содержание и ремонт помещений – 34,13 руб./кв.м., стоимость дополнительных услуг: охрана придомовой территории – 6,49 руб./кв.м., система видеонаблюдения и СКД – 3,93 руб./кв.м.

Из объяснений представителя ответчиков следует, что открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.11.2015г. был выбран способ управления многоквартирным домом управляющей компанией, выбрана управляющая компания ООО «Акведук», утверждены плата содержания и текущего ремонта, а также дополнительных услуг.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.11.2015г. был выбран способ управления многоквартирным домом управляющей компанией, выбрана управляющая компания ООО «Акведук», утверждены тарифы на содержание и текущий ремонт, а также на дополнительные услуги.

Апелляционным определением Московского областного суда от 25.05.2015    года по делу <данные изъяты>, признаны недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, проведенного в форме заочного голосования, оформленных протоколом <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Решением Сергиево-Посадского городского суда от <данные изъяты> по делу по иску Мишанкина Е.В. к ООО «Акведук», ООО «Интеллект» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, вступившим в законную силу, признан недействительным договор <данные изъяты> от <данные изъяты> управления многоквартирным домом по адресу: <данные изъяты>, д, 21, заключенный между ООО «Интеллект» и ООО «Акведук» в части установления тарифов в размере свыше установленных органом местного самоуправления городского поселения Сергиев Посад, а также в части установления платы за дополнительные услуги «Видеонаблюдение» и «Охрана придомовой территории», на ООО «Акведук» возложена обязанность произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по лицевому счету, подогрев ХВС для ГВС ОДН, за содержание и ремонт в размере свыше установленных органами местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифов и дополнительных услуг «Видеонаблюдение» и «Охрана придомовой территории».

Разрешая спор и принимая по делу решение о частичном удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции, сославшись на положения ч. 3, 7 ст. 156, ч. 4 ст. 158, ст. 161 ЖК РФ исходил из того, что, поскольку до <данные изъяты> собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен был устанавливаться в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифами, размер которых ниже тарифов, установленных договором управления многоквартирным домом от <данные изъяты> Начисление платы за дополнительные услуги «Охрана придомовой территории» и «Видеонаблюдение» до принятия решения собственниками многоквартирного дома об утверждении названных услуг также, по мнению суда первой инстанции, является незаконным, поскольку договор на их оказание между истцом и ответчиком не заключался, а данный вид дополнительных услуг и размер их оплаты, включенный в платежный документ, установлены управляющей организацией и застройщиком самостоятельно, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома либо органом местного самоуправления не утверждались.

Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Согласно ч.13 ст. 161 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В силу ч. 3. ст. 156 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Частью 3 ст. 162 ЖК РФ определены существенные условия договора управления многоквартирным домом.

Пунктом 2 части 3 названной статьи предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Согласно пункта 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом, то есть равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 36 Правил).

Таким образом, вышеназванное положение постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> регламентирует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случае проведения органами местного самоуправления открытого конкурса либо при непосредственном управлении собственниками жилых помещений многоквартирным домом, которые не установили размеры такой платы.

Между тем, как видно по делу, открытый конкурс органами местного самоуправления на право управления вышеуказанным многоквартирным домом не проводился. Сведений о том, что на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом непосредственно собственниками жилых помещений, материалы дела также не содержат. В связи с этим, с выводом суда о недействительности установленного ООО «Акведук» размера платы за содержание и текущий ремонт помещения, находящегося в многоквартирном доме по названному выше адресу, не в соответствии с утвержденными органами местного самоуправления <данные изъяты> тарифами, согласиться нельзя, поскольку вышеназванные тарифы органа местного самоуправления устанавливают недифференцированные ставки платы за содержание и ремонт жилого дома, капитальный ремонт для всех собственников помещений муниципального образования независимо от перечня объемов услуг и работ, необходимых конкретному дому.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, <данные изъяты> собственниками многоквартирного дома по улице в городе было проведено общее собрание, на котором собственники выбрали способ управления домом управляющей организацией ООО «Акведук» с утверждением тарифов на содержание помещений и дополнительные услуги в тех же размерах, которые указаны в оспариваемом договоре. Тарифы на содержание жилья до и после проведения собрания собственниками остались неизменными, от предоставления дополнительных услуг и управляющей организации ООО «Акведук» собственники данного дома не отказалась, и утвердили их в том же объеме.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему спору являлось установление того, соответствовала ли плата за содержание жилого дома, установленная договором управления многоквартирным домом от <данные изъяты>, положениям 4.1 ст. 156 ЖК РФ, указывающей на требование об установлении ее в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Между тем, суд указанному обстоятельству не дал правовой оценки.

Также, по мнению судебной коллегии, необоснован вывод суда о том, что поскольку между истцом и управляющей компанией ООО «Акведук» не был заключен договор на оказание дополнительных услуг (охрана придомовой территории и видеонаблюдение), то начисление платы за эти услуги является неправомерной, в связи с чем внесенные Ягафаровым М.А. денежные средства подлежат возврату.

Как видно из проектной документации, многоквартирный дом возводился с системой видеонаблюдения и контрольных пунктов охраны. Исходя из концепции, приведенной на сайте застройщика, территория многоквартирного дома является закрытой, подлежит круглосуточной охране и видеонаблюдению. Система видеонаблюдения была указана в проектной декларации, опубликованной на сайте. И именно, на указанных условиях квартиры в строящемся доме приобретались дольщиками. При этом услуги по охране придомовой территории и видеонаблюдению были предоставлены собственникам помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу, в том числе и Ягафарову М.А., надлежащим образом и в полном объеме; уведомление об отказе от данных услуг Ягафаров М.А. в адрес ООО «Акведук» не направлял; более того, он неоднократно оплачивал дополнительные услуги, что подтверждается выпиской из финансово-лицевого счета. Указанные обстоятельства не были учтены судами при рассмотрении дела.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку решение Сергиево-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, то оно подлежат отмене, а заявленные исковые требования оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 193, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сергиево-Посадского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Ягафарова Марата Азатовича к ООО «Акведук» о признании незаконным действий по начислению платежей, понуждении списать излишне начисленные платежи, компенсации морального вреда и штрафа – отказать.

Председательствующий

Судьи