Решения по делу № 2-469/2015 (2-3713/2014;) ~ М-2851/2014 от 02.10.2014

2-469/15

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 13 мая 2015 г.

Индустриальный районный суд г. Перми в составе:

федерального судьи Реутских П. С.,

при секретаре Четиной С. В.,

с участием истца Балуевой С. Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балуева С. Л. к ООО «СИМ» о признании условий договора недействительными, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику о признании условий договора недействительными, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав в обоснование заявленных требований, с учетом последующих уточнений, следующее.

Истец является Инвестором по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № Т-22/035/Д от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор). Объект строительства - <данные изъяты> (далее - Квартира). Срок передачи ответчиком (Застойщиком) квартиры Инвестору – ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства по Договору в сумме 1 895 980.00 руб. Инвестор Застройщику уплатил в полном объеме, выполнив свою часть обязательств. Однако на момент подачи иска квартира истцу не передана, в ответ на претензию ответчик указывает, что срок сдачи продлевается в связи с продлением разрешения на строительство. Истец полагает, что условия договора, позволяющие Застройщику уклоняться от сдачи квартиры Инвестору, являются недействительными, поскольку срок был сторонами договора согласован на момент его подписания, и в дальнейшем не изменялся. С учетом изложенного, истец просит:

- признать недействительными положения договора в части условий, содержащихся в абзаце 3 пункта 3.1, во втором предложении пункта 5.1.11, в пункте 5.2.6 договора;

- признать согласованным сторонами договора срок передачи квартиры Истцу – до ДД.ММ.ГГГГ г.;

взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку в размере 1 019 847.64 руб. за нарушение сроков передачи квартиры по договору, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.110-111)

В судебном заседании истец на иске настаивает.

Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд представитель не явился, ранее направил письменный отзыв (л.д. 55-60).

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав объяснения истца, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между Балуева С. Л. (Инвестор) и ООО «СИМ» (Застройщик) заключен договор № Т-22/035/Д участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – Договор), по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок передать Инвестору <данные изъяты>, а Инвестор обязуется уплатить 1 895 980.00 руб. и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (л.д. 8-22).

Денежные средства в размере 1 895 980.00 руб. Инвестором Застройщику уплачены, что ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать, среди прочего, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При отсутствии в договоре данного условия такой договор считается незаключенным.

Таким образом, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, упомянутое выше условие является существенным условием договора.

Вместе с тем, в рассматриваемом договоре срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства с определенностью не указан.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пунктом 5.1.1 Договора установлена обязанность Застройщика выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству дома и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания настоящего договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5.1.4 Договора установлена обязанность Застройщика передать Инвестору квартиру в срок не позднее четырех месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее четырех месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство Дома. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче квартиры.

Таким образом, на момент заключения Договора сторонами был согласован предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По смыслу приведенных норм, изменение указанного выше срока в сторону увеличения возможно лишь в случае изменения условий договора по соглашению сторон, заключенному в письменной форме с последующей государственной регистрацией.

Следует отметить, что второе предложение п. 5.1.11 Договора: «В случае, если в установленном законодательством порядке срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома», позволяющее Застройщику в одностороннем порядке продлевать срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, противоречит ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ч. 1 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей как на момент заключения Договора, так и по состоянию на 27.07.2013 г.), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Довод ответчика о том, что процитированное условие и является тем соглашением между сторонами об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, является несостоятельным, поскольку при заключении Договора стороны (по крайней мере – Инвестор) не могли предвидеть все возможные продления разрешения на строительство и сроки таких продлений. В то же время, по смыслу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», целью участника долевого строительства является принятие объекта долевого строительства, а не само участие в долевом строительстве. Именно для удовлетворения этой цели и защиты прав участника долевого строительства условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным, и не может быть изменено в одностороннем порядке. Следует отметить, что, в соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Таким образом, разрешение на строительство вообще не имеет отношения к срокам сдачи объекта долевого строительства, и в его очередной выдаче может быть отказано лишь в случае несоответствия проектной документации предъявляемым требованиям. Применительно к рассматриваемой ситуации, с учетом изложенного, спорное условие означает для Инвестора возможность ожидания получения своей квартиры либо до бесконечности, либо до исчезновения органа, выдающего разрешение, либо до такого изменения проектной документации, когда разрешение на строительство не может быть выдано.

Истолкование условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит ст. 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает обоснованными, и подлежащими удовлетворению в соответствии со ст. 168 ГК РФ (в ред. от 28.06.2013) требования истца о признании недействительными условий, изложенных во втором предложении п. 5.1.11 Договора.

Кроме того, необходимо также отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).

Таким образом, специальной нормой законодательства о защите прав потребителей установлен порядок определения срока в отношениях с их участием, не предусматривающий возможность определения срока указанием на событие. Данные ограничения прав сторон договора с участием потребителя установлены как дополнительные гарантии прав гражданина-потребителя. В соответствии с абзацем первым ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Вместе с тем, у суда нет оснований для признания недействительными условий договора, содержащихся в абзаце третьем п. 3.1 и п. 5.2.6 Договора, поскольку данные условия не противоречат принципу свободы договора и нормам действовавшего законодательства.

Учитывая, что при заключении Договора сторонами был согласован срок передачи участнику долевого строительства застройщиком объекта долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ г., суд полагает соответствующие требования истца также подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела Застройщик свои обязательства по передаче Инвестору квартиры не исполнил, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неустойки.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно период просрочки составил 633 дня.

Основания для исчисления неустойки с ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют, поскольку последним днем надлежащего исполнения обязательства являлось ДД.ММ.ГГГГ г.

Размер подлежащей взысканию неустойки, таким образом, составил 660 086.07 руб. (1 042.79 руб. в день).

Исключительных обстоятельств, которые могли бы явиться основанием для снижения взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200.00 руб., уплаченная истцом за требования неимущественного характера.

В соответствии со ст.ст. 333.19-333.20, 333.36 НК РФ, ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 800.86 руб., от уплаты которой истец был освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

признать недействительными условия, изложенные во втором предложении п. ДД.ММ.ГГГГ договора № Т-22/035/Д участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Балуева С. Л. и ООО «СИМ».

Признать согласованным срок передачи участнику долевого строительства Балуева С. Л. застройщиком ООО «СИМ» объекта долевого строительства – квартиры, указанной в п. 1.1.2 договора № Т-22/035/Д участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Балуева С. Л. и ООО «СИМ» - до ДД.ММ.ГГГГ г.

Взыскать в пользу Балуева С. Л. с ООО «СИМ» неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 660 086.07 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 200.00 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать в доход местного бюджета с ООО «СИМ» государственную пошлину в размере 9 800.86 руб.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья:      П. С. Реутских