Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-240/2012 (2-7360/2011;) ~ М-7220/2011 от 13.09.2011

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ.                     Г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи              Лаврухиной Т.П.

при секретаре                      Алешкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску "истец" к Григорян А.А., Григорян Н.С. о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на объекты недвижимости, встречному иску Григоряна А.Г., Григорян Н.С. к "истец" о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

Установил:

"истец" обратился в суд с иском к Григорян А.А., Григорян Н.С. о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на объекты недвижимости. в обоснование требований указал, что на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, и заявленному обязательству индивидуального заемщика от ДД.ММ.ГГГГ Григоряну А.А. были предоставлены денежные средства в сумме 15 000 000 рублей на приобретение земельных участков, общей площадью 1 370 кв.м. и 1 104 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС. указанным договором установлена процентная ставка за пользование кредитом 14,5 % годовых на срок по ДД.ММ.ГГГГ

Денежные средства перечислены истцом ответчику.

По условиям договора ответчик обязался погашать кредит и проценты по нему равными платежами. С графиком платежей ответчик ознакомлен ДД.ММ.ГГГГ

В течение срока действия кредитного договора заемщик неоднократно нарушал сроки внесения платежей в целях погашения кредита, в связи с чем, банк вынужден был обратиться в суд.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчика перед банком по кредитному договору составила 15 901 436 рублей 61 коп., в том числе:

- неустойка за просроченные проценты – 41 914,23 руб.

- неустойка за просроченную ссуду – 9 174,38 руб.

- просроченная ссуда – 14 855 370,53 руб.

- просроченные проценты – 994 977,47 руб.

В обеспечения исполнения обязательства Григоряном А.А., истцом заключен договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ с Григорян Н.С.

Согласно п. 2.1. договора поручительства, поручитель отвечает за выполнение заемщиком условий договора в том же объеме, как и заемщик, включая погашение кредита, уплату процентов за пользование кредитом, уплату неустойки, возмещение судебных издержек по взысканию долга.

В силу положений п. 2.2. договора поручительства, ответственность поручителя является солидарной с ответственностью заемщика.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору между истцом и Григоряном А.А. заключен договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является 3-х комнатная квартира №, расположенная по адресу: АДРЕС, принадлежащая Григоряну А.А. на праве собственности.

Поскольку кредит предоставлялся Григоряну А.А. в целях приобретения в собственность земельных участков, то после государственной регистрации права Григоряна А.А. на указанные объекты недвижимости, в отношении квартиры возникла ипотека в силу закона, где залогодержателем является банк.

Согласно п. 4.3.4. договора залога банк имеет право обратить взыскание на предмет залога при невыполнении залогодателем обязанностей, предусмотренных кредитным договором.

Согласно проведенной ООО «наименование 1» оценки спорного имущества, установлено, что стоимость 3-х комнатной квартиры составляет 9 530 000 руб; стоимость земельного участка, площадью 1 370 кв.м. расположенного по адресу: АДРЕС, составляет 5 556 000 руб.; стоимость земельного участка, площадью 1 104 кв.м., АДРЕС, составляет 4 477 000 руб.

В связи с указанным, просят суд взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в сумме 15 901 436,61 руб., обратить взыскание на объекты недвижимости:

- 3-х комнатную квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС, установив начальную продажную стоимость 9 530 000 руб;

- земельный участок, площадью 1 370 кв.м. расположенный по адресу: АДРЕС, установив начальную продажную стоимость 5 556 000 руб.;

- земельный участок, площадью 1 104 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, установив начальную продажную стоимость 4 477 000 руб.4

Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы, связанные с уплатой госпошлины в сумме 60 000 руб.

Григоряном А.А., Григорян Н.с. подано встречное исковое заявление к "истец" о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ 3-х комнатной квартиры №, расположенной по адресу: АДРЕС, а также п. 2.1.1 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления способа исполнения обязательства в виде залога квартиры и освобождении указанного имущества из-под залога, сняв обременение.

В обоснование встречного иска указано на то обстоятельство, что спорная квартира является единственным местом жительства Григоряна А.А., в связи с чем, не может являться предметом ипотеки. Кроме того, данной сделкой нарушены права членов семьи Григоряна А.А., а именно его родителей и брата-инвалида, поскольку право ответчика на указанную квартиру возникло в порядке приватизации, в результате отказа от участия в приватизации иных членов семьи Григоряна А.А., зарегистрированных в данной квартире.

Полагает также, что истец в своих требованиях, существенно снизил стоимость спорного имущество, подогнав его под размер задолженности по кредитному договору.

В связи с указанным, просит суд требования встречного иска удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца "истец" – Капранова и.А.. действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, просила удовлетворить, пояснив также, что в части установления начальной стоимости реализации имущества, просит суд положить в основу стоимость, установленную экспертом по результатам экспертизы, проведенной в рамках настоящего гражданского дела. Встречный иск полагала неподлежащим удовлетворению.

Представитель ответчиков Григоряна А.А., Григорян Н.С. – Киреева Е.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что исковые требования в части наличия задолженности и ее суммы признает, однако не согласна с обращением взыскания на квартиру по основаниям, изложенным во встречном иске, в связи с чем, просит суд в данной части требований истцу отказать. Встречный иск поддержала в полном объеме по основаниям. В нем изложенным, просила удовлетворить.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречный иск неподлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником.

На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ч. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае просрочки исполнения.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, не допускаются.

Поскольку ответчики не исполняют свои обязанности, права истца подлежат защите в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, и заявленному обязательству индивидуального заемщика от ДД.ММ.ГГГГ Григоряну А.А. были предоставлены денежные средства в сумме 15 000 000 рублей на приобретение земельных участков, общей площадью 1 370 кв.м. и 1 104 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС. указанным договором установлена процентная ставка за пользование кредитом 14,5 % годовых на срок по ДД.ММ.ГГГГ

Денежные средства перечислены истцом ответчику.

По условиям договора ответчик обязался погашать кредит и проценты по нему равными платежами. С графиком платежей ответчик ознакомлен ДД.ММ.ГГГГ

В течение срока действия кредитного договора заемщик неоднократно нарушал сроки внесения платежей в целях погашения кредита, в связи с чем, банк вынужден был обратиться в суд.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчика перед банком по кредитному договору составила 15 901 436 рублей 61 коп., в том числе:

- неустойка за просроченные проценты – 41 914,23 руб.

- неустойка за просроченную ссуду – 9 174,38 руб.

- просроченная ссуда – 14 855 370,53 руб.

- просроченные проценты – 994 977,47 руб.

В обеспечения исполнения обязательства Григоряном А.А., истцом заключен договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ с Григорян Н.С.

Согласно п. 2.1. договора поручительства, поручитель отвечает за выполнение заемщиком условий договора в том же объеме, как и заемщик, включая погашение кредита, уплату процентов за пользование кредитом, уплату неустойки, возмещение судебных издержек по взысканию долга.

В силу положений п. 2.2. договора поручительства, ответственность поручителя является солидарной с ответственностью заемщика.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору между истцом и Григоряном А.А. заключен договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является 3-х комнатная квартира №, расположенная по адресу: АДРЕС, принадлежащая Григоряну А.А. на праве собственности.

Поскольку кредит предоставлялся Григоряну А.А. в целях приобретения в собственность земельных участков, то после государственной регистрации права Григоряна А.А. на указанные объекты недвижимости, в отношении квартиры возникла ипотека в силу закона, где залогодержателем является банк.

Согласно п. 4.3.4. договора залога банк имеет право обратить взыскание на предмет залога при невыполнении залогодателем обязанностей, предусмотренных кредитным договором.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости « заложенного » « имущества », либо получить предмет залога в собственность залогодержателя путем его передачи.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть « обращено » в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, а также в случае, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона « взыскание » может быть осуществлено ранее.

При этом согласно ст. 349 и ч.2 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Заявляя требование об обращении взыскания на заложенное имущество, истец просит суд установить начальную продажную цену квартиры в размере 3 575 000 руб., поскольку именно такая сумма установлена в договоре о залоге недвижимости и отражена в п. 2.3. указанного договора.

Признавая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество в части земельных участков, представитель истца пояснила, что не согласна с начальной ценой, которую просит установить истец при реализации недвижимости.

В связи с указанным, в рамках рассмотрения дела судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «наименование 2».

В соответствии с 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ начальная продажная стоимость земельного участка, площадью 1 370 кв.м. расположенного по адресу: АДРЕС составила 14 088 000 руб.;

- земельного участка, площадью 1 104 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС – 11 353 000 руб..

У суда не имеется оснований не доверять представленному экспертом заключению, так как при осуществлении оценочной деятельности экспертом использованы следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, при определении стоимости объекта залога, в том числе, при ипотеке.

Таким образом, определяя начальную продажную стоимость, эксперт определял рыночную стоимость земельных участков.

При проведении оценки экспертом использованы следующие подходы: затратный подход, сравнительный подход, включающий в себя совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним, а также доходный подход.

Таким образом, судом установлено, что выводы, изложенные в заключении эксперта обоснованы и согласуются с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, в связи с чем, суд полагает необходимым принять за основу определения начальной продажной стоимости спорной квартиры, стоимость, определенную по результатам проведенной судебной экспертизы.

Принимая во внимание, что в ходе судебного заседания установлен факт предоставления кредита ответчику Григоряну А.А., наличие обязательств Григорян Н.С., основанных на договоре поручительства, а также признание факта задолженности по кредитному договору и ее размера, суд полагает требования истца о взыскании указанной задолженности с ответчиков, подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что сумма задолженности ответчиков перед истцом составляет 15 901 436,61 руб.

Кредитным договором и договором залога установлено, что обеспечением исполнения обязательства является право банка обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее заемщику, в случае ненадлежащего исполнения им кредитных обязательств.

С учетом указанного, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество также являются обоснованными, однако, поскольку в ходе рассмотрения дела установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога, а именно земельных участков, сумма которой является достаточной для удовлетворения требований истца, суд полагает об отсутствии правовых оснований для обращения взыскания на квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС, в отношении которой возникла ипотека в силу закона.

Разрешая встречные исковые требования Григоряна А.А., Григорян Н.С., сд полагает их неподлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оценивая доводы встречного искового заявления о ничтожности сделки, совершенной сторонами спора в отношении квартиры №, суд полагает их несостоятельными, поскольку обстоятельства возникновения права собственности Григоряна А.А. на квартиру в порядке приватизации в результате отказа от участия в таковой иных лиц, зарегистрированных в жилом помещении, не является ограничением для совершения собственником квартиры распорядительных действий в отношении принадлежащего ему имущества.

Не может суд согласиться и с доводом об отсутствии правовых оснований у истца для заключения договора залога в отношении спорной квартиры по тому основанию, что предметом кредитного договора являлось предоставление денежных средств для приобретения земельных участков, а в свою очередь, в силу положений действующего законодательства спорная квартира могла бы быть предметом ипотеки лишь при условии приобретения на заемные средства иного жилого помещения, поскольку судом установлено, что видом разрешенного использования приобретенных ответчиком земельных участков является «индивидуальное жилищное строительство». Указанное свидетельствует, что заключая договор ипотеки в отношении спорной квартиры, речь шла именно об улучшении жилищных условий Григоряна А.А., что согласуется с положениями действующего законодательства.

Принимая во внимание указанное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Оценивая представленные сторонами доказательства, сопоставляя их с обстоятельствами, установленными по делу, суд находит исковые требования "истец" подлежащими частичному удовлетворению, встречный иск Григоряна А.А., Григорян Н.С. неподлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Усматривается, что в ходе рассмотрения дела истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. С учетом удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по кредитному договору, суд полагает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины, в сумме 30 000 руб., с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования "истец" – удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Григорян А.А., Григорян Н.С. в пользу "истец" задолженность по кредитному договору в сумме 15 601 436, 61 рублей.

Обратить взыскание на заложенное по договору о залоге № от ДД.ММ.ГГГГ имущество:

Земельный участок, общей площадью 1 370 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС

Установить начальную продажную стоимость указанного заложенного имущества в размере 14 088 000 руб. 00 коп.

Земельный участок, общей площадью 1 104 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС

Установить начальную продажную стоимость указанного заложенного имущества в размере 11 353 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Григоряна А.А., Григорян Н.С. в пользу "истец" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 30 000 руб., с каждого.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречного искового заявления Григоряна А.Г., Григорян Н.С. к "истец" о применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Одинцовский городской суд в течение одного месяца.

Федеральный судья:              Т.П. Лаврухина