Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1623/2016 от 18.01.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2016 года г. Красноярск

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Дейхиной С.И.,

при секретаре судебного заседания Васильевой В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Гулиеву АА о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчику Гулиеву А.А. мотивируя свои требования тем, что на основании кредитного договор от 08.10.2010 года * заключенного между КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» (ОАО) и Гулиевым А.А., последнему банк предоставил кредит в сумме 1 619 800 рублей, сроком на 216 месяцев, для приобретение квартиры, общей площадью * кв.м., расположенной по адресу: *. Право собственности на квартиру было зарегистрировано за ответчиком 14.10.2010 года. Квартира передана в залог кредитору, права требования которого удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является - ОАО «АИЖК» на основании договора купли-продажи закладной. Ответчик Гулиев А.А. начиная с ноября 2014 года ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользование им производит нерегулярно с нарушением сроков погашения кредита и уплаты процентов. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по возврату кредита, сумма задолженности ответчика перед истцом по состоянию на 03.06.2015 года составила 1 589 615 рублей 22 копейки, из которой: остаток неисполненных обязательств по кредиту – 1 485 769 рублей 27 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 84 972 рубля 43 копейки, а также начисленные пени в сумме 18 873 рубля 52 копейки. АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит расторгнуть кредитный договор * от 08.10.2010 года. Взыскать с Гулиева А.А. в пользу АО «АИЖК» сумму задолженности в размере 1 589 615 рублей 22 копейки, из которой: остаток неисполненных обязательств по кредиту – 1 485 769 рублей 27 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 84 972 рубля 43 копейки, а также начисленные пени в сумме 18 873 рубля 52 копейки. Определить подлежащим к выплате с Гулиева А.А. в пользу АО «АИЖК» проценты за пользование кредитом в размере 12 % годовых на сумму остатка основного долга в размере 1 485 769 рублей 27 копеек, начиная с 04.06.2015 года и по день вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Гулиеву А.А., расположенную по адресу: *, определить способ реализации квартиры, в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость указанной квартиры в размере 80 % от оценки квартиры, указанной в Закладной и в отчете независимого оценщика * от 10.09.2010 года, а именно 1 851 895 рублей 20 копеек. Взыскать с Гулиева А.А. в пользу АО «АИЖК» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 28 148 рублей 08 копеек.

В судебном заседании представитель истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Бочаров О.В. (полномочия подтверждены) исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик Гулиев А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно и надлежащим образом, доверил представлять свои интересы Агранович М.Н.

Представитель ответчика Агранович М.Н. (полномочия подтверждены) в судебном заседании исковые требования АО «АИЖК» признала частично, просила суд отказать в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с тем, что в настоящее время рыночная стоимость квартиры составляет 3 500 000 рублей, тогда как истцом указана стоимость – 2 000 000 рублей, дополнительно пояснила, что Гулиевым по оплате кредита вносились другие суммы, чем указывает истец.

При указанных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнения представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты от неё.

В соответствии с ч. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из положений ст.ст. 329,334,348,349,350 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исполнение обязательства может обеспечиваться залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как достоверно установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, 08 октября 2010 года между Коммерческим Банком «Инвестрастбанк» (ОАО) и Гулиевым А.А. (заемщиком) был заключен кредитный договор * (при ипотеке в силу закона), по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в размере 1 619 800 рублей, сроком на 216 месяцев с уплатой 12 % годовых. Размер ежемесячного платежа установлен заемщику 18 384 рубля 09 копеек (т. 1 л.д. 25-33).

В соответствии с п. 1.3 договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, находящейся по адресу: *, состоящей из * комнат, общей площадью * кв.м., в том числе жилой площадью * кв.м., расположенной *, стоимостью 2 314 000 рублей.

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору является: ипотека в силу закона жилого помещения (п. 1.4 договора).

Согласно п.п. 5.2, 5.3 Кредитного договора, при нарушении сроков возврата кредита, начисленных за пользование кредитом процентов, заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора.

В соответствии с договором купли-продажи жилого помещения от 08.10.2010 года в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, жилое помещение считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на жилое помещение. При этом Гулиев А.А. становится залогодателем (п. 2.4 договора).

Права залогодержателя по договору об ипотеке удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 14.10.2010 года. Первоначальным залогодержателем закладной указан Коммерческий банк «Инвестрастбанк» (ОАО). Данной закладной обеспечены обязательства Гулиева А.А. по кредитному договору * от 08.10.2010 года. В закладной указана стоимость квартиры по состоянию на 10.09.2010 года – 2 314 869 рублей. В закладной имеется отметка о смене ее владельца, последним владельцем соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) * от 24.06.2010 года является владельцем и держателем закладной, что подтверждается также записью о владельце в закладной, из чего бесспорно следует, что права по закладной переданы истцу.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Вместе с тем, абзацем вторым приведенной части предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5 % от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с п. 4.4.3 кредитного договора * от 08.10.2010 года обращение взыскания на имущество происходит в следующих случаях: при просрочки ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении Заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Согласно выписке из лицевого счета за период с 08.07.2010 года по 30.06.2016 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование кредитом Гулиевым А.А. производятся в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, что является основанием для взыскания задолженности по кредитному договору.

По состоянию на 03 июня 2015 года в связи с неоднократным нарушением сроков и порядка внесения платежей по основному долгу и процентам по кредитному договору, у Гулиева А.А. перед АО «АИЖК» сформировалась задолженность по кредитному договору в размере 1 589 615 рублей 22 копейки, в том числе:

- задолженность по основному долгу в размере 1 485 769 рублей 27 копеек,

- задолженность по процентам в размере 84 972 рубля 43 копейки,

- задолженность по пеням в размере 18 873 рубля 52 копейки.

По ходатайству стороны ответчика по делу была назначена бухгалтерская экспертиза. Согласно определения суда от 15.06.2016 года на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: произвести расчет начисленных процентов с учетом вносимых денежных средств и указать остаток по ипотечному договору: соответствует ли расчет задолженности представленный АО «АИЖК» действительности, произведенный в соответствии с кредитным договором * от 08.10.2010 года.

Эксперт в своем заключении № * от 08.08.2016 года пришел к следующим выводам: ответ на вопрос 1 – анализ представленных документов показывает, что в деле имеются не все приходно-кассовые ордера фактических платежей заемщика, в отсутствие исходных данных произвести расчет начисленных процентов с учетом вносимых денежных средств не представляется возможным, при оплате по графику очередных платежей на сумму 904 360 рублей 98 копеек остаток основного долга составляет 1 511 965 рублей 59 копеек; ответ на вопрос 2 – расчет задолженности, представленный АО «АИЖК» соответствует действительности и произведен в соответствии с кредитным договором * от 08.10.2010 года (т. 1 л.д. 213-223).

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд считает, что приведенное выше экспертное заключение является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащие подробные описания проведенных исследований и сделанных в их результате выводов, основанном на представленных для экспертного исследования данных. Данное заключение отвечает также принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности у суда отсутствуют. Противоречий, несоответствий, неполноты в выводах экспертизы и совокупности иных доказательств по делу не имеется. Компетентность эксперта и его право на проведение подобных экспертных исследований подтверждены соответствующими документами. До начала производства экспертизы эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд принимает расчет задолженности, представленный истцом, который является фактически правильным, стороной ответчика не оспорен, своего расчета сторона ответчика не представила.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца об определении суммы задолженности по состоянию на 03.06.2015 года в виде задолженности по основному долгу в размере 1 485 769 рублей 27 копеек, задолженности по процентам в размере 84 972 рубля 43 копейки, задолженности по пеням в размере 18 873 рубля 52 копейки, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования об определении подлежащими к выплате с Гулиева А.А. в пользу АО «АИЖК» проценты за пользование кредитом в размере 12 % годовых на сумму остатка основного долга – 1 485 769 рублей 27 копеек, начиная с 04.06.2015 года и по день вступления решения суда в законную силу суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 809 ГК РФ проценты за пользование заемными денежными средствами выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

На основании вышеприведенных п. 2 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, то есть к дате фактического удовлетворения.

В силу вышеприведенного пункта 1 этой же статьи указанного Федерального закона ипотека обеспечивает, в том числе, уплату залогодержателю основной суммы долга, процентов за пользование кредитом, судебных расходов и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. п. 1 п. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем для сумм, исчисляемых в процентном отношении, сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Таким образом, требование истца об определение ко взысканию с ответчика Гулиева А.А., предусмотренных договором процентов в размере 12 % годовых на сумму остатка основного долга в размере 1 485 769 рублей 27 копеек, начиная с 04.06.2015 года и до момента полного исполнения решения суда, не противоречат действующему законодательству и подлежат удовлетворению.

Суд находит обоснованными требования истца об обращении взыскания на заложенное в обеспечение выполнения обязательства жилое помещение ответчика, так как погашение суммы долга в случае неисполнения должником обязательства за счет заложенного имущества является одним из условий кредитного договора, признанного ответчиком путем его подписания. Факт систематического невнесения платежей в счет погашения кредита нашел свое подтверждение в судебном заседании.

В связи с чем, суд считает указанное требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу *, принадлежащую на праве собственности Гулиеву АА, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также, учитывая требования действующего законодательства, суд считает необходимым удовлетворить требования истца, определив способ реализации квартиры в виде продажи таковой с публичных торгов.

В соответствии с п. 2.5 договора купли-продажи жилого помещения от 08.10.2010 года на момент подписания настоящего Договора жилое помещение как предмет ипотеки в силу закона оценивается в 2 314 869 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Аудит-Стандарт», актом оценки * от 10.08.2010 года. Стороной ответчика в судебном заседании возражала против определения начальной продажной цены квартиры, предложенной стороной истца, однако своего отчета о рыночной стоимости квартиры не представила, ходатайство о назначении по делу экспертизы об определении рыночной стоимости квартиры ответчиком и его представителем не заявлялось.

Истцом заявлено требование об установлении начальной продажной цены, на квартиру исходя из 80 % от рыночной стоимости квартиры в размере 1 851 895 рублей 20 копеек (2 314 869,00 рублей х 80 %).

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального Закона «Об Ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с договором купли-продажи жилого помещения от 08.10.2010 года определено, что оценка квартиры, расположенной по адресу: * в размере 2 314 869 рублей применяется в качестве начальной продажной цены в случае обращения на жилое помещение взыскания за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем его обязательств по Кредитному договору и реализации жилого помещения как предмета залога (абз. 2 п. 2.5 договора).

Таким образом, суд устанавливает начальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу *, в размере 1 851 895 рублей 20 копеек, что составляет 80 % от рыночной стоимости квартиры.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с изложенным, в пользу истца с ответчика Гулиева А.А., подлежит взысканию уплаченная истцом государственная пошлина в размере 28 148 рублей 08 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Гулиеву АА о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор * от 08 октября 2010 года, заключенный между КБ ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО) и Гулиевым АА.

Взыскать с Гулиева АА в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 1 589 615 рублей 22 копейки, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредитному договору (основному долгу) – 1 485 769 рублей 27 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 84 972 рубля 43 копейки, а также начисленные пени в сумме 18 873 рубля 52 копейки.

Определить Гулиеву АА подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12 % годовых на сумму остатка основного долга в 1 485 769 рублей 27 копеек, начиная с 04.06.2015 года и по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую Гулиеву АА, расположенную по адресу: *, определив способ реализации квартиры в виде продажи таковой с публичных торгов, назначив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 851 895 рублей 20 копеек.

Взыскать с Гулиева АА в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 28 148 рублей 08 копеек.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:                         С.И. Дейхина