Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2663/2012 ~ М-1554/2012 от 16.04.2012

                                                                                                  дело № 2-2663/2012

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2012 года

г. Пушкино Московская область

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи        Абрамовой Ж.И.,

при секретаре                           Палкиной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Ф., Л., Т., К., П. к ООО «Инквартстрой», ООО «Строительно-промышленная фирма «Строймонолит», ФГБОУ «РИАМА» о признании права собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте,

УСТАНОВИЛ:

Ф., Л., Т., К., П. обратились в суд с иском к ООО «Инквартстрой» о признании права собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истцы указали, что по договорам уступки прав требования и договорам долевого участия в строительстве к ним перешли права инвестирования и получения в собственность квартир в указанном объекте:

Ф. - <адрес> общей площадью 48,7 кв.м на 9 этаже 1 секции в соответствии с договором об уступке прав и замене стороны в обязательстве от 21.06.2004г. заключенным с ООО Светинвест»;

Л. - <адрес> общей площадью 76,3 кв.м на 11 этаже 2 секции в соответствии с договором об уступке прав и замене стороны в обязательстве, заключенным с ООО «Светинвест»;

Т. - <адрес> общей площадью 48,9 кв.м на 9 этаже в 1 секции в соответствии с договором долевого участия в инвестировании строительства от 20.10.2003г., заключенным с ООО «Инквартстрой»;

К. - <адрес> общей площадью 92,5 кв.м на 10 этаже 2 секции по договору устапки прав (требований) от 15.12.2006г., заключенному с ЖСК «Столичный жилищно-Строительный Кооператив»;

П. - <адрес> общей площадью 74,2 кв.м на 7 этаже в 3 секции в соответствии с договором долевого участия в инвестировании строительства от 29.07.2004г., заключенным с ООО «Инквартстрой».

Свои финансовые обязательства по заключенным договорам истцы выполнили. Однако до настоящего времени жилой дом не введен в эксплуатацию и квартиры не переданы в собственность истцов. Квартиры существуют как обособленные объекты, хотя строительство дома не завершено, но можно определить расположение спорных квартир в составе незавершенного строительством жилого дома. Истцы просят признать за ними права собственности на указанные квартиры согласно заключенным договорам.

Определением суда гражданские дела по искам Ф., Л., Т., П., К. объединены в одно производство.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Строительно-промышленная фирма «Строймонолит», ФГБОУ «РИАМА».

В судебном заседании истцы и их представитель ФИО1 поддержали исковые требования, пояснили, что истцам необходимо закрепить свои права на квартиры с целью исключения продаж третьим лицам, требования истцы заявляют только к ООО «Инквартстрой».

Представитель ответчика ООО «Инквартстрой» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Представитель соответчика ООО «СПФ «Строймонолит» ФИО2 не признал иск, ссылаясь на то, что дом не имеет межквартирных перегородок, квартиры истцов не обособлены.

Представитель соответчика ФГОУ «РИАМА» ФИО3 не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц ООО «Светинвест» и ЖСК «Столичный Жилищно-Строительный Кооператив» в судебное заседание не явились. ЖСК «Столичный Жилищно-Строительный Кооператив» просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, о чем имеется заявление.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд считает иски не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В ходе судебного разбирательства установлены следующие имеющие значение для дела обстоятельства.

<дата> между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Пушкинского района Московской области, ООО «СПФ «Строймонолит» (Инвестор), Российской инженерной академии менеджмента и агробизнеса заключен инвестиционный контракт № 166/13-02, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по продолжению проектирования и строительству жилого комплекса с нежилыми помещениями в цокольном этаже и подземной автостоянкой (объекта) предварительной общей площадью 16500 кв.м на земельном участке площадью 0,7 га, расположенном по адресу: <адрес>, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 137470000 руб. (п. 2.1.). В соответствии с п. 3.1. Контракта доля Инвестора (ООО «СПФ «Строймонолит») составляет 80,4% квартир, 80% нежилых площадей, 80% площади подземной автостоянки, доля администрации - 6,86 % квартир, 20% общей нежилой площади, доля застройщика РИАМА 12,74% квартир, 20% общей площади подземной гаражной автостоянки.

В 2003 году заключено Дополнительное соглашение №1, согласно которому доля администрации составляет 4,8% общей площади квартир, что составляет 13 квартир, доля застройщика 9,1% квартир, что составляет 28 квартир). Оставшиеся квартиры выделяются Инвестору. Также подписан протокол предварительного распределения квартир по Инвестиционному контракту и Дополнительному соглашению №1 к Инвестиционному контракту. Данный протокол содержит перечень квартир (их характеристики, местоположение), относящиеся к доле участников инвестиционного контракта с учетом Дополнительного соглашения №1.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что процентные доли участников Инвестиционного контракта после подписания Дополнительного соглашения №1 и протокола распределения квартир были определены в конкретной площади и выражены в квартирах планируемого к возведению жилого дома.

Квартиры № в соответствии с протоколом распределения квартир относится к доле Инвестора - ООО «СПФ «Строймонолит».

11.06.2003г. между ООО «СПФ «Строймонолит» (Инвестор) и ООО «Инквартстрой» (Соинвестор) заключен договор № 33/06-ОЗ участия в инвестировании строительства жилого комплекса по <адрес> от 11.06.2003г. В соответствии с указанным Договором соинвестор вправе частично или полностью уступить свои права по инвестированию и оформлению прав собственности на Объекты инвестирования третьим лицам при условии принятия последними обязательств по настоящему договору пропорционально участию в реализации инвестиционного проекта. Уступка указанных прав осуществляется без согласия Инвестора (п. 4.1.3). Согласно п.1.2.1 Инвестор организует финансирование строительства жилого дома. По окончании строительства и сдачи завершенного строительством жилого дома в эксплуатацию при условии исполнения Соинвестором в полном объеме своих обязательств по настоящему Договору соинвестору оформляется в собственность квартиры ориентировочной площадью 11068,2 кв.м, нежилые помещения ориентировочной площадью 435 кв.м и 23 гаражных бокса в подземной автостоянке (объекты инвестирования). В приложении № 2 к договору № 33/06-ОЗ приведены характеристики объектов инвестирования, согласно которым соинвестору по окончании строительства выделяются, в том числе, квартиры общей площадью 11068,2 кв.м, а также перечислены конкретные квартиры.

Доказательств того, что договор расторгнут в установленном порядке, предусмотренном ст. ст. 450-453 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

Также указанный договор не признавался в судебном порядке недействительным, к нему не применялись последствия недействительности ничтожной сделки.

Вышеуказанные квартиры № входят в приложение № 2 к Договору 33/06-ОЗ.

В рамках предоставленных прав по договору № 33/06-ОЗ ООО «Инквартстрой» (соинвестор) заключил договор долевого участия от 27.11.2003г. с ООО «Компания «Светинвест», по которому соинвестор передает правоприобретателю право принять долевое участие в финансировании строительства жилого дома в объеме, указанном в ст.2 договора, соинвестор передает правоприобретателю право инвестирования и получения в собственность квартир ориентировочной общей площадью 2359,7 кв.м, перечень которых приведен в приложении №1 к договору. Договором также предусмотрено право ООО «Компания «Светинвест» уступить свои права на оформление в собственность квартир третьим лицам с согласия соинвестора.

21.06.2004г. ООО «Компания «Светинвест» заключила договор об уступке прав и замене стороны в обязательстве с Ф., по которому передало свои права и обязанности по договору долевого участия в части прав на получение в собственность 1-комнатной <адрес> общей площадью 48,7 кв.м на 9 этаже 1 секции (л.д.6-8). Предусмотренная договором денежная сумма уплачена Ф., что подтверждается платежными поручениями (л.д.10-11).

20.05.2004г. заключен договор об уступке прав и замене стороны в обязательстве между ООО «Компания «Светинвест» и Л., по которому Л. переданы права и обязательства инвестора по договору долевого участия в части прав на получение в собственность 2-комнатной <адрес> общей площадью 76,3 кв.м, расположенной на 11 этаже 2 секции. Денежные средства по договору уплачены, что подтверждается платежными поручениями (л.д.6-8, 10-11 гр.дела №2-2665/2012).

29.12.2004г. заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса между ООО Инквартстрой» и ЖСК «Столичный Жилищно-Строительный Кооператив», в соответствии с которым ООО «Инквартстрой» передал ЖСК «Столичный Жилищно-Строительный Кооператив» право инвестирования и получения в собственность 3-комнатной <адрес> общей площадью 92,5 кв.м, расположенной на 10 этаже во 2 секции. Денежные средства по договору уплачены, что подтверждено платежными поручениями (л.д.9-13, 20-22 гр.дела №2-2664/12). 15.12.2006г. по договору уступки прав (требований) ЖСК «Столичный Жилищно-Строительный Кооператив» передал К. свои права и обязанности в части получения и оформления в собственность указанной квартиры. К. уплатила предусмотренные договором денежные средства, что подтверждено актом о взаиморасчетах (л.д.16-17).

20.10.2003г. заключен договор долевого участия в инвестировании строительства между ООО «Инквартстрой» и Т., в соответствии с условиями договора ОО «Инквартстрой» передало Т. право инвестирования и получения в собственность <адрес> общей площадью 48,9 кв.м, расположенной на 9 этаже в 1 секции (л.д.6-11 гр.дела №2666/2012). Денежные средства по договору долевого участия Т. уплачены, что подтверждается приходными кассовыми ордерами и квитанциями (л.д.14-18).

ООО «Компания «Светинвест» заключила с ФИО4 договор об уступке прав и замене стороны в обязательстве, по которому передало новому инвестору права и обязательства инвестора по договору долевого участия в части прав на получение в собственность двухкомнатной <адрес> строящемся жилом доме по адресу: <адрес>

29.07.2004г. заключен договор долевого участия в инвестировании строительства между ООО «Инквартстрой» и П., по которому ООО «Инквартстрой» передало П. право инвестирования и получения в собственность 2-комнатной <адрес> общей площадью 74,2 кв.м, расположенной на 7 этаже в 3 секции. Денежные средства по договору уплачены, что подтверждается платежными поручениями (л.д.9-14, 20-28).

С момента заключения договоров долевого участия у истцов возникло право на доли в инвестиционном контракте в виде конкретных квартир, а также право требования на оформление в собственность по окончании строительства квартир с характеристиками, указанными в договоре. Обязанность по осуществлению строительства дома существует у ООО «СПФ «Строймонолит».

Жилой дом до настоящего времени не построен и не введен в эксплуатацию.

В соответствии с определениями суда от 17.05.2012г. проведена судебная строительно-техническая экспертиза с целью определения степени готовности жилого дома к эксплуатации, наличия спорных квартир как структурно обособленных помещений и возможности их эксплуатации, определения площадей спорных квартир, соответствия номеров квартир номерам, указанным в договорах.

Из заключения эксперта следует, что степень строительной готовности объекта экспертизы - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составила 36,55%. Структурно обособленным помещением на 9 этаже 1 секции, 7 этаже 3 секции, на 10 этаже 2 секции, на 11 этаже 2 секции является выделенное несущими капитальными стенами, обустроенными дверными и оконными проемами, жилое помещение. Экспертом сделан условно-определенный вывод о возможности выделения секций как самостоятельного объекта гражданских прав. На момент исследования в указанных секциях не имеется межквартирных перегородок, межквартирные перегородки не являются капитальными (несущими), что дает возможность к свободной планировке квартир в секции строящегося дома. Квартиры со строительными номерами 37, 38, 80, 84, 107 структурно не обособлены. Экспертом выполнено дополнение к заключению, в соответствии с которым границы квартир можно определить с учетом того, что существуют пилоны. Фактическая общая площадь № соответствует площадям, указанным в плане к договорам, площади квартиры определены в долях от площади секций, где находятся квартиры, и указано, что общая площадь секции позволяет в соответствии с размером доли структурно выделить квартиры после возведения межквартирных перегородок.

В судебном заседании эксперт ФИО5 поддержал свое заключение, пояснил, что в настоящее время построено 10 этажей, не со всеми элементами конструкций, которые необходимы для эксплуатации, одна из спорных квартир имеет стены, но нет окон и дверей. С точки зрения угрозы жизни и здоровью эксплуатация квартир в настоящее время невозможны, дом не достроен, не достроены лестничные пролеты, нет крылец, отсутствуют коммуникации, отдельные наружные стены отсутствуют. Экспертом на вопрос суда представлено письменное дополнение, согласно которому в настоящее время строительный объект находится в состоянии, нарушающем технику безопасности и проведения строительных работ и несет угрозу жизни и здоровью для людей. В судебном заседании стороны не оспаривали выводы эксперта, заключение эксперта подробно мотивировано, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта.

С учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы суд приходит к выводу о том, что в настоящее время при строительной готовности дома 36,55%, отсутствии квартир как структурно обособленных объектов и невозможности их эксплуатации не имеется оснований признать за истцами права собственности на квартиры.

Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено.

Согласно ч.3 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В настоящее время спорные объекты названным требованиям не отвечают и будут иметь признаки вещи лишь в будущем, тогда как право собственности, включающее в себя право владения, пользования и распоряжения, можно признать лишь на индивидуально-определенную вещь, в связи с чем не принимаются судом доводы истцов о том, что местоположение квартир можно определить по имеющимся пилонам.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иски Ф., Л., Т., К., П. к ООО «Инквартстрой», ООО «Строительно-промышленная фирма «Строймонолит», ФГБОУ «РИАМА» о признании права собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в апелляционном порядке течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.08.2012г.

         Судья: