Решение по делу № 2-1155/2017 ~ M-1129/2017 от 16.10.2017

Дело № 2-1155/2017

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

05 декабря 2017 года

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.,

при секретаре С.Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Х.А.Е. к Т.С.Н. о возврате авансового платежа по предварительному договору купли-продажи квартиры и соглашению об авансовом платеже,

УСТАНОВИЛ:

Х.А.Е. обратился в суд с иском, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований, просит взыскать с Т.С.Н. внесенную им сумму аванса в размере 150 000 руб. и судебные расходы по оплате госпошлины.

В обоснование иска истец указал, что 02.08.2017 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ответчику, расположенной по адресу: <адрес> Договором предусмотрен срок заключения основного договора до 31.08.2017 г. В соответствии с предварительным договором ответчику истцом передана денежная сумма в размере 150 000 руб., из которых 50000 руб. полученыпредставителем ответчика ИП Ш.Е.А. (Агентство недвижимости Проспект) по соглашению об авансовом платеже от 10.07.2017 года и 100000 рублей в качестве задатка при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. В срок до 31.08.2017 г. основной договор заключен не был ввиду отказа банка в выдаче ипотечного кредита, посредством которого должна быть оплачена стоимость квартиры. При этом кредит не выдан по причине несоответствия данных в правоустанавливающих и технических документах на квартиру. В соответствии с соглашением об авансовом платеже, заключенном между истцом и ответчиком, в случае, если сделка купли-продажи квартиры не состоялась по причине обстоятельств, не зависящих от воли сторон, авансовый платеж возвращается в 3-х дневный срок с момента требования. Однако авансовый платеж до настоящего времени не возвращен. В судебном заседании истец и его представитель по доверенности П.В.В. иск поддержали. Ответчица Т.С.Н. в судебном заседании иск не признала, указав, что договор купли-продажи не был своевременно заключен в виду расхождений данных о площади квартиры в техническом паспорте с данными, содержащимися в правоустанавливающих документах. Таким образом, вины ответчицы в том, что сделка не состоялась, не имеется. Денежные средства, переданные ей в качестве аванса, были израсходованы на оформление документов по предстоящей сделке. Считает, что данная сумма является задатком, истец уклонился от заключения договора купли-продажи, в связи с чем, в силу условий предварительного договора денежные средства должны остаться в распоряжении ответчицы.

Третье лицо –ИП Ш.Е.А. исковые требования не признала по тем основаниям, что10 июля 2017года. ИП Ш.Е.А. и Х.А.Е. заключили соглашение об авансовом платеже в сумме 50000 руб. в счет цены квартиры по адресу: <адрес>.Продавцом указанной квартиры являлась Т.С.Н., действующая от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей. Между Т.С.Н. и Ш.Е.А. был заключен договор на оказание услуг № от 12.09.2016г., согласно которому Ш.Е.А. взяла на себя обязательства по продаже квартиры Т.Е.А.. Аванс, принятый от истца по соглашению от 10.07.2017г. в сумме 50000 руб. ИП Широкина передала Т.С.Н. под расписку. При заключении предварительного договора 02 августа 2017 года по указанной квартире, авансовое соглашение от 10 июля 2017года утратило силу. Сумма в 50 000 рублей и сумма в 100 000 рублей были переданы продавцу квартиры в качестве задатка. Отсюда следует, что Истец неправомерно ссылается на пункт 5 авансового соглашения о возврате аванса в трехдневный срок. Истцу не было отказано в выдаче ипотечного кредита банком «Возрождение», однако было предложено привести в соответствие технические документы по площади квартиры, указанной в техническом паспорте БТИ и выписке из ЕГРН. ТурашоваС.Н. и Ш.Е.А. были готовы рассмотреть другие банки, Ш.Е.А. провела работу по устранению указанной технической ошибки, площадь квартиры в техническом паспорте приведена в соответствие с ЕГРН. Согласно п. 8 предварительного договора ТурашеваС.Н. должна была передать необходимый пакет документов в ПАО банк «Возрождение» до 15.08.2017 года, и это условие было выполнено. Считает, что истец сам передумал покупать квартиру,а потому не предпринимал никаких действий для выхода на сделку. Таким образом, ИП ШирокинойЕ.А. был подготовлен значительный пакет документов: приведён в соответствие технический паспорт, ответчицей получено разрешение органов опеки. Продавец вместе с несовершеннолетними детьми по требованию банка выписалась из квартиры, ШирокинойЕ.А. были подготовлены соглашения о продлении предварительного договора, что говорит о намерении продавца заключить договор купли-продажи квартиры. В то время как истец долгое время отказывался рассматривать другие банки, встречаться в офисе на переговорах, пролонгировать договор.30 августа 2017 года от ТурашевойС.Н. в адрес истца было направлено заказное письмо, которое получено Х.А.Е.04 сентября 2017года. В нём Т.С.Н. подтверждала свои намерения на заключение сделки и готовность к дальнейшему оформлению документов. Однако истец отказался приобретать квартиру.Таким образом, считает, что незаключение основного договора вустановленный срок произошло по независящим от ответчицы и третьего лица причинам (как в результатедействий третьих лиц, так и в результате уклонения истца от заключения основного договора).При этом Ш.Е.А. в договорных отношениях с истцом не состоит, каких-либо обязательствперед ним не имеет.

Третье лицо –Х.Т.А. исковые требования поддержала.

Выслушав стороны, третье лицо, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.08. 2017 г. между Х.А.Е. и Т.С.Н., действующей от имени несовершеннолетних детей, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с которым,Т.С.Н. обязалась продать, а покупатель Х.А.Е. купить и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора принадлежащую продавцам на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 3 данного договора, основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 31.08.2017 г.

Согласно п. 4 предварительного договора определена цена, за которую будет продана квартира -2 400 000 руб.

В соответствии с п. 8.1, 8.2 и 8.3 предварительного договора, продавцы получают денежную сумму, равную 150 000 руб. в качестве задатка в момент подписания настоящего предварительного договора, а денежную сумму равную 210 000 руб. покупатели передают продавцам в момент подписания договора купли-продажи квартиры. Денежная сумма в размере 2040000 руб. покупатели обязуются уплатить продавцам за счет кредитных средств.

Если за неисполнение настоящего договора ответственны покупателя, задаток остается у продавцов. Если за неисполнение настоящего договора ответственны продавцы, то денежная сумма, переданная покупателем, возвращается продавцам в двойном размере в течение 2-х (двух) рабочих днейдаты неисполнения настоящего договора (п. 8.4).

При этом продавец ответственен за подготовку документов на квартиру, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателям, и разрешения органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних. Продавец обязуется подготовить документы для Банка в срок по 15 августа 017 года

Покупатели освобождаются от ответственности по настоящему пункту в случае не предоставления Банком кредита покупателям в размере 2040000 рублей на приобретение квартиры.

Как следует из представленных в материалы дела расписок от 17.07.2017 года и 02 августа 2017 года, выданной Т.С.Н. (продавцом), ею получена от ИП Ш.Е.А., представляющей интересы ответчицы по договору, денежная сумма в размере 50 000 руб., претензий к Ш.Е.А. не имеет.

В силу ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу требований ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязано его вернуть.

Исходя из анализа приведенных выше норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства.

Поскольку задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, то в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, указанного в предварительном договоре и на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в случае отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Из материалов дела следует, что 30 августа 2017 года, то есть до истечения срока, установленного предварительным договором, Т.С.Н. в адрес истца было направлено письмо с предложением о переносе даты заключения основного договора на срок до 30 ноября 2017 года.

Из представленных суду документов и объяснений сторон следует, что основной договор в установленный предварительным договором срок не был заключен ввиду отсутствия у истца возможности заключить кредитный договор с целью получения денежных средств для приобретения указанной квартиры у ответчика. Причиной, по которой банк отклонил своевременную выдачу кредитных средств, явилось несоответствие данных, содержащихся в техническом паспорте квартиры, составленном БТИс отраженными в ЕГРН сведениями о площади жилого помещения.Технический паспорт с уточненными данными был составлен только 06 сентября 2017 года. Кроме того, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что основной договор купли-продажи не мог быть заключен в установленный предварительным договором срок, поскольку разрешение органов опеки и попечительства о продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему К.Д.И., было выдано только 13 сентября 2017 года, т.е. по истечении установленного предварительным договором срока.

Доводы стороны ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине истца, в виду их уклонения от заключения основного договора, в связи с чем, задаток должен остаться у продавца, суд не может признать обоснованными.

Согласно предложению, направленному Т.С.Н. в адрес Х.А.Е. ответчица предлагала заключить договор купли-продажи квартиры намного позже, т.е. в срок по 30 ноября 2017 года. В дальнейшем до окончания срока предварительного договора никаких предложений и согласия со стороны Х.А.Е. в адрес Т.С.Н. не поступило.

Таким образом, предварительная договоренность утратила силу, и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, переданная истцом ответчику сумма является авансом.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Соответственно переданную истцом ответчику указанную сумму по несостоявшейся сделке следует считать авансом, подлежащим возврату (статьи 1102, 1003 ГК РФ), как полученное ответчиком неосновательное обогащение.

Поскольку предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие после 31августа 2017 г., суд считает, что ответчица обязана возвратить истцу уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме 150000 рублей.

Удовлетворяя требования истца в соответствии со 98 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 200 руб. должны быть возложены на ответчицы.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требованияХ.А.Е. к Т.С.Н. о возврате авансового платежа по предварительному договору купли-продажи квартиры и соглашению об авансовом платеже удовлетворить.

Взыскать с Т.С.Н. пользу Х.А.Е. денежную сумму, полученную по предварительному договору в размере 150 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, а всего взыскать 153200 (сто пятьдесят три тысячи двести рублей)рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме 14 декабря 2017 года

Судья