Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-871/2016 ~ М-532/2016 от 29.02.2016

Дело № 2-871/2016

Р Е Ш Е Н И Е            

Именем Российской Федерации

24 мая 2016 года город Орел

Советский районный суд г.Орла в составе

председательствующего судьи Горбачевой Т.Н.,

при секретаре Царевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Логвинова С.И., Кириченко С.М., Красова В.И. к администрации г. Орла о признании недействительными результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом

УСТАНОВИЛ:

    Истцы Логвинов С.И., Кириченко С.М., Красов В.И. обратились в суд с иском к администрации г. Орла о признании недействительными результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом, в обоснование которого указали, что являются собственниками помещений в многоквартирном жилом доме <...>, который введен в эксплуатацию в конце 2015. В январе- феврале 2016 по инициативе собственника квартиры №*** указанного жилого дома проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома, на котором управляющей организацией дома выбрано ООО «Единая городская служба Эксплуатации жилья». У многих собственников жилых помещений заключены договоры управления сроком на три года.

    Ответчик разместил извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для указанного жилого дома, определив дату проведения конкурса ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ ответчику администрации г. Орла поступило заявление о снятии многоквартирного жилого дома с конкурса, к которому приобщались копии материалов общего собрания собственников помещений и договоров управления, заключенных ООО «Единая городская служба Эксплуатации жилья» с собственниками дома.

    Указывают, после получения заявления ответчиком в нарушение требований п.39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», предусматривающего в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится, проведен открытый конкурс, в связи с чем полагают, что администрацией г. Орла нарушаются права истцов на самостоятельный выбор управляющей организации для многоквартирного жилого дома.

    На основании изложенного просят суд признать недействительным открытый конкурс №*** по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом <...> в связи с допущенными нарушениями процедуры организации конкурса, предусмотрено действующим законодательством.

    В судебное заседание истцы Логвинов С.И., Кириченко С.М., Красов В.И. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежаще.

    Представитель истцов Чернов А.Л. в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям указанным в исковом заявлении.

    Представитель ответчика администрации г. Орла Терехова Е.А. возражала против удовлетворения рассматриваемых требований, предоставила письменные возражения на исковое заявление в котором указала, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома проведен в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденными Постановлением правительства РФ № 75 от 06.02.2006, Порядком взаимодействия структурных подразделений администрации г. Орла по вопросам проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением администрации г. Орла № 1 от 09.01.2008.

ДД.ММ.ГГ ответчиком объявлен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом <...>. ДД.ММ.ГГ поступило заявление ФИО7 о прекращении процедуры проведения конкурса, протокол общего собрания собственников помещений и реестр регистрации собственников помещений дома.

    Указывает, что действующим законодательством предусмотрено принятие решения об отказе в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления домом в случае выбора способа управления многоквартирным домом или реализации решения о выборе способа управления, при этом, полагает, что администрация г. Орла не имела возможности отказаться от проведения конкурса, в связи с пропуском заявителем срока, установленного ч.4 ст. 448 ГК РФ.

    Также указала о наличии у ответчика сомнений в достоверности представленных к заявлению Мамаева С.А. документов в связи с отсутствием сведений о свидетельствах о регистрации права собственности на жилые помещения.

    В связи с чем, по мнению представителя ответчика, у администрации г. Орла отсутствовали основания для принятия решения об отмене начатого конкурса.

    Представитель третьего лица ООО «Единая городская служба Эксплуатации жилья» Михневич С.А. поддержала доводы представителя истца Чернова А.Л., считает исковые требования законными и подлежащими удовлетворению.

    Представитель третьего лица ООО «Орелжилцентр» Брунелевский А.Е. возражал против удовлетворения исковых требований Логвинова С.И., Кириченко С.М., Красова В.И., предоставил письменное возражение на иск, согласно которого считает обжаловать результаты конкурса, по мнению представителя третьего лица, вправе только участники конкурса, коими истцы по делу не являются. Заявленные истцами основания для признания недействительными результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом не предусмотрены ст. 449 ГК, в связи с чем требования истцов не подлежат удовлетворению.

Также считает, что в силу требований ст. 448 ГК РФ администрация г. Орла была вправе отказаться от проведения открытого конкурса только в срок не позднее чем за тридцать дней до его проведения. Поскольку к указанному времени информации о проведении общего собрания собственников помещений по вопросу выбора управляющей организации не поступило, ответчик не вправе был отменить конкурс.

    Кроме того считает в настоящее время отсутствующим право лиц, принявших от застройщика после выдачи разрешений на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений. В связи с чем просит суд отказать в удовлетворении иска.

    Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, находит исковые требования Логвинова С.И., Кириченко С.М., Красова В.И. к администрации г. Орла о признании недействительными результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту: ЖК РФ) предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной, предусмотренный законом.

    В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.

Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 (далее: Правила проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации).

Согласно пункту 3 Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    В судебном заседании установлено, что истцы Логвинов С.И., Кириченко С.М., Красов В.И. являются собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, 2015 года постройки, на основании договоров участия в долевом строительстве жилья, что подтверждается представленными свидетельствами о регистрации прав.

ДД.ММ.ГГ состоялось общее внеочередное собрание собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, проводимого в форме очно- заочного голосования, в том числе по вопросам о выборе управляющей организации и заключении договоров управления.

Принятые решения по вопросам повестки дня оформлены протоколом №***, согласно которого в качестве управляющей организации дома 63.5 процентами голосов выбрано ООО «Единая городская служба Эксплуатации жилья», 62.9 процентами голосов решено заключить договор управления между собственниками многоквартирного жилого дома и выбранной управляющей организацией.

Приложением №1 к протоколу общего внеочередного собрания собственников помещений дома <...> явился реестр регистрации собственников помещений в многоквартирном доме по состоянию на ДД.ММ.ГГ. Согласно указанного приложения к протоколу общего собрания общая площадь всех помещений многоквартирного дома составляет 14349.3 кв. м, в голосовании приняли участие собственники помещений жилого дома обладающие 9114.5 кв. м, что составляет 63.5 процентов от общей площади многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГ во исполнение принятого на общем внеочередном собрании решении между ООО «Единая городская служба Эксплуатации жилья» и собственниками помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме <...> заключены договоры управления многоквартирного жилого дома, копии которых приобщены к материалам рассматриваемого дела.

Поскольку собственниками указанного многоквартирного жилого дома в установленном законом порядке принято решение о выборе способа управления многоквартирным жилым домом, заключены договоры управления многоквартирным жилым домом, суд приходит к выводу о том, что указанные обстоятельства свидетельствуют как о выборе, так и о реализации собственниками дома избранного ими способа управления.

При этом суд критически относится к доводам администрации и представителя третьего лица ООО «Орелжилцентр» Брунелевского А.Е., согласно которых правом на принятие решения о выборе способа управления многоквартирным жилым домом и его реализацию имеют только собственники помещений, зарегистрировавшие права собственности, а лица, принявших жилые помещения от застройщика, после получения разрешений на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не имеют такого права, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.

Государственная регистрация права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» носит заявительный характер и производится после подачи правообладателем необходимых документов.

Соответственно, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника, и с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента подписания передаточного акта между участником долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, установленные статье 209 ГК РФ. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения, по мнению суда, не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом.

ДД.ММ.ГГ администрацией г. Орла объявлен открытый конкурс №*** по отбору управляющей организации для управления вновь введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом <...>, извещение о проведении которого размещено на официальном сайте Российской федерации в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет». Дата проведения конкурса установлена ДД.ММ.ГГ.

Согласно пункту 39 указанных Правил в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

ДД.ММ.ГГ в администрацию г. Орла поступило заявление собственника жилого помещения указанного многоквартирного жилого дома ФИО7 о прекращении проведения объявленного открытого конкурса по отбору управляющей компании в связи с принятием собственниками помещений жилого дома решения о выборе способа управления домом и его реализации путем заключения договоров управления с ООО «Единая городская служба Эксплуатации жилья». К указанному заявлению также приобщены протокол общего внеочередного собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГ с приложением реестра регистрации собственников, копии договоров управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГ в количестве 128 штук.

При этом ДД.ММ.ГГ, администрацией г. Орла, в нарушение п. 39 Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, открытый конкурс был проведен, победителем признан участник конкурса ООО «Орелжилцентр».

ДД.ММ.ГГ заявителю ФИО7 ответчиком дан ответ, согласно которого у администрации г. Орла отсутствуют основания для отказа в проведении конкурса в связи с несоответствием представленных документов требованиям законодательства, предусматривающего право на участие в общем собрании исключительно собственников помещений многоквартирного дома.

Пунктом 5 указанных Правил установлено, что нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Принимая во внимание установленные в судебном заседании обстоятельства, положения статьи 161 ЖК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Логвинова С.И., Кириченко С.М., Красова В.И., поскольку полагает, что при условии выбора собственниками помещений жилого дома, а равно и лицами принявшими жилые помещения от застройщика способа управления многоквартирным жилым домом и реализации выбранного ими способа управления у администрации г. Орла отсутствовали законные основания по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в многоквартирном доме. В связи с чем суд считает признать недействительными результаты открытого конкурса №*** по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом <...>.

Доводы представителя третьего лица ООО «Орелжилцентр» Брунелевского А.Е., согласно которых обжаловать результаты конкурса может только участник конкурса, заявленные истцами основания для признания недействительными результатов конкурса не предусмотрены ст. 449 ГК РФ, администрация г. Орла была вправе отказаться от проведения открытого конкурса только в срок не позднее чем за тридцать дней до его проведения, суд также не принимает во внимание, поскольку они опровергаются положениями норм указанных Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Доводы представителя администрации г. Орла со ссылкой на мнение Управления Федеральной антимонопольной службы по Орловской области о нарушении в действиях администрации г. Орла требований Закона «О защите конкуренции» при принятии постановления «Об отказе в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации» для управления другого многоквартирного жилого дома в связи поступлением письма председателя собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома о выборе управляющей организации, суд считает не имеющими правового и преюдициального значения для рассмотрения настоящего гражданского дела.

Иных доводов, которые могут повлиять на выводы суда, сторонами не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Логвинова С.И., Кириченко С.М., Красова В.И. к администрации г. Орла о признании недействительными результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом, удовлетворить.

Признать недействительными результаты открытого конкурса №*** по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом <...>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Орловский областной суд в месячный срок со дня изготовления полного текста решения.

Председательствующий