Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4501/2013 ~ М-3918/2013 от 22.05.2013

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

02 августа 2013 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего Семина С.Ю.

при секретаре Бурангуловой Е.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион» к Тихониной Ольге Николаевне, администрации г.о.Самара о признании инвестиционного договора расторгнутым, признании права собственности.

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, в обоснование своих требований указав, что на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных с Открытым акционерным обществом «Авиаагрегат» (продавец), Закрытое акционерное общество «Инновационный научно-технический центр «Регион» (далее – ЗАО «ИНТЦ «Регион») стало собственником следующих объектов недвижимости: щебеночная площадка, общей площадью 7312,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>; склад для пиломатериалов и навес цех 44, лит. АА1, площадью 158,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; подъездные пути, протяженностью 333,05 п.м., расположенные по адресу: <адрес> собственности ЗАО «ИНТЦ «Регион» на указанные объекты подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права серии 63-АВ №, № № и № № от ДД.ММ.ГГГГ На основании постановления Главы г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>.

Для обеспечения полноценной эксплуатации приобретенных объектов и их материально-технического развития истцом было организовано строительство новых дополнительных объектов недвижимости, образующих единый комплекс зданий и сооружений.

Для реализации указанных целей и получения дополнительного финансирования истцом для совместного строительства и инвестирования была привлечена Тихонина О.Н. (инвестор), для чего между сторонами был заключен соответствующий Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ Согласно условиям данного договора его стороны договорились объединить силы и средства для развития базы истца и строительства следующих объектов недвижимости: котельной и складов по <адрес>.

С декабря 2006 г. по декабрь 2007 г. на основании заключенных истцом Договоров подряда производились строительные и монтажные работы по возведению спорных объектов недвижимости. Работы по данным договорам были истцом оплачены, что подтверждено платежными поручениями. Также на основании соответствующих договоров ЗАО «ИНТЦ «Регион» было осуществлено присоединение возведенных объектов недвижимости к инженерным сетям, объекты были снабжены необходимым электроосвещением, водоснабжением и теплом. В настоящее время строительство всех объектов недвижимости окончено. Нежилые здания были поставлены на технический учет в Самарском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Спорные нежилые здания расположены на земельного участке с кадастровым номером 63:01:0741001:2550, площадью 25 402 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>А, 43, который принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи №/к от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Министерством имущественных отношений <адрес>. Право собственности ЗАО «ИНТЦ «Регион» на указанный земельный участок подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АК № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с условиями Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ Тихонина О.Н. обязалась в качестве инвестора передать ЗАО «ИНТЦ «Регион» денежные средства в размере 3000000 руб. на реализацию строительства объектов недвижимости, которые должны быть перечислены не позднее 6 месяцев с момента подписания договора. Согласно положениям указанного договора по окончании строительства Тихонина О.Н. приобретает право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на возведенные объекты недвижимости. Окончательное определение долей сторон в праве общей долевой собственности на здания производится после получения разрешительной и технической документации на объекты. По взаимному согласию сторон обязанность по оформлению разрешительной документации, а также выполнению иных необходимых действий, направленных на оформление прав на объекты, была возложена на Тихонину О.Н., которая также обязалась нести необходимые для этого расходы. Между тем, несмотря на неоднократные уведомления и претензии со стороны истца никаких денежных средств от Тихониной О.Н. до настоящего времени не поступало, разрешительная документация ответчиком должным образом оформлена не была. Несмотря на это Тихонина О.Н. по настоящее время продолжает претендовать на площади рассматриваемых объектов недвижимости. В своих письмах в адрес ЗАО «ИНТЦ «Регион» ответчик указывает на свои правопритязания на объекты, требует от истца передать причитающиеся ей площади объектов и оформить в установленном порядке ее право собственности на здания. Также указывает, что неисполнение ею обязанности по оплате объектов инвестирования не может препятствовать передачи причитающихся ей площадей в достроенных объектах, а может служить основанием для обращения с иском в суд о взыскании с Тихониной О.Н. задолженности по оплате объектов. Таким образом, между ЗАО «ИНТЦ «Регион» и Тихониной О.Н. имеет место спор о праве на объекты недвижимости, поскольку ответчик, ссылаясь на Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ, претендует на приобретение права собственности на данные объекты. Согласно положениям Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ данный договор может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем внесудебном порядке с направлением предварительного уведомления другой стороне не менее чем за 10 дней в случае полного или частичного невыполнения стороной своих обязанностей, предусмотренных договором. ДД.ММ.ГГГГ истец вручил Тихониной О.Н. уведомление о расторжении данного договора в связи с невыполнением ответчиком своих обязательств по инвестированию денежных средств и не оформлению объектов. Таким образом, Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут ЗАО «ИНТЦ «Регион» в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ Однако, ДД.ММ.ГГГГ Тихониной О.Н. был направлен истцу ответ, которым ответчик выражает свое несогласие с расторжением договора и указывает на свои права на возведенные объекты и утверждает, что на основании договора истец вправе только взыскать денежные средства. Процедура расторжения Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, установленная ст. 450 Гражданского кодекса РФ, была полностью соблюдена ЗАО «ИНТЦ «Регион», подтверждение получения ответчиком уведомления о расторжении прилагается. Указанное является основанием для исключения Тихониной О.Н. из круга лиц, имеющих право претендовать на долю в праве собственности на спорные объекты недвижимости. В тоже время, ни истец, являясь собственником земельного участка, занятого спорными объектами, ни ответчик, не имеют сейчас возможности оформить и зарегистрировать право собственности на нежилые здания в административном порядке в Управлении Росреестра по Самарской области в связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по оформлению в установленные сроки разрешительной документации на строительство объектов, которая необходима для обращения в регистрирующий орган. В настоящее время спорные объекты достроены и индивидуализированы, проведена их техническая инвентаризация. Объекты представляют собой обособленные нежилые здания (котельная, склады), расположенные по <адрес>, что подтверждается соответствующими техническими паспортами. Строительство объектов осуществлено в границах земельного участка 63:01:0741001:2550, принадлежащего истцу на праве собственности, что подтверждено соответствующим планом границ земельного участка. В процессе возведения зданий целевое назначение и разрешенное использование земельного участка (занимаемый промышленными предприятиями и складами) нарушено не было, размещение объектов на земельном участке истца соответствует действующим в <адрес> градостроительным нормам, установленным Правилами застройки и землепользования 2001 года. Строительство зданий было произведено истцом на основании заключенных договоров с подрядными организациями, имеющими право на осуществление строительной деятельности. На основании изложенного просят признать Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Закрытым акционерным обществом «Инновационный научно-технический центр «Регион» и Тихониной Ольгой Николаевной О.Н., расторгнутым; признать за Закрытым акционерным обществом «Инновационный научно-технический центр «Регион» (ИНН 6317015230) право собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание – Скла<адрес>, лит. Б, площадью 2788,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; нежилое здание – Скла<адрес>, лит. В, площадью 1690,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; нежилое здание – Котельная, лит. Д, площадью 61,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион», Давидян Ю.С., по доверенности, уточнил исковые требования, просит признать инвестиционный договор от 22.12.2006г. между ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион» и Тихониной Ольгой Николаевной расторгнутым; признать за ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион» право собственности на нежилое здание Скла<адрес>, литер Б, общей площадью 2 788,9 кв.м., нежилое здание Скла<адрес>, литер В, общей площадью 1 690,1 кв.м. и нежилое здание Котельная, литер Д, общей площадью 61,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, дал пояснения аналогичные описательной части решения.

Представитель Тихониной О.Н., Войтович Н.П., по доверенности, исковые требования ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион» не признала в полном объеме, согласно письменного отзыва.

Представитель Администрации г.о.Самара в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах не явки не известил

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах не явки не известил.

Принимая во внимание согласие сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьего лица.

Выслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства суд приходит к следующему:

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Авиаагрегат» и Закрытым акционерным обществом «Инновационный научно-технический центр «Регион» (далее – ЗАО «ИНТЦ «Регион») были заключены договора купли – продажи, по которым ОАО «Авиаагрегат» передало в собственность ЗАО «ИНТЦ «Регион» следующие объекты недвижимости: щебеночная площадка, общей площадью 7312,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>; склад для пиломатериалов и навес цех 44, лит. АА1, площадью 158,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; подъездные пути, протяженностью 333,05 п.м., расположенные по адресу: <адрес>А.

Право собственности ЗАО «ИНТЦ «Регион» на указанные объекты подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

На основании Постановления Главы г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>.

Для обеспечения полноценной эксплуатации приобретенных объектов и их материально-технического развития ЗАО «ИНТЦ «Регион» было организовано строительство новых дополнительных объектов недвижимости, образующих единый комплекс зданий и сооружений, для чего, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ИНТЦ «Регион» и Тихониной О.Н. был заключен инвестиционный договор, по которому инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в размере, установленном договором, а застройщик обязуется в указанные в договоре сроки выполнить работы по строительству следующих объектов недвижимости: котельной и складов по <адрес>.

С декабря 2006 г. по декабрь 2007 г. на основании заключенных истцом Договоров подряда производились строительные и монтажные работы по возведению спорных объектов недвижимости. Работы по данным договорам были ЗАО «ИНТЦ «Регион» оплачены, что подтверждено платежными поручениями. Также на основании соответствующих договоров ЗАО «ИНТЦ «Регион» было осуществлено присоединение возведенных объектов недвижимости к инженерным сетям, объекты были снабжены необходимым электроосвещением, водоснабжением и теплом. В настоящее время строительство всех объектов недвижимости окончено. Нежилые здания были проинвентаризированы и поставлены на технический учет в Самарском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Спорные нежилые здания расположены на земельного участке с кадастровым номером 63:01:0741001:2550, площадью 25 402 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>А, 43, который принадлежит ЗАО «ИНТЦ «Регион» на праве собственности на основании договора купли-продажи №/к от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Министерством имущественных отношений Самарской области.

Право собственности ЗАО «ИНТЦ «Регион» на указанный земельный участок подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с условиями Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ Тихонина О.Н. обязалась в качестве инвестора передать ЗАО «ИНТЦ «Регион» денежные средства в размере 3 000 000 руб. на реализацию строительства объектов недвижимости, которые должны быть перечислены не позднее 6 месяцев с момента подписания договора.

Согласно п.1.6 договора по окончании строительства Тихонина О.Н. приобретает право на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на возведенные объекты недвижимости. Окончательное определение долей сторон в праве общей долевой собственности на здания производится после получения разрешительной и технической документации на объекты.

В соответствии с п.4.1.2 договора обязанность по оформлению разрешительной документации, ввода объектов в эксплуатацию, а также выполнению иных необходимых действий, направленных на возведение и оформление прав на объекты, в том числе действий по вводу результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию, а также получению технической документации на объект, была возложена на Тихонину О.Н.

Из п.4.1.1 следует, что Тихонина О.Н. обязана осуществить финансирование по настоящему договору в полном объеме в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.

Однако в судебном заседании установлено, что денежных средств от Тихониной О.Н. до настоящего времени не поступало, разрешительная документация ответчиком должным образом оформлена не была.

Согласно п.5.3 Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор может быть расторгнут сторонами в одностороннем порядке с направлением предварительного уведомления другой стороне не менее чем за месяц в случае полного или частичного невыполнения стороной своих обязанностей, предусмотренных договором.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ИНТЦ «Регион» вручил Тихониной О.Н. уведомление о расторжении данного договора в связи с невыполнением ответчиком своих обязательств по инвестированию денежных средств и не оформлению объектов, однако Тихониной О.Н. обязательства по договору выполнены не были.

Таким образом, суд приходит к выводу, что инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ, на законном основании, был расторгнут ЗАО «ИНТЦ «Регион» в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела видно, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А, 43, (свидетельство о государственной регистрации права, выданноеДД.ММ.ГГГГ).

В ходе судебного разбирательства установлено, что в связи с тем, что ЗАО «ИНТЦ «Регион» являясь собственником земельного участка, занятого спорными объектами, не имеет возможности оформить и зарегистрировать право собственности на нежилые здания - Скла<адрес>, литер Б, общей площадью 2 788,9 кв.м.; Скла<адрес>, литер В, общей площадью 1 690,1 кв.м. и Котельную, литер Д, общей площадью 61,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, в Управлении Росреестра по Самарской области, в связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по оформлению в установленные сроки разрешительной документации на строительство объектов, которая необходима для обращения в регистрирующий орган. В настоящее время спорные объекты достроены и индивидуализированы, проведена их техническая инвентаризация. Объекты представляют собой обособленные нежилые здания (котельная, склады), расположенные по <адрес>, что подтверждается соответствующими техническими паспортами, подготовленными Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Строительство объектов осуществлено в границах земельного участка 63:01:0741001:2550, принадлежащего ЗАО «ИНТЦ «Регион» на праве собственности, что подтверждено соответствующим планом границ земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемой имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно технического отчета, подготовленного ООО «фирма КОМВАС» здания котельной, склада №, склада № пригодны для эксплуатации, состояние основных несущих и ограждающих конструкций зданий работоспособное и не противоречит строительным требованиям норм и правил. Строительство обследуемых объектов: котельной, склада № и склада №, расположенных в <адрес>, осуществлено в соответствии со СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 201.07-85* «Нагрузки и воздействия», СНиП II-23-81* «Стальные конструкции», СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 202.01-83*».

Из заключений ФГУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в <адрес> в <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что размещение - нежилого здания Склада №, литер Б, общей площадью 2 788,9 кв.м., нежилого здания Склада №, литер В, общей площадью 1 690,1 кв.м. и нежилого здания Котельной, литер Д, общей площадью 61,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, не противоречит требованиям: СанПиН 221/2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «изменение и дополнение № к СанПиН 221/2111278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»; СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест».

Согласно заключений ООО «Независимая Пожарная Безопасность» от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание Склада №, литер Б, общей площадью 2 788,9 кв.м., нежилое здание Склада №, литер В, общей площадью 1 690,1 кв.м. и нежилое здание Котельной, литер Д, общей площадью 61,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, соответствует требованиям пожарной безопасности, установленными федеральными законами о технических регламентах и нормативными документами по пожарной безопасности, пригодны для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, при условии соблюдения в процессе эксплуатации обязательных требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из представленных суду доказательств следует, что самовольные жилые строения соответствуют требованиям противопожарной безопасности, санитарным требованиям и не оказывает влияния на окружающую среду и проживающее население, кроме того соответствует строительным нормам.

По изложенным выше основаниям суд приходит к выводу, что исковые требования ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион» законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые заявления ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион» к Тихониной Ольге Николаевне, администрации г.о.Самара о признании инвестиционного договора расторгнутым, признании права собственности - удовлетворить.

Признать инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион» и Тихониной Ольгой Николаевной расторгнутым.

Признать за ЗАО «Инновационный научно-технический центр «Регион» право собственности на нежилое здание Скла<адрес>, литер Б, общей площадью 2 788,9 кв.м., нежилое здание Скла<адрес>, литер В, общей площадью 1 690,1 кв.м. и нежилое здание Котельная, литер Д, общей площадью 61,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Промышленный районный суд г.Самары, в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде. Решение в окончательном виде изготовлено 09.08.13г.

Председательствующий С.Ю. Семин