Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-466/2016 от 26.01.2016

Судья: Тишаева Ю.В. Дело № 33-466

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

« 15» марта 2016 года город Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Забелиной О.А.,

судей Наместниковой Л.А., Ларионовой С.В.,

при секретаре Паршиковой М.Ю.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению Зубова А.Г. к акционерному обществу «Бытовик» о восстановлении границ земельного участка и встречному иску акционерного общества «Бытовик» к администрации г. Орла, Зубову А.Г., Зубову Г.Г. и Карасеву В.Н. о признании недействительным договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе акционерного общества «Бытовик» на решение Северного районного суда г. Орла от 18 ноября 2015 г., которым постановлено:

«Исковые требования Зубова А.Г. к акционерному обществу «Бытовик» о восстановлении границ земельного участка удовлетворить частично.

Обязать акционерное общество «Бытовик» перенести ограждение земельного участка в виде металлического забора, обозначенного точками 3,4 на схеме № плана границ земельного участка с кадастровым № и земельного участка с кадастровым № заключения экспертов ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» № от <дата>, в сторону земельного участка с кадастровым № на расстояние от 1,06 м до 1,2 м, в соответствии с существующей юридической границей смежных земельных участков с кадастровыми № и №

Взыскать с акционерного общества «Бытовик» в пользу Зубова А.Г. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Зубова А.Г. отказать.

Встречные исковые требования акционерного общества «Бытовик» к администрации г. Орла, Зубову А.Г., Зубову Г.Г. и Карасеву В.Н. о признании недействительным договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Забелиной О.А., выслушав объяснения представителя акционерного общества «Бытовик» по доверенности ГГГ, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации г. Орла по доверенности ССС считающего, что оснований для отмены решения суда не имеется, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Зубов А.Г. обратился в суд с иском к акционерному обществу «Бытовик» (далее по тексту - АО «Бытовик») о восстановлении границ земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что <дата> между Управлением государственного имущества Орловской области и Зубовым Е.В. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м. <дата> было подписано соглашение о переуступке права аренды земельного участка к Зубову Г.Г., Зубову А.Г. и Карасеву В.Н., собственник земельного участка не возражал против передачи прав и обязанностей по договору.

Смежным земельным участком является участок, принадлежащий АО «Бытовик», расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Ссылаясь на то, что ответчиком при асфальтировании периметра фасада здания были снесены металлические ворота и разрушен кирпичный забор, ограждающий доступ посторонних лиц на земельный участок истца, а также на то, что забор между земельными участками установлен на земельном участке истца, с учетом уточненных требований, просил суд обязать АО «Бытовик» перенести ограждение земельного участка в виде металлического забора на расстояние от 1,06 м до 1,2 м в соответствии со схемой № плана границ земельного участка с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, имеющейся в экспертном заключении ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» № от <дата>, восстановить границу земельного участка со стороны <адрес> путем восстановления разрушенного кирпичного забора и металлических ворот, взыскать с ответчика расходы на оплату юридических услуг в размере <...> рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

АО «Бытовик» обратился со встречными исковыми требованиями к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области, Зубову А.Г., Зубову Г.Г., Карасеву В.Н. о признании недействительным договора аренды земельного участка.

В обоснование встречных исковых требований указывал, что земельный участок с кадастровым номером <...> был сформирован в нарушение закона, поскольку земельный участок из которого он был выделен являлся неделимым, так как на участке находились здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам.

Также АО «Бытовик» указывало на то, что часть земельного участка с кадастровым номером <...> фактически является единственной территорией, которая необходима АО «Бытовик» для подхода и проезда к подсобным помещениям своего объекта недвижимого имущества.

В связи с чем, с учетом уточненных требований, просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка от <дата> полностью и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Определением Северного районного суда г. Орла от 18.11.2015 произведена замена ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области на администрацию г. Орла.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе АО «Бытовик» ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

В обоснование доводов жалобы указывается, что иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению только в случае, если истец докажет, что действиями ответчика нарушается его право собственности или законное владение. Между тем, истец не представил суду доказательств нарушения его прав в результате несоответствия расположения ограждения существующей юридической границе земельного участка, препятствий в пользовании земельным участком со стороны АО «Бытовик» не имеется.

Обращает внимание на то, что земельный участок, из которого впоследующем был сформирован земельный участок с кадастровым номером <...> являлся неделимым, его раздел был невозможен, поскольку на нем находятся здания, строения и сооружения, принадлежащие нескольким собственникам. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером <...> не мог являться предметом сделки, а потому договор аренды является ничтожным.

В судебное заседание Зубов А.Г., Карасев В.Н., Зубов Е.В., Сенотрусова Т.О., Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Орловской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявляли. В связи с чем судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения, а апелляционной жалобы без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что нарушается его право собственности или законное владение, или что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее- уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Судом установлен, что Зубову А.Г., Зубову Г.Г. и Карасеву В.Н. на праве собственности принадлежит объект недвижимости, расположенный на земельном участке, площадью <...> кв.м., расположенном по адресу: <адрес> вид разрешенного использования: эксплуатация обслуживание производственного помещения, кадастровый №.

Данный земельный участок на основании договора аренды от <дата> был предоставлен администрацией г. Орла в аренду Зубову Е.В. сроком на <...> лет.

В <адрес> кадастровым инженером ТТТ по заявке Зубова Е.В. был подготовлен межевой план земельного участка с кадастровым номером <...> Как следует из межевого плана границы смежных земельных участков на момент межевания уже были определены и были внесены в государственный кадастр недвижимости, наложений границ земельных участков установлено не было.

На основании заявления представителя Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области приняло решение о проведении государственного кадастрового учета.

После уточнения границ земельного участка <дата> Управление государственного имущества Орловской области и Зубов Е.В. заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> сроком на <...>

<дата> Зубов Е.В. и Зубов Г.Г., Зубов А.Г., Карасев В.Н. заключили соглашение о переуступке права аренды на земельный участок. Данное соглашение было согласовано с Управлением государственного имущества Орловской области. В установленном законом порядке право аренды и переуступка прав были зарегистрированы.

АО «Бытовик» на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером <...>, вид разрешенного использования: эксплуатация офисных помещений.

Данный земельный участок был образован путем объединения двух земельных участков с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., и с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м, предоставленные ранее в аренду ЕЕЕ

При этом установлено, что <дата> администрация г. Орла и ЕЕЕ заключили договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <...> цель предоставления- строительство склада для хранения строительных материалов. Договор аренды неоднократно продлевался.

При строительстве объекта недвижимости было выявлено, что часть строения находится вне границ предоставленного земельного участка. В связи с чем постановлением администрации г. Орла от <дата> № был согласован проект границ земельного участка площадью <...> кв.м., находящегося по адресу: <адрес> Земельный участок, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <...>, был внесен в государственный кадастр недвижимости. Из описания земельного участка следует, что при его формировании было определено, что доступ к нему осуществляется со стороны <адрес>. Данный земельный участок был сформирован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером <...>, предоставленного на праве аренды Зубову Е.В.

Установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером <...>, принадлежащий на праве аренды Зубову А.Г., и земельный участок с кадастровым номером <...> принадлежащий на праве собственности АО «Бытовик», являются смежными.

Возведенный между земельными участками забор находится на земельном участке, предоставленном Зубову А.Г., что подтверждается заключением ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» № от <дата>, а также не оспаривалось самим АО «Бытовик».

Установив, что фактическая граница между земельными участками не совпадает с границей, имеющейся в государственном кадастре недвижимости, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Зубова А.Г. о восстановлении границы земельного участка путем переноса ограждения в сторону земельного участка АО «Бытовик».

Довод апелляционной жалобы о том, что истцом не представлено доказательств нарушения права в связи с неправильным расположением ограждения между земельными участками является необоснованным, поскольку доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в государственном кадастре недвижимости по результатам кадастровых работ.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Зубова А.Г. о восстановлении разрушенного забора и металлических ворот, расходов на оплату услуг представителя не обжалуется. Оснований для проверки решения суда в полном объеме не имеется.

Правильным является и вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований АО «Бытовик» о признании договора аренды недействительным.

На основании стать 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора аренды) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольким собственникам, каждый их них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута ( часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений).

Оценка раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации

Согласно статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, из анализа вышеприведённых норм следует, что земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений. Неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из материалов дела следует, что объектом договора аренды от <дата> являлся земельный участок с кадастровым номером <...> Границы данного земельного участка были определены по результатам межевания и внесены в государственный кадастр недвижимости.

При образовании данного земельного участка разрешенное использование не изменилось. Земельный участок находится в границах территориальной зоны О-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения).

Согласно ч. 6 статье 55 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденных решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 г. № 38/616-ГС, (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений), площадь земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, предоставляемые в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется с учетом фактического землепользования. Предельные параметры этих земельных участков в части их размеров в этом случае не применяются при наличии схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте территории, утвержденной мэром города Орла.

На земельном участке с кадастровым номером <...> находится объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности в настоящий момент Зубову А.Г., Зубову Г.Г., Карасеву В.Н., с которыми и заключен договор аренды земельного участка.

То, что в <дата> договор аренды был заключен только с Зубовым Е.В. не может свидетельствовать о его недействительности, поскольку понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается ( пункт 1 статьи 421 ГК РФ). В данном случае заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора могло производиться с учетом потенциальной возможности вступления в него лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ (действующей на момент заключения договора аренды).

Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером <...> не мог являться объектом договора аренды, поскольку первоначальный земельный участок, из которого он был образован является неделимым ввиду расположения на нем объекта недвижимости, принадлежащего разным лицам, является необоснованным, поскольку наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего нескольким лицам, не может являться доказательством того, что земельный участок является неделимым. Кроме того, результаты проведенного межевания земельного участка никем не оспорены, а потому довод о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований не может быть принят во внимание.

Земельный участок с кадастровым номером <...> был образован с учетом положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, к нему был обеспечен доступ от участков общего пользования.

Земельный участок, принадлежащий АО «Бытовик», также был сформирован с учетом положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, при образовании земельного участка учитывалось, что доступ к нему осуществляется со стороны <адрес> обстоятельство, что в настоящее время объект недвижимости, принадлежащий АО «Бытовик» расположен по границам земельного участка и доступ к дворовой территории возможен только путем проезда через земельный участок истца, не может свидетельствовать о ничтожности договора аренды земельного с кадастровым номером <...>. Земельные участки, принадлежащие сторонам, были изначально сформированы таким образом, чтобы обеспечивался доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к ним.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО «Бытовик» о признании договора аренды недействительным является законным и обоснованным.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства, неисследованные судом, по сути направлены на переоценку выводов суда, для которой оснований не имеется.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, существенных нарушений процессуальных требований при рассмотрении дела допущено не было, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Северного районного суда г. Орла от 18 ноября 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Бытовик» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи