Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-60/2017 (2-3019/2016;) ~ М-2864/2016 от 03.11.2016

<данные изъяты>                                    Дело № 2-60/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 января 2017 года г. Волоколамск

Волоколамский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Е.П. Козловой

При секретаре судебного заседания Т.В.Четвероус

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бабаян А.Г. к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи,

У с т а н о в и л:

    Истец Бабаян А.Г. обратился в суд с иском к ФИО7 в котором, согласно уточненным исковым требованиям, просит расторгнуть договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право собственности ФИО7 на недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>

- объект № линия электропередач (объект незавершенного строительства) – сооружение – высоковольтная линия ВЛ-10кв, протяженностью 4,18 км;

- объект № подземный газопровод, назначение нежилое, протяженностью 4063,7 м;

- объект № газгольдер с испарительной установкой, назначение нежилое, общая площадью 40 куб.м ;

- объект № дорога с бетонным покрытием протяженностью 4450 м и площадью 16350 кв.м ;

- объект № подземный технический водопровод протяженностью 4800 м с водозаборным узлом и разведочно-эксплуатационной скважиной №В-10-10 глубиной 90 м;

- объект № подземные кабельные электрические сети напряжением 0,4 кВ протяженностью 4800 м с распределительными щитами – 37 штук и фонарями освещения – 153 штуки;

- объект № нежилое здание, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 143 кв.м, кадастровый (условный) №;

- объект № гостевой дом, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 236 кв.м, кадастровый (условный) №;

- объект № земельный участок с кадастровым номером № площадью 13960 кв.м;

- объект № земельный участок с кадастровым номером № площадью 31260 кв.м;

- объект № земельный участок с кадастровым номером № площадью 30045 кв.м;

расторгнуть договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить обременение на имущество по п.2 в виде ипотеки по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ним право собственности на указанное имущество, взыскать неустойку в размере 1281000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по госпошлине в сумме 39880 руб., аннулировать записи в ЕГРП, указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ, а именно регистрационные записи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и Бабаян А.Г. подписан договор купли-продажи имущества в соответствии с которым Бабаян А.Г. передает, а ФИО7 принимает объекты недвижимого имущества на сумму 6120000 руб. В соответствии с договором залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ в залоге у истца находятся 11 объектов недвижимого имущества являющихся имуществом ФИО7 а именно:

- объект № линия электропередач (объект незавершенного строительства) – сооружение – высоковольтная линия ВЛ-10кв, протяженностью 4,18 км – 1175800 руб.;

- объект № подземный газопровод, назначение нежилое, протяженностью 4063,7 м, - 5000 руб.;

- объект № газгольдер с испарительной установкой, назначение нежилое, общая площадью 40 куб.м – 5000 руб.;

- объект № дорога с бетонным покрытием протяженностью 4450 м и площадью 16350 кв.м – 5000 руб.;

- объект № подземный технический водопровод протяженностью 4800 м с водозаборным узлом и разведочно-эксплуатационной скважиной №В-10-10 глубиной 90 м – 5000 руб.;

- объект № подземные кабельные электрические сети напряжением 0,4 кВ протяженностью 4800 м с распределительными щитами – 37 штук и фонарями освещения – 153 штуки – 5000 руб.;

- объект № нежилое здание, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 143 кв.м, кадастровый (условный) № – 5000 руб.;

- объект № гостевой дом, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 236 кв.м, кадастровый (условный) № – 5000 руб.;

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13960 кв.м – 910500 руб.;

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 31260 кв.м – 2039000 руб.;

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30045 кв.м – 1959700 руб..

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была произведена запись о наложении обременений на вышеуказанные объекты в виде ипотеки (залога) в соответствии с договором залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в счет выполнения своих обязательств по договору залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ответчик перевел денежные средства в размере 1320000 руб.. Срок исполнения обязательства полной оплаты стоимости недвижимого имущества наступил ДД.ММ.ГГГГ. Задолженность по договору составляет 4800000 руб.. В соответствии с п.9.2 указанного договора истец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. Уведомление о расторжении договора со сроком ответа в 5 рабочих дней с даты получения направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что отсутствие оплаты за переданное имущество является существенным нарушением ответчиком договора. В связи с неисполнением ответчиком условия договора об оплате имущества, истец начислил неустойку в соответствии с п.6.2 договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которая составляет 3312000 руб.. Считает возможным снизить сумму неустойки до 1281000 руб., которую просит взыскать с ответчика.

    В судебном заседании представитель истца по доверенности Большаков Н.В. заявленные истцом исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

    Ответчик ФИО7 представитель Гозман В.Г. и представитель по доверенности Бочаров А.В. заявленные истцом исковые требования не признали, пояснили, что между Бабаян А.Г. и ФИО7 в настоящее время переименовано в ФИО7 был заключен указанный договор, о существовании которого никто из собственников поселка ничего не знал. О существовании данного договора им стало известно только в начале ДД.ММ.ГГГГ. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по данному договору были перечислены 1320000 руб., которые, в случае расторжения договора, они просят вернуть ФИО7 Вопрос о выплате остальной части суммы по указанному договору поднимался на общем собрании ФИО7 но члены товарищества отказались производить выплату по данному договору. Пунктом 6.2 договора купли-продажи предусмотрена ответственность покупателя в случае неисполнения обязанности по выплате стоимости отчуждаемого недвижимого имущества - «взыскивается неустойка в размере одного процента от суммы задолженности за один день просрочки». В требовании о взыскании неустойки этот «один день» вырос до 141 дня. Просят уменьшить подлежащую уплате неустойку в связи с явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

    Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о месте и времени слушания дела надлежащим образом извещено, в судебное заседание представитель не явился, представил заявление, в котором просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

    Заслушав представителя истца по доверенности Большакова Н.В., представителя ответчика Гозман В.Г., представителя ответчика по доверенности Бочарова А.В., исследовав материалы гражданского дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Бабаян А.Г. и ФИО7 заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимого имущества:

- объект № линия электропередач (объект незавершенного строительства) – сооружение – высоковольтная линия ВЛ-10кв, назначение: объект незавершенного строительства, протяженностью 4,18 км /степень готовности 95%, лит.I, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>;

- объект № подземный газопровод, назначение нежилое, протяженностью 4063,7 м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес>

- объект № газгольдер с испарительной установкой, назначение нежилое, общая площадью 40 куб.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № дорога с бетонным покрытием протяженностью 4450 м, назначение: нежилое, общая площадь 16350 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>;

- объект № подземный технический водопровод протяженностью 4800 м с водозаборным узлом и разведочно-эксплуатационной скважиной №В-10-10 глубиной 90 м, назначение нежилое, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № подземные кабельные электрические сети напряжением 0,4 кВ протяженностью 4800 м с распределительными щитами – 37 штук и фонарями освещения – 153 штуки, назначение нежилое, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № нежилое здание, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 143 кв.м, адрес объекта: <адрес>

- объект № гостевой дом, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 236 кв.м, адрес объекта: <адрес>

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13960 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство»;

- объект № земельный участок с кадастровым номером № площадью 31260 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство»;

- объект № земельный участок с кадастровым номером № площадью 30045 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство»,

а покупатель обязался принять объекты и уплатить за них цену, которая в соответствии с п.3.1 договора составляет 6120000 руб., в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель вправе уплатить выкупную цену досрочно и частями.

ДД.ММ.ГГГГ между Бабаян А.Г. и ФИО7 подписан акт приемки-передачи имущества (л.д.24).

    Право собственности ФИО7 на указанные в договоре объекты недвижимого имущества зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Бабаян А.Г. и ФИО7 заключен договор залога имущества, в соответствии с которым залогодержатель принимает, а заемщик-залогодатель передает в обеспечение оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Бабаяном А.Г. и ФИО7 на сумму 6120000 руб., недвижимое имущество принадлежащее заемщику-залогодателю, указанное в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

В счет выполнения своих обязательств по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ответчик произвел выплаты в размере 1320000 руб..

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Вследствие длительной просрочки ответчиком исполнения обязательств по договору купли-продажи истец в значительной части лишился того, на что имел право рассчитывать при заключении вышеуказанного договора, при этом допущенные ответчиком нарушения являются существенными, что является основанием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика ФИО7 уведомление о расторжении договора купли-продажи и выплате неустойки, что подтверждается почтовой квитанцией о направлении и описью вложения к письму (л.д.15).

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Принимая во внимание изложенное, а также то обстоятельство, что ФИО7 не были исполнены обязательства по договору, которые оно не намерено исполнять и в дальнейшем, а также то, что истцом было выполнено требование п. 2 ст. 452 ГК РФ о направлении в адрес ответчика требований о расторжении договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и о наличии у ответчика обязанности возвратить полученное и не оплаченное им недвижимое имущество. Также с истца подлежат взысканию в пользу ответчика денежные средства в размере 1320000 руб., выплаченные ответчиком по договору купли-продажи.

    Учитывая, что обязательства сторон по договору купли-продажи, в обеспечение которого была установлена ипотека, прекращаются, в связи с его расторжением, зарегистрированное обременение - залог - подлежит прекращению.

    За неисполнение покупателем обязанности по выплате стоимости отчуждаемого имущества предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере одного процента от суммы задолженности за один день просрочки. Данная неустойка составляет 48000 руб. и подлежит взысканию с ответчика.

    Оснований для применения судом ст.333 ГК РФ суд не усматривает.

    В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины соразмерно удовлетворенным исковым требованиям в размере 1493 руб. 33 коп..

Руководствуясь ст. ст.194 - 198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Бабаян А.Г. и ФИО7

Расторгнуть договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Бабаян А.Г. и ФИО7

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО7 на недвижимое имущество:

- объект № линия электропередач (объект незавершенного строительства) – сооружение – высоковольтная линия ВЛ-10кв, назначение: объект незавершенного строительства, протяженностью 4,18 км /степень готовности 95%, лит.I, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № подземный газопровод, назначение нежилое, протяженностью 4063,7 м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес>

- объект № газгольдер с испарительной установкой, назначение нежилое, общая площадью 40 куб.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № дорога с бетонным покрытием протяженностью 4450 м, назначение: нежилое, общая площадь 16350 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № подземный технический водопровод протяженностью 4800 м с водозаборным узлом и разведочно-эксплуатационной скважиной №В-10-10 глубиной 90 м, назначение нежилое, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № подземные кабельные электрические сети напряжением 0,4 кВ протяженностью 4800 м с распределительными щитами – 37 штук и фонарями освещения – 153 штуки, назначение нежилое, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № нежилое здание, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 143 кв.м, адрес объекта: <адрес>

- объект № гостевой дом, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 236 кв.м, адрес объекта: <адрес>

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13960 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство»;

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 31260 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство»;

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30045 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство»;

отмене обременения на указанное имущество в виде ипотеки;

регистрации права собственности Бабаян А.Г. на недвижимое имущество:

- объект № линия электропередач (объект незавершенного строительства) – сооружение – высоковольтная линия ВЛ-10кв, назначение: объект незавершенного строительства, протяженностью 4,18 км /степень готовности 95%, лит.I, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № подземный газопровод, назначение нежилое, протяженностью 4063,7 м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес>;

- объект № газгольдер с испарительной установкой, назначение нежилое, общая площадью 40 куб.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № дорога с бетонным покрытием протяженностью 4450 м, назначение: нежилое, общая площадь 16350 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № подземный технический водопровод протяженностью 4800 м с водозаборным узлом и разведочно-эксплуатационной скважиной №В-10-10 глубиной 90 м, назначение нежилое, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

- объект № подземные кабельные электрические сети напряжением 0,4 кВ протяженностью 4800 м с распределительными щитами – 37 штук и фонарями освещения – 153 штуки, назначение нежилое, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, сельское поселение Спасское, район д.Дубосеково;

- объект № нежилое здание, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 143 кв.м, адрес объекта: <адрес>

- объект № гостевой дом, назначение нежилое, 2-х этажное, общая площадь 236 кв.м, адрес объекта: <адрес>

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13960 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство»;

- объект № земельный участок с кадастровым номером № площадью 31260 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство»;

- объект № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 30045 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «под дачное строительство».

Погасить записи о государственной регистрации права собственности ФИО7 на указанное имущество.

Погасить записи о государственной регистрации залога на указанное имущество.

Взыскать с Бабаян А.Г. в пользу ФИО7 средства в сумме 1320000 (один миллион триста двадцать тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО7 в пользу Бабаян А.Г. неустойку в сумме 48000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1493 рубля 33 копейки.

Решение подлежит государственной регистрации в Волоколамском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волоколамский городской суд Московской области.

Председательствующий судья:     подпись                Козлова Е.П.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>