Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-447/2015 ~ М-167/2015 от 26.01.2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Кинельский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи БРИТВИНОЙ Н.С.

при секретаре ЕВЧЕНКОВОЙ Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кинеле

гражданское дело № по иску Мариничева А.М к Администрации городского округа <адрес> о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

У С Т А Н О В И Л :

Мариничев А.М. обратился в суд с иском к Администрации городского округа <адрес> о признании права собственности на незавершенный строительством объект (процент готовности <данные изъяты>) общей площадью застройки <данные изъяты>м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истец Мариничев А.М. в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель истца Мариничева А.М. - ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме и пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ истец Мариничев А.М. и ЗАО «Юго-Запад» заключили Договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в <адрес>. Согласно п.1.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ЗАО «Юго-Запад» должен был осуществить комплексную застройку земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящегося в аренде согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированному в Кинельском отделе УФРС по <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: <адрес>, под индивидуальное жилищное строительство; категория земель: земли населенных пунктов, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации городского округа Кинель № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на строительство» и «Разрешении на строительство № №» от ДД.ММ.ГГГГ года. Комплексная застройка земельного участка площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером № предполагала строительство коттеджного поселка «Юго-Запад», именуемого в дальнейшем «Объект». Согласно п. 1.2 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ дольщик Мариничев А.М. принимает участие в долевом строительстве Объекта, самостоятельной части Объекта - Коттеджа №, путем финансирования строительства в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик ЗАО «Юго-Запад» обязался построить самостоятельную часть Объекта - Коттедж №, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., и передать его в установленном порядке в собственность дольщика Мариничева А.М.. Согласно п.2.1 указанного договора. цена Коттеджа на момент подписания договора № составляла <данные изъяты>. за <данные изъяты>м. общей площади. При этом в цену Коттеджа входила оплата дольщиком всех работ и услуг, связанных со строительством Объекта, в том числе работ по возведению Коттеджа, работ по строительству и сооружению внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства, работ и услуг по присоединению и подключению Коттеджа к внешним источникам снабжения, работ и услуг по вводу Коттеджа в эксплуатацию, расходов на рекламу и т.д.. Таким образом общая стоимость Коттеджа составила <данные изъяты>. Истец осуществил оплату путем внесения наличных денежных средств в размере <данные изъяты>., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, истец обязанность по оплате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме. Вместе с тем, застройщик прекратил исполнять свои обязанности по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тяжелым финансовым положением. Невозможность исполнения обязанностей по договору застройщиком подтверждается и решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, согласно которому ЗАО «Юго-Запад» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ЗАО «Юго-Запад» было завершено, и ЗАО «Юго-Запад» ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом). Невозможность исполнения обязанностей по договору застройщиком существенным образом нарушает права истца как потребителя. В соответствии с п.1.1. ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Очевидно, что признание ЗАО «Юго-Запад» банкротом свидетельствует о том, что обязательство, принятое ответчиком на себя по договору долевого участия в строительстве, исполнено не будет. Согласно п.1 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: назначить исполнителю новый срок; поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги). Таким образом, истец вправе отказаться от исполнения Договора № от ДД.ММ.ГГГГ года. Однако, по состоянию на настоящий момент, застройщик частично возвел Коттедж. Поскольку истец произвел оплату по Договору, то он вправе претендовать на незаконченный строительством объект. Согласно Постановлениям администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и № № а также схеме адресации участков коттеджного поселка «Юго-Запад» незаконченному строительством объекту (строительный номер 03) присвоен адрес: <адрес>. Согласно Техническому паспорту объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, процент готовности незаконченного строительством объекта составляет <данные изъяты> общая площадь объекта составляет <данные изъяты> кв.м., объекту присвоен литер АН, инвентарный номер № инвентаризационная стоимость объекта составляет <данные изъяты> рублей. Относительно разницы в значениях площади объекта (по <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м., а по Техническому паспорту – <данные изъяты> кв.м) истец полагает необходимым сообщить суду следующее. В Договоре указывается проектная площадь объекта по внутренних измерениям - общая площадь дома, застроенная площадь дома в названном договоре не указывается. В то же время в техническом паспорте указана застроенная площадь, то есть полная площадь дома в проекции на земную поверхность. <адрес> в данном случае не указана, поскольку объект не достроен. ФНС России в рамках дела № о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Юго-Запад» обратилась в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона №210-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ. «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей банкротство застройщиков. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № в удовлетворении заявленного требования ФНС России было отказано, по той причине, что согласно п.1 ст.201.1 Федерального закона №210-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию. Однако должник осуществлял индивидуальное жилищное строительство, то есть строил коттеджи, а не многоквартирные жилые дома. В связи с тем, что Арбитражный суд <адрес> отказал в рассмотрении заявлений дольщиков о признании прав на незаконченные строительством объекты недвижимого имущества, возведенные ЗАО «Юго-Запад» по договорам долевого участия в строительстве, истец считает, что разрешить спор возможно только через суд. Поэтому просит признать за Мариничевым А.М. право собственности на незавершенный строительством объект (процент готовности <данные изъяты> общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика Администрации городского округа <адрес> в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте рассмотрения дела ответчик был извещен надлежащим образом.

В материалах дела имеется ходатайство за подписью главы администрации ФИО7 о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

При этом, из отзыва Администрации городского округа <адрес> следует, что с ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, был предоставлен посредством проведения открытого аукциона для квартала малоэтажной застройки ЗАО «Юго-Запад». Договор заключен на основании Протокола оформления результатов торгов по продаже земельного участка, либо права на заключение договора аренды на земельный участок посредством проведения открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ. На основании постановлений администрации городского округа Кинель от ДД.ММ.ГГГГ № «О продлении срока договора аренды на земельный участок» и от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление администрации городского округа Кинель № «О продлении срока договора аренды на земельный участок», от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в использование на праве аренды» предоставлен в аренду закрытому акционерному обществу «Юго-Запад», земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, для квартала малоэтажной застройки. Заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ указанного земельного участка на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. По иску Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель вынесено решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о взыскании задолженности по текущим платежам и расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Судебное решение в части прекращения договора аренды выполнено — запись об обременении земельного участка (аренда) в Управлении Росреестра погашена в ДД.ММ.ГГГГ

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования Мариничева А.М. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ <адрес> в лице руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель и ЗАО «Юго-Запад» был заключен Договор аренды земельного участка, согласно которому, участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, был передан в аренду ЗАО «Юго-Запад» для квартала малоэтажной жилой застройки, сроком на <данные изъяты> года – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24-25). Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ <адрес> в лице руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель и ЗАО «Юго-Запад» был заключен аналогичный договор аренды указанного выше земельного участка сроком на 5 лет – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-29).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией городского округа <адрес> ЗАО «Юго-Запад» выдано разрешение на строительство № объектов капитального строительства: <данные изъяты> квартала малоэтажной жилой застройки, в том числе двухэтажный коттедж № общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.21) сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Юго-Запад», с одной стороны, и Мариничевым А.М., с другой стороны был заключен Договор № долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в <адрес> (л.д.5-8).

Данный договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, то есть в установленном законом порядке (л.д.11).

Согласно пункта 1.1. «Предмет договора» указанного выше договора ЗАО «Юго-Запад», как застройщик, обязался осуществить комплексную застройку земельного участка площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, находящегося в аренде согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации городского округа Кинель № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на строительство» и «Разрешения на строительство №» от ДД.ММ.ГГГГ.

Из пункта 1.2 Договора № долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Мариничев А.М., как дольщик, обязался принять участие в долевом строительстве Объекта путем финансирования строительства в объеме и в сроки, предусмотренные договором, а ЗАО «Юго-Запад», как застройщик, обязался построить на основании разрешения на строительство <данные изъяты> объекта № самостоятельную часть <данные изъяты> общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., и передать его в установленном порядке в собственность дольщика после получения разрешения на ввод в эксплуатацию <данные изъяты> объекта.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора ЗАО «Юго-Запад», как застройщик, обязался обеспечить ввод коттеджа в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ года, и передать его дольщику в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию <данные изъяты> объекта. При этом в соответствии с п.3.1.5. договора ЗАО «Юго-Запад» обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию коттеджа подготовить полный пакет документов и передать его дольщику для государственной регистрации права собственности дольщика на коттедж, а также отказаться от всех прав на часть земельного участка в границах, указанных в генеральном плане в пользу дольщика при условии отсутствия задолженности дольщика перед застройщиком по настоящему договору.

Согласно пункта 2.1 указанного выше договора, цена Коттеджа на момент подписания договора № № от ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> за 1 кв.м. общей площади. При этом, согласно договора, в цену Коттеджа входила оплата дольщиком всех работ и услуг, связанных со строительством Объекта, в том числе работ по возведению Коттеджа, работ по строительству и сооружению внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства, работ и услуг по присоединению и подключению Коттеджа к внешним источникам снабжения, работ и услуг по вводу Коттеджа в эксплуатацию, расходов на рекламу и т.д..

Из указанных условий следует, что общая цена договора составляла сумму в тазмере <данные изъяты>

Данная сумма должна быть оплачена Мариничевым А.М., согласно п.2.4 договора – до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

С учетом положений статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Истец Мариничев А.М. обязанность по оплате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме, путем внесения наличных денежных средств в размере <данные изъяты>. в кассу застройщика ЗАО «Юго-Запад», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из пояснений представителя истца Мариничева А.М. следует, что застройщик ЗАО «Юго-Запад» прекратил исполнять свои обязанности по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тяжелым финансовым положением.

Данное обстоятельство подтверждается решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в соответствии с которым ЗАО «Юго-Запад» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев (л.д.30-31).

На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ЗАО «Юго-Запад» было завершено (л.д.37).

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица (ЗАО «Юго-Запад» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д.54-58), то есть ЗАО «Юго-Запад», как юридическое лицо, ликвидировано.

Поскольку доводы истца о ненадлежащем исполнении обязательств по заключенному между сторонами договору подтверждены представленными доказательствами, и в ходе рассмотрения дела установлен факт ненадлежащего исполнения условий договора застройщиком ЗАО «Юго-Запад», поэтому имеются основания для защиты нарушенного права истца.

Согласно пункта 1 статьи 6 Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Из представленных материалов следует, что коттедж должен был быть передан в собственность истца в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Но в связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательств истец лишен возможности оформить коттедж в собственность. До настоящего времени коттедж в эксплуатацию не введен, и введен быть не может, поскольку ЗАО «Юго-Запад» ликвидировано в связи с банкротством.

Вместе с тем, как следует из технического паспорта на объект, объект частично возведен и процент готовности объекта на данный момент составляет <данные изъяты>, имеются: фундамент, стены, перекрытия, крыша, оконные и дверные проемы, проведено электроосвещение, начата внутренняя отделка, кроме этого построен гараж и навес, то есть объект имеет признаки незавершенного строительством объекта, общая площадь здания составляет <данные изъяты>.м., общая площадь застройки составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д.16-20).

Согласно Постановлению Администрации городского округа Кинель от ДД.ММ.ГГГГ № «О присвоении наименований вновь образованным адресным единицам (улицам)» в целях упорядочения адресного хозяйства городского округа Кинель о присвоении наименований вновь образованным адресным единицам (улицам), расположенным в границах земельного участка для квартала малоэтажной жилой застройки по адресу: <адрес> а также схеме адресации участков незавершенному строительством объекту (строительный номер 03) присвоен адрес: <адрес> (л.д.22, л.д.23, л.д.43).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика ЗАО «Юго-Запад», а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе был требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании за ним права на объект незавершенного строительства в виде коттеджа степенью готовности <данные изъяты> При этом, закон не содержит запрета на признание прав на объект незавершенного строительства.

Таким образом, учитывая, что спорный коттедж имеет признаки незавершенного строительством объекта, но регистрация права собственности на данный объект за истцом невозможна по объективным причинам - в связи с банкротством ЗАО «Юго-Запад», суд считает, что исковые требования истца о признании за ним права собственности на незавершенный строительством объект (процент готовности <данные изъяты> - здания площадью <данные изъяты>.м., общей площадью застройки <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 233- 237 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Мариничева а.М удовлетворить.

Признать за Мириничевым А.М право собственности на незавершенный строительством объект (процент готовности <данные изъяты>) - здания площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью застройки <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

председательствующий –