Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-45/2020 (2-1929/2019;) ~ М-2071/2019 от 20.09.2019

К делу № 2-45/2020 (УИД 23RS0057-01-2019-003125-77)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Усть-Лабинск «15» января 2020 года

Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Салалыкина К.В.,

при секретаре Бахтикян И.В.    

с участием истца Соломко С.Л.,

представителя истца Соломко В.В.,

представителя ответчика администрации муниципального образования Усть-Лабинский район Кищенко Л.А.,

представителя ответчика администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района Косенко А.В.,

представителя ответчика Марковского В.А. Мельниковой Е.В.

представителя третьего лица управления по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации муниципального образования Усть-Лабинский район Кищенко Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соломко С.Л. к Марковскому В.А., администрации муниципального образования Усть-Лабинский район, администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей, и применении правовых последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Соломко С.Л. обратилась в суд с иском к Марковскому В.А., администрации муниципального образования Усть-Лабинский район, администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей, и применении правовых последствий недействительности сделок. Просила суд, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, признать договор от 11.07.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года, между Марковским В.А. (Арендатор) и Соломко С.Л. (Новый Арендатор) - недействительной сделкой; применить правовые последствия недействительности сделки в виде: возврата Соломко С.Л. (Новый Арендатор) по акту приема-передачи земельного участка, с кадастровым номером: №, общей площадью: 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Марковскому В.А.; взыскать с Марковского В.А. (Арендатор) в пользу Соломко С.Л. (Новый Арендатор) денежные средства в размере 500 000 рублей, уплаченные по договору от 11.07.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года; признать договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года, - недействительной сделкой; применить правовые последствия недействительности сделки в виде: возврата Марковским Виталием Анатольевичем по акту приема-передачи земельного участка, с кадастровым номером: №, общей площадью: 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района; взыскать с администрации муниципального образования Усть-Лабинский район денежные средства в размере 417 548 рублей 93 копейки, уплаченные по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года.

В дальнейшем истец увеличила исковые требования, и просила суд также признать недействительными состоявшиеся 11 декабря 2014 года торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером: №, площадью: 600 кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу <адрес>, проведенные в форме аукциона администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район, а также уточнила сумму, подлежащую взысканию с администрации муниципального образования Усть-Лабинский район в пользу Марковского В.А., уплаченную по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, с ошибочной 417 548 рублей 93 копейки на 417 630 рублей 44 копейки.

В судебном заседании, пояснив и обосновав доказательствами, приобщенными к материалам дела суть своих требований, на удовлетворении исковых требований истец и ее представитель настаивали, просили суд удовлетворить их в полном объеме с учетом заявленных уточнений.

Представитель ответчика Марковского В.А. – Мельникова Е.В., исковые требования истца признала частично. В части признания недействительными состоявшихся 11 декабря 2014 года торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером: №, площадью: 600 кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу <адрес>, проведенных в форме аукциона администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район, признания договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года, - недействительной сделкой представитель ответчика полагала требования истца законными и обоснованными, поскольку истцом предоставлены доказательства не возможности использования по целевому назначению земельного участка для строительства индивидуального жилого дома в виду того, что земельный участок с кадастровым номером: № сформирован и находится на территории зеленых насаждений специального назначения, а также на территории существующего памятника истории «остатки военного укрепления А.В. Суворова, в связи с чем, на основании ч. 3 ст. 44 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» ограничен в обороте. Кроме того, представитель ответчика Марковского В.А. Мельникова Е.В. полагала, что поскольку между истцом и ответчиком Марковским В.А. 11.07.2018 года заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенному по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года, зарегистрированный в установленном порядке и исполненный сторонами истец приобрел право требования по первичному договору аренды как новый кредитор, в связи с чем применения последствий недействительности сделки должны осуществляться именно в его пользу, а не в пользу ответчика Марковского В.А. по настоящему иску, в связи с чем данной части исковых требований истца Мельникова Е.В. просила суд отказать, т.к. ответчик Марковский В.А. только из поданного истцом иска узнал о всех обстоятельствах проведения торгов и совершения сделок, а доказательств того, что истец не знал о существенных недостатках земельного участка при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенному по результатам торгов с Марковским В.А., в связи с чем и просил признать данную сделку недействительной, истцом суду не предоставлено.

Представитель ответчика администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района Косенко А.В. просил суд вынести законное и обоснованное решение исходя из материалов дела.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Усть-Лабинский район и представитель третьего лица управления по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации муниципального образования Усть-Лабинский район Кищенко Л.А. просила суд в иске отказать в полном объеме, указав, что нарушений при проведении торгов и заключении договоров сторонами допущено не было. Просила суд применить срок исковой давности, составляющий один год, истекший 11.12.2015 года.

Представитель третьего лица администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явился. В представленном отзыве на исковое заявление представитель по доверенности Комаров Д.С. просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, вынести решение исходя из доводов, указанных в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с протоколом от 11.12.2014 года № 45 заседания рабочей группы о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона, Марковский В.А. признан победителем аукциона по лоту № 1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка кадастровый №, площадью: 600 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.

15.12.2014 года между администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район (Арендодатель) и Марковским В.А. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 29.12.2014 года за № 23-23-33/2501/2014-1041.

Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №, общей площадью: 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, предназначенный для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2.3. договора аренды земельного участка арендная плата за первый год аренды участка, исчисляется от установленного приложением № 1 к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в п. 1.3. Договора с 11.12.2014 года.

Согласно приложению № 1 к договору аренды земельного участка годовая сумма арендной платы составляет 409 200 рублей.

Согласно письму от 14.01.2020 года № 21 за подписью начальника управления по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации муниципального образования Усть-Лабинский район Марковский В.А. уплатил администрации муниципального образования Усть-Лабинский район в период с 2014 года по 2018 год денежные средства в сумме 417 630 (четыреста семнадцать тысяч шестьсот тридцать) рублей 44 (сорок четыре) копейки по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенному по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года. В настоящий момент полномочия по указанному договору переданы от администрации муниципального образования Усть-Лабинский район к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района.

11.07.2018 года между Марковским В.А. (Арендатор) и Соломко С.Л. (Новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенному по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 12.07.2018 года за № 23:35:0521002:103-23/033/2018-3.

В соответствии с условиями договора о передаче прав и обязанностей следует, что в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ, по настоящему договору Арендатор передает, а Новый арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенному по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года (п. 1); объектом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 23:35:0521002:103, общей площадью: 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (п. 3); передача Арендатором Новому арендатору прав и обязанностей, предусмотренных п. 1 настоящего договора, осуществляется на возмездной основе, определенной по договоренности в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, которые Новый арендатор передал Арендатору в полном объеме до подписания настоящего договора, расписка о получении денежных средств не составлялась. Расчет произведен полностью. Договор принимает силу платежного документа, подтверждающего оплату по договору и составления другого документа об оплате, не требуется. Претензий по взаиморасчетам стороны не имеют (п. 8).

Договор сторонами исполнен, что стороны подтвердили в судебном заседании. В осуществления строительства жилого дома истец после 12.07.2018 года регистрации договора о переуступки прав и обязанностей по договору аренды приступила к сбору документов для получения разрешения на строительство жилого дома. Тогда же из ответа управления архитектуры и градостроительства истцу стало известно о том, что, согласно правил землепользования и застройки Усть-Лабинского городского поселения, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью: 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> расположен в территориальной зоне «территория общего пользования», и застройке не подлежит.

Истец обращался в администрацию Усть-Лабинского городского поселения с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района с целью исключения земельного участка из зоны обременения.

Письмом от 12.09.2018 года № 173 заместитель главы Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района Л.Н. Вьюркова уведомила истца, что принято решение о подготовке проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Письмом от 25.12.2018 года № 281 заместитель главы Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района Л.Н. Вьюркова уведомила истца, что на заседании Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, которое состоялось 20.12.2018 года, из Проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района исключен пункт, касающийся внесения изменений, в части включения в территориальную зону «Ж-1А. Зона застройки индивидуальными жилыми домами» земельного участка с кадастровым номером: №, площадью: 600 кв.м., в <адрес>.

20.06.2019 года в газете «Сельская новь» опубликовано решение Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 10.06.2019 года № 6 (протокол № 67) «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, утвержденные решением Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 25.08.2008 года № 2, протокол № 35».

Пунктом 1.2. и 4 указанного решения с момента его опубликования был изменен вид территориальной зоны применительно к земельному участку с кадастровым номером: №, площадью: 600 кв.м., расположенному по адресу: <адрес> с территориальной зоны «территории общего пользования» на «Ж-1А. Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

25.07.2019 года истцу управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Усть-Лабинский район выдан градостроительный план земельного участка.

26.07.2019 года истец обратился в Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края с заявлением о предоставлении информации об объекте культурного наследия расположенном на земельном участке с кадастровым номером №.

27.08.2019 года письмом № 78-19-10563/19 за подписью заместителя начальника управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, истцу было указано, что использование земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес> для строительства индивидуального жилого дома не представляется возможным поскольку по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списков объектов, обладающих признаками объектов культурного-наследия, материалам архива рассматриваемый земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия «Остатки военного укрепления, построенного по указанию полководца А.В. Суворова, 1790-е годы», г. Усть-Лабинск, юго-западная часть, ул. Лермонтова, 1, правый берег р. Кубани (памятник поставлен на государственную охрану решением Краснодарского крайисполкома от 16.05.1979 года № 333), а также объекта археологического наследия «Александровское укрепление», г. Усть-Лабинск, к юго-западу от окраины города, на правом высоком берегу р. Кубань (памятник принят на государственную охрану решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета депутатов трудящихся от 29.01.1975 года № 63 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в Краснодарском крае»).

12.09.2019 года истец обратился в администрацию муниципального образования Усть-Лабинский район с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

17.09.2019 года администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район уведомлением о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке истцу в разрешении строительства жилого дома отказано.

Согласно акту осмотра земельного участка, составленному 20.12.2019 года по поручению суда представителями администрации муниципального образования Усть-Лабинский район, фотоматериалов, приобщенных к материалам настоящего гражданского дела, земельный участок по адресу <адрес> никем не используется, здания, строения, сооружения на нем отсутствуют.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется предусмотренными ГК РФ способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии п. 21. ст. 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона наряду с иными сведениями, указанными п. 21 ст. 39.11 должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства). Отсутствие в извещении о торгах и в протоколе результатов аукциона обязательных сведений, предусмотренных законом, являются существенными нарушениями.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 2 ст. 85 ЗК РФ градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Земельные участки могут использоваться в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

При этом в соответствии с правовой позицией, отраженной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2018 года № 18-КГ18-67, генеральный план является основополагающим документом территориального планирования, определяющим стратегию градостроительного развития территории в целом и правила землепользования и застройки не должны ему противоречить.

Таким образом, виды разрешенного использования земельного участка определяются документами территориального планирования (генеральный план) и документами градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки).

Частью 3 ст. 9, ч.ч. 9, 10 ст. 31, п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Согласно информации содержащейся в генеральном плане г. Усть-Лабинска Усть-Лабинского городского поселения, утвержденном решением Совета Усть-Лабинского городского поселения от 15.09.2011 года № 9 протокол № 23, по состоянию на 24.09.2014 года земельный участок с кадастровым номером: № сформирован и находится на территории зеленых насаждений специального назначения; на существующем памятнике истории «остатки военного укрепления А.В. Суворова.

Согласно ч. 3 ст. 44 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» в целях охраны окружающей среды городских и сельских поселений создаются защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные зоны, озелененные территории, зеленые зоны, лесопарковые зоны и иные изъятые из интенсивного хозяйственного использования защитные и охранные зоны с ограниченным режимом природопользования, а также лесопарковые зеленые пояса.

В ГОСТ 28329-89. Государственный стандарт Союза ССР. Озеленение городов. Термины и определения» (утв. и введен в действие Госстандартом СССР от 10.11.1989 № 3336) выделяются три категории озелененных территорий: озелененная территория общего пользования, озелененная территория ограниченного пользования и озелененная территория специального назначения, и даются их определения.

Согласно п. 11 ГОСТа озелененная территория специального назначения это озелененная территория санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон, кладбищ, насаждения вдоль автомобильных и железных дорог, ботанические, зоологические и плодовые сады, питомники, цветочно-оранжерейные хозяйства.

На положениях указанного ГОСТа основываются принятые позднее Правила создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации, утвержденные Приказом Госстроя России от 15 декабря 1999 г. № 153.

Согласно п. 1.1.2. Правил озелененные территории специального назначения: санитарно-защитные, водоохранные, защитно-мелиоративные зоны, кладбища, насаждения вдоль автомобильных и железных дорог, питомники, цветочно-оранжерейные хозяйства, территории, подпадающие под действие Федерального закона «Об особо охраняемых территориях».

В преамбуле федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» указано на то, что особо охраняемые природные территории относятся к объектам общенационального достояния. Обеспечение охраны таких территорий является важнейшей обязанностью государства, в границах которого они располагаются. Строительство индивидуальных жилых домов на территории зеленых насаждений специального назначения законом не предусмотрено.

В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», действовавшей на момент заключения договора аренды от 15.12.2014 года, проектирование и проведение землеустроительных работ, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территории, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.

Как следует из документов о проведенных торгах, а также о заключенных впоследствии договорах, земельный участок, явившейся предметом аукциона с кадастровым номером 23:35:0521002:103, земли населенных пунктов предназначен для индивидуального жилищного строительства, что прямо противоречит требованиям, предъявляемым к деятельности, связанной с освоением территории объектов культурного наследия.

Кроме того, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Согласно ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся земли: объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел; военных и гражданских захоронений. Земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым назначением. Изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № имеет историко-культурное назначение и относится к землям особо охраняемых территорий в силу закона и не может быть отнесен к землям населенных пунктов.

Согласно информации содержащейся в генеральном плане г. Усть-Лабинска Усть-Лабинского городского поселения, утвержденном решением Совета Усть-Лабинского городского поселения от 15.09.2011 года № 9 протокол № 23, по состоянию на 24.09.2014 года земельный участок с кадастровым номером: № сформирован и находится в двух территориальных зонах:

- Р. Зона рекреационного назначения;

- Ж-1А. Зона индивидуальной усадебной жилой застройки.

Зона рекреационного назначения (Р) – относится к территории общего пользования, их использование определяется уполномоченными органами. Основные виды разрешенного использования: парки, скверы, бульвары, иные зеленые насаждения; лесопарки; санитарно-защитные лесополосы; места для кемпингов, пикников, вспомогательные строения и инфраструктура для отдыха на природе; пляжи, набережные; спортзалы, залы рекреации (с бассейнами и без); тренировочные базы; спортплощадки; фонтаны, малые архитектурные формы; мемориальные комплексы (без захоронений). Вспомогательные виды и условно разрешенные виды так же не содержат информации разрешающей строить индивидуальные жилые дома.

Общие правила установления границ территориальных зон предусмотрены ч. 4 ст. 30 ГрРФ, ст. 85 ЗК РФ. Так, предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Территория общего пользования это земли и участки, которые заняты площадями, улицами, проездами, автодорогами, набережными, парками, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, что следует из п. 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Закона о приватизации, п. 12 ст. 1 ГрК РФ.

Строительство объектов индивидуального жилищного строительства (индивидуального жилого дома) на территориях общего пользования не предусмотрено.

В отношении таких земель (земельных участков) установлен ряд ограничений, в частности:

- их нельзя приобрести в собственность, так как участки общего пользования не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Закона о приватизации).

- они не предоставляются в аренду на торгах (пп. 18 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

Согласно п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.).

Судом установлено что, земельный участок ограничен в гражданском обороте, и истец не имел возможности его использовать.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что в нарушение пп. 18 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок был предоставлен в аренду именно на торгах, где извещение о проведении торгов содержало недостоверные сведения о разрешенном использовании земельного участка, а допущенное нарушение является существенным, т.к. земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению.

При этом, суд не принимает довод представителя ответчика администрации муниципального образования Усть-Лабинский район Кищенко Л.А. о применении срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Как было установлено выше, участником торгов на право заключения договора аренды земельного участка был Марковский В.А., истец Соломко С.Л. в торгах не участвовала.

Пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании недействительными публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 статьи). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 статьи).

Как неоднократно подчеркивал Верховный Суд Российской Федерации (в определениях от 29.01.2018 № 310-ЭС17-13555, от 12.02.2018 № 305-ЭС17-13572, от 06.08.2018 № 308-ЭС17-6757(2,3), от 19.11.2018 № 301-ЭС18-11487 и др.), срок исковой давности не может начать течь ранее момента возникновения у истца права на иск и объективной возможности для его реализации, то есть момента, начиная с которого истец должен был узнать о нарушении своих прав, об основаниях для предъявления иска и о личности надлежащего ответчика.

Истец о своем нарушенном праве узнал только в августе 2019 года из ответа заместителя начальника управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, где было указано, что использование земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес> для строительства индивидуального жилого дома не представляется возможным, поскольку рассматриваемый земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия и ограничен в обороте, а 20.09.2019 года истец уже обратился в Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением, в связи с чем, срок исковой давности пропущен не был.

Исследовав и оценив представленные истцом, доказательства, руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд приходит к выводу, что истец, не являющийся участником оспариваемых торгов, является     заинтересованным лицом и имеет право обратиться в суд с иском о признании их недействительными.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Соломко С.Л. к Марковскому В.А., администрации муниципального образования Усть-Лабинский район, администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей, и применении правовых последствий недействительности сделок – удовлетворить.

Признать недействительными состоявшиеся «11» декабря 2014 года торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером: №, площадью: 600 кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу <адрес>, проведенные в форме аукциона администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район.

Признать договор от 11.07.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года, между Марковским В.А. и Соломко С.Л. - недействительной сделкой.

Применить правовые последствия недействительности договора от 11.07.2018 года о передаче прав и обязанностей.

Возвратить Соломко С.Л. (Новый Арендатор) по акту приема-передачи земельный участок, с кадастровым номером: №, общей площадью: 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Марковскому В.А..

Взыскать с Марковского В.А. в пользу Соломко С.Л. денежные средства в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, уплаченные по договору от 11.07.2018 года о передаче прав и обязанностей.

Признать договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года, - недействительной сделкой.

Применить правовые последствия недействительности договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года.

Возвратить Марковским В.А. по акту приема-передачи земельного участка, с кадастровым номером: №, общей площадью: 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района.

Взыскать с администрации муниципального образования Усть-Лабинский район в пользу Марковского В.А. денежные средства в размере 417 630 (четыреста семнадцать тысяч шестьсот тридцати) рублей 44 (сорока четырех) копеек, уплаченные по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов № 3500003242 от 15.12.2014 года.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Усть-Лабинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий