Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-55/2018 (2-1298/2017;) ~ М-1269/2017 от 22.11.2017

                                                                                                                 Дело № ....

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2018 года Верхнесалдинский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Новосадовой О.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца Атнеева Р.Ф.,

ответчика Березовского И.П.

представителя ответчика администрации Верхнесалдинского городского округа Распоповой Н.Г.,

представителя ответчика МУП «ГУ ЖКХ» Гавриловой М.А.,

    при секретаре Симаковой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Березовской Натальи Игоревны к Березовскому Игорю Пейсовичу, Березовской Гульчаре Шарифьяновне, муниципальному унитарному предприятию « Городское управление жилищно-коммунального хозяйства» о признании недействительными договоров найма жилого помещения, к Березовскому Игорю Пейсовичу, администрации Верхнесалдинского городского округа о признании недействительным договора на передачу комнаты в собственность, к Березовскому Игорю Пейсовичу, Тучкову Алексею Борисовичу о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделок, к Тучкову Алексею Борисовичу, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании отсутствующим обременения в виде залога,

УСТАНОВИЛ:

        Березовская Н.И. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора № ...., заключенного д.м.г. между администрацией Верхнесалдинского городского округа и Березовским И.П. на передачу комнаты № .... в <адрес> в собственность Березовского И.П., о признании недействительным договора купли-продажи указанной комнаты, заключенного между Березовским И.П. и Тучковым А.Б. д.м.г., о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права № .... от д.м.г. на комнату № .... в <адрес> на имя Тучкова А.Б. Просила применить последствия недействительности ничтожных сделок путем погашения регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на спорную комнату и возврате комнаты из частной собственности Тучкова А.Б. в муниципальный жилищный фонд администрации Верхнесалдинского городского округа. Просила взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг адвоката и госпошлины.

     В обоснование исковых требований, ссылаясь на положения ст.ст.62, п.6 ст.42 ЖК РФ, п.3 ст.166, п.2 ст.168, 125 ГК РФ, ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Роосийской Федерации», п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», указала, что ее мать Березовская Г.Ш. на основании ордера № .... от д.м.г. получила двухкомнатную квартиру по <адрес> на состав семьи три человека: мать, ее муж Березовский И.П., сын Березовский А.И. После ее рождения д.м.г. она так же была прописана в указанной квартире. Березовский А.И. выписался из квартиры в <....> году, Березовский И.П.-в <....> году. В <....> году ее мать узнала от соседки Ж. о том, что в их квартире прописан Тучков А.Б. д.м.г., обратившись в домоуправление за получением справки о регистрации, она узнала, что Березовский И.П. приватизировал комнату № .... в их квартире и продал эту комнату Тучкову А.Б. Считает, что ее права были нарушены, поскольку без ее согласия были разделены лицевые счета, присвоен статус коммунальной квартиры, была приватизирована и продана комната. Кроме того, комната № .... в квартире является смежной, а не изолированной и не может являться предметом договора социального найма и приватизаций. Так же при продаже спорной комнаты Тучкову А.Б. были нарушены права собственника смежной комнаты - муниципального образования, обладающего правом преимущественной покупки отчуждаемой комнаты. Полагала, что квартира не могла быть коммунальной, поскольку отсутствуют отдельные договоры социального найма на комнату № .... и комнату № .....

       В дальнейшем истец Березовская Н.И. неоднократно уточняла и дополняла исковые требования. Так, 07.02.2018, дополнительно ссылаясь в обоснование своих первоначальных требований на положения ч.1 ст.673 ГК РФ, так же просила признать отсутствующим обременение в виде залога(ипотеки) права собственности Тучкова А.Б. на комнату № .... в <адрес>, установленного в пользу ПАО Сбербанк России на основании закладной от д.м.г., зарегистрированного в Росреестре за № .... и погасить регистрационную запись об ипотеке. При этом, ссылаясь на положения п.п.3 п.1 ст.5, п.1 ст.25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указала, что в силу закона, неизолированная комната № .... не может быть предметом ипотеки. Просила взыскать солидарно с Березовского И.П. и Тучкова А.Б. расходы на оплату услуг представителя и госпошлины (т.1 л.д. 160-163).

       12.04.2018 истец дополнила предмет исковых требований (т.2, л.д.27-28), просила признать недействительными договор найма комнаты № .... в <адрес>, заключенный д.м.г. между УМП «ГУ ЖКХ» и Березовской Г.Ш. и договор найма комнаты № .... указанной квартиры, заключенный д.м.г. между УМП «ГУ ЖКХ» и Березовским И.П. ввиду их несоответствия требованиям ст.62 ЖК РФ и ч.1 ст.673 ГК РФ.

      В связи с заявленными дополнительными требованиями о признании обременения в виде залога отсутствующим, признании недействительными договоров найма комнат, определениями Верхнесалдинского районного суда в качестве ответчиков к участию в деле привлечены ПАО Сбербанк России, Березовская Г.Ш., администрация Верхнесалдинского городского округа, МУП «ГУ ЖКХ».

      Кроме того, определениями Верхнесалдинского районного суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Князева И.В., Тимофеева Л.С., Управление Росреестра по Свердловской области.

              В судебном заседании истец Березовская Н.И. исковые требования полностью поддержала, просила суд признать недействительными:

-договор найма комнаты № ...., расположенной в <адрес>, заключенный д.м.г. между УМП «ГУ ЖКХ» и Березовской Г.Ш.;

-договор найма комнаты № ...., расположенной в <адрес>, заключенный д.м.г. между УМП «ГУ ЖКХ» и Березовской Г.Ш.;

-договор передачи комнаты № ...., расположенной в <адрес> в собственность Березовского И.В. № ...., заключенный д.м.г. между администрацией Верхнесалдинского городского округа и Березовским И.П.;

-договор купли-продажи комнаты № ...., расположенной в <адрес>, заключенный д.м.г. между Березовским И.П. и Тучковым А.Б.

-применить последствия недействительности ничтожных сделок приватизации и купли-продажи путем погашения регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на комнату № ...., расположенную в <адрес> и возврата данной комнаты из собственности Тучкова А.Б. в муниципальную собственность.

-признать недействительным свидетельство о госрегистрации права № .... от д.м.г. на комнату № .... в <адрес> на имя Тучкова А.Б.

-признать отсутствующим обременение в виде залога(ипотеки) права собственности Тучкова А.Б. на комнату № .... в <адрес>, установленного в пользу ПАО Сбербанк России на основании закладной от д.м.г., зарегистрированного в Росреестре за № .... и погасить регистрационную запись об ипотеке.

-взыскать с ответчиков Березовского И.П. и Тучкова А.Б. солидарно расходы на представителя в сумме 45000руб., уплаченную госпошлину в сумме 600руб.

     При этом пояснила, что проживает в квартире № .... <адрес> по месту регистрации с момента рождения, то есть с <....> года по настоящее время вместе с матерью Березовской Г.Ш., которой квартира была предоставлена по договору социального найма в <....> году. Квартира состоит из двух неизолированных комнат. Через комнату № ...., которая находится в ее пользовании, имеется вход в комнату № ...., которой пользуется ее мать. Ее отец Березовский И.П. не проживает в квартире примерно с <....> года, но сохранял регистрацию. До <....> года приходили отдельные квитанции на оплату коммунальных услуг на комнаты, а именно: на имя отца приходила квитанция за комнату № ...., на имя матери за комнату № ..... После <....> года квитанция на имя отца перестала приходить, в связи с чем она предположила, что Березовский И.П. снялся с регистрационного учета. О том, что Березовский И.П. приватизировал и продал комнату, они с матерью узнали в <....> году от соседки, но сразу же в суд она не обратилась, так как не было денег на адвоката. За все это время никаких требований со стороны третьих лиц по поводу пользования комнатой № .... не предъявлялось, Тучкова А.Б. она никогда не видела, в квартире он не появлялся. Оспариваемыми сделками нарушаются ее права, как проживающей в данном жилом помещении, в том числе право на его приватизацию, сделки незаконны, поскольку спорная комната является смежной, своего согласия на раздел лицевых счетов, на признание квартиры коммунальной, приватизацию комнаты она не давала.

    Представитель истца адвокат Атнеев Р.Ф. в судебном заседании исковые требования продержал, указав, что все оспариваемые договоры заключены с нарушением закона, поскольку предмет договоров - комната № .... не является изолированным жилым помещением. При таких обстоятельствах сделки ничтожны. В связи с недействительностью сделки купли-продажи, обременение комнаты в виде залога соответственно является отсутствующим.

Ответчик Березовский И.П. в судебном заседании исковые требования не признал, в обоснование своих возражений указал, что все оспариваемые договоры были заключены в соответствии с законом. Несмотря на то, что проданная им комната в квартире является смежной, а не изолированной, фактически можно осуществить перепланировку и сделать отдельный вход в спорную комнату. В указанной квартире он не проживает с <....> года, в <....> году брак между ним и Березовской Г.Ш. был расторгнут, каким образом были разделены лицевые счета в квартире, он уже не помнит. С <....> года по <....> год он платил за комнату № ...., потом перестал, в связи с чем накопился долг. Он предложил бывшей жене и дочери, которые все это время фактически проживали в квартире, оплатить этот долг, в ответ они предложили ему выписаться из квартиры. Тогда он решил продать комнату, чтобы расплатиться с долгами по коммунальным платежам. С этой целью он оформил доверенность на женщину в агентстве недвижимости по фамилии С., которая от его имени и заключила все необходимые сделки. Тучкова А.Б. он видел один раз, когда пописывал договор в отделе недвижимости. Деньги от продажи комнаты С. ему не отдала, поэтому из спорной комнаты он выписался только в <....> году, в надежде, что С. вернет ему деньги.

Представитель ответчика администрации Распопова Н.Г. в судебном заседании полагала исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку предметом договоров, как найма жилого помещения, так и приватизации могут быть только изолированные жилые помещения, вместе с тем спорная комната № .... таковой не является. Действительно в период заключения как с Березовской Г.Ш., так и с Березовским И.П. договоров найма комнат, такие полномочия администрацией были делегированы МУП «Гор УЖКХ», однако документов по данному вопросу не сохранилось. Таким образом, при наличии у Березовского И.П. договора найма комнаты, у администрации не было оснований отказать последнему в удовлетворении его заявления о передаче в порядке приватизации указанной комнаты. Комната № .... находится по настоящее время в муниципальной собственности.

Представитель ответчика МУП «ГУ ЖКХ» Гаврилова М.А. в судебном заседании исковые требования полагала обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку комнаты № .... и № .... <адрес> являются смежными, имеют общую стену и не отграничены от иных помещений в квартире строительными конструкциями. Указанные комнаты, как единый объект, не отвечают признакам изолированности и обособленности, в связи с чем не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма и не могут быть переданы в собственность гражданина в порядке приватизации. На момент заключения с Березовскими договоров найма комнат у МУП «ГУ ЖКХ» имелись полномочия на это. Считает, что договоры найма № .... и № ...., заключенные МУП «ГУ ЖКХ с Березовской Г.Ш. и Березовским И.П. соответственно, не порождают прав на приватизацию отдельной комнаты в квартире, не соответствуют требованиям закона, в связи с чем могут быть признаны недействительными.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв (т.1 л.д.2), из которого следует, что банк не возражает против погашения регистрационной записи ипотеки, возникшей на основании закладной от д.м.г. в отношении спорной комнаты, поскольку обязательства по кредитному договору были исполнены в полном объеме, но считает себя ненадлежащим ответчиком, так как не имеет никакой заинтересованности в сохранении обременения. В обоснование возражений указано, что между банком и Тучковым А.Б. д.м.г. был заключен кредитный договор № .... «1040 Ипотечный кредит», в качестве обеспечения по которому выступила комната № ...., расположенная по <адрес> Кредитный договор был погашен д.м.г.. Из положений п.1 ст.25 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» следует, что в орган, осуществляющий государственную регистрацию права, имеют право обратиться с соответствующим заявлением о погашении записи об ипотеке владелец закладной, залогодатель с одновременным представлением закладной либо совместно залогодатель и залогодержатель. Данная норма не содержит обязанности банка обращаться с заявлением о прекращении ипотеки. Кроме того, согласно договору купли-продажи, заключенному между Березовским И.П. и Тучковым А.Б., у последнего после погашения задолженности по кредитному договору имеется право потребовать вернуть закладную. Такого требования в банк не поступало. Просит отказать истцу в части удовлетворения заявленных требований к ПАО Сбербанк. Остальные требования оставляют на усмотрение суда.

Ответчик Березовская Г.Ш. в судебное заседание не явилась, будучи опрошенной в предварительном судебном заседании от 12.01.2018 в качестве третьего лица (т.1 л.д. 105), поясняла, что двухкомнатная квартира, расположенная по вышеуказанному адресу, была ей предоставлена в <....> году на основании ордера по договору найма в том числе на членов ее семьи-мужа Березовского И.П. и сына Березовского А.И. После рождения в квартире была зарегистрирована и дочь Березовская Н.И. После выезда Березовского И.П. из квартиры, по настоящее время она фактически пользуется комнатой № ...., а ее дочь-комнатой № ...., эти комнаты являются смежными, из комнаты № .... идет вход в комнату № ..... После расторжения брака с Березовским И.П. она оплачивала только за одну комнату, но обстоятельства разделения лицевых счетов не помнит. О том, что Березовский И.П. приватизировал и продал комнату она узнала от соседки Ж в <....> году. Тучкова А.Б. она ни разу не видела.

Ответчик Тучков А.Б., третьи лица Князева И.В., Тимофеева П.С. в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, письменного отзыва на иск не представили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

        Заслушав мнение сторон, исследовав письменные доказательства, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Обстоятельства, приведенные истцом в обоснование заявленного требования, указывают на то, что истец считает сделки недействительными, так как они противоречат требованиям закона, а именно ст.ст.62, п.6 ст.42 ЖК РФ, п.3 ст.166, п.2 ст.168, 125, ч.1 ст.673 ГК РФ, ГК РФ, ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Как разъяснено в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 (ред. от 02.07.2009) "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Исходя из разъяснений п. 73 - 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ). Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует иное. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившей в силу с 01.09.2013, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Приведенные выше положения п. 1 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". В соответствии с п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок (ст. ст. 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу названного Федерального закона, то есть после 01 сентября 2013 года. Таким образом, к сделкам совершенным до 01 сентября 2013 года применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в прежней редакции.

Согласно ст.ст.166,168 ГК РФ (ред. от 29.12.2017), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ в прежней редакции, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, двухкомнатная квартира, расположенная по <адрес> была предоставлена Березовской Г.Ш. по ордеру № .... от д.м.г., выданному на основании решения исполкома Совета народных депутатов от д.м.г. № .... на состав семьи из трех человек, включая мужа Березовского И.П., сына березовского А.И. д.м.г. с Березовской Г.Ш. был заключен договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР ( т.1 л.д.13-16).

Березовская Г.Ш., Березовский И.П., Березовский А.И. были зарегистрированы в указанной квартире с д.м.г., Березовская Н.И. - с д.м.г.. Березовский А.И. снят с регистрационного учета д.м.г.( т.1 л.д.95,97,144-145,147).

д.м.г. брак между Березовским И.П. и Березовской Г.Ш. был расторгнут ( т.1 л.д.18).

д.м.г. между УМП «ГУ ЖКХ» и Березовской Г.Ш. был заключен договор найма жилого помещения № ...., из содержания которого следует, что объектом договора является изолированное жилое помещение общей площадью <....> кв.м, в том числе жилой <....> кв.м, состоящее из одной комнаты по <адрес> с лицевым счетом № ....( т.1 л.д.152-153).

д.м.г. между УМП «ГУ ЖКХ» и Березовским И.П. был заключен договор найма жилого помещения № ...., из содержания которого следует, что объектом договора является изолированное жилое помещение общей площадью <....> кв.м, в том числе жилой <....> кв.м, состоящее из одной комнаты по <адрес> с лицевым счетом № ....( т.1 л.д.150-151).

д.м.г. между администрацией Верхнесалдинского городского округа и С. действующей по доверенности за Березовского И.П., заключен договор № .... передачи комнаты в коммунальной квартире в собственность, согласно которому Березовский И.П. получил в собственность безвозмездно комнату общей и жилой площадью <....> кв.м в двухкомнатной коммунальной квартире по <адрес> д.м.г. было зарегистрировано право собственности Березовского И.П. на указанную комнату( т.1 л.д.66).

д.м.г. между С. действующей по доверенности за Березовского И.П., и Тучковым А.Б. был заключен договор купли-продажи в отношении спорной комнаты, в соответствии с условиями которого Тучков А.Б. приобрел спорную комнату в собственность. Право собственности Тучкова А.Б. на спорную комнату было зарегистрировано в ЕГРП д.м.г. за № ..... В настоящее время собственником комнаты является так же Тучков А.Б. ( т.1 л.д.23-24, 55-56).

Таким образом, на момент совершения оспариваемых истцом сделок- заключения договоров найма жилого помещения, приватизации и купли-продажи, действовала редакция ст. 168 ГК РФ, устанавливающая, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно справок с места жительства, выданных МУП «ГУ ЖКХ» в настоящее время Березовская Н.И., Березовская Г.Ш. зарегистрированы по месту жительства в комнате № .... <адрес>, Тучков А.Б. имеет регистрацию в комнате № .... указанного жилого помещения с д.м.г. ( т.1 л.д.25-26), Березовский И.П. снят с регистрационного учета в спорном жилом помещении д.м.г.( т.1 л.д.147).

Статьей 86 ЖК РСФСР, действовавшего до 1 марта 2005 года, было предусмотрено право нанимателя или совершеннолетнего члена его семьи требовать заключения с ним отдельного договора найма: совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса.

Статьей 52 ЖК РСФСР было предусмотрено, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Правило о том, что объектом жилищных прав может являться лишь изолированное жилое помещение закреплено и в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, действующего с 1 марта 2005 года: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с ч. 2 ст. 62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Из изложенного следует, что самостоятельным объектом договора найма жилогоь помещения в соответствии с положениями как ЖК РСФСР, так и положениями ЖК РФ не может быть неизолированная часть квартиры.

Согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность.

То есть из содержания данной нормы права следует, что в собственность граждан могут быть переданы именно жилые помещения, занимаемые ими на условиях социального найма.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ комната является одним из видов жилых помещений.

При этом понятие жилого помещения, о котором идет речь и в п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, и в ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", как уже было указано выше, содержится в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

Таким образом, из толкования указанных выше норм права так же следует, что жилое помещение, которое может быть передано в собственность гражданина в порядке приватизации, в обязательном порядке должно быть изолированным.

Из представленной суд выписки из ЕГРН, выписки из технического паспорта жилого помещения по <адрес>, составленного Отделом <....>, инвентарного дела на данную квартиру ( т.1 л.д.21-оборот, л.д.24,л.д.78-оборот, л.д.79-оборот) усматривается, что комната № .... площадью <....> кв.м является неизолированным помещением и проход в него осуществляется через смежную комнату № .... площадью <....> кв.м, в которой зарегистрирована истец и ее мать-Березовская Г.Ш. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Суд полагает, что поскольку предметом договоров социального найма жилого помещения- комнаты как № ...., так и № ...., договора на передачу комнаты в собственность граждан от д.м.г. являлось неизолированное жилое помещение –смежные комнаты, то это влечет недействительность как договоров социального найма жилого помещения, так и договора на передачу комнаты в собственность граждан, а также недействительность договора купли –продажи комнаты № .... от д.м.г.. Оспариваемые договоры, заключенные в нарушение вышеуказанных норм закона, являются ничтожными, нарушают при установленных судом обстоятельствах в их совокупности права Березовской Н.И., как третьего лица, и не являющегося стороной сделки, на реализацию права пользования спорной комнаты, ее приватизации в составе квартиры.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд применяет последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи, заключенного д.м.г. между С. действующей по доверенности за Березовского И.П., и Тучковым А.Б. в отношении комнаты № .... в <адрес>. Согласно договору купли-продажи Тучков А.Б. уплатил покупную стоимость комнаты в размере 220000руб., указанная сумма подлежит возврату покупателю путем ее взыскания с Березовского И.П. Тучков А.Б. в свою очередь обязан возвратить спорную комнату Березовскому И.П. в порядке реституции. Доводы Березовского И.П. о том, что деньги от продажи квартиры С. ему не отдала, не имеют правового значения по данному делу и бездоказательны.

Суд так же применяет последствия недействительности (ничтожности) договора передачи спорной комнаты в собственность граждан № ...., заключенного д.м.г. между администрацией Верхнесалдинского городского округа и С. действующей по доверенности за Березовского И.П., путем возврата указанной комнаты в муниципальную собственность Верхнесалдинского городского округа.

Поскольку при признании договоров найма жилого помещения от д.м.г. № ...., и от д.м.г. № .... недействительными (ничтожными), возобновляет свое действие договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, заключенный д.м.г. с Березовской Г.Ш., необходимости указания в решении суда о применения судом последствий недействительности этих договоров не имеется.

В п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 144 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (ред. от 11.12.2017), в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом "актуальная" погашается.

Требование истца о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Тучкова А.Б. по сути направлено на погашение в Едином государственном реестре прав записи о регистрации права собственности Тучкова А.Б. на комнату. Самостоятельными способами защиты предполагаемого нарушенного права признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности и погашение записи не являются. Погашение записи является способом исполнения решения суда о признании недействительным правоустанавливающих документов и применении последствий ничтожной сделки.

Кроме того, из материалов дела следует, что на комнату № .... <адрес> установлена ипотека в силу закона от д.м.г. в пользу АК Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) (номер государственной регистрации № ....)( т.1 л.д.23,65).

Так, в договоре купли-продажи спорной комнаты от д.м.г. отраженно, что денежные средства на приобретение спорной комнаты в размере 147000руб. предоставляются покупателю Тучкову А.Б. Акционерным коммерческим Сберегательным банком на основании кредитного договора № .... от д.м.г.. До полного погашения кредита комната находится в залоге у банка, что является обеспечением исполнения обязательства Тучкова по возврату банку денежных средств.

Между Тучковым А.Б. и АК Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО)был заключен д.м.г. кредитный договор «Ипотечный» № .... на приобретение комнаты в двухкомнатной квартире по <адрес>, сумма кредита составила 147000 руб. Срок возврата кредита д.м.г.. В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита Тучков А.Б. предоставляет банку залог(ипотеку) недвижимого имущества согласно договора купли-продажи(т.1 л.д.58-62,65).

Согласно справки ПАО Сбербанк по состоянию на д.м.г. задолженность по кредитному договору полностью погашена.( т.1 л.д.230).

В соответствии с п. п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для предоставления обеспечения кредита Тучкова А.Б. имуществом, право на которое к нему перешло в результате совершения ничтожной сделки.

При признании недействительным договора купли-продажи и применении реституции, обременение спорной комнаты в виде залога следует признать отсутствующим. Судом установлено, что залог зарегистрирован на основании договора купли-продажи спорной комнаты, а поскольку договор купли-продажи является недействительным с момента его заключения, следовательно, и оснований для возникновения права залога у Банка не имеется. Ничтожность договора купли-продажи комнаты свидетельствует о том, что имущество не могло быть предоставлено в обеспечение возврата кредита, в связи с чем имеются основания для вывода о необходимости признания обременения комнаты отсутствующим, так как запись о регистрации внесена в ЕГРП, а иным способом истец не может защитить свое право на пользование имуществом. Кроме того, задолженность по кредитному договору полностью погашена.

Доводы представителя ПАО Сбербанк о том, что Банк является ненадлежащим ответчиком несостоятельна в силу вышеприведенных норм материального права.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 98 ГПК РФ устанавливает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса.

    В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату слуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела усматривается, что истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 45000 руб.( т.1 л.д.27,28,99,100,158) за составление искового заявления, ведение дела в суде первой инстанции, составление заявления об уточнении исковых требований. Учитывая результат рассмотрения гражданского дела, характер и сложность спорных правоотношений, объем фактически оказанных представителем услуг, длительность рассмотрения спора в суде, руководствуясь принципом разумности и соразмерности, соблюдая баланс между правами лиц, участвующих в деле, суд считает справедливым и разумным снизить сумму расходов на представителя до 8000 руб., которая с учетом требований истца, подлежит взысканию с ответчиков Березовского И.П. и Тучкова А.Б. в пользу Березовской Н.И. в равных долях, то есть по 4000руб. с каждого. Оснований для солидарного взыскания расходов с учетом характера спорных правоотношений, не имеется.

Так же с ответчиков Березовского И.П. и Тучкова А.Б. в пользу Березовской Н.И. в равных долях подлежит взысканию уплаченная последней при подаче исковых требований госпошлина в размере 600руб., то есть по 300 руб. с каждого.

          На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 и 321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

     Исковое заявление Березовской Натальи Игоревны к Березовскому Игорю Пейсовичу, Березовской Гульчаре Шарифьяновне, муниципальному унитарному предприятию « Городское управление жилищно-коммунального хозяйства» о признании недействительными договоров найма жилого помещения, к Березовскому Игорю Пейсовичу, администрации Верхнесалдинского городского округа о признании недействительным договора на передачу комнаты в собственность, к Березовскому Игорю Пейсовичу, Тучкову Алексею Борисовичу о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделок, к Тучкову Алексею Борисовичу, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании отсутствующим обременения в виде залога удовлетворить.

Признать недействительным договор найма жилого помещения № ...., заключенный д.м.г. между УМП «ГУ ЖКХ» и Березовской Г.Ш. на комнату общей площадью <....> кв.м, в том числе жилой <....> кв.м, в квартире по <адрес>.

Признать недействительным договор найма жилого помещения № ...., заключенный д.м.г. между УМП «ГУ ЖКХ» и Березовским И.П. на комнату общей площадью <...> кв.м, в том числе жилой <....> кв.м, в квартире по <адрес>.

Признать недействительным договор № .... от д.м.г., заключенный между администрацией Верхнесалдинского городского округа и С.., действующей по доверенности за Березовского И.П., на передачу в собственность комнаты № .... общей и жилой площадью <....> кв.м. в двухкомнатной коммунальной квартире по <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи комнаты № .... в двухкомнатной квартире по <адрес>, заключенный д.м.г. между С., действующей по доверенности за Березовского Игоря Пейсовича, и Тучковым Алексеем Борисовичем.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи от д.м.г. и обязать Тучкова Алексея Борисовича возвратить Березовскому Игорю Пейсовичу комнату № ...., расположенную в <адрес>.

Взыскать с Березовского Игоря Пейсовича в пользу Тучкова Алексея Борисовича 220 000 руб.

Применить последствия недействительности договора № .... от д.м.г. на передачу комнаты в собственность Березовского Игоря Пейсовича –возвратить в муниципальную собственность Верхнесалдинского городского округа комнату № ...., общей и жилой площадью <....> кв.м, расположенную по <адрес>.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона (залога недвижимости) в отношении комнаты № ...., расположенной по <адрес> (дата регистрации д.м.г. № ....).

Взыскать с Березовского Игоря Пейсовича, Тучкова Алексея Борисовича в пользу Березовской Натальи Игоревны расходы на оплату услуг представителя в сумме 4000 руб. с каждого.

Взыскать с Березовского Игоря Пейсовича, Тучкова Алексея Борисовича в пользу Березовской Натальи Игоревны государственную пошлину в сумме 300руб. с каждого.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации права собственности на комнату № ...., расположенную в <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 1 месяца со дня вынесения судом мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Верхнесалдинский районный суд.

Судья                                                                                                    Новосадова О.А.

ынужденного прогула помесячно составило:ставила (104 413.ю составила 104 413.тный период.иоде, подлеж

    Мотивированное решение вынесено 21 мая 2018 года.

Судья                                                              Новосадова О.А.