Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-36954/2018 от 06.09.2018

Судья – Грошкова В.В. Дело № 33- 36954/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 октября 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Внукова Д.В.,

судей Зиборовой Т.В., Иваненко Е.С.,

при секретаре Степаненко К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Симонова В.И. на заочное решение Анапского городского суда Краснодарского края от 10 июля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Зиборовой Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Заочным решением Анапского городского суда Краснодарского края от 10 июля 2018 года удовлетворены частично исковые требования Агеевой С.Н. к Нерсесяну А.С., Симонову В.И. о признании права на квартиру, договора купли-продажи ничтожным.

Суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимости от 19.07.2016 года, заключенный между Нерсесяном А.С. и Симоновым В.И., в отношении квартиры <...> с кадастровым номером <...> в доме <...> по <...>, указав, что настоящее решение является основанием для аннулирования (погашения) в ЕГРН записи <...> от <...> о праве собственности Симонова В.И. на вышеуказанную квартиру.

В апелляционной жалобе ответчик Симонов В.И. просит отменить решение суда, принять новое решение по делу, которым признать Симонова В.И добросовестным покупателем квартиры, указывая на то, что согласно договору купли-продажи от <...>, заключенному между Нерсесян А.С. и ответчиком, в п. 2 договора указано, что квартира принадлежит продавцу - Нерсесян А.С. на праве собственности на основании решения Анапского городского суда Краснодарского края от 09.10.2014г., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> от <...> Согласно п.4 договора продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не заложена, не подарена, в споре и под запрещением, арестом не состоит. Третьи лица на нее не претендуют. Оспариваемая Агеевой С.Н. сделка была заключена между Нерсесян А.С. и Симоновым В.И., она соответствует требованиям закона. При заключении сделки, спорное помещение в аресте не находилось, притязаний относительно своих прав никто не заявлял, в связи с чем у Симонова В.И. не было сомнений относительно природы сделки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, возражении, выслушав представителя истца, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как следует из материалов дела, <...> между Нерсесяном А.С. (застройщик) и Агеевой С.Н. (товарищ) был заключен договор о совместной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось соединение вкладов товарищей и их совместное действие для строительства многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности без извлечения прибыли, расположенного по адресу: <...>. Доля инвестора в данном доме представляет собой однокомнатную квартиру <...> на 2 этаже в секции <...> общей ориентировочной площадью <...> кв.м. (включая площадь балкона).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что инвестор вносит в качестве вклада в общее имущество денежные средства в размере <...> руб. Передача вклада подтверждается распиской (п.2.3 договора).

Истцом в материалы дела представлена расписка от <...> на сумму <...>., согласно которой истец передана ответчику Нерсесяну А.С. <...> руб., что свидетельствует об исполнении истцом условий договора о совместной деятельности от <...>.

Пунктом 3.2 договора простого товарищества ответчик Нерсесян А.С. (застройщик, товарищ) брал на себя обязательства передать истцу в срок до <...> квартиру, указанную в п. 1.2 договора.

В судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что квартира истцу во исполнение условий договора простого товарищества от <...> в собственность застройщиком Нерсесяном А.С. передана не была. При этом истец пояснила, что данная квартира ей передана в начале <...> года без оформления документов для фактического пользования, в данной квартире проживает с <...> года внучка истца со своей семьей, в квартире сделан ремонт за счет средств истца.

Так же из материалов дела следует, что решением Анапского городского суда от <...> за Нерсесяном А.С. было признано право собственности на все квартиры, расположенные в 10-ти блок-секциях по <...>. После чего, <...> между Нерсесяном А.С. и Симоновым В.И. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Нерсесян А.С. продал Симонову В.И. за <...> руб. квартиру <...> в доме <...> по <...>, расположенную на 2 этаже, общей площадью <...> кв.м. Право собственности Симонова В.И. на указанную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН <...>.

Заключением проведенной по делу судебной экспертизы Союза «Анапская торгово-промышленная палата» <...> от <...> установлено, что квартира <...> в доме <...>, проданная по договору купли-продажи от <...>, и квартира <...> на 2 этаже секции 7 в доме <...> по <...>, являющаяся предметом договора от <...> о совместной деятельности, заключенного между истцом Агеевой С.Н. и ответчиком Нерсесян А.С., является одной и той же квартирой. К данному выводу эксперт пришел исходя из места расположения квартиры, ее площади, архитектурно-планировочного решения, технической документации (технических паспортов), изготовленных по состоянию на дату первичной технической инвентаризации, а также данных кадастрового учета и сведений ЕГРН при последующей нумерации квартир в доме <...> по <...>.

Суд первой инстанции обоснованно принял заключение экспертизы в качестве достоверного и достаточного доказательства по делу, так как оно обоснованное, мотивированное, выполнено на основании исследования имеющихся в материалах дела документов, а также визуального осмотра квартиры и замеров ее площади, соответствует требованиям законодательства в области судебных экспертиз, эксперт имеет соответствующее образование и стаж работы в области судебных экспертиз, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того факт тождественности квартир, указанных в обоих договорах, заключенных Агеевой С.Н. и Симоновым В.И., подтверждается тем, что Симонов В.И. обращался в суд с иском о выселении Агеевой С.Н. из занимаемой ею квартиры, что позволило суду прийти к обоснованному выводу о том, что квартира, являющаяся предметом договора о совместной деятельности от <...> и договора купли-продажи от <...>, является одной и той же квартирой.

Факт оплаты стоимости данной квартиры (цены договора о совместной деятельности от <...>) подтвержден подлинником расписки от <...> и не опровергнут в судебном заседании. Кроме того данный факт подтверждается также постановлением от <...> следователя ОМВД России по Краснодарскому краю, которым Агеева С.Н. признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному по факту незаконной передачи оплаченной Агеевой С.Н. квартиры в доме <...> по <...> в собственность Симонова В.И.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) разъяснено, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017 года, которым разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Анализируя условия договора о совместной деятельности от 13.02.2013 года, заключенного между истцом и ответчиком Нерсесяном А.С., суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор отвечает признакам договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, его предметом является строительство многоквартирного жилого дома и передача истцу как стороне договора в собственность квартиры в данном многоквартирном доме, стоимость которой в размере <...> руб. является вкладом истца (ценой договора).

В соответствии со ст.ст. 4, 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 застройщик обязан передать в собственность участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства), являющуюся предметом договора, в срок, указанный в договоре.

Между тем, как было указано выше данная квартира была продана <...> Нерсесяном А.С. ответчику Симонову В.И. за <...> руб.

С учетом конкретных обстоятельств дела, суд пришел к правомерному выводу о том, что сделка купли-продажи квартиры от <...>, заключенная между Нерсесяном А.С. и Симоновым В.И., нарушает права и законные интересы истца, так как спорная квартира должна была быть передана в собственность истца по условиям договора от <...>, данная квартира оплачена истцом в полном объеме и фактически находится в его пользовании.

Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недеиствительностью сделки.

В силу п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные снедействительностью сделки.

В связи с тем, что спорная квартира оплачена истцом Агеевой С.Н. по договору от <...> полностью; принимая во внимание положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.. .. » от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст.ст. 4,6), согласно которым данная квартира должна была быть передана в собственность Агеевой С.Н.; учитывая, что договор купли-продажи недвижимости от <...>, заключенный с Симоновым В.И., был заключен в отношении объекта недвижимости, который должен был быть передан в собственность другому лицу во исполнение ранее заключенной сделки от <...> с Агеевой С.Н.; принимая во внимание, что в договоре купли-продажи от <...> содержится не соответствующее действительности утверждение о том, что квартира <...> в доме <...> по <...> правами третьих лиц не обременена (пункты 4,7 договора), суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи от <...> заключенный между Нерсесяном А.С. и Симоновым В.И., является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ.

С учетом изложенного требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от <...> спорной квартиры, заключенного межу Нерсесяном А.С. и Симоновым В.И., а также об аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности Симонова В.И. на данную квартиру, подлежат удовлетворению.

При этом суд правомерно отказал в удовлетворении требований истца в части признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку решение Анапского городского суда от 9.10.2014 года, которым за Нерсесяном А.С. было признано право собственности в том числе на спорную квартиру в многоквартирном доме <...> по <...>, отменено апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 29.05.2018 года, которым одновременно данный многоквартирный дом 1 признан самовольны и в иске о признании на квартиры в доме Нерсесяну А.С. отказано.

Суд правильно указал в решении, что срок исковой давности при предъявлении истцом настоящего иска не пропущен, так как истец стороной сделки купли-продажи от 19.07.2016 года не являлась, о данной сделке узнала из иска Симонова И.В. о выселении истца, предъявленного в суд в 2018 году, соответственно настоящий иск подан в суд без пропуска срока исковой давности.

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным. Юридически значимые обстоятельства определены судом правильно, нарушений материального, либо процессуального права, влекущих отмену решения не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Заочное решение Анапского городского суда Краснодарского края от 10 июля 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Симонова В.И. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: