Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-749/2021 ~ М-298/2021 от 08.02.2021

УИД 63RS0027-01-2021-000459-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 мая 2021 года г.Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе председательствующего федерального судьи Магда В.Л.,

с участием представителя Сазановой Е.И. – Омецинского И.А.,

представителя Евтишина Д.А. – Батуриной Ю.В.,

при секретаре Рыбалко А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-749/2021 по исковому заявлению Сазановой Елены Ивановны к Евтишину Дмитрию Александровичу о расторжении договоров купли – продажи земельных участков, объединенному с исковым заявлением Евтишина Дмитрия Александровича к Сазановой Елене Ивановне о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

10.02.2021г. Сазанова Елена Ивановна предъявила в Ставропольский районный суд Самарской области исковое заявление к Евтишину Дмитрию Александровичу о расторжении договоров купли – продажи земельных участков, указав при этом следующее.

06.10.2019г. между Сазановой Е.И. и Евтишиным Д.А. были заключены:

- договор купли-продажи земельного участка, площадью 916 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 916 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 945 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Исходя из содержания указанных договоров купли-продажи, они имеют силу акта приема-передачи. Однако, до настоящего времени, в фактическое пользование Евтишина Д.А. данные земельные участки не переходили.

Условия данных договоров одинаковые, в п.1.2 указано, что отчуждаемое имущество продано за 250000 рублей, из которых сумму в размере 5000 рублей покупатель передает продавцу на момент подписания договора в качестве задатка, что подтверждается распиской от продавца, сумму 245000 рублей покупатель передает продавцу в срок до 15.02.2020г. в день подписания подачи договора на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области.

До указанной даты и по настоящее время установленные договором денежные средства в размере 245000 рублей по каждому из договоров купли-продажи, Евтишин Д.А. Сазановой Е.И. не передал, и, как полагает истец, не намерен передавать. Таким образом, истец лишается подавляющей части денежных средств, причитающихся по данным сделкам.

Условие по оплате в данном случае является существенным.

Истец 26.12.2020г. направил в адрес ответчика телеграмму с предложением о расторжении вышеуказанных договоров купли-продажи, а 29.12.2020г. было направлено соглашение о расторжении договоров купли-продажи с претензией.

В связи с тем, что ответчиком соглашение о расторжении договора купли-продажи не подписано, истец была вынуждена обратиться за защитой своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в Ставропольский районный суд Самарской области с соответствующим исковым заявлением, в котором просит:

Расторгнуть полностью заключенный 06.10.2019г. между Сазановой Еленой Ивановной и Евтишиным Дмитрием Александровичем договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

Расторгнуть полностью заключенный 06.10.2019г. между Сазановой Еленой Ивановной и Евтишиным Дмитрием Александровичем договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

Расторгнуть полностью заключенный 06.10.2019г. между Сазановой Еленой Ивановной и Евтишиным Дмитрием Александровичем договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

08.02.2021г. Евтишин Дмитрий Александрович предъявил в Ставропольский районный суд Самарской области исковое заявление к Сазановой Елене Ивановне о регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что 06.10.2019г. между Сазановой Е.И. и Евтишиным Д.А. были заключены договора купли-продажи земельных участков:

с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно п.1.2 договора, отчуждаемое имущество продано за 250000 рублей, из которых сумму в размере 5000 рублей покупатель передает продавцу на момент подписания договора в качестве задатка, что подтверждается распиской от продавца, сумму в размере 245000 рублей покупатель передает продавцу в срок до 15.02.2020г. в день подписания подачи договора на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.

В день подписания договора купли-продажи, 06 октября 2019 года ответчик собственноручно написал расписку в получении денежных средств на сумму 15 000 рублей за три продаваемых земельных участка по адресу: <адрес>

С начала февраля 2020 года ответчик Сазанова Е.И. перестала выходить на связь по телефону. По указанному в договоре адресу регистрации ответчик не проживает.

09.06.2020г. истцом была направлена телеграмма ответчику Сазановой Е.И. с приглашением для оформления перехода права собственности на земельные участки на покупателя Евтишина Д.А. Ответчик Сазанова Е.И. на почту за телеграммой не явилась, квартира закрыта.

Истцом была уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности, документы были сданы в Управление Росреестра по Самарской области.

Однако, уведомлением №, № сделка была приостановлена в связи с непредоставлением второго экземпляра договора и заявления от Сазановой Е.И.

22.12.2020г. Евтишин ДА. Вновь направил телеграмму с приглашением Сазановой Е.И. явиться для подачи заявления в Росреестр о переходе права собственности на земельные участки. Ответа снова не последовало.

25.12.2020г. было отказано в государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с уклонением ответчика от государственной регистрации права собственности на земельные участки, истец был вынужден обратиться за защитой своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в Ставропольский районный суд Самарской области с соответствующим исковым заявлением, в котором просит:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Евтишина Дмитрия Александровича на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи 06.10.2019г., заключенного между Сазановой Еленой Ивановной и Евтишиным Дмитрием Александровичем.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Евтишина Дмитрия Александровича на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи 06.10.2019г., заключенного между Сазановой Еленой Ивановной и Евтишиным Дмитрием Александровичем.

Определением Ставропольского районного суда Самарской области от 12.03.2021г. гражданское дело по иску Сазановой Елены Ивановны к Евтишину Дмитрию Александровичу о расторжении договоров купли – продажи земельных участков объединено с исковым заявлением Евтишина Дмитрия Александровича к Сазановой Елене Ивановне о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, для совместного рассмотрения (л.д. 79 том 1).

Определением Ставропольского районного суда Самарской области от 01.04.2021г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Шутова Ирина Владимировна, которая в настоящее время является собственником земельного участка с кадастровым номером № (л.д.7 том 2).

Истец (ответчик) Сазанова Елена Ивановна в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, об отложении, рассмотрении дела без её участия не просила. При этом воспользовалась своим правом, предусмотренным ч.1 ст.48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.

Представитель истца Омецинский И.А., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. в судебном заседании исковые требования Сазановой Е.И. поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Исковые требования Евтишина Д.А. о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, для совместного рассмотрения не признал, просил отказать в его удовлетворении. Дополнительно пояснил суду, что нарушены существенные условия договоров по оплате покупателем Евтишиным Д.А. полной стоимости земельных участков. Сазановой Е.И. были преданы только 5000 рублей за каждый земельный участок, что является с его точки зрения формальной платой. Со стороны Евтишина Д.А. были нарушены сроки исполнения обязательства, денежные средства до 15.02.2020г. он не передал. Между сторонами были заключены основные договоры купли-продажи трех земельных участков. Указанные договоры не были переданы на регистрацию в момент подписания, 06.10.2019г., по обоюдной договоренности сторон. Договоры купли-продажи были заключены между сторонами до 30.01.2021г. 26.12.2020г. Сазанова Е.И. направила в адрес Евтишина Д.А. телеграмму о расторжении договора, а 30.01.2021г. обратилась в адрес Евтишина Д.А. с письменной претензией. Летом 2020г. Сазанова Е.И. телеграмму от Евтишина Д.А. не получала. О том, что Евтишин Д.А. готов передать денежные средства, Сазанова Е.И. узнала только тогда, когда увидела их на депозите суда. Однако, в связи с изменением курса доллара, стоимость земельных участков увеличилась, и не соответствует цене, указанной в договоре. В связи с нарушением Евтишиным Д.А. сроков по передаче денежных средств, дальнейшее исполнение договоров не возможно. Спорные земельные участки фактически были переданы в пользование Евтишина Д.А.

Ответчик (истец) Евтишин Дмитрий Александрович в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении, рассмотрении дела в его отсутствие не просил. При этом воспользовался своим правом, предусмотренным ч.1 ст.48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя. Ранее в судебном заседании пояснил, что фактически продажей земельных участков занимался брат Сазановой Е.И., Сазанов Александр. Договоры купли-продажи были заключены 06 октября 2019 года на три участка. Дата сделки и окончательной оплаты стоимости земельных участков между сторонами была согласована. Сумма до даты окончания срока была подготовлена, но с ним никто не связался, несмотря на то, что Сазановым известно место нахождения его офиса. После чего Сазановой Е.И. была отправлена телеграмма, с просьбой явиться, заключить договор, передать деньги. Она не явилась. Иным способом перечислить денежные средства за земельные участки не мог, так как при заключении сделки банковские реквизиты Сазановой Е.И. не были предоставлены, при переводе через «Почту России» денежный перевод не содержал бы условий о заключении договора, нотариус отказался принимать денежные средства на депозит в связи с отсутствием заявления второй стороны. Один земельный участок был продан Сазановой Е.И. через две недели после заключения сделки третьему лицу.

Представитель ответчика (истца) Батурина Ю.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании исковые требования Сазановой Е.И. не признала в полном объеме, просила отказать. Исковые требования Евтишина Д.А. о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что между сторонами были заключены основные договоры купли-продажи трех земельных участков, в которых при согласовании условия об оплате было указано до 15 февраля 2020г. Указанные договоры не были переданы на регистрацию в момент подписания, 06.10.2019г., по обоюдной договоренности сторон. Евтишин Д.А. неоднократно предпринимал попытки выплатить денежные средства Сазановой Е.А. и сообщить о дате регистрации договоров. Её уведомляли через брата Сазанова Александра, путем направления телеграмм, а также Евтишин Д.А. лично ездил по адресу регистрации Сазановой Е.А. Евтишин Д.А. не смог положить денежные средства на депозит нотариуса, так как для этого необходимо обоюдное согласие сторон. Перевод денежных средств через Почту России не был осуществлен, поскольку не подтверждает факт надлежащего исполнения. Банковские реквизиты Сазановой Е.А. не были предоставлены. Спорные земельные участи фактически были переданы в пользование Евтишина Д.А. Кроме того, предоставила письменные дополнительные пояснения по исполнению договоров (л.д. 53- 56 том 2).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Сазанов Александр Иванович показал суду, что является братом Сазановой Е.И. Евтишин Д.А. является его знакомым. Ранее спорные земельными участки принадлежали ему. Он продал земельные участки своей сестре Сазановой Е.И. В связи с тем, что у мамы возникли проблемы со здоровьем Сазанова Е.И. решила продать земельные участки. При заключении договоров купли-продажи стоимость земельных участков была занижена по просьбе Евтишина Д.А., также ему была предоставлена отсрочка в исполнении договора в части оплаты. В конце мая Евтишин Д.А. сказал, что денег для оплаты земельных участков у него нет.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Леонович Михаил Михайлович показал суду, что является знакомым Евтишина Д.А. Со слов Евтишина Д.А. ему известно о приобретении земельных участков. Он вместе с Евтишиным Д.А. весной ездил на земельные участки. На данных земельных участках был только строительный мусор. Зимой, примерно в конце января - начале февраля, точную дату, он не помнит, Евтишин Д.А. попросил его съездить за компанию по адресу продавцов земельных участков, так как хотел прояснить ситуацию по поводу заключения договоров, поскольку с ним перестали выходить на связь. Во второй половине дня они приехали в восьмой квартал, но дома никого не было.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Бояршинов Александр Сергеевич показал суду, что знаком с Евтишиным Д.А., между ними существуют деловые отношения. Между ним и Евтишиным Д.А. заключен договор пользования частью его земельного участка, через который Евтишин Д.А. осуществляет проезд. Евтишин Д.А. производит оплату за пользование земельным участком путем перечисления на карту. Дмитрий пояснял ему, что на этих земельных участках он собирается строить жилые дома, в связи с чем проводил межевание, заказывал проекты. Евтишин Д.А. пользуется земельными участками, он чистил снег, убирал мусор. Земельные участки Евтишин Д.А. приобрел у Сазановой Е.И. Евтишин Д.А. интересовался её контактными данными, пояснив, что не может с ней связаться.

Суд, выслушав Евтишина Д.А., его представителя Батурину Ю.В., представителя Сазановой Е.И., исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования Евтишина Дмитрия Александровича к Сазановой Елене Ивановне о регистрации перехода права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований Сазановой Елены Ивановны к Евтишину Дмитрию Александровичу о расторжении договоров купли – продажи земельных участков полагает необходимым отказать по следующим основаниям.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно частям 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу законодательных установлений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Судом установлено, что 06.10.2019г. между Сазановой Е.И. и Евтишиным Д.А. были заключены:

- договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство, площадью 916 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером: № (л.д.31 том 1),

- договор купли – продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство, площадью 916 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

- договор купли-продажи земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство, площадью 945 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>

Указанные договоры имеют идентичный текст, из содержания которого следует, что отчуждаемое имущество продано за 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей, из которых:

- сумму в размере 5000 (пять тысяч) рублей покупатель передает продавцу на момент подписания настоящего договора в качестве задатка, что подтверждается распиской от продавца,

- сумму в размере 245000 (двести сорок пять тысяч) рублей, покупатель передает продавцу в срок до 15 февраля 2020г., в день подачи подписанного договора на регистрацию в Россреестр Самарской области.

Настоящий договор имеет силу акта приема – передачи (п.1.2 договора).

Из расписки от 06.10.2019года усматривается, что Сазанова Е.И. получила от Евтишина Д.А. денежную сумму в размере 15 000 рублей за проданные ею три земельных участка, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.89 том 1).

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п.1 ст.554 ГК РФ), а также цена недвижимости (п.1 ст.555 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Из п. 1 ст. 485 ГК РФ следует, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.2 ст.25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, положения ч. 3 ст. 165 и ч. 3 ст. 551 ГК РФ, закрепляющие право суда по требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации и сделки и перехода права собственности на недвижимость при уклонении другой стороны от соответствующей регистрации, представляют собой гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств.

На основании положений подпункта 3 пункта 3, пункта 7 статьи 15 ФЗ РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора, а при уклонении одной из сторон договора - на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Как указывалось ранее, договоры купли-продажи земельных участков от 06.10.2019г. имеют силу акта приема-передачи (п.1.2 договоров).

Как следует из текста досудебной претензии, направленной Сазановой Е.И. в адрес Евтишина Д.А. от 30.01.2021г., земельные участки были переданы Евтишину Д.А. по договорам купли-продажи, имеющим силу акта приема-передачи (л.д.60 – 62 том 1).

10.10.2019г. между Бояршиным А.С. и Евтишиным Д.А. был заключен договор возмездного пользования частью земельного участка с кадастровым номером №, так как доступ (проезд/проход) к земельным участкам с кадастровыми номерами: №, №, №, пользователем которых является Евтишин Д.А., возможен через часть земельного участка, собственником которого является Бояршин А.С. (л.д.65 – 66 том 1).

19.02.2021г. между Евтишиным Д.А. и ООО «Зет пятьсот» заключены договоры купли – продажи типового проекта жилого дома № на разработку проектов жилых домов (л.д.67-69, 70-72, 73- 75 том 1).

Таким образом, суд приходит к выводу, что земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, № были фактически переданы Евтишину Д.А.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как следует из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая вышеприведенные положения закона, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости по своей правовой природе является консенсуальным договором, то есть, является заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента передачи предмета договора от продавца к покупателю.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из смысла указанной статьи, неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.

По смыслу пункта 3 статьи 486 ГК РФ продавец недвижимого имущества в целях защиты своих прав и законных интересов вправе требовать его оплаты.

Как следует из текста заключенных между сторонами договоров от 06.10.2019 года, стороны не достигли соглашения о расторжении договора, в тексте договора не предусмотрена возможность его расторжения.

Кроме того, расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 ГК РФ).

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим,

Как указывалось ранее, пунктом 1.2 договоров от 06.10.2019г. установлена цена земельного участка, а также то, что покупатель должен произвести оплату в срок до 15.02.2020г., в день подписания подачи договора на регистрацию в Росреестр Самарской области.

Согласно пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Из смысла указанного Постановления высших судебных инстанций следует, что возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой, тогда как по настоящему делу в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ стороной Сазановой Е.И. не представлено доказательств нарушения условий договора покупателем Евтишиным Д.А.

ДД.ММ.ГГГГ Евтишин Д.А. во исполнение своих обязательств перед Сазановой Е.А. перечислил денежные средства в общем размере 490 000 рублей в депозит Управления Судебного департамента в Самарской области, что подтверждается чек-ордером с операцией № и № от ДД.ММ.ГГГГ.д.103 том 1).

В рассматриваемом случае согласно ч. 1 ст. 327 ГК РФ перечисление Евтишиным Д.А. денежных средств в депозит суда, является надлежащим исполнением обязательств перед Сазановой Е.И.

При этом, суд принимает во внимание доводы Евтишина Д.А. об отсутствии у него иного способа исполнения обязательства по договорам купли-продажи в связи с уклонением Сазановой Е.И. от получения денежных средства, поскольку исполнение обязательства путем почтового перевода денежных средств от должника кредитору к качестве способа исполнения нормами ст. 327 ГК РФ не предусмотрен, банковские реквизиты счета Сазановой Е.И. в договорах купли-продажи отсутствуют.

Напротив, по делу установлено, что продавец Сазанова Е.И. уклоняется от получения денежных средств за проданные ею земельные участи и от явки в Управление Росреестра по Самарской области для регистрации перехода права собственности.

Так, в день подписания договоров купли-продажи, 06.10.2019г. Сазанова Е.И. получила денежные средства на сумму 15000 рублей за три проданных ею земельных участка, расположенных по адресу: <адрес> о чем в материалах дела имеется расписка (л.д. 89 том 1).

Между тем, 28.10.2019г., то есть до наступления срока оплаты по ранее заключенным договорам от 06.10.20219г., Сазанова Е.И. заключила договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под малоэтажное жилищное строительство, площадью 945 кв.м. с Шутовой И.В.

При этом, как следует из пояснений представителя истца Сазановой Е.И. – Омецинского И.А., данных в ходе судебного заседания от 26.04.2021г. (л.д.80 том 2) Сазанова Е.И. полагала, что договоры купли-продажи земельных участков, заключенные между ней и Евтишиным Д.А., от 06.10.2019г., не были расторгнуты сторонами и действовали до 30.01.2021г.

26.12.2020г. Сазанова Е.И. направила в адрес Евтишина Д.А. телеграмму с предложением явиться 28.12.2020г. в 20.00 час. по адресу: <адрес> для подписания соглашения о расторжении договоров купли-продажи земельных участков (л.д. 67 том 2).

30.01.2021г. Сазанова Е.И. направила в адрес Евтишина Д.А. досудебную претензию и соглашение о расторжении договоров купли – продажи (л.д.34 том 1).

При этом, 09.06.2020г. Евтишин Д.А. направил Сазановой Е.И. телеграмму, в которой пригласил явиться в отделение МФЦ «Мои документы» по адресу: <адрес> для подачи заявлений в Росреестр о переходе права собственности на земельные участки на Евтишина Д.А. Указанная телеграмма не была доставлена адресату, так как квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д.90-91 том 1).

Согласно уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 29.06.2020г. №, № осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, было приостановлено в связи с тем, что заявление от второй стороны договора купли – продажи от 06.10.2019г. (продавца) Сазановой Елены Ивановны на государственную регистрацию не представлено (л.д.94-95 том 1, 96 -97 том 1).

В дальнейшем, 22.12.2020г. Евтишин Д.А. вновь направил в адрес Сазановой Е.И. телеграмму с приглашением явиться на регистрацию договоров купли-продажи земельных участков от 06.10.2019г. в отделение МФЦ «Мои документы» по адресу: <адрес>, 28.12.2020г. в 12.00 час., для подачи заявлений в Росреестр о переходе права собственности на покупателя Евтишина Д.А. Указанная телеграмма не была доставлена адресату, так как квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д.91, 92 том 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как следует из руководящих разъяснений Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела части 1 ГК РФ», содержащихся в п.п. 63, 67, 68 по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, суд расценивает бездействия Сазановой Е.И., связанные с неполучением телеграмм с приглашением на регистрацию договора без уважительных причин, как отказ от их получения, что свидетельствует о её уклонении от надлежащего исполнения договора.

Кроме того, в период с февраля 2020г. Сазанова Е.И. на связь с Евтишиным Д.А. не выходила, что подтверждается детализацией телефонного номера Сазановой Е.И. (л.д.133-226 том 1). При этом, как следует из пояснений истца Евтишина Д.А. и показаний свидетеля Леонович М.М. в начале января – февраля они пытались лично известить Сазанову Е.И. о дате регистрации договоров купли-продажи, в связи с чем приезжали по адресу её места жительства, однако дома никого не было.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Суд не принимает во внимание показания допрошенного свидетеля Сазанова А.И., поскольку данный свидетель не смог объективно опровергнуть факт уклонения Евтишина Д.А. от исполнения обязательств по оплате по договорам купли продажи земельных участков, кроме того является родственником Сазановой Е.И.

Как следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 25.12.2020г. в регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности за Евтишиным Д.А. на земельные участки с кадастровыми номерами: №, № отказано в связи с тем, что заявление от второй стороны договора купли – продажи от 06.10.2019г. (продавца) Сазановой Елены Ивановны на государственную регистрацию не представлено (л.д.98-100, 101-102 том 1).

30.12.2020г. Евтишин Д.А. вновь обратился в МБУ муниципального района Ставропольский «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» с заявлениями о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации права на недвижимое имущество в виде земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами: №, № (л.д. 68, 69 том 2).

До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности на указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости не осуществлена.

При таких обстоятельствах, суд расценивает действия Сазановой Е.И, как необоснованное уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в связи с чем, исковые требования Евтишина Д.А. о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований Сазановой Елены Ивановны к Евтишину Дмитрию Александровичу о расторжении договоров купли – продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № от 06.10.2019г. следует отказать.

В соответствии со ст.1, 9, 165, 209, 218, 420, 421, 425, 432, 450, 485, 549, 550, 556 ГК РФ, 25 ЗК РФ, ФЗ РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сазановой Елены Ивановны к Евтишину Дмитрию Александровичу о расторжении договоров купли – продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, № № от ДД.ММ.ГГГГ. – отказать.

Исковое заявление Евтишина Дмитрия Александровича к Сазановой Елене Ивановне о регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Произвести в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области регистрацию перехода права собственности на Евтишина Дмитрия Александровича на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 916 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 06.10.2019г., заключенного между Сазановой Еленой Ивановной и Евтишиным Дмитрием Александровичем.

Произвести в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области регистрацию перехода права собственности на Евтишина Дмитрия Александровича на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 916 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 06.10.2019г., заключенного между Сазановой Еленой Ивановной и Евтишиным Дмитрием Александровичем.

Взыскать с Евтишина Дмитрия Александровича в пользу Сазановой Елены Ивановны денежные средства в счет оплаты стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № в общей сумме 490000 рублей (по 245000 рублей за каждый земельный участок) путем перечисления денежных средств с депозита суда в размере 245000 рублей, внесенных Евтишиным Дмитрием Александровичем на основании чек – ордера от 03.02.2021г. в размере 245 000 рублей (операция 5002) и в размере 245000 рублей, внесенных Евтишиным Дмитрием Александровичем на основании чек – ордера от 03.02.2021г. в размере 245 000 рублей (операция 5003).

Решение Ставропольского районного суда Самарской области является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации права собственности Евтишина Дмитрия Александровича.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Самарский областной суд через Ставропольский районный суд Самарской области.

Судья В.Л. Магда

Мотивированное решение будет составлено в течение пяти дней со дня окончания судебного разбирательства, то есть по 21.05.2021 года.