Мотивированное решение от 16.06.2021 по делу № 3а-1127/2021 от 18.02.2021

77OS0000-02-2021-001235-53 Дело № 3А-1127/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 03 июня 2021 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.,

при секретаре Гриценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску О.С.Г. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

   О.С.Г. обратился с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 1669,6 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 188 329 043 руб. 45 копеек на основании отчета № 0411/2017 от 21 ноября 2017 года, подготовленного ООО «ИНТЕРПРОМТЭКПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ».

В обоснование заявления ссылается на то, что является сособственником указанного нежилого помещения, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости затрагивает его права как плательщика налога на имущество.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

           Представитель административного истца и заинтересованного лица Р.Е.Э. по доверенностям Б.О.А. представила ходатайство, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее заявленные требования уточнила. Просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости в размере, определенном в экспертном заключении.

В ходе рассмотрения дела представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения административных исковых требований, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Заинтересованное лицо Е.Т.В. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу, Р.Е.Э. и Е.Т.В. на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером * общей площадью 1669,6 кв.м, расположенное по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016 года в размере 270 809 303,66 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копией свидетельства о государственной регистрации права.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

 Судом установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и 28 декабря 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

 Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 января 2018 года заявление отклонено.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, О.С.Г. представил в суд отчет № 0411/2017 от 21 ноября 2017 года, подготовленный ООО «ИНТЕРПРОМТЭКПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» Ц.А.Р.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет № 0411/2017 от 21 ноября 2017 года, подготовленный ООО «ИНТЕРПРОМТЭКПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 1669,6 кв.м, расположенного по адресу: *, по состоянию на 01 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 214 484 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2016 года.

Выводы эксперта Ц.А.Р. научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, сторонами не представлено.

           Административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО «ИНТЕРПРОМТЭКПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ», а по результатам судебной экспертизы.

            Вместе с тем, представителем административного ответчика и заинтересованного лица выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего от Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы поступили письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

           Экспертом Ц.А.Р. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Эксперт дополнительно указала, что ею проведен полный всесторонний анализ объекта исследования, проведена его идентификация. Проанализированы материалы дела, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта недвижимости (перечень документов приведен на стр. 4 Заключения эксперта). Осмотр нежилого помещения  проводился в присутствии представителя административного истца Б.О.А. На стр. 14-20 Заключения эксперта представлены фотографии объекта исследования, дающие общее представление о его текущем использовании и физическом состоянии. Экспертом проведен полный анализ и идентификация объектов-аналогов (стр. 62-64,74-76 Заключения эксперта), проанализирован рынок и подобраны объекты-аналоги, максимально сходные по экономическим, материальным и иным характеристикам объекту исследования, актуальные на дату определения стоимости.

Ссылка Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на объявления о продаже/сдаче в аренду помещений, расположенных в БЦ «Виктория Плаза», не состоятельна, так как на них невозможно определить дату публикации, возможно, это информация на текущую дату. Дата определения стоимости в соответствии с определением суда – 01.01.2016 года (раньше даты проведения исследования на 5 лет).

Эксперт также отметил, что диапазон выявленных им цен предложений ЕОН в сегменте объекта исследования составляет 180 – 259 тыс. руб./ кв. м площади помещения с учетом стоимости земельного участка, без учета скидки на торг, ставок аренды в офисном сегменте объекта исследования от 17,0 до 20,0 тыс. руб./кв. м в год с учетом операционных расходов. В объявлениях, приведенных ответчиком, ставка аренды помещений лежит в диапазоне от 14,0 до 18,0 тыс. руб./кв.м, цен предложений от 82 до 214 тыс. руб. за 1 кв. м, т.е. ниже, чем у эксперта.

При определении рыночной стоимости доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (п. 23 ФСО № 7). Таким образом, методология предполагает построение расчетов на рыночных данных, а не на фактических, поскольку фактически заключенные договоры могут не соответствовать рыночным ставкам.

Таким образом, экспертом проведен полный анализ как объекта исследования, так и объектов-аналогов.

Архив Базы данных «Realtо», использованной экспертом, действительно является платным ресурсом, при этом он копирует содержание специализированного интернет-ресурса для риэлторов, находящегося в свободном доступе (http://www.realto.ru/ad/special_offers/commercial/), где профессиональные участники рынка купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости размещают свои объявления. Поскольку устаревшие объявления периодически снимаются с интернет-страниц сайта, то копия информации хранится в электронной базе данных «Realtо». Необходимо отметить, что дата определения стоимости в соответствии с определением суда – 01.01.2016 года (раньше даты проведения исследования на 5 лет), поэтому эксперт вынужден использовать архивную базу данных, приобретая её за плату у владельца интернет-ресурса. Административный ответчик не представил доказательств того, что приведенная экспертом информация из Базы данных «Realtо» является недостоверной или некорректной. Со своей стороны, у эксперта  нет оснований не доверять предоставленной ему за плату информации от владельца интернет-ресурса, тем более, что такая информация может быть предоставлена любому желающему. При этом содержание архива базы данных неизменно для всех приобретателей. Таким образом, экспертом проведен подробный анализ рынка объекта исследования (стр. 28-49 Заключения эксперта). Тексты предложений приведены в Заключении. Копия информации из объявлений, содержащихся в Базе данных «Realtо», приведены в приложении к Заключению эксперта.

В приведенных на страницах 89-90 Заключения эксперта копиях объявлений о сдаче помещений в аренду не указано, что арендатор должен возместить арендодателю дополнительно операционные расходы (за исключением коммунальных платежей, которые оплачиваются отдельно), т.е. приведенная в объявлении ставка аренды, является «конечной платой» за аренду помещения. Включение операционных расходов в ставку аренды является практикой делового оборота на рынке аренды офисных помещений в г. Москве, т.е. они всегда включены в ставку, если об этом не сказано специально. Коммунальные услуги (которые являются частью операционных расходов), могут входить в арендную ставку (полностью или частично), а могут не входить, но об этом всегда говорится отдельно, как например это указано в тексте объявлений по аналогу №4.

Объект-аналог №4 расположен на расстоянии 760 метров от метро Комсомольская или 9 минут пешком (использована функция Яндекс-карты при построении маршрута пешим ходом). Экспертом в рамках доходного подхода обоснованно не применена корректировка на удаленность от метро для объекта-аналога № 4, поскольку по фактору удаленности от метро он попадает в один диапазон с объектом исследования.

Экспертом даны письменные ответы на все поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Проанализировав экспертное заключение, возражения Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

            По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 1669,6 кв.м, расположенного по адресу: *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2016 года, - 214 484 000 рублей.

Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец, правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

            Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

 Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию – 28 декабря 2017 года.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость нежилого помещения применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года.

 Поскольку Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г.» утверждена кадастровая стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости города Москвы по состоянию на 1 января 2018 г., названное постановление применяется с 1 января 2019 г., установленная настоящим решением кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года действует для целей, предусмотренных законодательством, до 31 декабря 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ № 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость объекта отличается от оспариваемой кадастровой на 20,8 %, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу Автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 150 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 1669,6 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной 214 484 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2016 года на период с 01 января 2017 года по 31 декабря 2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2017 года.

Взыскать с О.С.Г. в пользу Автономной некоммерческой организации «Институт судебных экспертиз» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда                                              Ж.А. Сибул

 Решение в окончательной форме изготовлено 16 июня 2021 года

7