Решение по делу № 02-2157/2020 от 27.01.2020

Судья Федотов Д.И.

Дело № 33-20888/2022

(№ 2-2157/2020 – в суде 1-й инст.)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 июля 2022 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Антоновой Н.В.,

судей Мухортых Е.Н. и Бобровой Ю.М.,

при помощнике судьи Буряковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе истца Долганова С.С. на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 24 ноября 2020 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Долганова Сергея Сергеевича к Рыбак Елене Анатольевне, Шустовой Олесе Вячеславовне о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным регистрации права собственности, восстановлении права собственности – отказать,

установила:

Долганов С.С. обратился в суд с иском к Рыбак Е.А., Шустовой О.В. о признании договора купли-продажи квартиры от 02.04.2019, заключенного между Рыбак Е.А. и Шустовой О.В., недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной регистрации права собственности, восстановлении права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что 28.02.2019 между ним и Рыбак Е.А. был заключен договор целевого займа сроком на три месяца под 7% в месяц на сумму 1 687 500 руб. В обеспечение исполнения обязательств по договору между сторонами был заключен договор об ипотеке от 28.02.2019, в соответствии с которым залогодатель Рыбак Е.А. в целях обеспечения принятых на себя по договору займа обязательств передала в залог залогодержателю квартиру находящуюся по адресу: ****. Данный договор залога зарегистрирован не был, по причине продажи Рыбак Е.А. спорного жилого помещения 02.04.2019 Шустовой О.В. в нарушение п. 2.1.5 договора об ипотеке. В результате неправомерных действий Рыбак Е.А. права истца как залогодержателя спорного жилого помещения нарушены.

Истец Долганов С.С. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности Громовой А.С., которая в судебном заседании иск поддержала в полном объеме.

Ответчик Рыбак Е.А. в судебном заседании не возражала по заявленным требованиям.

Ответчик Шустова О.В. в судебном заседании возражала против иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица Конторской М.С. по доверенности Орбани-Сексарди Х.Э. в судебном заседании возражала по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Не согласившись с решением суда, истец Долганов С.С. подал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

В судебном заседании коллегии представитель истца Долганова С.С. по доверенности Громова А.С. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.

Ответчик Рыбак Е.А. в судебном заседании коллегии полагала решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Представитель третьего лица Конторской М.С. по доверенности Кулакова И.В. в судебном заседании коллегии против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Иные участвующие в деле лица, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явились. Ответчик Шустова О.В. содержится в ФКУ СИЗО-6 УФСИН России по г. Москве, представила письменные объяснения. Иные неявившиеся лица о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.02.2019 между Рыбак Е.А. (заемщиком) и Долгановым С.С. (займодавцем) заключен договор целевого займа на сумму 1 687 500 руб., сроком на три месяца, под 7% в месяц.

Согласно п. 1.2 договора заем предоставляется для целевого использования - для ремонта, благоустройства и иных неотделимых улучшений жилого помещения по адресу: ****.

В п. 2.1 договора займа указано, что сумма займа передана заемщику займодателем в полной сумме в момент подписания договора займа. Факт получения денежных средств в сумме 1 687 500 руб. подтверждается распиской, составленной и подписанной Рыбак Е.А.

По условиям договора займа, возврат денежных средств должен производиться Рыбак Е.А. ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей, утвержденным Рыбак Е.А.

Добровольность участия в указанной сделке, ознакомление со всеми ее условиями Рыбак Е.А. выразила в своем письменном заявлении от 28.02.2019.

В целях обеспечения обязательств по договору займа заемщик Рыбак Е.А. предоставила Долганову С.С. в залог принадлежащее ей на праве собственности, недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: ****, заключив с истцом договор ипотеки от 28.02.2019.

Как следует из материалов дела, 01.03.2019 представитель Долганова С.С. и Рыбак Е.А. сдали комплект документов на регистрацию обременения в виде ипотеки, которая не была произведена в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.

Судом установлено, что 05.02.2019 между Рыбак Е.А. и Шустовой О.В. заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого продажная цена квартиры составляет 12 300 000 руб.

07.02.2019 Шустова О.В., уплатив задаток в сумме 300 000 руб., по заявлению Рыбак Е.А. зарегистрировалась по месту жительства в спорном жилом помещении.

02.04.2019 между Рыбак Е.А. и Шустовой О.В. заключен основной договор купли-продажи спорной квартиры. 11.04.2019 произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры.

Из нотариально удостоверенного заявления Рыбак Е.А. следует, что она не имеет материальных и иных претензий к Шустовой О.В. по исполнению заключенного между ними договора купли-продажи спорного жилого помещения от 02.04.2019.

Таким образом, установлено, что с 11.04.2019 собственником спорного жилого помещения является Шустова О.В.

05.04.2019 стороной истца сданы дополнительные документы для проведения государственной регистрации договора ипотеки, однако в государственной регистрации ипотеки отказано ввиду отчуждения Рыбак Е.А. жилого помещения по договору купли-продажи от 02.04.2019, государственная регистрация ипотеки не произведена.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Долганов С.С. указал, что в результате неправомерных действий Рыбак Е.А. его права как залогодержателя спорного жилого помещения нарушены, а потому договор купли-продажи квартиры от 02.04.2019 является недействительным. При этом Долганов С.С. ссылается на нарушение Рыбак Е.А. п. 2.1.5 договора ипотеки от 28.02.2019, согласно которому залогодатель обязуется не отчуждать имущество в любой форме, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им в любой форме без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Долганова С.С., суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 1, 153, 166, 167, 209, 329, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 10, 11, 19, 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что договор залога (ипотеки) не зарегистрирован в установленном законом порядке, не может считаться заключенным, в связи с чем у истца не возникли права на спорное жилое помещение, а равно и права требования по нему, у истца отсутствует законное право оспаривания данного договора, так как истец стороной договора купли-продажи от 02.04.2019 не является, не может быть признан лицом, чьи права данным договором нарушены, удовлетворение требований Долганова С.С. приведет к нарушению прав других участников сделки, в том числе залогодержателя спорного жилого помещения по договору ипотеки от 20.05.2019 Конторской М.С.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Запрет на отчуждение залогового имущества без согласия залогодержателя установлен в пункте 2.1.5 договора ипотеки от 28.02.2019.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из статьи 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права и вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное положение Закона прямо предусматривает право залогодержателя обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки об отчуждении заложенного имущества в случае нарушения залогодателем правил, предусмотренных пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2 статьи 37 Закона об ипотеке.

В абз. 2 п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии у Долганова С.С. права или интереса, которые могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки купли-продажи, является ошибочным.

Материалами дела подтверждается, что договор залога от 28.02.2019 действительно не зарегистрирован в установленном порядке, однако факт его подписания и содержание (включая условие об обязанности залогодателя не реализовывать заложенное имущество) свидетельствуют о том, что должник выразил волю отвечать по своим долгам имуществом, принадлежащим ему на момент получения заемных средств на праве собственности. Заключенный между сторонами договор залога совершен в надлежащей форме, содержит предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, сторонами согласованы в надлежащей форме предусмотренные законом условия договора. В свою очередь, истец лишен возможности зарегистрировать ипотеку на основании заключенного с ответчиком договора ипотеки недвижимого имущества, поскольку предмет залога в настоящее время принадлежит Шустовой О.В. В результате возврата каждой из сторон оспариваемого договора купли продажи от 02.04.2019, заключенного между Рыбак Е.А. и Шустовой О.В. всего полученного по сделке, будет восстановлено право Долганова С.С. - залогодержателя по договору об ипотеке №б/н от 28.02.2019, появится возможность регистрации залога (ипотеки) в обеспечение исполнения обязательств Рыбак Е.А. по договору займа от 28.02.2019 и обратить взыскание на заложенное имущество в целях погашения требований по договору займа от 28.02.2019. Отчуждение предложенного в залог имущества по договору от 02.04.2019 (после заключения договоров займа и залога) произведено Рыбак Е.А. в условиях неисполненных обязательств по договору займа перед истцом и в отсутствие его согласия на отчуждение имущества.

Спорная сделка привела к выводу из состава имущества должника спорной квартиры, за счет которой кредитор Долганов С.С. мог получить удовлетворение своих требований по договору займа.

Приговором Щербинского районного суда г. Москвы от 05.05.2022 Шустова О.В. осуждена по ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 3 ст. 30, ч. 2 ст. 159 УК РФ, в том числе по эпизодам мошенничества – хищения имущества Рыбак Е.А. (полученных по договору займа от 29.09.2019 заемных денежных средств и спорной квартиры) путем обмана, повлекшего лишение права Рыбак Е.А. на денежные средства и жилое помещение. Судом за Рыбак Е.А. признано право на удовлетворение гражданского иска в части возмещения материального ущерба в виде дополнительно понесенных расходов и признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 02.04.2019.

Из указанного приговора следует, что обязательства по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от 02.04.2019 Шустовой О.А. не исполнены. Именно Шустова О.В. приискала Долганова С.С., готового заключить с Рыбак Е.А. договор займа. Договор займа от 28.02.2019 был оформлен между Долгановым С.С. и Рыбак Е.А. по просьбе Шустовой О.В., полученные от Долганова С.С. заемные денежные средства в размере 1 550 000 руб. переданы Рыбак Е.А. Шустовой О.В., которая своих обязательств по возврату этих денег не исполнила. Договор займа от 28.02.2019 был заключен под залог принадлежащей Рыбак Е.А. спорной квартиры, о чем Шустовой О.В. было известно. Так, материалами дела подтверждается, что знакомый Шустовой О.В. - Дагаутдинов А.Т. по просьбе первой выяснил у Долганова С.С. порядок оформления займа под залог недвижимости, при том, что сама Рыбак Е.А. по данному вопросу к нему не обращалась. Для оформления документов Шустова О.В. и Рыбак Е.А. вместе трижды приезжали в офис Долганова С.С.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что до заключения договора купли-продажи квартиры от 02.04.2019 Шустовой О.В. как лицу, имеющему намерение приобрести объект недвижимости, было известно о ранее заключенных между Долгановым С.С. и Рыбак Е.А. договорах займа и залога спорной квартиры от 28.02.2019, а также о том, что залогодержатель Долганов С.С. своего согласия на заключение данной сделки купли-продажи не давал.

В данном случае основанные на договоре купли-продажи от 02.04.2019 обязательственные права между Шустовой О.В. и Рыбак Е.А. не могут быть противопоставлены добросовестному третьему лицу – Долганову С.С., которому в целях обеспечения принятых по договору займа от 28.02.2019 передано спорное жилое помещение в залог и обязательства перед которым до настоящего времени не исполнены.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что Рыбак Е.А. произвела отчуждение спорной квартиры без согласия залогодержателя, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сделка по отчуждению спорной квартиры в пользу Шустовой О.В. является недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующая закону.

Исходя из положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорная квартира подлежит возврату в собственность Рыбак Е.А., в ЕГРН надлежит внести записи о прекращении права собственности Шустовой О.В. на жилое помещение и о праве собственности Рыбак Е.А. на спорную квартиру.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Долганова С.С.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Щербинского районного суда г. Москвы от 24 ноября 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать договор купли-продажи от 02 апреля 2019 года, заключенный между Рыбак Еленой Анатольевной и Шустовой Олесей Вячеславовной, в отношении квартиры по адресу: г****, недействительным.

Возвратить квартиру по адресу: ****, в собственность Рыбак Елены Анатольевны.

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Шустовой Олеси Вячеславовны на жилое помещение по адресу: ****, и записи о праве собственности Рыбак Елены Анатольевны на жилое помещение по адресу: ****.

Председательствующий

Судьи