Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-64/2012 (2-2386/2011;) ~ М-2259/2011 от 30.08.2011

Дело №2-64/12

Решение

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2012 года Советский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Тиракьянц Т.И.

при секретаре Омельяненко С.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Огурцова С.В. к ООО «А-Сервис», третье лицо Шаврин В.А., Малахов Ю.А. о взыскании суммы, по встречному иску ООО «А-Сервис» к Огурцову С.В. о взыскании излишне уплаченной арендной платы,

у с т а н о в и л:

Первоначально истец Огурцов С.В. обратился в Советский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к ООО «А-Сервис» о взыскании суммы, по тем основаниям, что он являлся собственником <…> доли земельного участка, находящегося в <…>, Согласно договору аренды <…>., собственники земельных участков Огурцов С.В., Шаврин В.А., Малахов Ю.А. передали в аренду ООО «А-Сервис» земельные участки <…>, рядом расположенные в количестве <…> штук общей площадью <…> кв.м. с КН <…>, общей площадью <…> кв.м. с КН <…>, общей площадью <…> кв.м.с КН <…>. Договор действовал в течении <…> месяцев с <…> по <…>. Согласно п.2.1 договора арендная плата по договору выплачивается каждому арендодателю в отдельных равных долях в размере <…> руб. ежемесячно. Таким образом, общая сумма за весь период действия договора каждому сособственнику должна составить <…> рублей (с учетом выплат ежемесячных платежей в бюджет подоходного налога с физического лица в размере 13%).

В ходе судебного разбирательства истцом неоднократно уточнялись заявленные требования. В окончательном виде истец указал, что согласно представленной филиалом Сбербанка России на запрос суда справке о состоянии вкладов Огурцова С. В. и выписке из лицевого счета по вкладу Огурцова С. В., сумма зачисленных платежей на счет Огурцова С. В. составила <…> рублей. Суммы, указанные в платежных поручениях, не были зачислены на счета получателя, а именно: <…>.

Таким образом, непогашенный остаток за период действия Договора <…> составляет: <…>, поскольку не отраженные на лицевом счете истца денежные средства по арендным платежам, не могут являться полученными, соответственно обязательство по договору не исполнено в полном объеме.

Кроме того, после прекращения действия договора ответчик продолжал пользоваться земельными участками и объектами недвижимости, находящимися в общей долевой собственности Огурцова С.В., Шаврина В.А., Малахова Ю.А. Таким образом, ООО «А-Сервис» неосновательно использовал имущество, принадлежащее истцу.

В результате безосновательного использования земельных участков по адресу: <…>, составляющих единый участок, за период с <…> ответчику по мнению истца должен оплатить сумму неосновательно сбереженных денежных средств в размере <…>., а всего сумма задолженности по арендной плате и суммы неосновательного сбережения денежных средств составляет: <…>.

Указанную сумму истец просил взыскать с ответчика, данные требования были поддержаны представителем истцам в судебном заседании.

В отношении истца дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, истец трижды в процессе рассмотрения дела судом писал заявления с просьбой рассмотреть дело без его участия, с участием его представителя.

ООО «А-Сервис» подано встречное исковое заявление к Огурцову О.В. о взыскании излишне уплаченной арендной платы, ссылаясь на то, что <…> года между сособственниками земельных участков и ООО «А-Сервис» был заключен договор аренды земельных участков, согласно которому арендодатели обязаны были сдавать ООО «А-Сервис» земельные участки, расположенные по адресу: <…>. Все участки расположены рядом и фактически составляют единый участок без разделительных заборов. Согласно п. 2.1 размер ежемесячной платы за арендованные земельные участки составлял <…> руб.; арендная плата должна была выплачиваться каждому арендодателю в отдельности в равных долях в размере <…> руб. ежемесячно. В то же время, на территории земельных участков, предусмотренных в п. 1.1 Договора, расположены здания и строения: здание автосалона <…> и пристроек к нему <…>., соответственно, согласно техническому паспорту на объект от <…>.

Вместе с тем, указанное здание автосалона находится в пользовании и владении иных лиц, и на момент заключения Договора, и в настоящий момент. Так, здании автосалона <…>, а также земельные участки <…>, находились во владении и пользовании <…> к моменту заключения договора аренды земельных участков между Огурцовым С.В. (и иными сособственниками) и ООО «А-Сервис». То есть, фактически на сдаваемое в аренду имущество (названные в п. 1.1 Договора земельные участки) третьи лица имели права, о которых арендодатель не сообщил арендатору - ООО «А-Сервис». В п. 6.1. Договора закреплено положение о пролонгации договора на тот же срок и на тех же условиях в случае, если ни одна из сторон не направит уведомление в адрес другой об отказе в возобновлении срока Договора. <…> ООО «А-Сервис» отказалась от продления договора аренды на следующий срок, направив об этом уведомление в адрес Огурцова С.В. Таким образом, на сегодняшний день договор аренды от <…> года является расторгнутым, а договорные отношения между Огурцовым С.В. и ООО «А-Сервис» прекращены. Однако, ст. 613 ГК РФ дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы при несоблюдении арендодателем прямого указания закона о предупреждении арендатора о всех правах третьих лиц на арендуемое имущество.

Представитель данного ответчика Срапян К.О. по доверенности в деле поддержала встречные исковые требования и указала суду, что поскольку арендодатель имущества не предупредил арендатора о правах третьих лиц, а именно о правах <…>, который пользовался и земельным участком и строениями на нем, следовательно, имеются основания для уменьшения арендной оплаты. В последнем судебном заседании представитель ответчика уточнила правовые основания для встречного иска и просила его удовлетворить со ссылкой на ст. 611 и 612 ГК РФ. Таким образом, по мнению ответчика, излишне уплаченная сумма арендных платежей ООО «А-Сервис» (как арендатора) Огурцову B.C. (как арендодателю) подлежит возврату как неосновательное обогащение. Истцом по встречному иску произведен расчет суммы неосновательного обогащения, который составил <…>. При таком расчете истец исходил из того, что ООО «А-Сервис» фактически владело и пользовалось частью земельного участка, на котором расположена пристройка литер <…>, общей площадью <…> кв.м. Соответственно, соразмерное уменьшение арендной платы должно быть произведено с учетом реально используемой арендатором площади земельного участка, а также с учетом той площади, которая была занята к моменту заключения Договора третьими лицами.

Что касается искового заявления Огурцова С.В., то данный представитель указала суду, что в действительности платежей на сумму <…> рублей в период действия договора не производилось, а перечисленные суммы арендной оплаты на расчетный счет Огурцова С.В. в размере <…> рублей в <…> и <…> рублей в <…> были возвращены на счет плательщика ООО «А-сервис».

Исходя из условий договора, арендная плата за владение и пользование земельными участками, общей площадью в совокупности в <…> кв.м., составляет <…> руб. каждому собственнику. Соответственно, арендная плата за часть земельного участка, реально сдаваемая ООО «А-Сервис», должна составлять <…> рублей. Кроме того, по мнению ответчика, ООО «А-Сервис» являлось налоговым агентом Огурцова B.C., соответственно сумма, подлежащая уплате ответчику, должна быть рассчитана с учетом и тех сумм, которые юридическое лицо должно было и уплачивало в бюджет. Соответственно, согласно расчету ООО «А-Сервис» излишне уплаченная сумма составляет <…> руб.

В связи с изложенным ООО «А-Сервис» просило суд взыскать с Огурцова С.В. в пользу Общества с ограниченной задолженностью «А-Сервис» денежную сумму в размере <…> рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере <…> руб.

Представитель истца Огурцова С.В. встречные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, указывая на то, что арендатор знал о том, что вместе с ним на данном участке находится <…>, который вообще не платил арендную плату и с которым длительное время проходили судебные тяжбы. ООО «А-Сервис» пользовался определенными помещения, что устраивало это общество, и никаких претензий никто в период действия договора никому не выдвигал.

Суд, выслушав доводы сторон, ознакомившись с материалами дела, полагает, что исковые требования Огурцова С.В. подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования подлежат отклонению.

Судом установлено, что Согласно свидетельствам о государственной регистрации права: <…>, у Шаврина В.А., Малахова Ю.А. и Огурцова С.В. в общей долевой собственности, по <…> доли у каждого находились земельные участки по адресу: г <…>.

На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

<…> Согласно Договору аренды земельного участка <…> Огурцов С.В., Шаврин В.А., Малахов Ю.А. передали в аренду ООО «А-Сервис» данные земельные участки:

Согласно п.2.1 арендная плата по Договору выплачивается каждому Арендодателю в отдельности в равных долях в размере <…> рублей ежемесячно.

Согласно п. 6.1 Договора <…>, договор аренды заключен сроком до <…>. В случае если ни одна из сторон не уведомит другую сторону о своем отказе от возобновления срока настоящего Договора, договор аренды считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

<…> ООО «А-Сервис», руководствуясь данным положением договора, отказалось от продления договора аренды на следующий срок, уведомив стороны о прекращении действия договора с <…>.

Продолжительность договора составляет <…> месяца период с <…>, данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Таким образом, общая сумма за весь период действия договора должна составить <…> рублей (с учетом выплат ежемесячных платежей в бюджет подоходного налога с физического лица в размере 13%). Эту сумму также никто из сторон не оспаривал.

В целях определения точной суммы, которая была оплачена арендатором ООО «А-Сервис» арендодателю Огурцову С.В. судом были истребования выписки по операциям по счету юридического лица, а также выписки из лицевого счета по вкладу на имя Огурцова С.В.. При анализе этих документов сторонами было установлено, что оплачено за период действия договора арендной платы <…> рублей, то есть недоплата составляет <…> рублей. Квитанций, подтверждающих оплату этой суммы, а именно перечисление ее со счета ООО «А-Сервис» на счет Огурцова С.В., либо документов, подтверждающих оплату иным способом представитель ответчика Срапян К.О. суду не представила. При этом также судом в том числе и при просмотре диска, содержащего выписку по операциям по счету юридического лица, было установлено, что денежные средства по платежным поручениям <…> на сумму <…> рублей, и по платежному поручению <…> на сумму <…> рублей на счет Огурцова С.В. не поступили, а через несколько дней были возвращены плательщику, то есть ООО «А-сервис». Данные обстоятельства судом были проверены и сторонами также не отрицались.

Таким образом, за период действия договора арендатор не оплатил арендодателю в счет арендной платы суммы равную <…> рублей. Данная сумма подлежит взысканию с ООО «А-Сервис» в пользу Огурцова С.В.

Рассматривая требования Огурцова С.В. в части взысканию суммы основательного обогащения в виде сбереженных юридическим лицом денежных средств в виде арендной платы, в связи с продолжением использования арендованного помещения уже после расторжения договора аренды, то судом было установлено следующее.

Представитель ответчика указала суду, что после окончания действия договора ООО «А-Сервис» покинуло ранее арендованные земельные участки и разместилось по месту нахождения юридического лица, а с <…> был заключен договор аренды этих же участков с новым собственником.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, исследовав представленные в этой части истцом доказательства, суд не видит оснований для удовлетворения данных требований. Как было установлено, инициатором расторжения договора было именно ООО «А-Сервис», которое как указали стороны и обратилось с письменным уведомлением об отказе продолжать договорные отношения с Огурцовым С.В.. Надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что после окончания договора аренды данный арендатор не покинул арендованное имущество, суду не было представлено. Довод о том, что в соответствии с распечатками с сайта местом расположения ООО «А-Сервис» значится адрес : <…>, судом не принимается во внимание, поскольку данные распечатки касаются состояния на <…>, то есть на период действия договора, и по состоянию на <…> год. Ссылка представителя истца на то, что в Октябрьском суде Мирошниченко Л.И., которая купила у Огурцова С.В. его долю в праве общей долевой собственности на землю по указанному адресу, обращалась с иском в суд, связанным с оплатой за пользование земельным участком, как надлежащее доказательство также не может быть принято судом, поскольку истец не представил суду этого искового заявления, а кроме того, со слов представителя Огурцова С.В. <…> от поданного ею иска отказалась. В соответствии с договором купли-продажи от <…>, заключенным между Огурцовым С.В. и покупателем <…> данных о том, что участок обременен фактическими арендными отношениями с кем либо не указано. Из указанного договора следует, что с момента его подписания он вступает в силу, при этом Огурцов С.В., ставя требования о взыскании неосновательном обогащении, просит взыскать в свою пользу в том числе и за период с момента подписания этого договора и по день его регистрации. Довод представителя истца о том, что в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ ООО «А-сервис» занимается таким объемом деятельности, что ему бесспорно нужен значительный земельный участок и помещения на нем, и по месту своей регистрации этот объем деятельности нельзя осуществить, судом также не принимается во внимание, поскольку указание на виды деятельности не означает обязательное совершение данной деятельности в полном объеме. При этом представитель ответчика в этой части исследуемых обстоятельств указала суду, что все имущество, которое находилось в помещениях, расположенных на арендованном земельном участке арендодателей, а это были только документы, было вывезено по адресу : <…>. Иное имущество, которое использовалось в работе, ООО «А-Сервис» не принадлежит. По месту регистрации имеется достаточно помещения для работы, что подтверждается кадастровым паспортом помещения. После смены одного из собственников в <…> договор аренды земельного участка по адресу <…> был заключен со всеми собственниками и действует по настоящее время.

В обосновании данных требований истец также ссылается на ст. 655 ГК РФ, в соответствии с которой передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как установлено в судебном заседании земельный участок, который являлся предметом договора аренды, не был при заключении договора передан истцом ответчику по передаточному акту, данное указание отсутствует в договоре аренды, передаточный акт как самостоятельный документ суду не был представлен. На данное обстоятельство, как имеющее значение при рассмотрении заявленных требований обратила внимание представитель ответчика. В этой части обстоятельств представитель арендатора ООО «А-«Сервис» указала суду, что в связи с возникновением конфликтных отношений между сторонами, ООО выступило инициатором прекращения договора аренды, и по указанной причине передаточный акт после расторжения договора аренды был подписан с другими совладельцами участка- Шавриным В.А. и Малахова Ю.А. Поскольку договора аренды подписан всеми тремя сособственниками и доля каждого из них не была выделена, то есть в аренду было сдан единый участок, общество посчитало возможным подписать передаточный акт с двумя оставшимися совладельцами.

Оценив все указанные обстоятельства в их совокупности, с учетом отсутствия передаточного акта при заключении договора аренды, суд полагает, что отсутствие передаточного акта, подписанного с Огурцовым С.В., при прекращении договора аренды само по себе не может быть бесспорным доказательством того, что арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком и не передал участок его собственникам. Совладельцы Шаврин В.А. и Малахов Ю.А., привлеченные к участию в деле в качестве 3 лиц, никаких заявлений, свидетельствующих том, что участок после расторжения договора не был им передан, в суд не подавали. В связи с чем, суд полагает, что истец в этой части должен был представить суду доказательства, подтверждающие использование имущества и после окончания договора аренды, представленным доказательствам судом была дана оценка и суд полагает, что данный довод не нашел своего подтверждения в судебном заседании.

Рассматривая доводы встречного искового заявления о взыскании излишне уплаченной суммы арендной платы в размере <…>., судом были установлены обстоятельства, не позволяющие удовлетворить данные требования.

Представитель истца по встречному иску мотивировал данные требования положениями ст. 613 ГК РФ, в соответствии с которой при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Представитель истца в обосновании данных требований указала суду, что в период действия договора аренды арендодатель не поставил арендатора в известность о том, что участком пользуется также и <…> на правах аренды. Представитель ответчика, возражая против заявленного довода, указала, что о наличии такого арендатора как <…> было известно и Огурцову С.В., и иным совладельцам участка, что подтверждается решением Октябрьского районного суда г. Ростова н/Д, в соответствии с которым стороны судились между собой в том числе и в связи с требованиями Огурцова С.В. к <…> и ООО А-Сервис» о взыскании неосновательного обогащения в связи с фактическим использованием земельного участка. Поскольку участниками по указанному делу были стороны по данному делу, довод о том, что ООО «А сервис» не знало, а Огурцов не поставил в известность о нахождении на общем земельном участке еще и <…>, не соответствует действительности.

Кроме того, из содержания приведенной норма ГК РФ следует, что такие требования, а именно об уменьшении размера арендной платы могут быть предъявлены в период действия договора аренда, а в случае их неудовлетворения сторона договора имеет право на расторжение договора аренды. Данные требования заявлены спустя значительный период времени после расторжения договора аренды с согласия сторон.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ, на которую ссылается представитель истца по встречному иску, не может быть основанием для удовлетворения встречного иска, поскольку право на возмещение убытков в соответствии с данной статьей арендатор имеет только в случае, если принадлежности и документы арендодателем переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, либо, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Указанных оснований в данном случае не имеется.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ, на которую также ссылался представитель истца по встречному иску, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Довод представителя истца по встречному иску о том, что поскольку ООО «А-Сервис» в аренду было передано имущество с недостатком, выражающимся в наличии на земельном участке еще одного пользователя им, который также пользовался и строениями, расположенными на земельном участке, следовательно, имеются все основания для удовлетворения встречного иска, судом не принимается во внимание, поскольку по смыслу ст. 612 ГК РФ следует, что недостатки имущества должны быть скрытыми, они не должны быть известным арендатору и не могли быть ему известны. Необходимо обнаружение таких недостатков. Как видно из решения Октябрьского районного суда г. Ростова н/Д в процессе его рассмотрения было установлено, что земельным участком <…> и ООО «А-Сервис» пользуются с <…>, только с той разницей, что с <…> года ООО «А-Сервис» заключило с собственниками участка договор аренды, а <…> такого договора не заключило в том числе и к моменту вынесения решения <…>, однако пользоваться им продолжало. Наличие такого решения является доказательством того, что ООО «А-Сервис» знало о нахождении на земельном участке еще одного фактического арендатора, между ними сложился определенный порядок пользования не только земельным участком, но также и строениями, расположенными на нем, как принадлежащими на праве собственности Огурцову С.В., Шаврину В.А., Малахову Ю.А., так и самовольными постройками, расположенными на этом земельном участке, о чем суду заявляли стороны в данном судебном заседании. Встречное исковое заявление содержит указание на то, какими строения пользовался данный арендатор, и именно исходя из объема этих строений и была рассчитана сумма излишне оплаченной арендной платы. Такое положение было известно обществу к моменту заключения договора аренды в <…>, полностью устраивало арендатора ООО «А-Сервис», никаких претензий в адрес собственников земельного участка в том числе и Огурцову С.В. не направлялось и не высказывалось. Данных о том, что в период действия договора аренды арендная плата по указанной причине с иными совладельцами была пересмотрена и уменьшена, суду представлено не было. Из представленных выписок по счету видно, что каждому из собственников земельного участка выплачивалась равная сумма арендной платы в размере по <…> рублей каждому ежемесячно в течение всего периода действия договора.

Таким образом и поскольку доказательств скрытых недостатков сдаваемого в аренду земельного участка или таких недостатков, о которых общество не знало и не могло знать, но обнаружило их, суду представлено не было; о наличие иного фактического пользователя земельным участком и строениями на нем в лице <…>, данному арендатору было известно, в связи с чем никаких оснований для удовлетворения встречного искового заявления не имеется.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку при подаче иска Огурцовым С.В. была оплачена госпошлина в сумме <…> рублей, она должна быть ему возвращена, оставшаяся часть госпошлины в сумме <…> рублей подлежит взысканию с ООО «А-Сервис» в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «А-Сервис» в пользу Огурцова С.В. задолженность по арендной плате в сумме <…> рублей, сумму госпошлины в размере <…> рублей. В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «А-Сервис» о взыскании излишне оплаченной суммы арендной платы в размере <…> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месячного срока с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Судья:

вступило в законную силу