Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1229/2011 ~ М-672/2011 от 01.03.2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2011г.                                                                                                        г.Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Киселёва К.И..

при секретаре     Гуренковой В.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Янченко Т.А. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области, Григоряну У.К. о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного по их результатам с выигравшим торги лицом,

у с т а н о в и л:

Янченко Т.А. предъявила в суд иск к ответчикам, в котором поставила вопрос о признании недействительными проведенных 20 декабря 2010г. Территориальным управлением Росимущества в Смоленской области торгов в отношении принадлежащего ей недвижимого имущества: земельного участка общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>

Указала на необходимость применения последствий недействительности заключенного Управлением с Григоряном У.К. 20 декабря 2010г. договора купли-продажи объекта недвижимости в виде возложения на покупателя обязанности возвратить Управлению участок земли, а на продавца - обязанности возвратить Григоряну У.К. внесенные денежные средства в сумме <данные изъяты>

В основу иска положены ссылки на то, что торги проведены с нарушением земельного законодательства - вопреки требованиям абз.5 п.4 ст.35 ЗК РФ, земельный участок и расположенный на нем ангар-склад, принадлежащие истице, выставлены на торги отдельными лотами. Такое отчуждение объектов недвижимости влечет недействительность торгов, а также заключенной по результатам их проведения сделки.

Представитель ТУ Росимущество по Смоленской области Семкин А.В. возражал против удовлетворения иска. Отметил, что ввиду передачи объектов недвижимости приставом-исполнителем на реализацию в качестве самостоятельных объектов, оснований для их продажи единым лотом не имелось.

Григорян У.К. и его представитель Архипова Е.А. также полагали иск необоснованным, отмечая добросовестность его действий совершенных при приобретении объекта недвижимости. Сослались на неправильное толкование истицей норм материального права, отметив, что закон не содержит ограничений на проведение торгов земельного участка и расположенных на нем строений, принадлежащих одному лицу, отдельными лотами.

Представитель третьего лица - ОАО «СКА-Банк» Козлов Д.В., ссылаясь на несостоятельность доводов иска, указал на то, что оспариваемые Янченко Т.А. торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП по Смоленской области Филиппенкова О.В. в судебном заседании указала на необоснованность иска.

Представитель третьего лица Леухина А.С. - Киреев А.С. счел доводы истицы состоятельными.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.449 Гражданского Кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также применение последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ.

По делу установлено, что решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 25.11.2009г. с Р., а также поручителей общества Янченко Т.А. и Л. в пользу ОАО «СКА-Банк» в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитным сделкам в размере 13 833 222 руб. 01 коп. (л.д.32).

22.03.2010г. на основании выданного Ленинским районным судом г.Смоленска исполнительного листа судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП г.Смоленска возбуждено исполнительное производство № о взыскании с Янченко Т.А. в пользу Банка указанных денежных средств.

Постановлением пристава от 21.10.2010г. Территориальному управлению Росимущества по Смоленской области передано на реализацию с торгов принадлежащее Янченко Т.А., и находящееся в залоге у Банка, арестованное судебным приставом недвижимое имущество, и в частности, <данные изъяты> с установлением в соответствии с определением Ленинского районного суда г.Смоленска от 13.05.2010г. начальной продажной цены реализуемого имущества равной <данные изъяты>. и <данные изъяты>. соответственно (л.д.28).

20 декабря 2010г. ТУ Росимущества по Смоленской области проведены торги, в рамках которых указанное имущество реализовывалось в качестве отдельных лотов. По их результатам победителем признан Григорян У.К., с которым 20 декабря 2010г. ТУ Росимущество от собственного имени заключило договор купли продажи (№) в отношении земельного участка площадью 1042 кв.м. Покупателем в рамках исполнения сделки Управлению в счет покупки объекта недвижимости перечислены денежные средства в общей сумме <данные изъяты> (л.д.24-25).

В дальнейшем на основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 14.01.2011г. объект недвижимости передан Григоряну У.К. для регистрации права собственности.

При этом проведенные 20 декабря 2010г. торги в отношении <данные изъяты> находящегося на указанном земельном участке, признаны несостоявшимися ввиду отсутствии заявок заинтересованных лиц на участие в них.

Анализ представленных сторонами спора доказательств, позволяет суду придти к выводу о наличии безусловных оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с подп.5 п.1 ст.1 Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абз.5 п.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В этой связи, сделки по которым воля сторон направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст.ст.242,243,237 Гражданского Кодекса РФ).

Тем самым, п.4 ст.35 Земельного Кодекса РФ запрещает отчуждение, в том числе в порядке реализации с торгов в рамках исполнительного производства, земельного участка, на котором находятся строения, без одновременного отчуждения с этим участком самих строений, что обуславливает необходимость выставления к продаже с торгов соответствующего участка земли и находящегося на нем строения одним (единым) лотом.

При таком положении доводы Григоряна У.К. о том, что закон не содержит ограничений на проведение торгов земельного участка и расположенных на нем строений, принадлежащих одному лицу, отдельными лотами, признаются судом основанными на неправильном толковании норм материального права.

Материалами дела подтверждается, что переданные на торги объекты недвижимости (ангар-склад, общей площадью 521 кв.м, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находящиеся по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности одному лицу - Янченко Т.А, что следует из содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимость данных. В этой связи, передача вышеуказанного земельного участка покупателю Григоряну У.К. без одномоментного отчуждения ему здания ангара-склада расположенного на нем, влечет за собой недействительность проведенных торгов, как противоречащих п.4 ст.35 ЗК РФ.

Суд, соглашается с доводами иска о том, что проведение таких торгов, по результатам которых должна была заключаться недействительная сделка, является существенным нарушением закона, способным повлечь уменьшение числа потенциальных покупателей реализуемого имущества, что нарушает права должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

С учетом изложенного, проведенные 20 декабря 2010г. в отношении принадлежащего Янченко Т.А. земельного участка торги, по результатам которых победителем признан Григорян У.К., являются также недействительными, как противоречащие упомянутым выше требованиям закона и не порождают, прав и обязанностей, связанных с заключением соответствующего договора купли-продажи от 29 декабря 2010г. №, для их организатора и названного участника торгов, цель которых в данном случае (продажа имущества по максимально возможной цене) не достигнута.

Поскольку проведение торгов является одним из способов заключения договора (ст.447 Гражданского Кодекса РФ), согласно п.2 ст.449 Гражданского Кодекса РФ признание их недействительными влечет недействительность и договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве организатора торгов выступало ТУ Росимущество в Смоленской области, которое согласно протоколу о результатах торгов от 20 декабря 2010г. и заключенному с Григоряном У.К. договору купли-продажи являлось продавцом переданного на реализацию имущества.

Должник (Янченко Т.А.) не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные п.2 ст.167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее на праве собственности истцу, не делает последнего стороной указанного договора.

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки земельный участок для его последующей реализации на торгах подлежит возврату продавцу (ТУ Росимущество в Смоленской области), который обязан вернуть покупателю (Григоряну У.К.) денежные средства, уплаченные по сделке.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительными торги, проведенные 20 декабря 2010г. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области в отношении принадлежащего Янченко Т.А. недвижимого имущества: земельного участка общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

Применить последствия недействительности заключенного 20 декабря 2010г. между Григоряном У.К. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области договора купли-продажи № земельного участка общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: г.Смоленск, <адрес>, обязав Григоряна У.К. передать данное недвижимое имущество Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области для его последующей реализации на торгах, а Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области - возвратить Григоряну У.К. денежные средства в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение 10 дней.

Судья                           К.И.Киселёв