Судебный акт #1 (Определение) по делу № 3а-124/2018 (3а-897/2017;) ~ М-854/2017 от 24.10.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Власовой М.Г.,

при секретаре Чолак Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а– 124/2018 по административному исковому заявлению Карапетян М. Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Карапетян М.Г. обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости, находящегося у нее в аренде земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:650, расположенного в <данные изъяты>, государственная собственность на который не разграничена, равной его рыночной стоимости.

    Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что кадастровая стоимость названного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет для нее (Карапетня М.Г.) как собственника строения, расположенного на земельном участке, его выкупной цены.

Карапетян М.Г., уточнив требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке в размере 62 001 844 рубля (т. 1 л.д. 203-205).

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием административным ответчиком - Министерством имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом назначалась судебная экспертиза для проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости участка, а также назначалась повторная оценочная экспертиза (т. 3 л.д. 243-246).

По результатам судебных экспертиз рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на дату кадастровой оценки в ином размере, отличном от размера определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – Попов А.А. уточнил требования своего доверителя, просит суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по результатам повторной экспертизы в размере 61 410 000 рублей (т. 2 л.д. 259-260).

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – Левина М.Е. в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда. Однако приобщила к материалам дела письменные объяснения, содержащие замечания относительно примененной экспертом методологии оценки. По утверждению представителя ответчика, экспертом необоснованно применен лишь один подход к оценке – сравнительный, в заключении эксперта отсутствуют копии источников информации, использованные для определения величины корректировок на дату предложения к продаже объектов-аналогов, неправильно определены корректировки на направление и удаление от МКАД объектов-аналогов. (т. 2 л.д. 261-262).

    Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.

     Суд, выслушав объяснения представителей Карапетян М.Г. и Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п.1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 390 НК РФ физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщикам земельного налога, который исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.     

В силу положений ст. 39.20 ЗК РФ, п. 1 и 2 ст. 2, п. 2, 2.2 ст. 2 Федерального закона от <данные изъяты> № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» исключительным правом выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности обладает лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом выкупная цена или арендная плата такого участка может исчисляться исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с ч. 1 постановления <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности <данные изъяты> или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках» выкупная цена для земельных участков аналогичным спорному земельному участку составляет 15 процентов кадастровой стоимости земельных участков.

В силу положений пунктов 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

    Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.    

    Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

    Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

    Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями).

В соответствии с абз. 1,2 названной нормы результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объекта оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз 2 ст. 24.15, п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

    Судом установлено, что Карапетян М.Г. на основании договора от <данные изъяты> уступки прав по договору аренды земельного участка <данные изъяты>/Ю от <данные изъяты>, заключенного между ООО «АВ-терминал» и муниципальным образованием «Ленинский муниципальный район <данные изъяты>», является арендатором земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, с кадастровым номером 50:21:0040112:650, площадью 13 800 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения торгово-офисно-складского комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, вблизи <данные изъяты>, что подтверждается копиями названных договоров, кадастровым паспортом земельного участка, актом приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 12-22).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, земельных участков, категория которых не установлена на территории <данные изъяты>» была определена, в том числе, кадастровая стоимость спорного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена по состоянию на <данные изъяты> (дату формирования перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке).

    Постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> все полномочия Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений <данные изъяты>.

    Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 86 393 520 рублей (т. 1 л.д. 23).

    Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию - <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено (т. 1 л.д. 24-26).

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с заключением эксперта от <данные изъяты> ООО «Беркшир Адвайзори Групп» Вишневской И.А., которой судом было поручено проведение экспертизы для проверки соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, оценщиком ООО Консалтинговая группа «Праймаудит» при составлении отчета <данные изъяты> от <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельного участка допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 61 351 236,50 рублей (т. 2 л.д. 5-85).

По результатам повторной оценочной экспертизы № ЭЗ-012/18 от <данные изъяты>, проведение которой было поручено эксперту Ассоциации судэкспертов Ерохиной Л. М., рыночная стоимость спорного земельного участка составила 61 410 000 рублей (т. 2 л.д.193-244).

Исследовав заключение эксперта Ерохиной Л.М., суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленный судом вопрос.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Замечания представителя административного ответчика, касающиеся методологии оценки, избранной экспертом Ерохиной Л.М. нормативно не обоснованы (не указано какие именно нормы закона нарушены экспертом).

Доводы представителя Министерства имущественных отношений в письменных пояснениях о том, что указанный эксперт необоснованно выбрала лишь один подход к оценке земельного участка – сравнительный, суд находит несостоятельными.

Согласно положениям пунктов 11, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки «ФСО <данные изъяты>, утвержденного приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При этом оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого их них.

Как усматривается из экспертного заключения, экспертом Ерохиной Л.М. для оценки земельного участка был избран сравнительный подход. Выбор сравнительного подхода к оценке земельного участка экспертом подробно обоснован (т. 2 л.д. 216-217).

Ссылка представителя ответчика в письменных пояснениях на отсутствие сведений о происхождении значения корректировки на дату предложения, не обоснована. Как следует из экспертного заключения, указанная корректировка рассчитана на основании данных компании GEO Development (л.д. 35).

Утверждение представителя административного ответчика на неправильное определение корректировки на направление и удаленность от МКАД какими-либо альтернативными расчетами не обосновано. Между тем в заключении эксперта введенные корректировки по данным ценообразующим факторам подробно аргументированы (л.д.230-232, 233-234).

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем Министерства имущественных отношений <данные изъяты> суду не представлено. Ходатайство о проведении еще одной повторной экспертизы представителем административного ответчика не заявлено.

Между тем, суд отмечает, что и в отчете об оценке и по результатам первоначальной и повторной экспертизы оценщиком и судебными экспертами установлена практически одинаковая рыночная стоимость спорного земельного участка – 62 001 844 рублей, 61 351 236,50 рублей и 61 410 000 рублей соответственно, что, по мнению суда, свидетельствует о том, что установленная в заключении эксперта Ерохиной Л.М. рыночная стоимость земельного участка соответствует рыночным реалиям.

Оценив представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:650 равной его рыночной стоимости в размере 61 410 000 рублей, определенном по состоянию на <данные изъяты> по результатам повторной экспертизы, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    административное исковое заявление Карапетян М. Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.    

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:650, площадью 13 800 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для размещения торгово-офисно-складского комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, вблизи <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 61 410 000 (шестьдесят один миллион четыреста десять тысяч) рублей.

    Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка, включая дату подачи Карапетян М. Г. заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестар по <данные изъяты> – <данные изъяты>.

    Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.

    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.