Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4857/2022 от 26.09.2022

Дело № 2-4857/2022

73RS0011-01-2022-000636-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2022 года                                                                   город Ульяновск

Ленинский районный суд г.Ульяновска в составе:

судьи Анциферовой Н.Л.,

при секретаре Евстигнеевой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волосковой ФИО16 к Егоровой ФИО16 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Волоскова Т.В. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Егоровой Е.Н. о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома.

Исковые требования мотивированы тем, что 08.07.2020 она по договору купли-продажи дома с земельным участком приобрела жилой дом, общей площадью № кв.м и земельный участок общей площадью № кв.м по адресу: <адрес>

Стоимость жилого дома и земельного участка составила 550 000 руб. 00 коп.

В соответствии с условиями договора, п. 7 жилой дом должен был передаваться в пригодном для жилья состоянии, укомплектованным санитарно-техническим, газовым, электро и иным оборудованием.

Она обратилась к специалисту за ремонтом жилого дома. Ей была выдана калькуляция с указанием стоимости затрат на устранение недостатков. Данная сумма составляет 546 333 руб.

Поскольку недостатки товара не были оговорены продавцом, она как покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Она неоднократно обращалась к ответчице с претензиями о некачественном состоянии проданного дома. Однако она игнорирует эти претензии.

Просит взыскать с Егоровой Е.Н. в ее пользу возмещение расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 264 333 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 8663 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 12 000 руб.

Истец Волоскова Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что в 2020 году на сайте «<данные изъяты> нашла объявление о продаже жилого дома с баней. Покупала спорный дом и думала, что он находится в пригодном для проживания состоянии. Начали эксплуатировать жилой дом. В ходе эксплуатации выяснилось, что в доме газовый котел не работает, лезут мыши, в доме мухи. Баня сгнившая. После проведения экспертизы выяснилось, что баня дырявая насквозь. Она хотела проживать в доме семьей. Недостатки в доме не видела, газ не был подключен, газоснабжение отрезали из-за неуплаты. Отопление внутри дома не могли никак проверить. В бане была темнота, лампочка «еле-еле» работала. Они думали, что все функционирует. В процессе эксплуатации осенью обнаружили недостатки. При подписании договора купли-продажи ей стало известно, что дом 1980 года. Если бы за домом ухаживали, то им можно было бы еще 40 лет пользоваться. Она понимала, что приобретала не новый дом, но это не означает, что дом должен быть гнилой. Два года дом не топился, там жил дедушка.

Представитель истца Самошкина Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что истица приобретала спорный жилой дом в июле 2020 года. Объявление было стандартное. Продавец не акцентировал внимание над недостатками дома. Что-то было завешено, чтобы не были видны недостатки. Продавец не предупредила покупателя, что имеются прогнившие доски. В ходе осмотра дома судебным экспертом, ему пришлось отдирать прогнившие доски, чтобы описать фактическое состояние. Сгнившие элементы были установлены и были образованы ранее продажи дома. Продавец не предупредила покупателя о том, что в доме имеются прогнившие доски и их требуется заменить. Продавец показывала все так, что в дом можно зайти и проживать. Если бы зимой осматривали дом, то можно было бы проще понять недостатки. Дом осматривали в июле 2020 года, на улице была жара. Про отопление никто не заводил разговор. По осени выявились недостатки в бане. Летом при осмотре невозможно обнаружить все данные недостатки. Продавец должна была назвать весь перечень недостатков. Продавец специально не оговаривала все недостатки. Чем холоднее становилось, тем выявлялось больше недостатков. При подаче заявления руководствуемся судебной практикой при продаже домов. Продавцы не рассказывают честно о том, что требуется ремонт. В договоре купли-продажи жилого дома не указано, что дом продается с недостатками

Ответчик Егорова Е.Н. в судебное заседание не явилась, извещалась, просила рассмотреть дело в отсутствие.

Представитель ответчика Ризин Е.О. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что обо всех недостатках и дефектах жилого дома ответчик сообщила истцу. Волоскова Т.В. на осмотр дома приезжала <данные изъяты> Ее никто не ограничивал во времени при осмотре дома. В доме проживал покойный брат ответчика. На сделку ответчик вышла с доверенностью, поскольку брат не имел возможности присутствовать на сделке. Согласно экспертизе, проведенной в рамках дела <данные изъяты> районного суда Ульяновской области, установлено, что скрытых недостатков не выявлено. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь им не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных Кодексом. Согласно п. 7 договора купли-продажи, жилой дом продается в пригодном для жилья состоянии, укомплектован санитарно-техническими, газовым, электро- иным оборудованием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка и жилым домом путем их внешнего и внутреннего осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего договора, каких-либо дефектов и недостатков о которых покупателю не было сообщено, им не обнаружено. Приобретая спорный дом, истица понимала, что дом является бывшим в употреблении. Дом 1980 года постройки, цена определена с учетом недостатков, которые имелись на момент заключения договора купли-продажи.

    Выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Судом установлено, что 08 июля 2020 между Егоровой (продавец), действующая от имени Борисенко А.Н., и Волосковой Т.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи дома с земельным участком по доверенности (л.д. 13-17).

    Согласно п. 1 договора, в соответствии с действующем законодательством РФ и настоящим договором, составленным в простой письменной форме, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить принадлежащее продавцу следующее недвижимое имущество:

1.1. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью № кв.м, кадастровый (условный) номер <адрес>

1.2. жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью № кв.м, инв. <адрес>

По соглашению сторон покупатель приобретает у продавца недвижимое имущество за цену, которая составляет 550 000 руб. Сумма 550 000 руб. уплачена покупателем продавцу при подписании сторонами настоящего договора (п. п. 3-4 договора).

Жилой дом продается в пригодном для жилья состоянии, укомплектован санитарно-техническим, газовым, электро- и иным оборудованием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка с жилым домом путем их внешнего и внутреннего осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было известно, им не обнаружено (п. 7 договора).

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано 17.07.2020 за Волосковой Т.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 143-147).

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО27 который пояснил, что они нашли объявление на сайте «<данные изъяты> Решили съездить посмотреть дом. Стоимость дома в объявлении была указана 550 00 руб. С супругой Волосковой Т.В. ездили смотреть дом. При осмотре также присутствовала Егорова Е.Н. и дедушка. Они зашли в дом, начали смотреть. Во дворе была трава. Никаких недостатков в доме не видели. Егорова Е.Н. также не на что не обращала внимание. Надворные постройки осмотрели насколько это было возможным. О том, что в бане гнилые доски продавец не говорила. В бане освещение было плохое, был слой копоти на стенах, свет тусклый. Продавец сказала, что все нормально. Они поверили. Через месяц стали выясняться недостатки. Все окна были в мухах, на кухне мыши. Полы были холодные. В бане дует ветер. Их обманули.

30.06.2022 Волоскова Т.В. обратилась с претензией к Егоровой Е.Н., в которой просила выплатить в возмещение расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 546 333 руб.

Решением <данные изъяты> районного суда Ульяновской области от 10.12.2021 в удовлетворении исковых требований Волосковой Т.В. к Егоровой Е.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 08.07.2020, заключенного между Волосковой Т.В. и Егоровой Е.Н., действующей по доверенности от имени Борисенко А.Н., отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 02.03.2022 решение <данные изъяты> районного суда Ульяновской области от 10.12.2021 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Волосковой Т.В. – без удовлетворения.

Как указано в решении <данные изъяты> районного суда г.Ульяновска от 10.12.2021, по заключению судебной строительно-технической экспертизы № № от 3 декабря 2021 года исследованием выявлено, что на время проведения экспертизы и на время заключения договора купли-продажи в жилом доме имелись недостатки из числа заявленных истцом: отдельные бревна в местах оконных проемов имеют поверхностные разрушения глубиной до 5 см, что не несет за собой потерю несущей способности бревенчатых стен; на задней стене дома в кирпичной облицовке стен имеются трещины толщиной раскрытия до 10 мм, по всей площади кирпичной облицовки стен имеются трещины; отдельные нижние венцы бревенчатой бани имеют следы гнили.

Заявленные истцом недостатки: полы в доме в сгнившем состоянии, дом в холодное время года не держит тепло, недостаток оконных блоков из ПВХ, существенные проблемы с газовым отоплением на дату продажи отсутствовали.

Все имеющие недостатки являлись явными, могли быть выявлены путем визуального осмотра при покупке, являются не существенными.

Все выявленные недостатки устранимы путем проведения текущего или выборочного капитального ремонта.

Стоимость устранения недостатков не рассчитывалась экспертами в связи с тем, что на дату продажи отсутствовали скрытые недостатки, все недостатки обусловлены физическим износом конструктивных элементов строений в связи с длительностью их эксплуатации, что отражается на рыночной стоимости данных строений (цена ниже по сравнению с новыми строениями).

Жилой дом на дату продажи и на время проведения экспертизы соответствовал и соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к жилым строениям, пригоден для проживания.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО19 который пояснил, что в 2021 году совместно с экспертом ФИО20. проводил экспертизу в рамках гражданского дела по иску Волосковой Т.В. к Егоровой Е.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании денежных средств. 18.11.2021 выезжал на осмотр жилого дома по адресу: <адрес>. ФИО18. не выезжала на осмотр, поскольку была занята в судебном заседании. Было произведено фотографирование, замеры. Исследовался жилой дом, баня с предбанником, крыльцо. Баня указана как лит. № предбанник лит. № После этого было составлено заключение. В ходе осмотра было установлено, что в жилом доме имеются недостатки. Недостатки возникли частично вследствие физического износа, частично от ненадлежащей эксплуатации жилого дома. На время проведения экспертизы и на время заключения договора купли-продажи в жилом доме имелись недостатки из числа заявленных истцом, перечень недостатков отражен подробно в таблице № экспертного заключения. В экспертном заключении описывается причина образования недостатков, характер. На дату проведения экспертизы имелись отдельные недостатки, характер образования был различный. Физический износ определялся в соответствии с технической документаций и методикой определения физического износа гражданских зданий. В соответствующих методиках имеются таблицы, в которых описаны признаки недостатков, процентное отношение к общему объему жилого дома и процент износа. Также физический износ определяется по наличию фактических недостатков. К примеру, трещины и гниль видны визуально. Недостатки можно определить без таблицы. При расчете стоимости восстановительного ремонта считается действительная стоимость объекта на данный момент, процент износа, считается разница для приведения дома в нормальное состояние. Жилой дом был не отапливаемый, температура была такая же, как и на улице. Тепловизором не пользовался, поскольку при использовании тепловизора должна быть разница 15 градусов между температурой дома и температурой на улице. Вода была подведена к жилому дому, канализация также была. Недостатки, которые были указаны истцом, могли быть выявлены в ходе визуального осмотра. Все недостатки были на момент заключения договора купли-продажи. На дату продажи отсутствовали скрытые недостатки, а все недостатки обусловлены тем, что имеют отражение в стоимости дома. Цена дома ниже по сравнению с другими строениями.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса РФ именно на покупателе лежит бремя доказывания возникновения недостатков товара до передачи ему товара продавцом или по причинам, возникшим до этого момента.

Истцом в ходе судебного разбирательства был представлен отзыв специалиста <данные изъяты> № № от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта № № из которого следует, что заключение эксперта по гражданскому делу № 2-1-120/2021 по иску Волосковой Т.В. к Егоровой Е.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, взыскании денежных средств № № ООО <данные изъяты> от 03.12.2021 не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и других законов и нормативных актов, регламентирующих порядок проведения судебных экспертиз.

Выводы заключения эксперта № № <данные изъяты>» от 03.12.2021 вызывают сомнения в их достоверности, выбранные методы не обеспечили полноту и объективность исследования, полученные результаты не были достаточны для выводов, к которым пришли эксперты.

По мнению специалиста, очевидна необходимость рассмотрения вопроса о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО15 которая пояснила, что она делала отзыв специалиста на основании анализа экспертного заключения №№ Выводы получены на основании анализа вопросов и ответов экспертов. Экспертное заключение №№ проведено не в полном объеме и необоснованно. Целью исследования являлся жилой дом, необходимо было выявить пригоден ли данный дом для проживания или нет. Эксперт исследовал только конструктивные характеристики объекта. К жилому дому предъявляются также требования санитарно-технические, противопожарные. Данные требования не рассмотрены в экспертном заключении. Были даны неполные ответы на вопросы. К жилым зданиям предъявляются технические требования, которые рассматриваются в Сводах правил и ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Осмотр дома она не проводила. Отзыв специалиста делался на основании материалов. Эксперты рассматривали только стены, окна и крышу дома. Жилой дом состоит также из санитарно-гигиенических требований. Эксперты не рассматривали систему отопления, канализацию, водоснабжение. Без данных требований помещение не может быть признано жилым. Необходимо посмотреть расстояние для подъезда пожарных автомашин. В здании также должен соблюдаться температурный режим и влажность. Эксперты не рассчитали стоимость устранения недостатков, однако указали, что все недостатки устранимые. Нет неустранимых недостатков, их можно установить ремонтными воздействиями. Для расчета необходимо описать каждый недостаток. Можно было проверить марку и прочность бетона, а также техническое состояние.

Также Волосковой Т.В. был представлен акт экспертного исследования № № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что рыночная стоимость жилого дома, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью <адрес>, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <адрес>, с учетом технического состояния, на момент заключения договор купли-продажи 08.07.2020 составляет 282 000 руб.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО21 которая пояснила, что ей произведен анализ рынка аналогичных предложений. Применена корректировка в части наличия коммуникаций и выявлена среднерыночная цена. Стоимость спорного жилого дома определена с учетом недостатков. Рыночная стоимость объекта составляет 283 000 руб., учитывая техническое состояние на момент продажи. Жилой дом не осматривала, акт составлен на основании представленных материалов. Организация, в которой она работает, проводила рецензию экспертного заключения, она работала в паре с экспертом ФИО16. Стоимость спорного дома без скидки на торг составляет 558 600 руб.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуются следующим.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что обнаруженные Волосковой Т.В. в ходе эксплуатации жилого дома и надворных построек (бани) недостатки не носят скрытый характер и не являются существенными. До подписания договора произвела визуальный осмотр жилого дома, в том числе внутренних помещений, и надворных построек (бани), претензий по качеству передаваемого объекта, при подписании договора у истца не возникло. Волоскова Т.В. могла обнаружить эти недостатки. Волосковой Т.В. не представлено доказательств невозможности или отказа продавца в предоставление объекта недвижимости к осмотру, ограничении во времени при осмотре.

Приобретая бывшее в эксплуатации недвижимое имущество 1980 года постройки, истица имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра. Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

На момент заключения договора купли-продажи дома, его цена была определена сторонами с учетом состояния, качества и характеристики дома от истицы не скрывались. Приняв решение о покупке жилого дома, Волоскова Т.В. тем самым осуществила принадлежащее ей право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Волосковой Т.В. не представлено доказательств факта продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, а также с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

С учетом изложенного доводы истицы и ее представителя о том, что продавцом не были оговорены недостатки при продаже дома являются необоснованным и не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Ответчик препятствий в осмотре не чинил, цена установлена с учетом технических характеристик дома, доказательства того, что ответчиком скрыта какая-либо информация относительно продаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, в деле не имеется. При заключении договора купли-продажи по договорной цене, условия о инженерных коммуникаций, полов, стен, систем отопления, электрических сетей, водоснабжения, канализации, сторонами не согласовывались.

Представленные истцом отзыв специалиста на заключение эксперта № № ООО «<данные изъяты>», а также акт экспертного исследования № № от ДД.ММ.ГГГГ. не относятся к числу средств доказывания, используемых в гражданском процессе (ст. 55 ГПК РФ), они не доказывают неправильность или необоснованность экспертных заключений, поскольку объектом исследования являлось непосредственно заключение эксперта, а не сам жилой дом, данные акты указывают на процедурные нарушения, но не опровергает вывод экспертного заключения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Волосковой ФИО16 к Егоровой ФИО24 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 264 333 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 8663 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 12 000 руб.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции РФ) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

Руководствуясь ст.ст.12,56,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Волосковой ФИО24 к Егоровой ФИО24 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г.Ульяновска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                        Н.Л.Анциферова

Мотивированное решение изготовлено 02.11.2022.