Решение по делу № 2-208/2013 ~ М-130/2013 от 25.02.2013

Дело № 2-208/2013

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 апреля 2013 года п. Октябрьский

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Заостровцевой И.А., с участием истца Ручьева И.А., представителя истца по доверенности Полоскова А.Ю., ответчика Гапеевой Н.В., представителя ответчика -адвоката Пуляевой И.Ю., при секретаре Резановой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Октябрьский Устьянского района Архангельской области гражданское дело по иску Ручьева И.А. к Гапеевой Н.В. о признании сделки купли-продажи незавершенного строительства недействительной, применении последствий недействительной сделки, взыскании стоимости полученного незавершенного строительства дома в размере ... рублей,

установил:

Ручьев И.А. обратился в суд с иском к Гапеевой Н.В. о признании ничтожной сделки купли-продажи незавершенного строительства недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании ответчика возместить стоимость в деньгах полученного незавершенного строительства в сумме ... рублей. Исковые требования мотивировал тем, что в ... году ему предоставили в аренду земельный участок в пос. ... для строительства индивидуального жилого дома. Право аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии ... от ...г.. После чего им был подготовлен проект жилого дома, строительство которого он начал к ... году. С этой целью закупил стройматериалы, подготовил площадку под фундамент, провел водопровод. Затем срубил сруб, установил его на фундамент, установил стропила под крышу и закрыл кровлю рубероидом, также у дома установил дощатый забор. В связи с нехваткой денежных средств и времени строительство затянулось на несколько лет. В ... году познакомился с Гапеевой Н.В., которая работала в ... больнице. Около 2 лет проживал с ней в гражданском браке, жили в наемном жилье. В ... году в район поступили денежные средства для приобретения жилья для работников бюджетной сферы. Гапеева Н.В. нуждалась в жилье и ей выделили сертификат на приобретение жилья в размере около ... тысяч рублей. На данную сумму она не смогла приобрести квартиру и предложила ему продать ей незавершенный строительством дом. Он согласился, так как средств на завершение строительства дома не было. Они договорились, что деньги за дом Гапеева Н.В. отдаст ему сразу после завершения строительства, а сумма продажи составляет ... % от рыночной стоимости жилого дома. Письменно договор купли- продажи не оформили, он об этом не знал, а Гапеева сказала, что сначала нужно переоформить земельный участок на ее имя, а затем уже переоформить незавершенное строительство. Она подготовила необходимые документы, ...г. он подписал соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором находился недостроенный жилой дом. Он передал Гапеевой недостроенный дом, она дом приняла и затем после регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии уже единолично занималась оформлением всех документов на земельный участок и дом. В начале лета ... года Гапеева начала достройку дома. В июле ... году их с Гапеевой Н.В. отношения разладились, и они стали проживать раздельно. Гапеева сначала обещала отдать ему деньги за дом, затем перестала отвечать на его звонки, а в последний раз сказала, что он ничего за дом не получит, так как жилой дом и земельный участок зарегистрированы на ее имя и находятся в ее собственности. В ... году выяснилось, что дом действительно зарегистрирован на ответчицу. С ... года по ... год он занимался строительством жилого дома, нанимал рабочих при выполнении тяжелых работ, закупил материалы для строительства. Согласно акту обследования индивидуального жилого дома от ...г., комиссией установлено, что на момент обследования уровень строительной готовности объекта составил ...%. В настоящее время Гапеева присвоила это недвижимое имущество, оформила право собственности на свое имя, а он его утратил, в связи с чем, считает, сделку купли-продажи незавершенного строительства, заключенную между ним и Гапеевой Н.В. недействительной, просит взыскать с Гапеевой стоимость незавершенного строительства в размере ... рублей.

В судебном заседании истец Ручьев И.А., и его представитель по доверенности Полосков А.Ю. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Гапеева Н.В. с исковыми требованиями не согласна в полном объеме, поскольку сделка купли-продажи между ней и истцом не заключалась и не могла быть заключена. Суду пояснила, что права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от ...г., на котором располагался сруб из бревен, истец передал ей в добровольном порядке. Как объект незавершенного строительства указанный сруб не был зарегистрирован, не имел адреса и технического описания. Весной ... года, когда они уже проживали вместе с Ручьевым И.А., она оформила кредит на сумму ... рублей, на эти денежные средства приобрела в этот недостроенный дом оконные рамы, двойные деревянные двери, технический счетчик. В связи с тем, что больше денежных средств не было, строительство дома было заморожено. В ... году узнала о программе для приобретения жилья для работников бюджетной сферы. Ей выделили сертификат на приобретения жилья в размере ... рублей, который они с Ручьевым И.А. решили вложить в строительство дома. Для того, чтобы воспользоваться этой субсидией, Ручьев И.А. предложил переоформить права аренды на земельный участок, на нее. Она согласилась, ...г. они заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. После чего, она получила разрешение на строительство, оформила технический и кадастровый паспорт на указанный объект незавершенного строительства, заключила договор подряда на завершение строительства жилого дома. В ноябре ... года указанному дому был присвоен адрес: .... ...г. она зарегистрировала право собственности на указанный дом. С истцом Ручьевым И.А. совместно не проживают с июля 2012 года. В период совместного проживания никаких разговоров о продаже дома у них никогда не было, соответственно и никакой сделки между ними не заключалось. Права и обязанности по договору аренды земельного участка истец передал ей в добровольном порядке. На тот момент сруб дома, расположенный на данном земельном участке, как объект незавершенного строительства зарегистрирован не был, не имел адреса, технического описания.

Представитель ответчика Пуляева И.Ю. с исковыми требования истца не согласна, по доводам, изложенным ответчиком Гапеевой Н.В. Кроме того, обращает внимание, что никакие сделки с указанным объектом незавершенного строительства не могли быть заключены, поскольку данный дом, как объект недвижимого имущество на момент передачи прав по договору аренды, не существовал.

Заслушав истца, представителя истца, ответчика, представителя ответчика, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что постановлением главы ... поселковой администрации от ...г. ... истцу Ручьеву И.А. предоставлен земельный участок за ..., площадью ... га для строительства индивидуального жилого дома в .... (л.д. 18). Во исполнение данного постановления с Ручьевым И.А. ...г. заключен договор аренды земельного участка ... (л.д.49), который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии .... (л.д. 53). Срок аренды установлен 3 года до ...г.. Постановлением главы ... поселковой администрации от ...г. ... срок действия договора аренды земельного участка Ручьева И.А. продлен на 7 лет.

Согласно кадастровому плану земельного участка по состоянию на ...г. ..., земельный участок за ..., расположенный по адресу: ..., предоставленный в аренду Ручьеву И.А., имеет кадастровый номер: ....

Как установлено в судебном заседании, и не оспаривается сторонами, на указанном земельном участке, истец начал строительство индивидуального жилого дома, которое не завершил, кроме того, разрешение на строительство в установленном законом порядке не получил.

По смыслу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, являются объектами незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства, возводимый Ручьевым И.А. на земельном участке, предоставленном по договору аренду № 104 от 31.10.2002 года, истцом зарегистрировано не было, документов, подтверждающих обратное суду не представлено.

Вместе с тем, как видно из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от ...г., заключенному ...г., истец Ручьев И.А. свои права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка передал ответчику Гапеевой Н.В. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... и НАО ...г., номер регистрации ... (л.д.21).

Установлено, что после заключения указанного соглашения, ответчиком Гапеевой Н.В. ...г. получено разрешение № ... на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью ... кв.м., на земельном участке площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ... (л.д.39).

Из акта обследования строящегося индивидуального жилого дома от ...г. следует, что на момент обследования строящегося индивидуального жилого дома, расположенного в ..., застройщик Гапеева Н.В., уровень строительной готовности объекта составляет ... %.

Постановлением администрации МО ... от ...г. ... «О присвоении адреса объекту недвижимости», на основании заявления Гапеевой Н.В., объекту недвижимости (жилому дому), расположенному на земельном участке с кадастровым номером ..., присвоен адрес: ....

Согласно техническому паспорту на объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, расположенный по адресу: ..., по состоянию на ...г., дом имеет инвентарный номер ..., год постройки ..., жилая площадь ... кв.м.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права серии ... от ...г., Гапеевой Н.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ..., существующих ограничений (обременений) права: не зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации .... Основанием для регистрации права собственности явились следующие документы: договор аренды земельного участка ... от ...г., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...г., запись регистрации ...; соглашение ... от ...г., зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...г., запись регистрации ...; соглашение о передаче прав и обязанностей (по договору аренды земельного участка ... от ...г.,дата регистрации ...г., ...) от ...г., дата регистрации ...г., ...; акт приема-передачи земельного участка от ...г.; соглашение (о внесении изменений в договор аренды земельного участка ... от ...г., дата регистрации ...г., ...) от ...г., дата регистрации ...г., ...; кадастровый паспорт от ...г..

Как следует из искового заявления, пояснений истца Ручьева И.А. и его представителя по доверенности Полоскова А.Ю., истцом оспаривается сделка купли-продажи вышеуказанного незавершенного строительства, заключенная с ответчиком Гапеевой Н.В.

Согласно положениям п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект, либо объект незавершенного строительства, принадлежал истцу на праве собственности, истцом и его представителем, суду не предоставлено.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии п. 2 ч. 1 ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, совершаются в простой письменной форме.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Таким образом, наличие волеизъявления на продажу указанного объекта незавершенного строительства может быть подтверждено письменным договором, заключенным самим собственником, и иными письменными доказательствами.

Между тем, как установлено в судебном заседании письменная сделка купли-продажи спорного объекта незавершенного строительства между сторонами не совершалась, письменный текст договора не составлялся и сторонами не подписывался.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, каких-либо бесспорных и убедительных доказательств, подтверждающих наличие договорных отношений по купле-продаже спорного объекта незавершенного строительства между сторонами, суду истцом Ручьевым И.А. не представлено. Напротив как установлено в судебном заседании, на момент заключения соглашения с ответчиком о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от ...г., истцом возводимый им сруб дома как объект незавершенного строительства, зарегистрирован не был, не имел адреса и технического описания, то есть не мог быть продан ответчику Гапеевой Н.В.

Таким образом, доводы Ручьева И.А. о заключении с ответчиком Гапеевой Н.В.сделки купли-продажи незавершенного строительства – жилого дома, расположенного по адресу: ... необоснованны, в связи с чем, исковые требования о признании указанной ничтожной сделки купли-продажи незавершенного строительства недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании ответчика Гапеевой Н.В. возместить стоимость в деньгах полученного незавершенного строительства дома в сумме ... рублей, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ручьеву И.А. к Гапеевой Н.В. о признании ничтожной сделки купли-продажи незавершенного строительства недействительной и применении последствий недействительной сделки, обязании ответчика возместить стоимость в деньгах полученного незавершенного строительства в сумме ... рублей- отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд.

Судья И.А. Заостровцева.

Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2013 года.