Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-148/2016 (2-3986/2015;) ~ М-3440/2015 от 17.09.2015

Дело №2-148/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2016 года                        г. Новосибирск

    Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе судьи    Борисовой Т.Н., при секретаре Кирпине А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Новая Сибирь» к М.В.Н. и ООО УК «Профподход» о признании решений общего собрания собственников помещений недействительными, о внесении изменений в договор

У с т а н о в и л:

    ООО «Новая Сибирь» обратилось в суд с иском о признании пунктов 3,5,6 протокола __ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от xx.xx.xxxx. недействительными, об изменении договора управления многоквартирного дома от xx.xx.xxxx. путем исключения из него пунктов <данные изъяты>

    В исковом заявлении представитель истца указал, что ООО «Новая Сибирь» является собственником нежилых помещений площадью <данные изъяты> кв.метров, расположенных на 1 этаже многоквартирного жома по .... xx.xx.xxxx. истцом был получен протокол __ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от xx.xx.xxxx., которым в том числе был утвержден договор управления многоквартирного дома от xx.xx.xxxx. Ознакомившись с протоколом, истец установил, что не имеется кворума для принятия положительного решения по вопросам __ В утвержденном общем собрании тексте договора управления МКД содержатся условия о размере платы, которые не были утверждены протоколом общего собрания МКД и не являются рыночными.

    В соответствии со ст. 44 ЖК РФ по вопросам 3,5,6 отсутствовало 2/3 голосов, в связи с чем инициатор собрания незаконно отразил в Протоколе текст принятого собственниками решения по соответствующим вопросам. Собственники проголосовали против таких решений.

    Согласно ч.2 ст.46 ЖК РФ общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. В повестку для общего собрания не были включены вопросы об утверждении права ответчика оставлять себе 25% от цены договоров, заключенных с третьими лицами, о передаче в пользование общего имущества МКД. Также собственники не вправе утверждать порядок индексирования тарифа на содержание общего имущества МКД на процент инфляции, если такой тариф не был утвержден общим собранием на очередной год – данное условие противоречит ст. 158 ЖК РФ.

    Принятие собственниками решений по вопросам 3,5,6 Протокола (пунктам 5,4, xx.xx.xxxxоговора управления МКД) повлекло для истца причинение убытков, т.к. на него дополнительно возложена обязанность внесения ежемесячно платы в суммах за установку калиток <данные изъяты> рублей ежемесячно, за установку поста охраны – <данные изъяты> рублей ежемесячно, вознаграждение ответчика ООО УК «Профподход» <данные изъяты> рублей ежемесячно. Кроме того, если после xx.xx.xxxx. собственниками не будет утвержден новый тариф на содержание общего имущества МК, вместо общегородского тарифа 13,58 рублей / кв.метр истец будет обязан вносить <данные изъяты> рублей/кв.метров.

    В ходе рассмотрения дела представитель истца требования уточнила – просила изменить п. xx.xx.xxxxоговора путем установления вознаграждения исполнителю в размере <данные изъяты>%.

    В судебном заседании представитель истца ООО «Новая Сибирь» требования поддержала.

    Представитель ответчика ООО УК «Профподход» требования не признал, указал на наличие кворума при голосовании по вопросам 5, 6 повестки собрания xx.xx.xxxx. – 50% от принявших участие в голосовании, а также на то, что права истца решениями не нарушены, убытки ему не причинены. Также считает, что положения ст. 428 ГК РФ не применимы: ООО УК «Профподход» заключил договор управления домом на условиях, принятых на общем собрании собственников.

    Ответчик М.В.Н. не явился, извещался судом по месту регистрации и по месту нахождения недвижимого имущества.

    Выслушав представителей истца и представителя ответчика ООО УК «Профподход», суд установил следующее.

xx.xx.xxxx. состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного ... Инициатором собрания был собственник __ указанного дома М.В.Н., он же подписал протокол __ (л.д.9-11).

    ООО «Новая Сибирь» является собственником нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.метров в указанном доме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (л.д.29).

    Гражданские права и обязанности возникают в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ).

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (п.2 ст. 181.1 ГК РФ).

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания (ст. 181.2 ГК РФ).

Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (ст. 181.3 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума (ч.2 ст. 181.5 ГК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч.1 ст. 44 ЖК РФ). Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п.1 ст. 46 ЖК РФ).

    По третьему вопросу повестки собрания в протоколе указано, что принято решение уполномочить ООО «Профподход» на заключение от имени собственников помещений на передачу в пользование общего имущества / части общего имущества третьим лицам.

    Однако, как указано в том же протоколе, за принятие этого решения проголосовано 48,87% голосов, т.е. менее половины от присутствующих. Таким образом, по данному вопросу собственники помещений проголосовали против передачи полномочий на заключение договоров управляющей компании ООО «Профподход».

    По пятому вопросу повестки собрания в протоколе указано, что собственники помещений приняли решение установить 3 металлические калитки (для пешеходов) по границе земельного участка МКД общей стоимостью <данные изъяты> рублей.

    По шестому вопросу повестки собрания в протоколе указано, что собственники помещений приняли решение установить Пост охраны (Стационарную будку) на земельном участке МКД общей стоимостью <данные изъяты> рублей.

    Согласно п.1, 2 ч.2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им требует 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

    Возведение будки поста охраны относится к строительству хозяйственных построек, а калиток – возведение сооружения, относящегося к объектам благоустройства. Возведение их предполагается за счет собственников помещений МКД и войдет в общее имущество МКД. В ст. 44 ЖК РФ не указано на то, что эти объекты должны относится к недвижимому имуществу.

    Отнесение забора и калиток в нем к дворовым сооружениям подтверждается Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 (в ред. от 04.09.2000).

    В ходе рассмотрения дела было установлено, что общая площадь помещений дома, собственники которых вправе принимать участие в собрании, составляет <данные изъяты> кв.метров. Участие принимали собственники помещений площадью <данные изъяты> кв.метров или 54,73% от общего числа собственников.

    За установление металлических калиток проголосовало 64,18% голосов, за установление будки охраны – 56,25% голосов. Поскольку в голосовании приняли участие собственники помещений, количество голосов которых менее 2/3, соответственно, решение не могло быть вообще принято по данному вопросу, независимо от того, что большинство от участвующих в голосовании проголосовало за данное решение.

    На основании изложенного, суд считает, что решения общего собрания собственников помещении МКД от xx.xx.xxxx. по вопросам 3,5,6 являются недействительными.

    На общем собрании собственников помещений xx.xx.xxxx. также было принято решение о выборе с xx.xx.xxxx. способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией и о заключении договора с ООО «Профподход», утверждении условий этого договора, являющегося приложением __ к настоящему решению.

    Указанное решение общего собрания истец ООО «Новая Сибирь» не оспаривал.

    Согласно п. xx.xx.xxxx Договора управления многоквартирного дома от xx.xx.xxxx. (л.д.12-24) по истечение первого года действия Договора размер платы может быть пересмотрен решением общего собрания собственников дома. Согласно п. xx.xx.xxxx Договора по истечение одного года, Управляющая компания вправе при расчете размера платы за жилое помещение на основании изменения потребительских цен и уровня инфляции, может индексировать (увеличить или уменьшить) плату за помещение, каждого календарного года, но не более чем на 10% без проведения общего собрания при условиями того, что не изменился как состав имущества, так и объем производимых работ.

В соответствии с п.xx.xx.xxxx Договора за ведение договора передачи в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома Управляющая компания получает вознаграждение в размере 25% от стоимости заключенных договоров.

    В протоколе разногласий к договору, составленному истцом ООО «Новая Сибирь», истец предлагал исключить п.xx.xx.xxxx и xx.xx.xxxxоговора. В протоколе согласования разногласий от xx.xx.xxxx. ООО УК «Профподход» настаивало на принятии договора с указанными пунктами xx.xx.xxxx и xx.xx.xxxx

    ООО «Новая Сибирь» и ООО УК «Профподход» подписали Договор с протоколом разногласий и протоколом согласования разногласий.

    Основания для изменения условий договора предусмотрены ст. 450, 451 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п.2 ст. 450 ГК РФ).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п.1 ст. 451 ГК РФ).

    ООО «Новая Сибирь» не ссылалось на существенное нарушение исполнителем Договора управления, не ссылалось на существенное изменение обстоятельств. В исковом заявлении представитель истца указал на то, что Договор управления многоквартирным домом от xx.xx.xxxx. является договором присоединения, ссылался на возможность вносить изменения в договор присоединения.

Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (п.2 ст. 428 ГК РФ).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.2 ст. 162 ЖК РФ).

По смыслу ст. 428 ГК РФ договор управления многоквартирным домом не является договором присоединения. Истец не доказал, что предложенный на утверждение общему собранию текст договора xx.xx.xxxx. являлся утвержденной ООО УК «Профподход» стандартной формой для всех многоквартирных домов, в которую нельзя внести согласованные изменения и принять не иначе как согласившись в целом.

    Текст Договора был утвержден решением общего собрания собственников помещений МКД и ООО УК «Профподход» не вправе вносить в него изменения. Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений, в том числе для не голосовавшего за его принятие ООО «Новая Сибирь». Поэтому доводы представителя истца о том, что размер вознаграждения 25% от стоимости сделки не соответствует обычно взимаемой стоимости такой услуги, а также о необоснованном включении в договор условия об индексации платы не является основанием для внесения изменений в Договор.

Для согласования условий Договора управления внесения их по отдельности в повестку собрания не требуется.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что у ООО «Новая Сибирь» отсутствуют основания требовать внесения изменений в Договор управления многоквартирного дома.

    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

    Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома __ на ... г.Новосибирска от xx.xx.xxxx года о передаче ООО «Профподход» полномочий на заключение от имени собственников помещений договоров на передачу в пользование общего имущества/части общего имущества третьим лицам.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома __ на ... г.Новосибирска от xx.xx.xxxx года об установлении трех металлических калиток на границе земельного участка и установления поста охраны (стационарной будки) на земельном участке многоквартирного дома.

    В удовлетворении требования о внесении изменений в Договор управления многоквартирного дома от xx.xx.xxxx. ООО «Новая Сибирь» отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Заельцовский районный суд г.Новосибирска.

    Судья:                                Т.Н. Борисова

Решение изготовлено в окончательной форме 26.02.2016г.