Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1758/2012 ~ М-1091/2012 от 01.03.2012

Дело № 2-1758/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2012 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г.Ижевска Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Фроловой Ю.В.,

при секретаре Юшкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова ФИО10 к Открытому акционерному обществу « Сбербанк России», Обществу с ограниченной ответственностью « Альянс» о признании недействительными( ничтожными) договора залога имущественных прав,

у с т а н о в и л :

Иванов П.А. ( далее по тексту – истец) обратился в суд с иском к Открытому акционерному обществу « Сбербанк России»( далее – ответчик- 1, Банк, ОАО « Сбербанк России», залогодержатель), Обществу с ограниченной ответственностью « АЛЬЯНС» ( далее – ответчик-2, ООО « АЛЬЯНС», залогодатель) о признании недействительными( ничтожными) договора залога имущественных прав.

Требования мотивированы тем, что между « Сбербанк России» и ООО « АЛЬЯНС» 27 декабря 2007 г. был подписан договор залога имущественных прав № 20584 ( далее – Договор), в соответствии с которым залогодатель передает залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 14616 от 25.12.2007 г. ( далее – кредитный договор) имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости « Многоквартирного жилого <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> по договору подряда <номер> на строительство объекта: жилой многоэтажный многоквартирный <адрес> со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в <адрес> Республики от <дата>, заключенному между ООО « АЛЬЯНС» и ООО « Ариадна-Строй» на 6842,35 кв.м. объекта ( далее – предмета залога): расположение закладываемых площадей указано в приложениях <номер> и <номер> к указанному договору.

Передаваемые в залог права принадлежали залогодателю на основании:

- Договора подряда <номер> на строительство объекта: жилой многоэтажный многоквартирный <адрес> со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в г. Ижевске Удмуртской Республики от 31.05.2007 г., заключенному между ООО « АЛЬЯНС» и ООО « Ариадна-Строй»;

- Разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданное Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства;

- Разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданное Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.

Дополнительным соглашением №3 к Договору от 08.04.2008г. Сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 842,35 кв. м. до 6 843,03 кв.м расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №4 Договору.

Дополнительным соглашением №4 к Договору от 11.06.2008г. Сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 843,03 кв.м. до 6 852,69 кв.м расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №5 Договору.

Дополнительным соглашением №6 к Договору от 04.09.2008г. Сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 852,69 кв.м. до 6 853,23кв.м расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №6 Договору.

Дополнительным соглашением №7 к Договору от 21.01.2009г. Сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 853,23 кв.м. до 6 853,91кв.м, расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №7 и Договору.

Дополнительным соглашением №10 к Договору от 20.11.2009г. Сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 853,91 кв.м. до 8 541,53кв.м. расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №9 Договору.

Также изменен был и предмет Договора - закладывались имущественные права наплощади строящегося объекта недвижимости: «Многоквартирного жилого <адрес> встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> по договору подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение».

Передаваемые в залог права принадлежали Залогодателю на основании:

- Договора подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение»;

- Разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства;

- Разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства;

Дополнительным соглашением №13 к Договору от 16.07.2010г. Сторонами была изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 8 541,53кв.м. до 8 174,15 кв.м., расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №10 к Договору.

Дополнительным соглашением №14 к Договору от 13.09.2010г. Сторонами была изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 8 174,15 кв.м. до 7579,04кв.м., расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №11 к Договору.

Дополнительным соглашением №15 к Договору от 04.02.2011г. Сторонами была изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 7 579,04кв.м. до 7 604,31кв.м., расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №12 к Договору.

14 октября 2009 года между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» был
подписан договор залога имущественных прав №236-3П.

Согласно п. 1.1. Договора Залогодатель передает в залог Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М) от 14.10.2009г. (именуемый в дальнейшем «Кредитный договор»), заключенному между Залогодателем (Кредитором) и ООО «АЛЬЯНС» (Заемщиком), в соответствии с положениями которого Залогодержатель обязался открыть Залогодателю невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 30 000 000 рублей, для финансирования затрат по проекту строительства «жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул.Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в Октябрьском районе г.Ижевска» именуемого в дальнейшем Объект, на срок по 10 октября 2014 года под 18,5 процентов годовых имущественные права имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 17 микрорайона жилого района «Север» по Договору строительного подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение» ( далее – ОАО « МСО») на 1342,45 кв.м. Объекта. Расположение закладываемых площадей указано в Приложении №1 к договору.

В соответствии с п. 1.2 Договора «передаваемые в залог права принадлежат Залогодателю на основании:

- Разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.

07 декабря 2009 года между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» был
подписан договор залога имущественных прав №290-3П.

Согласно п. 1.1. Договора Залогодатель передает в залог Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М) от 07.12.2009г. (именуемый в дальнейшем «Кредитный договор»), заключенному между Залогодателем (Кредитором) и ООО «АЛЬЯНС» (Заемщиком), в соответствии с положениями которого Залогодержатель обязался открыть Залогодателю невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 42 000 000 рублей, для финансирования затрат по проекту строительства «жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>» именуемого в дальнейшем Объект, на срок по <дата> по<адрес>,5 процентов годовых имущественные права имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайонажилого района «Север» в <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 17 микрорайона жилого района «Север» по Договору строительного подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение» на 1880,45 кв.м. Объекта.

Расположение закладываемых площадей указано в Приложении №1 к договору. В соответствии с п. 1.2 Договора «передаваемые в залог права принадлежат Залогодателю на основании:

- Договора подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС
ОАО «Можгинское строительное объединение»;

17 июня 2010 года между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» был
подписан договор залога имущественных прав №88-3П.

Согласно п. 1.1. Договора Залогодатель передает в залог Залогодержателю обеспечение исполнения обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М) от 17.06.2010г. (именуемый в дальнейшем «Кредитный договор»), заключенному между Залогодателем (Кредитором) и ОС «АЛЬЯНС» (Заемщиком), в соответствии с положениями которого Залогодержатель обязался открыть Залогодателю невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 40 000 000 рублей, для финансирования затрат по проекту строительства «жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес> именуемого в дальнейшем Объект, на срок по 10 октября 2014 года по<адрес> процентов годовых имущественные права имущественные права на площади строящегося объев недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениям общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 1 микрорайона жилого района «Север» по Договору строительного подряда №4 о 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение» на 1782,27 кв.м. объекта. Расположение закладываемых площадей указано в Приложении №1 к договору.

В соответствии с п. 1.2 Договора «передаваемые в залог права принадлежат Залогодателю на основании:

- Разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданному Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры градостроительства;

18 августа 2010 года между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» был
подписан договор залога имущественных прав №209-ЗП.

Согласно п. 1.1. Договора Залогодатель передает в залог Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М) от 18.08.2010г. (именуемый в дальнейшем «Кредитный договор»), заключенному между Залогодателем (Кредитором) и ООО «АЛЬЯНС» (Заемщиком), в соответствии с положениями которого Залогодержатель обязался открыть Залогодателю невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 23 000 000 рублей, для финансирования затрат по проекту строительства «жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>» именуемого в дальнейшем Объект, на срок по <дата> по<адрес> процентов годовых имущественные права имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 17 микрорайона жилого района «Север» по Договору строительного подряда <номер> от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение» на 1034,42 кв.м. Объекта. Расположение закладываемых площадей указано в Приложении №1 к договору.

В соответствии с п. 1.2 Договора «передаваемые в залог права принадлежат Залогодателю на основании:

- Договора подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «Альянс» и ОАО «Можгинское строительное объединение»;

Истец был привлечен Арбитражным судом УР к участию в деле в качестве третьего лица по иску ОАО «Сбербанк» к ООО «АЛЬЯНС» об обращении взыскания на имущество по Договору залога имущественных прав, в связи с чем истцу стало известно о том, что между ответчиками заключены указанные выше спорные Договоры.

Истец считает, что данные договоры нарушают его права и являются недействительными (ничтожными) на основании следующего:

Между истцом и ООО «АРБАТ» 25.07.2011г. заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № 1-43 от 28.03.2011г. (номер регистрации: 18-18-01/096/2011-075, дата регистрации 04.08.2011г.), в соответствии с которым ООО «АРБАТ» передало истцу по Передаточному акту от <дата> <адрес>, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, северная часть 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>). Право собственности на квартиру было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике <дата>, запись регистрации 18-18-01/076/2011-626.

Характер возникших между ответчиками отношений позволяет квалифицировать их как отношения, возникшие из договоров залога, заключенных в счет исполнения обязательств по кредитному договору.

С учетом статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в к числе вещи и имущественные права (требования).

В соответствии со статьей 54 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 « О залоге» ( далее - Закон « О залоге») предмете залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в тс числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и им имущественные права. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

Абзацем 2 п.5 ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16.07.1998года № 201-ФЗ (далее - Закон № 102-ФЗ) предусмотрено, что Правила об ипотеке недвижимо; имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающая требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»( далее – Закон № 214-ФЗ).

В силу п.1 ст.10 Закона №102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Как следует из договоров № 209-ЗП от 18.08.2010г., № 290-ЗП от 07.12.2009г., № 88-ЗП( 17.06.2010г., № 236-ЗП от 14.10.2009г., № 20584 от 25.12.2007г. государственную регистрацию договоры залога не проходили.

В отношении договора №20584 от 25.12.2007г. следует учитывать следующее абз.2п.5 ст.5 Закона №102-ФЗ был введен в действие Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 04.12.2007 года №324-Ф3 только 01.01.2008г. Иными словами на момент заключения договоров залога имущественных прав действующее законодательство не предусматривало обязанности их государственной регистрации.

Согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормами), действующим в момент его заключения. Поскольку законодателем не были распространены новые условия заключения договоров имущественного права по долевому участию в строительстве жилья, действующие с 01.01.2008г., поэтому договоры залога имущественных прав, не прошедшие государственную регистрацию действительные.

Однако, основанием возникновения имущественных прав (требований) Банка в отношении помещений жилого <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, северная часть 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес> (строительный адрес), являвшихся предметом договора залога № 20584 от 25.12.2007г., является договор подряда <номер> от <дата> на строительство объекта: жилой многоэтажный многоквартирный <адрес> со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в <адрес> УР, заключенный между ООО «АЛЬЯНС» (застройщик) и ООО «Ариадна-Строй» (генподрядчик).

Вместе с тем, 31 июля 2009г. в отношении строительства жилого дома № №43 со встроено-пристроенными помещениями по ул.Щорса в г.Ижевске УР был заключен новый договор генерального строительного подряда № 4 между ООО «АЛЬЯНС» (застройщик) и ОАО «Можгинское строительное объединение» (генподрядчик). Учитывая, что строительство жилого дома невозможно одновременно по двум договорам генерального строительного подряда (ст. 706 ГК РФ), завершение строительства осуществляется по договору <номер> строительного подряда от 31.07.2009, соответственно, у ООО «АЛЬЯНС» с 31.07.2009 могли существовать имущественные права в отношении <адрес> только в рамках этого договора.

Истец полагает, что в связи с изменением генподрядчика и оформлением новых отношений строительного подряда между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО « Сбербанк России» было подписано Дополнительное соглашение №10 к Договору от 20.11.2009г. и фактически возникли новые правоотношения - закладывались имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости: «Многоквартирного жилого <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> по договору подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение». В связи с возникновением правоотношений в отношении нового предмета - договора подряда №4 от 31.07.2009г., государственная регистрация данных правоотношений проведена не была.

Помимо этого, ООО «АЛЬЯНС» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а именно блок-секции 1, 2, 3 (из 6 проектных) и жилые и нежилые помещения переданы участникам долевого строительства. Поскольку имущественные права ООО «АЛЬЯНС», являвшиеся предметом залога, относились к числу обязательственных прав (прав требований), возникших из вышеуказанных договоров генерального строительного подряда, то они могли существовать лишь в период существования обязательственных правоотношений в рамках этих договоров между ООО «АЛЬЯНС» и ООО «Ариадна-Строй» (в период с 31.05.2007г. по 01.06.2009г.), а с 31.07.2009 г. - между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение». Так как строительство части жилого дома завершено, три блок-секции введены эксплуатацию, часть обязательств, существовавших между ООО «АЛЬЯНС» генподрядчиком, вытекающие как из договора генерального строительного подряда № от 31.05.2009г., прекращены надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ).

Соответственно, имущественные права требования ООО «АЛЬЯНС» в отношении строящегося дома № 43, которые были предметом залога, частично прекращены, соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которое принадлежит закладываемое право. Согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель. не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.

Таким образом, залог имущественных прав ООО «АЛЬЯНС» прекращен в силу прекращения самого заложенного права (подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке должен бы оформлен с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Закона.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонам в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, именно: 1) о предмете договора; 2) по условиям, которые названы в законе или иных правовых актах к: существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При заключении договора об ипотеке необходимо иметь в виду также перечнем существенных (обязательных) условий названного договора, который определен ст. Закона № 102-ФЗ. Это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения о существенных условиях договора об ипотеке содержатся в ст. 339 ГК РФ. При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.

Поскольку в Договоре подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение»; в Разрешении на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданным Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства; в Разрешении на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданным Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства объекты (строящиеся квартиры) не отражены, должник не обозначен, указанные в договоре права не могут быть предметом залога, т.к. не соответствуют ст. 335 и 336 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 9 Закона № 102-ФЗ предусматривает, что предмет ипотеки определяете в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным дл идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено любое недвижимое имуществе перечисленное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с на земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимо имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры; части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома и гаражи; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. При описании недвижимого имущества в предмете договора об ипотеке надлежит указать: наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости. Согласно п. 4 ст. 5 Закона № 102-ФЗ часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. В соответствии с разъяснениями, данным в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90, предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

В связи с чем истец просит признать недействительными ( ничтожными) заключенные между ОАО « Сбербанк России» и ООО « АЛЬЯНС» договоры залога имущественных прав № 20584 от 27.12.2007 г.; № 88-ЗП от 17.06.2010 г.; № 236-ЗП от 14.10.2009 г.; № 209-ЗП от 18.08.2010 г.; № 290 –ЗП от 07.12.2009 г.

В судебное заседание истец Иванов П.А. не явился, о времени дате судебного заседания был извещен надлежащим образом, представил в суд заявления о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Скобкаревой П.П., действующей на основании доверенности, в связи с чем судом дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела представителем истца Иванова П.А. - Скобкаревой П.П., действующей на основании доверенности были изменены основания иска, согласно которого указано, что Иванов П.А. является не только собственником <адрес>, расположенной в доме по адресу: <адрес> ( строительный адрес: жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, северная часть 17 микрорайона жилого района « Север» в <адрес>). Также истец является участником долевого строительства под строительными номерами 182,120,149,118, которые по оспариваемым договорам залога - одновременно строительные площади квартир с идентичными номерами – предметы залога по договорам имущественных прав.

В судебном заседании представитель истца Иванова П.А. - Скобкарева П.П. суду представила письменные пояснения, в которых указала, что на основании положений ст. ст. 421, 432, 433, 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора о залоге. В данном случае подлежат применению положения ст. ст. 166, 169 ГК РФ. Исходя из положений статей 432, 339 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 9 Закона № 102-ФЗ и разъяснений, изложенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 N26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при определении в договоре предмета залога должна быть названа видовая принадлежность имущества, а также указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей, то есть достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога. Из представленных доказательств и проанализировав условия договора залога, однозначно можно прийти к выводу того факта, что ООО «АЛЬЯНС» в будущем не станет собственником переданных в залог по спорным договорам прав в отношении объектов недвижимого имущества. Кроме того, указанное в договоре залога недвижимое имущество не содержит индивидуально-определенных признаков, позволяющих вычленить объекты, являющиеся предметом заложенного права. Согласно пункту 1 статьи 54 Закона «О залоге» предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. В силу названных норм права имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости могут быть предметом залога только в случае, если эти права принадлежат залогодателю. Из материалов дела следует, что общество « АЛЬЯНС» передало в залог принадлежащее ему имущественное право, а не право требования из договорного обязательства — договора подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «МСО». Как следует из спорных договоров залога имущественных прав, предметом договора являлись имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости «Многоквартирного жилого дома №43 » по договору подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «МСО». При этом, основаниями для установления принадлежности залогодателю передаваемых в залог имущественных прав указан сам договор подряда №4 и разрешения на строительство многоквартирного жилого дома. Однако ни из разрешений на строительство, ни из договора подряда № 4 не устанавливается, что результатом выполнения обязательств ОАО «МСО» перед ООО «АЛЬЯНС» является передача конкретных площадей строящегося объекта недвижимости «Многоквартирного жилого дома №43…», а именно в виде площадей указанных в приложениях к спорным договорам. Договором подряда предусмотрено только лишь выполнение и передача определенных видов работ по завершению строительства многоквартирного дома. На основании этого, и с учетом установленного залога прав участников долевого строительства сделать вывод о принадлежности закладываемых имущественных прав залогодателю ООО «АЛЬЯНС» на момент заключения спорных договоров невозможно. ООО «АЛЬЯНС» в будущем не станет собственником переданных в залог по договору прав в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества. Не исключена возможность наличия прав требования на данные объекты дольщиков строительства - потенциальных собственников. В рассматриваемом случае заложенное ООО « АЛЬЯНС» имущество обременено правами третьих лиц - участников долевого строительства, договоры с которыми заключены в установленном порядке и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Кроме того, суду пояснила, что нарушение прав истца состоит в том, что Банк имеет возможность обратить взыскание на помещения, в Арбитражном суде Удмуртской Республики такая попытка предпринималась. Договоры залога имущественных прав являются ничтожными, поскольку договоры не прошли государственной регистрации. Предметом договоров являются строительные площади в виде квартир. Из первого договора не следует, что при завершении выполнения обязательств ООО « АЛЬЯНС» возникает право на получение квартир, договор подряда регулирует только сроки выполнения данных работ, а не имущественные права. Сторонами заключены договоры, в которых предмет не принадлежит ООО « АЛЬЯНС», следовательно, не возник и договор имущественных прав. Правоотношения между ООО « Ариадна-Строй» и ООО « АЛЬЯНС» существовали с 31.05.2007 г. по 1.06.2009 г., после прекращения обязательств с 01.06.2009 г. прекратились и отношения на договоры имущественных прав ( дата определена Арбитражным судом Удмуртской Республики по делу А71-7210/2209Г22). Следовательно, не могли существовать и договоры имущественных прав. С 31.07.2009 г. заключены договоры на завершение строительства, никаких уступок прав от ОАО « МСО» и ООО « Ариадна-Строй» не заключалось. Дополнительное соглашение № 10 является договором, регулирующим самостоятельное возникновение правоотношений между сторонами и должен быть зарегистрирован в регистрационных органах. Согласно писем на имя ООО « АЛЬЯНС» Банк требовал обеспечить подписание между ООО « АРБАТ» и Банком договора залога имущественных прав с регистрацией договора в органах регистрации. В отношении других договоров, заключенных в соответствие со ст. 340 ГК РФ имущественных прав у ООО « АЛЬЯНС» не было, они могут возникнуть в будущем. На момент заключения договоров договоры были обеспечены залогом участников долевого строительства, ООО « АЛЬЯНС» не инвестор, а посредник в передаче денежных средств.

Представитель ответчика ОАО « Сбербанк России» - Ведерникова Е.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, поддержала возражения на иск, согласно которых указано, что между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии № 14616 от 25.12.2007 г. В обеспечение исполнения обязательств по указанному Кредитному договору между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» заключен Договор залога имущественных прав № 20584 от 27.12.2007. Между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» заключены договоры об открытии возобновляемой кредитной линии 5-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М) от 14.10.2009г., №5-РКЛ-ИС/2- НКЛ-ИС(М) от 07.12.2009г., №5-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М) от 17.06.2010г., № 5-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М) от 18.08.2010г. В обеспечение исполнения обязательств по указанным кредитным договорам между ОАО «Сбербанк России» и ООО «АЛЬЯНС» заключены Договоры залога имущественных прав на строящиеся площади №236-ЗП от 14.10.2009г., №290-ЗП от 18.08.2010 г. Предметом договоров залога является передача ООО «АЛЬЯНС» в залог ОАО «Сбербанк России» имущественных прав на площади строящегося объекта недвижимости «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, <адрес>, строительный адрес: северная часть микрорайона 17 и района «Север» по Договору строительного подряда <номер> от <дата>, заключенным ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение». В соответствии со ст. 54 Закона «О залоге» предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств и иные имущественные права.

Из анализа ст. 54 Закона «О залоге» и п. 1 ст. 336 ГК РФ указанных правовых норм следует, что имущественные права (требования) могут быть предметом залога, но не следует, что договор залога таких прав подлежит государственной регистрации.

Статья 4 Закона № 214-ФЗ предусматривает государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, но не договоров залога имущественных прав. Таким образом, из указанной нормы также не следует, что договор залога имущественных прав подлежит государственной регистрации. Доводы ответчика о том, что к залогу имущественных прав должны применяться положения Закона № 102-ФЗ, основаны на неверном толковании закона.

В соответствии со ст. 5 Закона № 102-ФЗ предметом договора об ипотеке является залог недвижимого имущества частности, жилых домов и квартир.

Согласно ст. 77 Закона № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично использованием, в частности, кредитных средств банка или иной кредитной организации считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации правасобственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение и строительство жилого дома или квартиры. В силу ст. 10 Закона № 102-ФЗ, договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Однако права требования по договору подряда не являются недвижимым имуществом, а договор залога таких прав - договором об ипотеке. Довод ответчиков о том, что залог прав, вытекающих из договора подряда, подлежащим государственной регистрации, является ошибочным.

Поскольку действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора залога прав требования и не установлен порядок совершения действий регистрации такого договора, то правовых оснований для признания договоров залогаимущественных прав на строящиеся площади № 20584 от 27.12.2007, №236-311 от 1411 №290-ЗП от 07.12.2009г., №88-ЗП от 17.06.2010г., №209-ЗП от 18.08.2010г. недействительным (ничтожными) в силу отсутствия государственной регистрации, не имеется.

Кроме того, суду пояснила, что представленные письма говорят о том, что Банк просит ООО « АЛЬЯНС» передать в залог имущественные права по договору долевого участия, т.е. предоставить дополнительное обеспечение, когда ООО « АЛЬЯНС» производил отчуждение без уведомления и согласия Банка. Следовательно, не по договорам строительного подряда ОАО « Сбербанк России» просил передать права. Истец является собственником построенных квартир, следовательно, нарушения его прав как участника долевого строительства не имеется. Требования Банка об обращении взыскания на имущество в Арбитражном суде Удмуртской Республики прекращено, в отношении ООО « АЛЬЯНС» введена процедура банкротства. Данные договоры не затрагивают права истца. Иск является несостоятельным, о прекращении договоров залога доказательств не представлено, следовательно, залог сохранен. Имущественные права следуют из договоров подряда и разрешений на строительство. Договор залога обеспечивает кредитный договор. Залог на построенные объекты возникает после его постройки. Предметом спорных договоров являются строящиеся площади.

Представитель третьего лица ОАО « МСО» - Насыров В.Н., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, суду представил письменные пояснения, согласно которых указал, что в обеспечение исполнения условий кредитных договоров между ответчиками 27.12.2007 заключен договор залога имущественных прав № 20584, согласно пункта 1.1.которого Залогодатель (ООО «АЛЬЯНС») передает Залогодержателю (ОАО «Сбербанк России») имущественные права на 6 842, 35 кв.м. площади строящегося объекта недвижимости «Многоквартирного жилого <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская республика, <адрес>». Возникновение права залога обусловлено исключительно фактом приобретения субъектом соответствующего права на вещь, позволяющего распоряжаться ею. Именно с моментом приобретения, следовательно, с наличием у залогодателя права распорядиться вещью связывается возникновение права залога у залогодержателя. 04 февраля 2011 года между Залогодателем и Залогодержателем, с учетом ранее заключенных Дополнительных соглашений №№1-13, заключено Дополнительное соглашение № 15 к договору залога имущественных прав № 20584, согласно которого Залогодатель (ООО «АЛЬЯНС») передает Залогодержателю (ОАО «Сбербанк России») имущественные права на 7604, 31 кв.м. площади строящегося дома. Предметом залога и в Договоре и в Соглашении названы имущественные права на площади строящегося <адрес>, в <адрес>. Площади находятся в квартирах, перечисленных в приложениях. Полагает, что ответ на вопрос – что такое площади строящегося дома дает «Положение о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18.05.2009 № 427, которое определяет, что площадь объекта капитального строительства есть одна из основных технико-экономических характеристик объекта капитального строительства, как и объем, протяженность, количество этажей. Следовательно, предметом названных Договора и Дополнительного соглашения к нему является одна из основных технико-экономических характеристик объекта капитального строительства многоквартирного дома не являющаяся имущественным правом. Статья 336 ГК РФ определяет, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Предмет Договор залога имущественных прав № 20584 от 27.12.2007 года и предмет Дополнительного соглашения № 15 от 04. 02. 2011 года к нему не отвечают требованиям закона, предъявляемым к предмету залога.

31 июля 2009 года между обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС» (Заказчик) и открытым акционерным обществом «Можгинское строительное объединение»( Подрядчик) был заключен договор строительного подряда № 4 на выполнение работ по завершению строительства объекта: жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> с северной части микрорайона 17 жилого района «Север» в <адрес>. Согласно пункта 4.1., Договора стоимость работ ориентировочно составила 474 351 820 рублей в том числе НДС 18%.

29.04.2011 года и 28.06.2011 года между ООО «АРБАТ»(Цедент) и ОАО «Можгинское строительное объединение»(Цессионарий) заключены договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № 1-43 от 28.03.2011 года, согласно которых ОАО «Можгинское строительное объединение» получило право участия в долевом строительстве <адрес> в <адрес> и получения, после ввода дома в эксплуатацию, в собственность квартир №№ 121, 153, 158, 159, 162, 163, 165, 167, 170, 176, 200, 201,228,229.

Все перечисленные договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата> зарегистрированы ОАО «Можгинское строительное объединение» в государственном регистрирующем органе без обременении. О том, что между ответчиками подписаны договора залога имущественных прав ОАО «МСО» не было известно.

Как следует из пункта 1.1. договора залога имущественных прав № 20584 от 27.12.2007 года предметом залога стороны договора определили имущественные права на площади строящегося объекта в размере 6 842,35 кв.м. - многоквартирного жилого <адрес>, которые расположены в квартирах, указанных в приложениях № 1 и №2. На дату заключения договора, названные площади отсутствовали, поэтому по содержанию речь шла об имущественных правах, которые могут возникнуть в будущем. Пункт 6 статьи 340 ГК РФ предоставляет стороне в договоре залога право установить залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. На дату подписания вышеназванного договора, ООО «АЛЬЯНС» выступал в качестве заказчика в договоре подряда по строительству многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, поэтому мог в будущем иметь право на вновь созданное имущество. Однако, в дальнейшем, ООО «АЛЬЯНС» стал заключать договора долевого участия в строительстве названного дома.

Согласно пункта 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Тем самым, ООО «АЛЬЯНС» не в состоянии исполнить принятые обязательства по договору залога в отношении заложенных имущественных прав, так как он лишен возможности их приобрести в будущем. Названные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии предмета договора залога, следовательно, Договор не отвечает требованиям, предъявляемым к договору залога имущественных прав, а потому не может таковым считаться.

Представители третьего лица ООО « Ариадна-Строй» в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, судебное извещение возвращено в суд с отметкой почты « за истечением срока хранения», судом дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы явившихся в суд лиц, исследовав и изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

31.05.2007 г. между ООО « АЛЬЯНС» и ООО « Ариадна-Строй» заключен договор подряда № 1 на строительство объекта: жилой многоэтажный многоквартирный <адрес> со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в <адрес> Республики. Договор заключен на основании разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданное Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства и разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданное Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.

25 декабря 2007 г. между ОАО « Сбербанк России» и ООО « АЛЬЯНС» заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 14616 ( данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается).

27 декабря 2007 г. между ОАО « Сбербанк России» и ООО « АЛЬЯНС» был подписан договор залога имущественных прав № 20584, в соответствии с которым залогодатель передает залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 14616 от 25.12.2007 г. ( далее – кредитный договор) имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости « Многоквартирного жилого <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> по договору подряда № <дата>,35 кв.м. объекта: расположение закладываемых площадей указано в приложениях <номер> и <номер> к указанному договору.

Дополнительным соглашением №3 к Договору от 08.04.2008г. сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 842,35 кв. м. до 6 843,03 кв.м расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №4 Договору.

Дополнительным соглашением №4 к Договору от 11.06.2008г. сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 843,03 кв.м. до 6 852,69 кв.м расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №5 Договору.

Дополнительным соглашением №6 к Договору от 04.09.2008г. сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 852,69 кв.м. до 6 853,23кв.м расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №6 Договору.

Дополнительным соглашением №7 к Договору от 21.01.2009г. сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 853,23 кв.м. до 6 853,91кв.м, расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №7 и Договору.

Дополнительным соглашением №10 к Договору от 20.11.2009г. сторонами был изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 6 853,91 кв.м. до 8 541,53кв.м. расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №9 Договору.

Дополнительным соглашением №10 к Договору от 20.11.2009г. ООО « АЛЬЯНС» и ООО « Ариадна-Строй» внесены изменения в п. 1.2 договора, указано, что передаваемые в залог имущественные права принадлежат залогодателю ( ООО « АЛЬЯНС» на основании договора строительного подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение», разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.

Дополнительным соглашением №13 к Договору от 16.07.2010г. сторонами была изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 8541,53кв.м. до 8174,15 кв.м., расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №10 к Договору.

Дополнительным соглашением №14 к Договору от 13.09.2010г. сторонами была изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 8174,15 кв.м. до 7579,04кв.м., расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №11 к Договору.

Дополнительным соглашением №15 к Договору от 04.02.2011г. сторонами была изменен объем закладываемых площадей, т.е. с 7579,04кв.м. до 7604,31кв.м., расположение закладываемых площадей определялось в Приложениях №2 и №12 к Договору.

Между ОАО « Сбербанк России» и ООО « АЛЬЯНС» заключены договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии № 5-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М) от 14.10.2009 г., № 5-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М) от 07.12.2009 г., № 5-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М) от 17.06.2010 г., № 5-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М) от 18.08.2010 г. ( указанные обстоятельства сторонами по делу не оспариваются).

14 октября 2009 года между ОАО «Сбербанк России» ( Залогодержатель) и ООО «АЛЬЯНС» ( Залогодатель) был подписан договор залога имущественных прав №236-ЗП.

Согласно п. 1.1. Договора Залогодатель передает в залог Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/1-НКЛ-ИС(М) от 14.10.2009г. (именуемый в дальнейшем «Кредитный договор»), заключенному между Залогодателем (Кредитором) и ООО «АЛЬЯНС» (Заемщиком), в соответствии с положениями которого Залогодержатель обязался открыть Залогодателю невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 30 000 000 рублей, для финансирования затрат по проекту строительства «жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул.Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в Октябрьском районе г.Ижевска» именуемого в дальнейшем Объект, на срок по <дата> по<адрес>,5 процентов годовых имущественные права имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 17 микрорайона жилого района «Север» по Договору строительного подряда <номер> от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение» на 1342,45 кв.м. Объекта. Расположение закладываемых площадей указано в Приложении №1 к договору.

В соответствии с п. 1.2 Договора «передаваемые в залог права принадлежат Залогодателю на основании Договора подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение»; разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.

07 декабря 2009 года между ОАО «Сбербанк России» ( Залогодержатель) и ООО «АЛЬЯНС» ( Залогодатель) был подписан договор залога имущественных прав №290-3П.

Согласно п. 1.1. Договора Залогодатель передает в залог Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/2-НКЛ-ИС(М) от 07.12.2009г. (именуемый в дальнейшем «Кредитный договор»), заключенному между Залогодателем (Кредитором) и ООО «АЛЬЯНС» (Заемщиком), в соответствии с положениями которого Залогодержатель обязался открыть Залогодателю невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 42 000 000 рублей, для финансирования затрат по проекту строительства «жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>» именуемого в дальнейшем Объект, на срок по 10 октября 2014 года по<адрес>,5 процентов годовых имущественные права имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайонажилого района «Север» в <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 17 микрорайона жилого района «Север» по Договору строительного подряда <номер> от <дата>, заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение» на 1880,45 кв.м. Объекта.

Расположение закладываемых площадей указано в Приложении №1 к договору. В соответствии с п. 1.2 Договора «передаваемые в залог права принадлежат Залогодателю на основании: договора подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение»; разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.

17 июня 2010 года между ОАО «Сбербанк России» ( Залогодержатель) и ООО «АЛЬЯНС» ( Залогодатель) был подписан договор залога имущественных прав №88-3П.

Согласно п. 1.1. Договора Залогодатель передает в залог Залогодержателю обеспечение исполнения обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/3-НКЛ-ИС(М) от 17.06.2010г. (именуемый в дальнейшем «Кредитный договор»), заключенному между Залогодателем (Кредитором) и ООО «АЛЬЯНС» (Заемщиком), в соответствии с положениями которого Залогодержатель обязался открыть Залогодателю невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 40 000 000 рублей, для финансирования затрат по проекту строительства «жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес> именуемого в дальнейшем Объект, на срок по <дата> по<адрес> процентов годовых имущественные права имущественные права на площади строящегося объев недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениям общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 1 микрорайона жилого района «Север» по Договору строительного подряда №4 о 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение» на 1782,27 кв.м. объекта. Расположение закладываемых площадей указано в Приложении №1 к договору.

В соответствии с п. 1.2 Договора «передаваемые в залог права принадлежат Залогодателю на основании: договора подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение»; разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданному Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры градостроительства; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданное Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.

18 августа 2010 года между ОАО «Сбербанк России» ( Залогодержатель) и ООО «АЛЬЯНС» ( Залогодатель) был подписан договор залога имущественных прав №209-ЗП.

Согласно п. 1.1. Договора Залогодатель передает в залог Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №5-РКЛ-ИС/4-НКЛ-ИС(М) от 18.08.2010г. (именуемый в дальнейшем «Кредитный договор»), заключенному между Залогодателем (Кредитором) и ООО «АЛЬЯНС» (Заемщиком), в соответствии с положениями которого Залогодержатель обязался открыть Залогодателю невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 23 000 000 рублей, для финансирования затрат по проекту строительства «жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>» именуемого в дальнейшем Объект, на срок по <дата> по<адрес> процентов годовых имущественные права имущественные права на площади строящегося объекта недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 17 микрорайона жилого района «Север» по Договору строительного подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение» на 1034,42 кв.м. Объекта. Расположение закладываемых площадей указано в Приложении №1 к договору.

В соответствии с п. 1.2 Договора «передаваемые в залог права принадлежат Залогодателю на основании: договора подряда №4 от 31.07.2009г., заключенному между ООО «Альянс» и ОАО «Можгинское строительное объединение»; разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства.

28.03.2011 г. между ООО « АЛЬЯНС» ( Застройщик) и ООО « АРБАТ» ( Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 1-43, согласно которого ( п. 1.1) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить объект: жилой дом №43 со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул.Щорса в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в Октябрьском районе г.Ижевска ( далее – Объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику Объекты долевого строительства ( далее – квартиры), указанные в п. 1.2 договора.

25.07.2011 г. между ООО « АРБАТ» ( Сторона -1) и Ивановым П.А. ( Сторона-2) был заключен договор уступки прав, согласно которого Сторона -1 уступила, а Сторона-2 приняла права требования по договору участия в долевом строительстве № 1-43 от 28.03.2011 г. и дополнительным соглашениям к указанному договору, в части квартиры со следующими проектными характеристиками: блок - секция-1, этаж – 1, проектный номер квартиры- 1, количество комнат в квартире – 4, проектная общая площадь квартиры – 124,18 кв.м., проектная жилая площадь квартиры-66,99 кв.м., расположение квартиры в осях 3-7;А-Ж.

08.08.2011 г. на основании передаточного акта к договору участия в долевом строительстве № 1-43 от 28.03.2011 г. ООО « АРБАТ» ( Застройщик) передал, а ФИО1 ( Участник) принял объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> ( строительный адрес: жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, северная часть 17 микрорайона жилого района « Север» в <адрес>, проектный номер квартиры по Договору:1).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 15.08.2011 г. 18-АБ № 334408 за Ивановым П.А. зарегистрировано прав собственности на четырехкомнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 117,5 кв.м., этаж 1, расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>1.

29.12.2011 г. между Торопцевой Е.М. ( Сторона -1) и Ивановым П.А. ( Сторона-2) был заключен договор уступки прав, согласно которого Сторона -1 уступила, а Сторона-2 приняла права требования по договору участия в долевом строительстве № 1-43 от 28.03.2011 г. и дополнительным соглашениям к указанному договору, в части квартиры со следующими проектными характеристиками: блок – секция - 4, этаж – 1, проектный номер квартиры- 120, количество комнат в квартире – 3, проектная общая площадь квартиры – 98,49 кв.м., проектная жилая площадь квартиры – 52,37 кв.м., расположение квартиры в осях 1-3; Г-Ж.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 19.09.2012 г. 18-АБ № 594367 за Ивановым П.А. зарегистрировано прав собственности на четырехкомнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 92,4 кв.м., этаж 1, расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>120.

26.06.2012 г. между Абрамовым В.И. ( Сторона -1) и Ивановым П.А. ( Сторона-2) был заключен договор уступки прав, согласно которого Сторона -1 уступила, а Сторона-2 приняла права требования по договору участия в долевом строительстве № 1-43 от 28.03.2011 г. и дополнительным соглашениям к указанному договору, в части квартиры со следующими проектными характеристиками: блок - секция- 5, этаж – 7, проектный номер квартиры- 182, количество комнат в квартире – 3, проектная общая площадь квартиры – 118,13 кв.м., проектная жилая площадь квартиры – 61,27 кв.м., расположение квартиры в осях 1-6,А-Д.

02.07.2012 г. между Кислухиным А.В. ( Сторона -1) и Ивановым П.А. ( Сторона-2) был заключен договор уступки прав, согласно которого Сторона -1 уступила, а Сторона-2 приняла права требования по договору участия в долевом строительстве № 28-6-218 от 18.10.2010 г. и дополнительным соглашениям к указанному договору, в части квартиры со следующими проектными характеристиками: блок - секция- 6, этаж – 7, проектный номер квартиры- 218, количество комнат в квартире – 4, проектная общая площадь квартиры – 118,91 кв.м., проектная жилая площадь квартиры – 74,96 кв.м., расположение квартиры в осях 4-7,А-Ж.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 19.09.2012 г. 18-АБ № 583895 за Ивановым П.А. зарегистрировано прав собственности на квартиру, назначение: жилое, общая площадь 111,1 кв.м., этаж 1, расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>118.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 19.09.2012 г. 18-АБ № 594365 за Ивановым П.А. зарегистрировано прав собственности на четырехкомнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 114,1 кв.м., этаж 9, расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>149.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 07.09.2012 г. 18-АБ № 582030 за Ивановым П.А. зарегистрировано прав собственности на четырехкомнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 92,2 кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>85.

Указанные обстоятельства установлены исследованными в суде доказательствами.

Исковые требования основаны на том, что договоры залога имущественных прав в соответствии с требованиями Закона № 102-ФЗ заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации, а также такая регистрация необходима в связи с внесением изменений в предмет договора. Кроме того, частично обязательственные отношения между ответчиками были прекращены, в связи с тем, что на блок-секции 1,2,3 были получены разрешения на ввод в эксплуатацию, помещения ( жилые и нежилые) были переданы участникам долевого строительства. Кроме того, предметом ипотеки могут быть помещения как самостоятельные объекты, а не часть площади такого помещения, тогда как в договоре подряда № 4 от 31.07.2009 г., заключенного между ОАО « МСО» и ООО « АЛЬЯНС» объекты ( строящиеся квартиры) не отражены, должник не обозначен, т.е. указанные в договоре права не могут быть предметом залога. В связи с чем, истец полагает, что договоры залога имущественных прав № 20584 от 27.12.2007 г., № 88-ЗП от 17.06.2010 г., № 236-ЗП от 14.10.2009 г., № 209 от 18.08.2010 г., № 290 от 07.12.2009 г. являются ничтожными, т.к. противоречат требования закона ( ст. 168 ГК РФ).

В соответствие со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не усматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно ст. 3 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из оспариваемых договоров залога имущественных прав следует, что сторонами договоров являются ОАО « Сбербанк России» и ООО « АЛЬЯНС». Истец не является стороной оспариваемых договоров, а предъявляемые им требования основаны на неверном толковании закона и не имеют под собой правовых оснований.

Правоотношения, возникшие между Банком и ООО « АЛЬЯНС» регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом « О залоге», а, отношения, возникшие между ООО « АЛЬЯНС» и истцом регулируются нормами Закона № 102-ФЗ и Закона № 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора залога, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Согласно п.1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залогом недвижимого имущества, как правило, обеспечиваются обязательства, возникающие из кредитных и заемных обязательств.

Статьей 1 Закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества ( договору об ипотеке) установлено, что одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 10 Закона № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 5 Закона № 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона № 214-ФЗ.

Статья 5 Закона № 102-ФЗ содержит исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть предметом ипотеки. Имущественные права ( за исключением права аренды и права участника долевого строительства) в указанном перечне отсутствуют.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона « О залоге» предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.

В соответствии с п.1 ст. 54 Закона « О залоге» предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

Судом установлено, что между ООО « АЛЬЯНС» и ОАО « Сбербанк России» были заключены договоры залога имущественных прав № 20584 от 27.12.2007 г., № 88-ЗП от 17.06.2010 г., № 236-ЗП от 14.10.2009 г., № 209-ЗП от 18.08.2010 г., № 290-ЗП от 07.12.2009 г. на площади строящегося объекта недвижимости: «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в северной части 17 микрорайона жилого района «Север» в <адрес>», расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: УР, <адрес>, строительный адрес: северная часть 17 микрорайона жилого района «Север», который возводится на основании разрешений на строительство и договоров подряда, при этом приложениями к договорам залога имущественных прав на площади строящегося объекта недвижимости сторонами содержат перечень закладываемых площадей с указанием квартир и их площадей, то есть, в данном случае предметами договоров залога являются именно имущественные права.

Вместе с тем, залог имущественных прав на площади строящегося объекта не является залогом недвижимого имущества и не регулируется законом об ипотеке. Залог прав регулируется разделом IV « Залог прав» Закона « О залоге», которым государственная регистрация договора залога прав не предусмотрена.

В связи с чем, нормы Закона № 102-ФЗ об обязательной государственной регистрации договоров залога не подлежат применению к указанному договору залога имущественных прав.

Доводы истца о том, что залог прав, вытекающих из договоров подряда, подлежит государственной регистрации, является ошибочным. При этом ссылка истца на необходимость государственной регистрации указанной самим ответчиком ОАО « Сбербанк России» является несостоятельной, поскольку из текста писем, направленных ОАО « Сбербанк России» от 13.04.2011 г. № 60-02-05/2001 и от 14.03.2011 г. на имя исполнительного директора ООО « АЛЬЯНС» следует, что Банк просит ООО « АЛЬЯНС» о передать в залог имущественные права по договору долевого участия, в связи с чем и указано на требование о государственной регистрации данных договоров.

Кроме того, по мнению суда, ошибочны доводы истца о том, что в связи с изменением генерального подрядчика с ООО « Ариадна-Строй» на ОАО « МСО» изменился и предмет договора залога имущественных прав № 20584 от 25.12.2007 г., поскольку в данном случае предметом залога является именно имущественное право, а не основания его приобретения.

Таким образом, применительно к ст. 168 ГК РФ оспариваемые договоры залога имущественных прав не могут быть признаны недействительными, так как соответствуют нормам ст. 336 ГК РФ, ст. 4, 54 Закона « О залоге».

В соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

В силу статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договоры залога имущественных прав были заключены в простой письменной форме.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Доводы истца о том, что из анализа условий договоров залога следует, что ООО « АЛЬЯНС» в будущем не станет собственником переданных в залог прав по спорным договорам в отношении объектов недвижимого имущества, а также указанное в договорах залога недвижимое имущество не содержит индивидуально-определенных признаков, позволяющих вычленить объекты, являющиеся предметом заложенного права являются несостоятельными.

Из содержания договоров о залоге № 20584 от 27.12.2007 г., № 88-ЗП от 17.06.2010 г., № 236-ЗП от 14.10.2009 г., № 209-ЗП от 18.08.2010 г., № 290-ЗП от 07.12.2009 г. следует, что стороны согласовали все вышеперечисленные в ст. 339 ГК РФ условия. Так, предмет залога согласован сторонами в пунктах 1.1. данных договоров; оценка предмета залога согласована в пунктах 1.5 данных договоров; существо, размер и срок исполнения обязательства - в п. 1.1 договоров, в связи с чем суд считает несостоятельными доводы представителя ОАО « МСО» об отсутствии предмета договоров залога имущественных прав, при этом ссылка на определение понятия площади как технико-экономической характеристики объекта капитального строительства приведенного в « Положении о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 18.05.2009 г. № 427 представляется некорректной, поскольку указанное Положение не соотносимо с залоговыми правоотношениями, и регламентирует порядок проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, финансирование строительства, реконструкции или технического перевооружения которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета.

Закладываемые права на площади строящегося объекта на момент заключения договоров залога имущественных прав принадлежали залогодателю – ООО « АЛЬЯНС» на основании следующих документов:

- по договору № 20584 от 27.12.2007 г. - договор подряда № 1 между ООО « АЛЬЯНС» и ООО « Ариадна-Строй», разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданное Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ и разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданное Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ.

- по договору № 236-ЗП от 14.10.2009 года - договор строительного подряда №4 от 31.07.2009г. между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение», разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ.

- по договору № 290-ЗП от 07.12.2009 года - договор строительного подряда №4 от 31.07.2009г. между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение», разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ.

- по договору № 288-ЗП от 17.06.2010 года - договор строительного подряда №4 от 31.07.2009г. между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение», разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ.

- по договору № 209-ЗП от 18.08.2010 года - договор строительного подряда №4 от 31.07.2009г. между ООО «АЛЬЯНС» и ОАО «Можгинское строительное объединение», разрешения на строительство №1031800554400-225 от 03.04.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ; разрешения на строительство №1031800554400-501 от 26.06.2007г., выданного Администрацией города Ижевска в лице ГУАиГ.

Ни один из вышеперечисленных договоров подряда на момент заключения соответствующих договоров залога имущественных прав не был расторгнут или признан судом недействительным, разрешения на строительство на момент заключения договоров залога были действующими.

Таким образом, договоры залога имущественных прав № 20584 от 27.12.2007 г., № 88-ЗП от 17.06.2010 г., № 236-ЗП от 14.10.2009 г., № 209-ЗП от 18.08.2010 г., № 290-ЗП от 07.12.2009 г. были заключены в соответствии с требованиями ст. ст. 335, 339 ГК РФ, и применительно к требованиям ст. 432 ГК РФ существенные условия указанных договоров залога имущественных прав сторонами были согласованы.

В соответствии с п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

Из п. 6 ст. 340 ГК РФ следует, что по договору о залоге, заключенному в отношении имущества, которое будет приобретено в будущем, право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.

В связи с этим, доводы стороны истца о недействительности договоров залога по тому мотиву, что при их заключении ООО « АЛЬЯНС» не являлся обладателем имущественных прав, поскольку договором подряда предусмотрено лишь выполнение и передача определенных видов работ по завершению строительства многоквартирного дома, и не являлся собственником имущества передаваемого в залог и не станет в будущем таким собственником, подлежат отклонению, поскольку возможность залога приобретаемых залогодателем вещей в будущем прямо предусмотрена законом, при этом в силу п. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве обладают правом на привлечение денежных средств граждан для строительства ( создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, а из спорных договоров залога имущественных прав не следует запрета на последующий залог.

Рассматривая доводы представителя истца о прекращении залога в силу прекращения самого заложенного права, суд приходит к следующим выводам.

Перечень оснований прекращения залог установлен частью 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, включает: прекращение обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; гибель заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; реализация (продажа) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом № 214-ФЗ, при этом в пункте 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые названным Законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 102-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 7 статьи 13 № 214-ФЗ после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 7.1. статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Из содержания договоров залога имущественных прав следует, что при заключении данных договоров ОАО « Сбербанк России» было известно о том, что строящийся (создаваемый) многоквартирный дом обременен правами третьих лиц - участников долевого строительства, что подтверждается текстами самих договоров, а именно: № 209-ЗП от 18.08.2010 г., № 290-ЗП от 07.12.2009 г., № 88-ЗП от 17.06.2010 г., № 236-ЗП от 14.10.2009 г.

Истец, как участник долевого строительства, в силу закона является залогодержателем создаваемого объекта недвижимости.

Согласно части 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, право залога, возникшее на основании договора с банком, действует до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании судом установлено и сторонами не оспаривалось, что квартиры № 1, 85, 120, 118, 149 расположенные в указанном жилом доме, Иванову П.А. были переданы, что подтверждается представленными истцом свидетельствами о государственной регистрации прав на указанные квартиры, т.е. с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником строительства по акту приема-передачи право залога банка в отношении имущественных прав на объект прекратилось в силу прямого указания закона, а, следовательно, права истца по договорам залога не нарушены и в будущем путем обращения взыскания на указанное недвижимое имущество ( квартиры) по спорным договорам залога имущественных прав нарушены быть не могут.

При этом, каких-либо доказательств того, что банк предъявляет к Иванову П.А. требования об оспаривании договора участия в долевом строительстве по указанным квартирам либо об обращении взыскания в суд сторонами не представлено.

Таким образом, оценивая относимость, допустимость, достоверность представленных доказательств, изложенные обстоятельства, их достаточность и взаимную связь в совокупности, на основании вышеизложенного, суд полагает необходимым в удовлетворении требований истцу отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Иванова ФИО11 к Открытому акционерному обществу « Сбербанк России», Обществу с ограниченной ответственностью « Альянс» о признании недействительными ( ничтожными) договоры залога имущественных прав, заключенных между Открытым акционерным обществом « Сбербанк России» и Обществом с ограниченной ответственностью « Альянс» № 20584 от 27.12.2007 г., № 88-ЗП от 17.06.2010 г., № 236-ЗП от 14.10.2009 г, № 209-ЗП от 18.08.2010 г., № 290-ЗП от 07.12.2009 г. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено судьей 18 декабря 2012 года.

Судья Ю.В. Фролова

Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1758/2012 ~ М-1091/2012 от 01.03.2012

2-1758/2012 ~ М-1091/2012

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица