Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1326/2013 ~ М-1221/2013 от 26.06.2013

дело № 2-1326/2013

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м     Р о с с и й с к о й     Ф е д е р а ц и и

01 августа 2013 года             г. Орск

Октябрьский районный суд г.Орска Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Радаевой О.И.,

при секретаре Щепотьевой Н.А.,

с участием

представителя истца Родионовой О.А. - Ковалевского А.П.,

представителя ответчика администрации г.Орска Меркуловой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Родионовой О.А. к администрации г.Орска о признании недействительным в части постановления администрации г.Орска от 04 апреля 2013 г. № «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые на территории МО г. Орск», возложении обязанности принять решение о переводе жилого помещения,

у с т а н о в и л:

Родионова О.А. обратилась в суд с иском указывая, что является собственником квартир <адрес>. 27 февраля 2013 года обратилась в администрацию г.Орска с заявлением о переводе принадлежащих ей жилых помещений в нежилые с целью размещения офиса, с приложением всех необходимых документов, в том числе протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, согласно которому за перевод жилых помещений в нежилые проголосовало 77,02% от общего числа голосов. В апреле 2013 года получила выписку из постановления администрации г.Орска от 04 апреля 2013 года № об отказе в переводе спорных помещений из жилых в нежилые, в связи с тем, что не представлено согласие всех (100%) собственников жилых помещений на общее имущество в связи с реконструкцией квартиры в части присоединения общего имущества многоквартирного дома в виде разрушения части несущей стены при расширении оконного проема, что является несоблюдением условий перевода.

Полагает, что поскольку в результате перепланировки квартиры общее имущество собственников многоквартирного дома не уменьшается, то ссылка на необходимость получения 100% согласия всех собственников многоквартирного дома противоречит требованиям статей 45,46 ЖК РФ. Представленные же в администрацию г.Орска документы подтверждают соблюдение всех условий перевода жилого помещения в нежилое.

Истец просит признать недействительным постановление администрации г.Орска от 04 апреля 2013 года № «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые на территории МО г. Орск» в части отказа в переводе принадлежащих ей жилых помещений в нежилые, обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав, приняв решение о переводе жилых помещений в нежилые помещения.

В судебное заседание истец Родионова О.А. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила письменное заявления о рассмотрении дела без её участия.

Представитель истца Родионовой О.А.- Ковалевский А.П. /доверенность № от 22 июля 2013 года/ заявленные требования поддержал, дав объяснения аналогичные доводам иска.

Представитель ответчика администрации г.Орска Меркулова Т.В. /доверенность № от 20 июля 2012 года/ в судебном заседании иск не признала. Поддержала объяснения, данные ранее в судебном заседании представителем администрации, и доводы, изложенные в письменном отзыве.

Администрация иск не признаёт, поскольку считает, что статьями 36,40 ЖК РФ предусмотрено получение согласия всех собственников многоквартирного жилого дома, если в результате реконструкции уменьшается размер общего имущества в многоквартирном доме. В данном случае, в результате перепланировки спорного помещения изменяется конфигурация и площадь переводимого помещения за счет частичной разборки (уменьшения) несущей стены и ограждающих несущих конструкций жилого дома, то есть общего имущества. Кроме того, по представленному заявителем проекту планируется обустройство крыльца за счет пробивки на месте оконного проема- дверного, а так же размещение входной группы на придомовой территории, то есть на земельном участке, также являющемся общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. Однако Родионовой О.А. для решения вопроса о переводе, представлен протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым своё согласие на перевод и размещение входной группы проголосовало 77,02% от общего числа собственников. Поэтому в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, администрацией г.Орска правомерно отказано в переводе жилого помещения в нежилое.

Исследовав доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Родионова О.А. является собственником квартир <адрес> (на основании договора купли-продажи квартиры от 08 августа 2011 года; договора от 18 сентября 2007 года на 1/2 долю и договора дарения 1/2 доли от 13 декабря 2012 года). Её право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19 октября 2007 года, 21 декабря 2012 года и 18 августа 2011 года.

27 февраля 2013 года Родионова О.А. обратилась в администрацию г.Орска с заявлением о переводе указанных жилых помещений в нежилые для размещения офиса.

Одновременно с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое Родионова О.А. представила протокол общего собрания собственников жилых помещений по <адрес>, в соответствии с которым согласие на изменение режима пользования общим имуществом жилого дома (часть земельного участка, ограждающие конструкции) путем разрушения части несущей стены многоквартирного дома, установление отдельного входа в помещение и оборудования крыльца при переустройстве (перепланировке) спорных жилых помещений под размещение офиса дано 57-ю собственниками, что составляет 77,02% от общего числа собственников дома, проект перепланировки жилой квартиры под офис.

Из протокола заседания комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории МО г.Орск № от 13 марта 2013 года, следует, что истцу отказано в переводе жилого помещения в нежилое. Основанием явился тот факт, что заявителем не представлено согласие всех собственников жилых помещений на общее имущество в связи с пробивкой проема в ограждающей конструкции (увеличение оконного проема с устройством дверного за счет уменьшения ограждающей конструкции кирпично-блочного жилого дома), что является несоблюдением условий перевода помещений, согласно п.3 ч.1 ст.24, ч.1 ст.22 ЖК РФ.

Пунктом 2 постановления администрации города Орска № от 04 апреля 2013 года отказано в переводе трехкомнатной квартиры № и однокомнатной квартиры <адрес> в нежилое помещение под размещение офиса.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен нормами ст.23 ЖК РФ. Согласно ч.1 данной статьи функция по переводу возложена на орган местного самоуправления, т.е. на администрацию г.Орска.

В силу ч.1 ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 2 ст.23 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник соответствующего жилого помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

На основании ст.24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае: непредставления определенных ч.2 ст.23 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 указанной статьи.

Таким образом, нормы Жилищного кодекса РФ, устанавливающие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч.2 ст.40 ЖК РФ, где необходимо согласие всех собственников помещений, если реконструкция, перепланировка и (или) переустройство помещений невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку Родионовой О.А. отказано в переводе со ссылкой на отсутствие согласия всех собственников жилых помещений на общее имущество в связи с пробивкой проема в ограждающей конструкции, то такое решение органа местного самоуправления не соответствует требованиям ст.24 ЖК РФ, содержащей исчерпывающие перечень оснований для отказа в переводе, и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

Удовлетворяя требования иска, суд учитывает, что не всякая реконструкция, перепланировка, переустройство требует согласия всех собственников квартир, а только та, в результате которой произошло уменьшение общего имущества в многоквартирном доме (ч.3 ст.36, ч.2 ст.40 ЖК РФ).

Как следует из материалов дела, дом <адрес> в котором предполагается переустройство двух квартир под офис посредством демонтажа не несущих перегородок, пробивки проема для обустройства входной группы с выполнением крыльца и благоустройство прилегающей территории, являющихся частью квартир Родионовой О.А., является многоквартирным жилым домом. Земельный участок под многоквартирным домом в соответствии со ст.16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" сформирован и прошёл государственный кадастровый учёт.

Суду представлен проект перепланировки и переустройства спорных жилых квартир под офис, выполненный <данные изъяты> который предусматривает организацию входной группы, заключение специалиста по проведению технического обследования проведенных работ, в указанном доме.

Из представленного проекта перепланировки и переустройства квартир Родионовой О.А. следует, что в результате перепланировки и переустройства квартир увеличивается их общая площадь (с <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м.).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1., разработчик проекта, суду показал, что изменение общей площади жилых помещений произойдёт вследствие демонтажа внутренних ненесущих перегородок. Кроме того, показал, что предусмотренная проектом лестница, обустроенная для отдельного входа в помещение, расположена в границах земельного участка под многоквартирным домом.

Из заключения специалиста <данные изъяты> № от 19 июня 2013 года о соответствии планируемых строительных работ строительным нормам и правилам квартир <адрес> следует, что проектом предусмотрена перепланировка и переустройство двух квартир под офис посредством демонтажа не несущих перегородок, пробивки дверного проема для обустройства входной группы с выполнением крыльца и благоустройством прилегающей территории. Обустройство крыльца предусмотрено за счет пробивки на месте оконного проема - дверного, которое не ведет к уменьшению общего имущества дома. Проект перепланировки квартир не предусматривает изменения границ помещения и присоединения части имущества в многоквартирном доме. При использовании помещения в нежилых целях имеется техническая возможность устройства отдельного входа, без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям других собственников. Несущая способность конструкций в целом обеспечивается.

Законодателем понятия переустройства и перепланировки закреплены в ст.25 ЖК РФ. Так, переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; под перепланировкой, в свою очередь, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройства и перепланировки обычно выполняются для улучшения потребительских свойств жилых помещений. Переустройства и перепланировки могут выполняться, в том числе и в связи с переводом жилого помещения в нежилое.

В соответствии с п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка жилых помещений включает в себя: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.

Таким образом, устройство отдельного входа в жилое помещение исходя из приведенных Правил является перепланировкой жилого помещения.

Понятие реконструкции содержится в градостроительном законодательстве. В соответствии с п.14 ст.1 ГСК РФ под реконструкцией здания понимается изменение его параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).

В то же время ЖК РФ допускает реконструкцию не только многоквартирного дома, но и реконструкцию отдельных помещений, расположенных в таком доме (ч.2 ст.40, п.1 ч.2 ст.57 ЖК РФ). Тем не менее, в соответствии с ч.1 ст. 4 ГСК РФ именно градостроительное законодательство регулирует отношения по реконструкции объектов капитального строительства. С учетом этого в случае противоречия между нормами градостроительного и жилищного законодательства, касающимися понятия реконструкции, приоритет должно иметь градостроительное законодательство.

В соответствии с п.14 ст.1 ГСК РФ реконструирован может быть только объект капитального строительства. Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п.10 ст.1 ГСК РФ). Помещение же признается частью объекта капитального или его "составляющей" (ч. 4 ст. 39 ГСК РФ), а исходя из смысла понятия реконструкции, содержащегося в п.14 ст.1 ГСК РФ отдельное помещение не может быть реконструировано, так как реконструирован может быть только объект капитального строительства.

С учётом изложенного суд не может согласиться с суждением ответчика о том, что модификация одного из оконных проемов, имеющихся в жилом помещении, путём разрушения несущей стены (разборка простенка от подоконника до пола и создание дверного проёма) является реконструкцией одного из жилых помещений.

При наличии проекта и заключения специалистов о возможности переустройства и переоборудования жилых помещений, принадлежащих истцу, суд признаёт несостоятельной ссылку ответчика и на то, что не допускаются переоборудование и перепланировка жилых квартир, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Таким образом, из представленных проекта и заключения следует, что обустройство отдельного входа путем модификации одного из оконных проемов, имеющихся в жилом помещении, расположенном на первом этаже многоквартирного дома (разборка простенка от подоконника до пола и создание дверного проёма) не является реконструкцией жилого помещения и не ведёт к уменьшению общего имущества собственников многоквартирного дома.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в результате предполагаемых перепланировки и переустройства произойдёт уменьшение общего имущества собственников квартир, определённого в п.1 ст.290 ГК РФ, которое требует согласия всех собственников, ответчиком суду не представлено. Поэтому суд считает, что оспариваемый отказ в переводе жилого помещения по мотиву отсутствия согласия всех собственников многоквартирного дома нельзя признать законным.

По мнению суда, доводы ответчика, руководствующегося положениями ч.2 ст.40 ЖК РФ, предусматривающей получение согласия всех собственников, если реконструкция, перепланировка, переустройство невозможны без присоединения части общего имущества, не могут служить основанием для отказа в переводе. В данном случае, в соответствии с проектной документацией границы квартиры не подлежат изменению путём присоединения части общего имущества дома, устройство отдельного входа осуществляется путём разборки простенка от подоконника до пола и создания дверного проёма, т.е. не выходя за границы квартиры. При этом права и законные интересы собственников помещений дома, не затрагиваются.

По общему правилу согласия собственников многоквартирного дома на проведение работ по реконструкции, перепланировке, переустройству, если они не влекут присоединение части общего имущества, не требуется.

Вместе с тем, согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и ГК РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из положений ст.289, п.1 ст.290 ГК РФ, ч.2 ст.36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которым он вправе владеть и пользоваться.

К компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п.п.1,3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В то же время согласно нормам статей 44, 46 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено к компетенции общего собрания домовладельцев. Данные решения считаются принятыми, если за них проголосовали домовладельцы, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.

С учётом этого, нужно признать, что любая реконструкция, перепланировка, переустройство многоквартирного дома, независимо от того, приводит ли она к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, может быть проведена по решению общего собрания домовладельцев, за которое проголосовали домовладельцы, обладающие не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.

Такое решение Родионовой О.А. представлено.

В аналогичном порядке подлежит разрешению вопрос и в отношении земельного участка под многоквартирным домом.

В случае если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и прошел государственный кадастровый учет, то он в силу закона является общим имуществом соответствующего многоквартирного дома и принадлежит домовладельцам на праве общей долевой собственности (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ, ст.16 Закона о введении в действие ЖК РФ). К отношениям по распоряжению данным участком и предоставлению его частей в пользование, по изменению режима использования и частичной застройке, необходимой для обустройства отдельного входа, применяются помимо общих норм гражданского и земельного законодательства специальные правила ЖК РФ, касающиеся изменения режима использования земельного участка под многоквартирным домом.

В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Нормы п.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ предусматривают, что принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания домовладельцев, соответствующие решения принимаются 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.

Суд считает, что при конкуренции приведенных положений, следует исходить из приоритета правил Жилищного законодательства РФ, поскольку его нормы носят специальный характер в отношении норм Гражданского кодекса РФ, кроме того, Жилищный кодекс РФ принят позже.

В данном случае Родионовой О.А. ставился вопрос не об уменьшении размера общего имущества собственников многоквартирного дома, а об изменении режима пользования общим имуществом (часть земельного участка, ограждающие конструкции).

Занятие части земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, лестницей или крыльцом, необходимыми для обустройства отдельного входа, следует признать изменением режима или порядка использования земельного участка, поскольку часть земельного участка, ранее находившаяся в свободном доступе, будет занята под организацию крыльца или лестницы, что не приведёт к уменьшению общего имущества собственников. В таком случае достаточно решения общего собрания домовладельцев, принятого 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев.

Родионовой О.А. представлено предусмотренное законом решение общего собрания домовладельцев, принятое 2/3 голосов от общего числа домовладельцев, по вопросу изменения режима пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома в результате перепланировки и переустройства жилых помещений и устройства входной группы с выполнением входной двери на месте существующего оконного проёма, без проведения работ по устройству дополнительного дверного проёма. Поэтому суд не может признать законным отказ истцу в переводе жилого помещения в нежилое по мотиву отсутствия согласия всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку все необходимые документы в соответствии с требованиями ст.23 ЖК РФ истцом в орган местного самоуправления были представлены, то отказ Родионовой О.А. в переводе жилого помещения в нежилое не основан на законе и является недействительным. Поэтому требования Родионовой О.А. в этой части подлежат удовлетворению. Как следствие, удовлетворению подлежит производное требование о возложении обязанности принять решение о переводе жилых помещений в нежилое.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным постановление Администрации г.Орска от 04 апреля 2013 года № «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые на территории МО г. Орск» в части отказа в переводе жилых помещений в нежилое, расположенных по <адрес>, принадлежащих Родионовой О.А..

Обязать администрацию г. Орска Оренбургской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Родионовой О.А., приняв решение о переводе жилых помещений, расположенных по <адрес> в нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г.Орска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 05 августа 2013 года.