Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-602/2017 ~ М-210/2017 от 30.01.2017

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 06 сентября 2017 года

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Князева Д.М., при секретаре ФИО3, с участием представителя истца ФИО4, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО5, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, третьего лица ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Сарапульский городской суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи. Исковые требования мотивирует тем, что в феврале 2016 года истец прочел объявление о продаже земельного участка с расположенным на нем объектом незаконченного строительства. По телефону, указанному в данном объявлении, истец обратился с вопросом о местоположении, стоимости данных объектов недвижимости, а так же стадии строительства объекта. После телефонных переговоров истец по вопросу приобретения данного имущества встретился с женщиной, представившейся ФИО8 B.C. В разговоре с ней истец пояснил, что его интересует приобретение недвижимого имущества, но истец не имеет финансовой возможности приобрести данное имущество, пояснив при этом, что у него в собственности находится квартира по адресу: <адрес> соответственно для покупки земельного участка и объекта незавершенного строительства истцу нужно данную квартиру продать. Стоимость принадлежащей истцу квартиры он определил в размере № руб. ФИО8 B.C. на его предложение пояснила, что можно оформить договор мены объектов недвижимости. На данное предложение истец согласился. Поскольку истец не обладает опытом в оформлении подобных сделок, подготовкой необходимых договоров стала заниматься сама ФИО8 B.C., которая истцу пояснила, что имеет опыт в оформлении такого рода сделок.

ДД.ММ.ГГГГ истец был приглашен ФИО8 B.C. в регистрационную палату для оформления сделок по обмену объектами недвижимости. Находясь в регистрационной палате, истец подписал и передал на регистрацию три различных договора. Будучи уверенным в добросовестности ФИО8 B.C. данные договора истец практически не читал.

По одному из указанных договоров следовало, что истец, являясь продавцом, продал ФИО8 B.C. принадлежащую ему квартиру по адресу <адрес>. В соответствии с п.3 договора было указано, что «Указанная квартира продается за 100000 рублей». В соответствии с п.4 договора расчет между сторонами должен был быть произведен полностью при подаче данного договора в Управление Росреестра по УР.

По второму договору следовало, что ФИО8 B.C. являлась продавцом, а истец покупателем приобретал объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> №. В соответствии с п.3 данного договора было указано, что «Указанный объект незавершенного строительства продается за 50000 рублей». В соответствии с п.4 договора расчет между сторонами должен был быть произведен полностью при подаче данного договора в Управление Росреестра по УР.

По третьему договору следовало, что ФИО8 B.C. уступает истцу право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель, заключенному между Управлением имущественных отношений <адрес> и ФИО8 B.C. ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, площадью 1380 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, <адрес> №. В соответствии с п.1.2 договора следовало, что истец должен выплатить ФИО8 B.C. компенсацию в размере 50000 рублей (п.3.1 договора). На вопросы истца по поводу оформленных сделок, ФИО8 B.C. пояснила, что договор мены можно оформлять именно данным способом, но поскольку для сторон это мена, то цена, указанная в договоре, не имеет какого-либо значения. Каких-либо денежных средств в уплату по договору купли-продажи ФИО8 B.C. истцу не производила.

Определение вида и характера сделки между истцом и ФИО8 B.C. заключалась в производстве мены принадлежащего им на праве собственности имущества, следовательно, должно было быть оформлено соответствующим договором. В результате оформленния указанных выше договоров истец утратил право собственности на квартиру, приобрел в собственность объект незавершенного строительства несоразмерный по стоимости принадлежащей ему квартиры, не приобрел права собственности на земельный участок, что влечет для него ущерб, поскольку он лишен того на, что рассчитывал при заключении сделки. Следует, что стоимость принадлежащей истцу квартиры в договоре купли-продажи, являющегося в силу закона самостоятельной сделкой, должна была быть отражена в размере ее реальной стоимости. Кроме того, исходя из принципа самостоятельности данного договора следует, что ответчиком должна была быть проведена выплата по указанному договору денежных средств от чего ответчик уклонился. Сам договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры не предусматривает возможность производства с истцом расчета за отчуждаемое им имущество иным способом.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику было направлено требование о внесении изменений в п.3 договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с указанием стоимости квартиры в размере 1200000 руб. с производством выплаты указанной суммы либо альтернативно при несогласии на внесение такого изменения, на расторжение договора купли-продажи. Направленное истцом требование ответчиком проигнорировано, ответ на его требование истцу не направлен. В связи с изложенным, истец просит договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>15, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 расторгнуть, аннулировать государственную регистрацию права собственности ФИО2 и восстановить истцу регистрацию права собственности на квартиру по адресу: <адрес>15.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить иск по основаниям, изложенным в нем.

Ответчик, представитель ответчика, третье лицо в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи. Предметом договора является однокомнатная квартира по адресу: <адрес>15 (пункт 1). Стоимость квартиры составляет 100 000 руб. (пункт 3).

Пунктом 4 договора установлено, что расчет между сторонами производится путем наличного расчета при подаче документов для обязательной государственной регистрации права собственности.

Передаточным актом к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным истцом и ответчиком, подтверждается факт передачи квартиры истцом ответчику, производство расчета между сторонами и отсутствия претензий друг к другу.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда РФ, содержащимся в пункте 5 постановления № от ДД.ММ.ГГГГ «О судебном решении», заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

Истцом в исковом заявлении и представителем истца в судебном заседании в качестве основания для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указывалось на существенное нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в его уклонении от исполнения обязательств по договору купли-продажи, а также в связи с отказом от внесения в договор соответствующих изменений, со ссылкой на под.1 п.2 ст.450 и ст.451 ГК РФ.

Согласно подп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст.56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В обоснование доводов о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи истец указывает на уклонение ответчика от выплаты денежных средств по данному договору, а также неотражение в договоре реальной стоимости квартиры, в подтверждение чего представил справку № от ДД.ММ.ГГГГ об определении среднерыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>15, исходя из которой, предварительное значение рыночной стоимости указанной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляло 1 085 000 руб. Тем самым, истец был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора, а именно, получение от ответчика денежных средств за продажу однокомнатной квартиры, исходя из ее стоимости 1 200 000 руб.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Истец и ответчик, определив стоимость квартиры в размере 100 000 руб. (пункт 3 договора), установили в пункте 4 договора порядок расчета между сторонами. Договор с данными условиями подписан сторонами без каких-либо оговорок.

Факт исполнения сторонами договора купли-продажи подтвержден передаточным актом, который содержит указание о передаче проданного имущества покупателю и о произведенном между сторонами расчете. Данный акт подписан обеими сторонами. Согласно акту претензий друг к другу стороны не имели. При этом из представленного по запросу суда дела правоустанавливающих документов следует, что истцом подано заявление в Управление Росреестра по УР о регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, и с заявлением о приостановлении или прекращении регистрации перехода права собственности истец не обращался. Более того, требование о расторжении договора купли-продажи к покупателю предъявлено спустя 10 месяцев после совершения сделки.

Каких-либо допустимых и достоверных доказательств, опровергающих сведения, указанные в передаточном акте о произведенном расчете, истцом не представлено, при этом ответчик и представитель ответчика в судебных заседаниях не признавали недействительность сведений, изложенных в передаточном акте, ссылались на исполнение обязательств со стороны покупателя.

Действующее законодательство исходит из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений.

Так, согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В данном случае сделка купли-продажи, совершенная истцом и ответчиком в установленном судебном порядке не была оспорена и не признана недействительной, в связи с чем, суд исходит из действительности совершенной сделки.

Как указывалось выше, в соответствии с абз.2 ч.1 ст.451 ГК РФ, на которую ссылается истец, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Однако, в обоснование данного довода вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ истцом доказательства суду не представлены, также необоснованно истцом какие именно обстоятельства изменились по сравнению с теми, что имелись на момент заключения сделки и были заведомо непредвиденными на тот момент.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела истец не представил каких-либо доказательств того, что сделка купли-продажи квартиры не была направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а прикрывала иную волю участников сделки, также не подтвержден тот факт, что между сторонами имелась договоренность на заключение договора мены.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сарапульский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Сарапульского городского суда      Д.М. Князев