Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-380/2022 от 12.01.2022

№ – 380/2022

УИД 68RS№89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«10» марта 2022 года г. Тамбов

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи Дробышевой Е.В.,

при помощнике Колодиной Ж.Е.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Тамбовского района Тамбовской области к Хабоян Р. С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

    Администрация Тамбовского района Тамбовской области обратилась с иском к Хабоян Р.С., указав, что между ними был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 18.06.2018. Земельный участок расположен по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Борщевский», в юго-восточной части КК №, на котором расположен объект незавершенного строительства площадью 326,7 кв.м., степень готовности 10 % с кадастровым номером №. До заключения договора аренды без оформления договорных отношений данным участком пользовался Хабоян А.С., который передал свои права на объект незавершенного строительства и аренды земельного участка, а также долг по уплате арендных платежей, ответчику. Согласно договору. Заключенному с Хабоян Р.С. срок аренды земельного участка определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Хабоян Р.С. свои обязанности по оплате арендной платы надлежащим образом не исполнила, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ней образовалась задолженность:

    - по договору аренды в размере 1 284 769,69 руб., из которых недоимка в размере 724 323,61 руб., пени в размере 560 446,08 руб.;

    - за фактическое пользование земельным участком в размере 1 355 501,07 руб., из которых недоимка в размере 1 337 593,87 руб., пени в размере 17 457,20 руб., обязанность по выплате которой перешла к ответчику по договору с предыдущим владельцем.

    Администрацией Тамбовского района Тамбовской области в адрес ответчика была направлена претензия об оплате образовавшейся задолженности. Однако задолженность по договору аренды вышеуказанного земельного участка не исполнена.

    В ходе рассмотрения дела истец уточнил свои требования, произведя перерасчет размера арендной платы с учетом решения Тамбовского областного суда об изменении кадастровой стоимости земельного участка, в части требований о взыскании задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и, оставляя без изменения требования о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком в размере 1 355 501,07 руб., просит взыскать с ответчика задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по арендным платежам в сумме 732180,68 руб. и пени в размере 1484497,85 руб. Из приложенного истцом расчет усматривается, что пересчет суммы задолженности произведен с января 2020 года в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

    В судебное заседание представитель истца не явился, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

    Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились, представитель ответчика представил возражение на исковые требования, указывает, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости, полагает, что истцом не доказан факт пользования спорным земельным участком за период до заключения договора аренды с Хабоян Р.В., также считает, что истцом пропущен срок исковой давности, что влечет отказ в иске. Кроме того, указывает. что заявленный истцом размер неустойки, несоразмерен последствиям нарушения обязательств, и в связи с этим просит применить положения ст.333 ГК РФ и уменьшить сумму неустойки.    

    Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

    В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    В силу п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    В силу ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Хабоян А.С. был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов под объектом недвижимости №, по которому Хабоян А.С. в аренду был предоставлен земельный участок, площадью 3 250 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Борщевский», в юго-восточной части КК №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения косметической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения объектов придорожного сервиса. Срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

    Согласно п. 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, в соответствии с расчетом арендной платы не позднее 25 числа текущего месяца.

    В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договорам арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ между Хабоян А.С. и Хабоян Р.С. заключен договор купли-продажи незавершенного строительства и права аренды земельного участка, согласно которому Хабоян А.С. обязуется передать в собственность, а Хабоян Р.С. обязуется принять и оплатить объект незавершенного строительства, а также право аренды на земельный участок по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Борщевский», в юго-восточной части КК №.

    Согласно п. 6 данного договора стоимость объекта незавершенного строительства оценивается сторонами в размере 50 000 руб., которые Хабоян Р.С. оплатит Хабоян А.С. в полном объеме до подписания договора купли-продажи. Право аренды Хабоян А.С. передает Хабоян Р.С. безвозмездно, с условием погашения задолженности в размере 1 338 651,14 руб. и пени в размере 17 491,06 руб. за фактическое пользование Хабояном А.С. земельным участком с кадастровым номером: №, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с последующей ежемесячной арендной платой, предусмотренной договором аренды земельного участка без проведения торгов под объектом недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ до момента заключения договора аренды на указанный участок.

    Таким образом, факт пользования земельным участком Хабояном А.С. и наличие задолженности за пользование земельным участком подтвержден.

    Дополнительным соглашением к договору аренды, произведена замена арендатора Хабояна А.С. на Хабоян Р.С.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

    Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

    Поскольку факт невнесения арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком ответчиком не опровергнут, у истца имеются правовые основания для взыскания задолженности.

Что касается заявления ответчика о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, суд находит его необоснованным.

Согласно ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, и не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

В п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2015 N43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

    В данном случае истец обратился в суд с иском к ответчику ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды, по которому у Хабоян Р.С. возникли личные обязательства, между администрацией Тамбовского района и ответчиком был заключен ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ, что касается требований о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, обязательства по их исполнению перешли к Хабоян Р.В. на основании договора купли-продажи незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, строк предъявления заявленных требований не истек.

    Вместе с тем, проверив расчет, произведенный истцом, суд находит его неверным в части начисления размера арендной платы в связи с изменение кадастровой стоимости земельного участка.

    Так, согласно расчету, представленному истцом, пересчет арендной платы произведен с ДД.ММ.ГГГГ, исходя из кадастровой стоимости в размере 570570 руб., установленной решением Тамбовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ расчет арендной платы произведен из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1674 920 руб., с ДД.ММ.ГГГГ из кадастровой стоимости в размере 570570 руб.

    В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по результатам рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 22 того же федерального закона) сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

    Аналогичное правило предусмотрено частью пятой ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

    Как указано в п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

    Таким образом, в рассматриваемом случае арендная плата должна быть пересчитана за период с 1 января календарного года, в котором арендатор обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Пересчет арендной платы возможен и за периоды, за которые она уже была фактически уплачена, как следствие, излишне уплаченную часть арендной платы арендодатель обязан вернуть.

    В данном случае решением Тамбовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:20:5821001:95 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 570570.

    Следовательно, пересчет арендной платы истец должен был произвести не с ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ, согласно указанному истцом в расчете проценту (процент применяется согласно решению <адрес> совета народных депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №).

Произведя перерасчет арендной платы с 1 января 2018 года, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности в размере 1419 908,42 руб., исходя из следующего расчета: 1) обязательство по оплате за пользование земельным участком: с 10.04.2017 по 31.12.2017 – 942323,76 руб. (1674920 руб. кадастровая стоимость х 77,2%) + с 01.01.2018 по 29.03.2018 – 106 197,92 руб. (571571 руб. кадастровая стоимость х 77,2%) + с 31.03.2018 по 17.06.2018 - 28452,84 руб. (570570 руб. кадастровая стоимость х 23,04%) – всего на сумму 1076 974,52 руб.; 2) обязательства по договору аренды от 18.06.2018: с 18.06.2018 по 31.10.2018 – 48982,1 руб. (570570 руб. кадастровая стоимость х 23,04%) + с 01.11.2018 по 17.062021 - 342933,9 руб. (570570 руб. кадастровая стоимость х 21,2%) всего на сумму391916 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

    Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

    Что касается ходатайства представителя ответчика о снижении неустойки, суд находит его обоснованным.

     В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При этом в силу требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Вместе с тем, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств и не может являться способом обогащения одной из сторон.

    Истцом расчет неустойки произведен за период с 10.04.2017 по 17.06.2018 в размере 17 457,20 руб., из данного расчета не представляется возможным определить, из какого размера задолженности истец исходил.

Также неустойка начислена истцом за период с 18.06.2018 по 17.06.2021 в размере 1484497,85 руб., что более чем в два раза превышает размер задолженности. По условиям договора аренды предусмотрена неустойка за нарушение сроков исполнения обязательства из расчета 0,3% на суму просроченного платежа за каждый день просрочки. Однако данный расчет произведен, исходя из неверно рассчитанного размера арендных платежей.

Оценивая степень соразмерности начисленных пеней (неустойки) – 0.3% в день, размер которых соответствует 109,5% годовых, и, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд принимает во внимание все обстоятельства дела, учитывает, что истцом не представлены сведения, свидетельствующие о том, что неисполнение арендатором обязательств повлекло причинение истцу ущерба, иных значительных негативных последствий, исходя из баланса интересов сторон, руководствуясь требованиями разумности и справедливости, суд приходит к выводу о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства и находит объективным снижение размера неустойки до 100 000 рублей.

    В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

    Исходя из размера взыскиваемой суммы, с Хабоян Р.С. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15799,54 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

решил:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 1419 908,42 ░░░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 100 000 ░░░.

    ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 15799,54 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.░░.░░░░

░░░░░ ░.░.░░░░░░░░░