Решение по делу № 2-67/2017 (2-1492/2016;) ~ М-1586/2016 от 29.11.2016

Дело №2-67/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт. Мостовской 15 августа 2017 года

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи                     Селюдеевой О.Г.,

при секретаре                                 Шульгиной Н.Н.,

с участием истца ответчика                         Погребенко Е.Н.,

ее представителей                  Головачевой О.В., Кацуба В.Ю.,

ответчика истца                                 Решняк Л.М.,

ее представителя

и представителя ответчика истца Решняка Д.В.         Маслова О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Погребенко Елены Николаевны к Решняк Ларисе Михайловне, Решняку Дмитрию Владимировичу об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, встречному иску Решняк Ларисы Михайловны, Решняка Дмитрия Владимировича к Погребенко Елене Николаевне о разделе жилого дома, признании права собственности на доли в праве собственности на недвижимое имущество,

установил:

    Погребенко Е.Н. обратилась в суд первоначально с иском к Решняк Л.М., Решняку Д.В. о выделе доли в недвижимом имуществе в натуре и определении порядка пользования, уточнив в ходе судебного разбирательства свои требования (заявление от 13.04.2017), просила обязать ответчиков не чинить препятствия в пользовании 1/2 долей в праве собственности на жилой дом и 1/2 долей в праве собственности на земельный участок, расположенных по адресу: Краснодарский край, <...>, также просила обязать ответчиков обеспечить ей доступ к части указанного жилого дома, составляющей 1/2 долю в праве собственности от общей площади домовладения, равной 114,4 кв.м. и 1/2 долю земельного участка от общей площади 454 кв.м.                     Свои требования Погребенко Е.Н. мотивировала тем, что она на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.05.2015 является собственником 1/2 доли в общей долевой собственности на указанный жилой дом площадью 114,4 кв.м. и земельный участок площадью 454 кв.м. Ответчики также являются собственниками спорного жилого дома и земельного участка по 1/4 доле каждый. Фактически в настоящее время она владеет и пользуется жилыми помещениями общей площадью 17,9 кв.м. (веранда площадью 4,5 кв.м. является временным некапитальным сооружением и не входит в состав общей площади жилых помещений), а ответчики пользуются жилыми помещениями общей площадью 51,4 кв.м., то есть жилой площадью более чем на 30 кв.м. больше, чем она. Площадь земельного участка, которую она занимает, также значительно меньше, чем у ответчиков, несмотря на то, что она несет бремя содержания общего имущества в размере 1/2 доли.

    Ею приобреталась 1/2 доля спорного имущества, а именно 1/2 доля жилого дома и 1/2 доля земельного участка, и в момент приобретения указанного имущества она не была уведомлена ни одной из сторон (продавцом, или заинтересованными лицами - ответчиками Решняк) о несоответствии фактически приобретаемой ей доли имущества - 1/2 доле, указанной в правоустанавливающих документах на это имущество.

    Доказательств того, что был произведен реальный раздел спорного имущества, а именно того, что реально была выделена 1/2 доля ответчиков, ими не предоставлено ни в момент сделки купли - продажи, ни в настоящее время.По документам она является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности жилого одноэтажного дома площадью 114,4 кв.м. в пгт <...> с кадастровым номером <...> и земельного участка категория земель: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства площадью 454 кв.м., кадастровый номер <...> по адресу Краснодарский край, <...>, приобретенными по договору купли продажи недвижимости от 20.05.2015

    Согласно данным технического паспорта от 16.11.1984, выданным Мостовским БТИ помещением № <...> площадью 7,1 кв.м. и помещение № <...> площадью 10,8 кв.м. всего площадью 17,9 кв.м. владеет на праве собственности и пользуется фактически Погребенко Елена Николаевна.

    Помещением № <...> жилое площадью 10 кв.м., помещением № <...> площадью 9,9 кв.м. пристройками литер «а» и литер «а2» всего общей площадью 91,6 кв.м. владеют на праве собственности и пользуются ответчики.    Она предлагала ответчикам выделить ей земельный участок площадью 227 кв.м. и жилые помещения общей площадью 43,5 кв.м., но они не ответили на ее претензию, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.

    Решняк Л.М. и Решняк Д.В. обратились со встречным иском к Погребенко Е.Н, уточнив его в ходе судебного разбирательства, просили произвести раздел спорного жилого дома на квартиру №<...>, общей площадью 96,5 кв.м,, жилой площадью 23,6 кв.м,, состоящую из комнат №№ 1,2,5,6,7.8,9,10,11,12,13,14,15,16, и квартиру № <...>, общей площадью 17,9 кв.м., жилой площадью 17,9 кв.м, состоящую из комнат №№ 3,4. Также Решняк Л.М. и Решняк Д.В. просили признать за ними по 1/2 доле за каждым в праве собственности на квартиру № <...>.

    Встречные исковые требования ответчики Решняк мотивировали тем, что Язинский А.А., являясь собственником 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, пгт <...>, продал ее Решняк Л.М. и Решняку Д.В. в собственность в равных доля, что подтверждается договором купли-продажи с оплатой по государственном жилищному сертификату от 18.09.2006 и свидетельствами о государственной регистрации права, выданными на основании вышеуказанного договора на имя Решняк Л.М. и Решняк Д.В. (свидетельства о государственной регистрации права от 19.10.2012 серии <...> и серии <...>).

    16.07.2000 <Я.А.А.> будучи законным собственником, обратился с заявлением в адрес главы администрации пгт. Мостовской с просьбой об оформлении самовольной реконструкции жилого дома. Постановлением главы Мостовской поселковой администрации от 27.10.2000 № 505 <Я.А.А.>. выдано разрешение на реконструкцию 1/2 жилого дома с пристройкой кухни, котельной, прихожей и разрешении на достройку бани по ул. <...> Актом приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома и хозяйственных построек после реконструкции (1/2 жилого дома) от 20.07.2000 реконструкция принята в эксплуатацию.

    Постановлением главы Мостовской поселковой администрации от 01.11.2000 произведен ввод в эксплуатацию жилого дома после реконструкции.

    В архивном деле имеются копии документов, в соответствии с которыми спорный жилой дом ранее уже был разделен напополам решением Мостовского районного народного суда и определены комнаты, которые переходят в пользование после вынесения решения суда - 1 и 2 комната (1/2 доли) переходят к одному собственнику, которые впоследствии купил и реконструировал <Я.А.А.> а комнаты 3 и 4 (1/2 доли) перешли к другому собственнику, который впоследствии и произвел отчуждение в собственность Погребенко Е.Н.

    В соответствии с договором купли-продажи от 20.05.2015 с условиями ипотеки в силу закона <А.А.Е.> продал Погребенко Е.Н. 1/2 долю жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>     Погребенко Е.Н. на момент заключения договора осмотрела жилой лом, продаваемый ей <А.А.Е.> и знала, что ей в собственность переходят комнаты № 4 (10,8 кв.м.) и № 3 (7,1 кв.м.) с пристройкой, которую Погребенко Е.Н. в настоящее время реконструировала в жилое помещение, домовладение и земельный участок по факту были ранее разделены, а между жилыми помещениями жилого дома находится глухая стена, которая и отделяет собственность Решняк Д.М. и Решняк Л.М. от собственности Погребенко Е.Н.

    В судебном заседании Погребенко Е.Н., ее представители: Головачева О.В., Кацуба В.Ю., поддерживали исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме, при этом возражая относительно удовлетворения заявленных Решняк Л.М., Решняк Д.В. встречных исковых требований, приведя в обоснование доводы, изложенные выше.

    Решняк Л.М. и представитель ее и Решняка Д.В. Маслов О.А. возражали против удовлетворения исковых требований Погребенко Е.Н., при этом настаивали на удовлетворении встречных исковых требований, по основаниям, указанным во встречном иске, а также просили произвести раздел жилого дома в соответствии с заключением эксперта <С.С.Г.>, от 20.07.2017 по варианту раздела № 1, признав за ними право общей долевой собственности на квартиру № <...>.

    Представитель третьего лица – ПАО «Сбербанк России» Милахина И.И. в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований Погребенко Е.Н., не согласившись с исковыми требованиями Решняк Л.М. и Решняка Д.В., поскольку ПАО Сбербанк России является залогодержателем спорного недвижимого имущества 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, на основании кредитного договора от 18.05.2015, заключенного между <А.А.Е.> и Погребенко Е.Н., обязательства которой обеспечены залогом (ипотекой) приобретенного спорного имущества. Согласно договору купли-продажи от 20.05.2015 часть суммы по договору в размере 510 000 рублей оплачена продавцу с использованием целевых кредитных денежных средств ПАО Сбербанк. После чего было зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки с силу закона в пользу ПАО Сбербанк. В случае раздела жилого дома на квартиры будет утрачено залоговое имущество, что противоречит интересам банка.

    Заслушав стороны, допросив свидетелей, специалиста, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Погребенко Е.Н., а встречные исковые требования Решняк Л.М., Решняка Д.В. удовлетворяет в полном объеме.

    Согласно свидетельствам о государственной регистрации права <...> от 20.05.2015, <...> от 20.05.2015 Погребенко Е.Н. на основании договора купли-продажи недвижимости с условиями ипотеки в силу закона от 20.05.2015, является собственницей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на одноэтажный жилой дом общей площадью 114,4 кв.м, и земельный участок площадью 454 кв.м, с кадастровым номером <...> расположенных по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, <...>

Указанный выше договор купли-продажи был заключен между <А.А.Е.> и Погребенко А.Н. Залогодержателем по договору выступило ПАО «Сбербанк Росси». В Едином государственном реестре недвижимости имеется запись об ипотеке № <...> от 20.05.2015 (в отношении жилого дома) и №<...> от 20.05.2015 (в отношении земельного участка). В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

    На основании договора купли-продажи с оплатой по государственному жилищному сертификату от 18.09.2006, заключенного между <Я.А.А.> и Решняк Л.М., Решняк Д.В., последние являются собственниками, по 1/4 доле каждый, в праве общей долевой собственности на одноэтажный жилой дом общей площадью 114,4 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.10.2006 соответственно <...>, <...>.

    Также Решняк Л.М., Решняк Д.В. на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.09.2014, постановления администрации МО Мостовский район № 2180 от 23.09.2014, являются собственниками, по 1/4 доли каждый, в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 454 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, <...> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, соответственно - <...> от 13.11.2014, <...> от 13.11.2014.

    Согласно указанным выше договорам купли-продажи, а также техническому паспорту спорного домовладения ранее его собственниками являлись: <Я.А.А.> – 1/2 доля и <А.А.Е.> – 1/2 доля.             <Я.А.А.> приобрел 1/2 долю спорного жилого дома по договору купли-продажи от 29.05.1996 у <М.Л.Н.> При этом из текста договора купли-продажи следует, что общая площадь домовладения составляла 37,8 кв.м, в том числе жилая – 37,8 кв.м.

Допрошенный свидетель <Я.А.А.> суду пояснил, что приобретенная им ? часть спорного жилого дома состояла из двух комнат №1,2 и коридора № 5, у <А.А.Е.> также было две комнаты, составляющие его часть. Дом был разделен, части были изолированы друг от друга, у него вход был с огорода, а у <А.А.Е.> с улицы. Земля была поделена сеткой. Затем он пристроил помещения №6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16, навес, сдал все в эксплуатацию.

    Не доверять показаниям данного свидетеля оснований не имеется, они согласуются с письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

    По данным технического паспорта домовладения от 20.12.2000 площадь жилого дома 1974 года постройки, Литер А по адресу: <...>, составляет 63,3 кв.м. Домовладение состоит из четырех жилых комнат общей площадью 37, 8 кв.м, коридора, подсобной, ванной, коридора.

    16.07.2000 <Я.А.А.> обратился в администрацию п. Мостовского с заявлением об оформлении самовольно осуществленной реконструкции 1/2 жилого дома.

    Постановлением главы Мостовской поселковой администрации от 27.10.2000 № 505 <Я.А.А.> была разрешена реконструкция 1/2 жилого дома с пристройкой кухни, котельной, прихожей, санузлом к жилому дому по ул. <...> Разрешена достройка бани.

    Постановлением главы Мостовской поселковой администрации от 01.11.2000 № 510 был утвержден акт ввода в эксплуатацию законченной строительством реконструкции 1/2 жилого дома.

    Согласно акту приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома и хозяйственных построек после реконструкции 1/2 жилого дома, реконструкция начата в 1996 году и закончена в 2000 году.

    По сведениям технического паспорта спорного домовладения от 18.08.2006 его площадь с учетом произведенной реконструкции составила 114,4 кв. м: жилой дом Литер А – 37,8 кв.м, пристройка Литер А1 – 17,7 кв.м, пристройка Литер а1 – 6,7 кв.м, пристройка Литер а2 – 52,2 кв.м, холодная пристройка Литер а – 4,6 кв.м.

    В последующем холодная пристройка Литер а была реконструирована Погребенко Е.Н.

    Согласно п.3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

    В соответствии с п.2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п.3 ст. 252 ГК РФ).

    После того, как <Я.А.А.> произвел реконструкцию принадлежащей ему 1/2 доли жилого дома Литер А по ул. <...>, он был вправе требовать увеличения своей доли в праве собственности на спорное жилое помещение, чего сделано не было, в связи с чем в договоре купли-продажи недвижимости с условиями ипотеки в силу закона от 20.05.2015, покупателем по которому выступила Погребенко Е.Н., общая площадь жилого дома была указана – 114,4 кв.м.

Установленные обстоятельства дела приводят суд к убеждению в том, что <Я.А.А.> фактически продал Решняк Л.М., Решняк Д.В. 1/2 долю, жилого дома, приобретенную им у <М.Л.Н.> в 1996 году, вместе с пристройками, возведенными им в период с 1996 года по 2000 год.

В судебном заседании допрошенный в качестве специалиста директор ГУП КК «Крайтехинвентаризация- краевое БТИ» <У.М.В.> изучив инвентарное дело спорного домовладения, пояснил, что в материалах инвентарного дела имеется копия решения Мостовского районного народного суда, вступившего в законную силу 11.03.1979, о разделе спорного жилого дома между супругами <С.Е.А.> и <А.А.Е.>., согласно которому было признано право собственности и были выделены <С.Е.А.> комнаты №1,2 и пристройка под литером «А» жилой площадью 19,9 кв.м., <А.А.Е.> – комнаты № 3,4 жилой площадью 19,4 кв.м. Впоследствии имущество супругов неоднократно отчуждалось, переходило в порядке наследования к другим лицам, однако, при этом имущество всегда числилось в общей долевой собственности. Площадь домовладения 114,4 кв.м была установлена 15.12.2000. До этого по результатам инвентаризации 16.11.1984 площадь составляла 63,3 кв.м, в том числе, жилая 37,8 кв.м.

    Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 18.09.2006 между Решняк Д.В., Решняк Л.М и <Я.А.А.> доля последнего в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом, превышала 1/2 долю данного домовладения в связи с проведенной реконструкцией. Правопритязания Погребенко Е.Н. на помещения, занимаемые ответчиками Решняк, основаны исключительно на указании в договоре купли-продажи, заключенном между <А.А.Е.> и Погребенко Е.Н. 20.05.2015, размера площади жилого дома 114,4 кв.м, однако, суд находит установленным тот факт, что продавцу <А.А.Е.> не принадлежало право собственности на жилой дом в том объеме, в котором оно указано в договоре ; доказательств фактической передачи покупателю Погребенко Е.Н. помещений, площадь которых составляет 57,2 кв. (1/2 от общей площади) – суду не представлено.

    Данный факт подтверждается также письменным объяснением <А.А.Е.> от 02.03.2017, из которого следует, что ранее он являлся собственником 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, которая состояла из двух жилых комнат № 3 (жилая, площадью 7,1 кв.м.), № 4 (жилая, площадью 10,8 кв.м.), общей площадью 17,9 кв.м. и кухни 4,5 кв.м., иных помещений (жилых или подсобных) в данном домовладении ему более не принадлежало. Он продал принадлежащую ему 1/2 долю домовладения, Погребенко Е.Н. На момент продажи 1/2 доля жилого дома и 1/2 доля земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, <...>, принадлежали ему, а остальная часть домовладения с земельным участком, принадлежала Решняк Д.В. и Решняк Л.М., которую последние купили у <Я.А.А.> в реконструированном виде с пристройками, которую он проводил за счет собственных средств.

    Допрошенная в качестве свидетеля <В.Л.В.> пояснила, что по поручению <А.А.Е.> она занималась оформлением в его собственность спорного земельного участка. <А.А.Е.> также просил ее помочь продать принадлежащую ему 1/2 долю спорного домовладения и оставил ей ключи. Позже к ней обратилась Погребенко Е.Н., которая изъявила желание приобрести у <А.А.Е.> 1/2 дома и земельного участка. Договор купли-продажи она не готовила, <А.А.Е.> обратился к кому-то другому. Когда она изучала документы, то видела, что <А.А.Е.> принадлежала 1/2 доля в праве общей собственности на спорное домовладение, которое по документам 1983 года состояло из 4 комнат. Две комнаты общей площадью около 20 кв.м занимал <А.А.Е.>., он показывал ей три помещения, к остальным помещениям у него доступа не было. Домовладение имело два изолированных выхода. В другой части домовладения она не была. К тому моменту, когда она помогала <А.А.Е.> пристройки в другой части дома уже были.

    Судом установлено, что в фактическом владении Погребенко Е.Н. находятся комнаты № 3, 4 жилого дома Литер А, а также пристройка Литер а. Остальные помещения занимают Решняк Д.В., Решняк Л.М. Оснований считать, что последние незаконно владеют и пользуются занимаемыми ими помещениями, а следовательно, нарушают права Погребенко Е.Н. - у суда не имеется.

     Заключением судебно-строительной экспертизы от 21.06.2017, выполненной экспертом <С.С.Г.> выводы которого не оспаривались сторонами и не подвергались сомнению, предложены два варианта раздела спорного жилого дома на две изолированные квартиры. По каждому варианту раздела разработан порядок пользования земельным участком. Вариант № 1 определен, исходя из фактического пользования сторонами жилых и вспомогательных помещений.

    С учетом фактических обстоятельств дела, суд определяет первый вариант раздела домовладения и земельного участка, предложенный экспертом, согласно которому квартира № 1 общей площадью 96,5 кв.м. состоит из помещений с площадями:

№1-жилая 10,0 кв.м;

№2-жилая 9,9 кв.м;

№5-коридор 14,0 кв.м;

№6-коридор (ранее жилая) 3,7 кв.м;

№7-ванная 3,9 кв.м;

№8-коридор 2,8 кв.м;

№9-гостиная 15,4 кв.м;

№10-парилка 2,5 кв.м;

№11-коридор 3,5 кв.м;

№12-бассейн 10,3 кв.м;

№13-коридор 4,0 кв.м;

№14- кухня 9,8 кв.м;

№15-коридор 1,5 кв.м;

№16-котельная 5,2 кв.м.,

которые, как установлено судом, фактически были приобретены Решняк Л.М. и Решняком Д.В. в общую долевую собственность, остальные помещения, составляющие квартиру № 2 ( № 3 жилая 7,1 кв.м., № 4 жилая 12,3 кв.м., № 17 кухня 11,7 кв.м., № 18 ванная 2,7 кв.м.- общей площадью 33,8 кв.м.), были приобретены в собственность Погребенко Е.Н.

При данном варианте раздела эксперт предложил определить порядок пользования земельным участком, при котором в пользование владельцев передается часть земельного участка, необходимая для содержания и обслуживания каждой квартиры ( указана в схеме № 1 приложения ), при этом площадь земельного участка квартиры №1 составит 235,0 кв.м., квартиры № 2-219,0 кв.м. Поскольку ни истцом по первоначальному иску Погребенко Е.Н. ни истцами по встречному иску Решняк Л.М. и Решняк Д.В. не заявлялось требование о признании права собственности на квартиру № 2, то суд в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ разрешает требования только в отношении квартиры № 1. При этом, с учетом доводов третьего лица ПАО «Сбербанк Росси» относительно возможной утраты залогового имущества при реальном разделе жилого дома, суд полагает необходимым в целях обеспечения прав залогодержателя сохранить в Едином государственном реестре недвижимости запись № <...> об ипотеке в силу закона на квартиру № 2.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

    отказать Погребенко Елене Николаевне в удовлетворении исковых требований к Решняк Ларисе Михайловне, Решняку Дмитрию Владимировичу об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом.

    Удовлетворить встречное исковое заявление Решняк Ларисы Михайловны, Решняка Дмитрия Владимировича к Погребенко Елене Николаевне о разделе жилого дома, признании права собственности на доли в праве собственности на недвижимое и мужество.

    Произвести раздел жилого дома, расположенного по адресу; Краснодарский край. Московский район, <...> на квартиру № 1 и квартиру № 2 в соответствии с заключением эксперта <С.С.Г.>, от 20.07.2017 по варианту раздела № 1.

    Признать право Решняк Ларисы Михайловны, <...> года рождения, уроженки <...>, имеющей паспорт гражданина <...>, и Решняка Дмитрия Владимировича, <...> года рождения, уроженца <...>, общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждым, на квартиру № 1, состоящую из комнат № №1,2,5-14, общей площадью 96,5 кв.м. (на плане первого варианта раздела по приложению к заключению эксперта окрашена в красный цвет).

    Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права общей долевой собственности Решняк Л.М. и Решняка Д.В. № <...> от 18.10.2006.

    Сохранить в Едином государственном реестре недвижимости запись № <...> об ипотеке в силу закона на квартиру № 2.

    Настоящее решение является основанием для постановки на кадастровый учет квартиры как жилого помещения указанной площади и государственной регистрации права общей собственности на жилое помещение каждого из собственников.

    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья О.Г. Селюдеева