Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-57/2015 (2-2082/2014;) ~ М-1394/2014 от 15.05.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 февраля 2015 года город Минусинск

Минусинский городской суд в составе:

председательствующего: Сергеева Ю.С.

при секретаре: Чернюговой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Столяровой Л.А. к Заиграевой Л.В. о государственной регистрации договора, о государственной регистрации перехода права собственности, по иску Столяровой Л.А. к Заиграевой Л.В., Мельникайте Э.Н. о признании недействительным договора купли-продажи, по иску Мельникайте Э.Н. к Заиграевой Л.В. о государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Столярова Л.А. предъявила в Минусинском городском суде иск к Заиграевой Л.В. о производстве государственной регистрации договора купли-продажи доли жилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности.

Свои требования истица мотивирует тем, что в ДД.ММ.ГГГГ между сторонами была достигнута договоренность об оказании услуг по принятию открывшегося наследства после смерти её отца Ленкова В.А. и ответчик выдала истцу нотариальную доверенность. Наследство заключалось в виде 1/4 доли домовладения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из трех отдельно стоящих жилых домов на едином земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ было получено свидетельство о праве на наследство по закону. В ДД.ММ.ГГГГ ответчик Заиграева Л.В. предложила выкупить указанную долю домовладения за <данные изъяты> рублей, с чем истица согласилась и передала ответчику ДД.ММ.ГГГГ по расписке <данные изъяты> рублей за указанную долю. После передачи указанной суммы истица стала производить в доме капитальный ремонт, так как дом был передан от ответчика истице фактически.

Затем, ДД.ММ.ГГГГ между истицей Столяровой Л.А. и ответчиком Заиграевой Л.В. был заключен письменный договор купли-продажи 1/4 доли жилого помещения, предметом которого является жилой дом (литер А2), общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> Переход права собственности на указанную 1/4 долю в праве собственности домовладения в установленном Законом порядке зарегистрирован не был, так как ответчик постоянно ссылается на свою занятость. Регистрация срывалась неоднократно по вине ответчика. В ДД.ММ.ГГГГ истица узнала, что ответчик обратилась в суд с иском к проживающим в доме супругам Привалихиным, вселенных истицей Столяровой о выселении. Ответчик пояснила истице, что доля домовладения стоит более <данные изъяты> рублей, доказательств о проведенном ремонте дома у истицы нет, и договор купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ она подписала ошибочно.

Истица уточнила свои требования (т.1 л.д. 134) просила суд произвести государственную регистрацию договора купли-продажи 1/4 доли домовладения, исчисленную из общей площади домовладения, находящегося по адресу: <адрес> состоящего из: жилого дома (литер А), общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; жилого дома (литер А1), общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; жилого дома (литер А2), общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Заиграевой Л.В. и Столяровой Л.А. Также просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Заиграевой Л.В. к Столяровой Л.А. на 1/4 долю домовладения, исчисленную из общей площади домовладения, находящегося по адресу: <адрес> состоящего из: жилого дома (Литер А) общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; жилого дома (литер А1), общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; жилого дома (литер А2), общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>

Также в суд обратилась Мельникайте Э.Н. с иском к Заиграевой Л.В. о производстве государственной регистрации договора купли-продажи доли жилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности (т.1 л.д. 151). Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> В принятии документов на регистрацию в Регистрационной палате было отказано в связи с тем, что доля жилого дома в натуре не выделена и отсутствует адрес объекта недвижимости. По договору истица передала ответчику <данные изъяты> рублей. Ответчик в настоящее время уклоняется от регистрации права собственности в связи с чем истица обратилась в суд с указанными требованиями.

Кроме того, Столярова Л.А. обратилась в суд с иском к Мельникайте Э.Н. и Заиграевой Л.В. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 5) так как, по мнению Столяровой Л.А., договор изготовлен Заиграевой Л.В. уже в ходе рассмотрения дела судом по иску Столяровой Л.А. к Заиграевой Л.В. о том же предмете и по тем же основаниям с целью ввести суд в заблуждение. Договор мнимая сделка, подписан в ДД.ММ.ГГГГ а не в ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании истица Столярова Л.А. и её представитель Савченко Н.А. на своих исковых требованиях настаивали в полном объеме, просили суд удовлетворить заявленные иски.

Заиграева Л.В. в суд не явилась, направила своего представителя, который возражал против заявленных Столяровой Л.А. требований и просил отказать в исках. Также пояснил суду, что его доверитель не заключала и не подписывала представленный суду договор купли-продажи доли домовладения, а также не получала никаких денежных средств от истца Столяровой Л.А. ни до подписания договора ни после его подписания. Представленная в суд расписка о получении Заиграевой Л.В. <данные изъяты> рублей не относится к делу, так как в ней не указана фамилия Столяровой Л.А.

В суд также не явилась истица Мельникайте Э.Н., направила своего представителя по доверенности Сагалакова Е.С. (т.1 л.д. 152), который на заявленных требованиях настаивал. Суду пояснил, что составление акта приема-передачи по договору купли-продажи доли домовладения не требуется. Также пояснил, что его доверитель не заинтересован в приобретении указанной недвижимости и решение суда необходимо для обращения в суд с иском о возврате полученного Заиграевой Л.В. по сделке. Также представитель Мельникайте Э.Н. пояснил суду, что, по его мнению, суду необходимо отказать всем в удовлетворении заявленных требований, так как сделки имеют множество недостатков и ущербны. Документы о праве на наследство, полученные Заиграевой Л.В., вызывают очень много вопросов к нотариусу. Также, по мнению представителя Мельникайте Э.Н. – Сагалакова Е.С., Заиграева Л.В. не могла совершать сделки до тех пор пока не прекратила бы право общей долевой собственности на домовладение и не выдела бы в натуре свою долю.

Третье лицо Привалихина К.В. суду пояснила, что согласна с требованиями, предъявленными в суде к Заиграевой Л.В. и Мельникайте Э.Н., так же пояснила, что проживала в указанном доме и ей было известно, что жилой дом Заиграевой Л.В. был продан Столяровой Л.А., которая сделала в нем ремонт и предоставила третьему лицу для проживания и последующего, после оформления всех документов, приобретения.

Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю Ермишкина О.А. по доверенности суду пояснила, что требования о регистрации перехода права собственности на указанную долю зарегистрированы быть не могут, так как имеется зарегистрированное право другого лица на квартиру по тому же адресу, следовательно, той доли в праве, что указана в договорах уже фактически не существует, поэтому неоднократно и было отказано в совершении регистрационных действий и кроме того, не зарегистрировано первичное право Заиграевой Л.В., что также является препятствием для регистрации перехода права.

Допрошенный свидетель Заиграев В.П. суду пояснил, что является бывшим супругом Заиграевой Л.В. Также пояснил суду, что от отца его супруге достался в наследство жилой дом по адресу: г. Минусинск, ул. Комсомольская 33. Примерно в ДД.ММ.ГГГГ Заиграева Л.В. решила оформить свое право собственности на указанный дом с целью последующей его продажи. Впоследствии указанный дом и был продан Столяровой Л.А. за <данные изъяты> рублей. Дом был в очень плохом состоянии и требовал капитального ремонта, поэтому цена дома была небольшая. Денежные средства Столярова Л.А. передала Заиграевой Л.В. в ДД.ММ.ГГГГ в присутствии свидетеля и выдала расписку. Позднее в ДД.ММ.ГГГГ Заиграева Л.В. подписала с Столяровой Л.А. договор купли-продажи, для чего специально свидетель с супругой приезжали в Минусинск.

Выслушав истицу, представителей сторон, третьих лиц, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования Столяровой Л.А. о признании сделки недействительной подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требований Столяровой Л.А. и требования Мельникайте Э.Н. к Заиграевой Л.В. о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве суд считает необходимым отказать по следующим основаниям.

Согласно требованиям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно требованиям ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В результате анализа представленных доказательств в их совокупности суд установил, что по адресу: <адрес> находится домовладение, состоящее из трех отдельно стоящих жилых домов (Литер А1, А2, А3), один из которых (Литер А3) состоит из трех самостоятельных объектов – квартир, что подтверждается техническими документами (л.д. 21-24) и не оспаривалось сторонами по делу.

Судом также установлено, что право собственности на квартиру № дома № по <адрес> было зарегистрировано в установленном порядке за Южаковой А.Ю. в ЕГРП, о чем суду представлено свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 10) и договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 9).

Южакова А.Ю. приобрела указанную квартиру у ФИО которая собственником квартиры стала на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом 05 июля 2005 года, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации (т.1 л.д. 78, т.2 л.д. 9).

Судом установлено, что Заиграева Л.В. выдала доверенность Столяровой Л.А. ДД.ММ.ГГГГ которой уполномочила принять наследство и вести наследственное дело с правом получения свидетельства о праве на наследство к имуществу отца Заиграевой Л.В. – ФИО умершего ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 92).

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом было выдано свидетельство о праве на наследство по Закону (т.1 л.д. 94), согласно которого наследником ФИО является Заиграева Л.В. и наследство состоит, согласно свидетельства, из 1/4 доли домовладения, исчисленной из общей площади домовладения, находящегося по адресу: ДД.ММ.ГГГГ Также в свидетельстве указано, что 1/4 доля принадлежала ФИО на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права собственности ФИО на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию на квартиру № дома № по адресу: <адрес> следовательно, другие правообладатели недвижимого имущества по указанному адресу в силу Закона не смогли оставаться собственниками долей в праве на всё домовладение (три жилых дома, включая указанную квартиру №).

Поэтому суд приходит к выводу, что свидетельство о праве на наследство по Закону от ДД.ММ.ГГГГ содержит неточное указание на объем прав на недвижимое имущество, унаследованное Заиграевой Л.В. после смерти отца ФИО

Также судом установлено, что фактически ФИО принадлежал отдельно стоящий жилой дом (Литер А2), который и входит в состав домовладения по указанному адресу.

Указанное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела по существу.

Оценивая доводы сторон относительно заявленных требований Столяровой Л.А. о производстве государственной регистрации договора купли-продажи доли жилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности суд приходит к следующим выводам.

Требования не могут быть удовлетворены в силу того, что не представлено достаточной совокупности доказательств тому, что ответчик Заиграева Л.В. уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, следовательно, у истицы отсутствуют основания для обращения в суд с указанным иском.

Согласно договору купли-продажи доли жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 8) Заиграева Л.В. продает, а Столярова Л.А. покупает 1/4 долю домовладения, исчисленную из общей площади домовладения, находящегося по адресу: <адрес>

Суд полагает, что препятствием к регистрации перехода права собственности на недвижимость является не поведение стороны договора купли-продажи доли жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ – Заиграевой Л.В., а отсутствие зарегистрированного права продавца на указанную долю в установленном Законом порядке в силу сразу нескольких факторов, наличием зарегистрированного права на квартиру в том же домовладении и неточным указанием в правоустанавливающем документе Заиграевой Л.В. доли в праве собственности на домовладение.

Подтверждением тому, что указанный переход права не мог быть зарегистрирован являются неоднократные обращения в установленном Законом порядке в регистрирующий орган с заявлением о регистрации первичного права Заиграевой Л.В. и последующие отказы в указанной регистрации (т.1 л.д. 28,29, 56, 122, 125).

Однако суд приходит к выводу, что стороны указанного договора купли-продажи доли жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ полностью его исполнили, что подтверждается передачей от продавца Заиграевой Л.В. покупателю Столяровой Л.А. самого объекта недвижимости, что достоверно установлено в судебном заседании и передачей стоимости указанного объекта от покупателя продавцу в сумме, указанной в договоре, что подтверждается распиской, представленной в суд (т.1 л.д. 9).

Факт того, что денежные средства были переданы до подписания договора купли-продажи, не является основанием полагать, что сделка покупателем не была оплачена, так как Закон не запрещает производить расчет между сторонами договора до его подписания.

Доводы представителя Заиграевой Л.В. о том, что расписка не относится к указанной сделке и не выдавалась Столяровой Л.А., суд расценивает как надуманные, так как в расписке указан адрес объекта недвижимости и подлинный экземпляр находится у Столяровой Л.А., следовательно, предъявитель расписки и передал <данные изъяты> рублей Заиграевой Л.В.

Доводы представителя Заиграевой Л.В. о том, что договор купли-продажи доли жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ продавец доли не подписывала, и в качестве доказательств представил суду справку медучреждения, суд оценивает как также надуманными, так как они полностью опровергаются материалами гражданского дела. Так согласно заключению судебной экспертизы (т.2 л.д. 86) подпись от имени Заиграевой Л.В., расположенная в договоре купли-продажи доли жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в разделе «Подписи сторон» на строке после печатных слов «Заиграева Л.В.», выполнена Заиграевой ФИО43

Заиграева Л.В. более шести лет не интересовалась судьбой указанного объекта недвижимости.

Оценивая доводы сторон относительно заявленных требований Столяровой Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи доли домовладения от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к следующим выводам.

Стороной покупателя не принималось указанное имущество фактически, учитывая, что объем прав Заиграевой Л.В. в отношении недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу распространялся лишь на жилой дом (Литер А2), находящейся в составе домовладения, то суд приходит к выводу, что в указанном договоре предмет сделки определен (согласован) сторонами до конца не был.

В случае если бы стороны фактически осуществляли передачу указанного объекта, то было бы установлено, что в отношении указанного объекта имеются права третьих лиц, на тот момент, проживающих в доме.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст.558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Согласно п. 6 договора (т.1 л.д. 153) продавец гарантирует, что 1/4 доля не обременены правами и притязаниями третьих лиц.

Таким образом, судом установлено, что ответчикам Мельникайте и Заиграевой при заключении договора купли-продажи должно было быть известно о проживании третьих лиц в жилом доме на момент совершения сделки и о соглашении, достигнутом в ДД.ММ.ГГГГ о продаже дома Столяровой Л.А..

Следовательно, Мельникайте Э.Н., вопреки п.5 договора (т.1 л.д. 153), не принимала жилой дом (1/4 долю в праве) от Заиграевой Л.В. вместе с проживающими в доме третьими лицами, при этом на каком праве указанные лица в доме проживали в оспариваемом договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не отражено, следовательно, оспариваемая сделка не соответствует требованиям Закона.

По общему правилу, несоответствие сделки требованиям закона влечет за собой ничтожность сделки (ст. 168 ГК РФ).

Оценивая доводы сторон относительно заявленных требований Мельникайте Э.Н. о производстве государственной регистрации перехода права собственности суд приходит к следующим выводам.

Требования не подлежат удовлетворению по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения суда по доводам, заявленным сторонами на аналогичные требования Столяровой Л.А., а также в связи с недействительностью сделки – договора купли-продажи доли домовладения от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/4 доли домовладения по адресу: <адрес> заключенный между Заиграевой Л.В. и Мельникайте Э.Н.

В удовлетворении исковых требований Столяровой Л.А. к Заиграевой Л.В. о государственной регистрации договора, о государственной регистрации перехода права собственности, и исковых требований Мельникайте Э.Н. к Заиграевой Л.В. о государственной регистрации перехода права собственности - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Председательствующий:

Мотивированный текст решения суда изготовлен 14.02.2015 года