Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1164/2019 ~ М-492/2019 от 06.02.2019

                                                           Решение

                                        Именем Российской Федерации

                                                    резолютивная часть

12 марта 2019 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Митиной И.А.,

при секретаре Дробжеве В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1164/19 по иску Гриванова Михаила Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью КИТ Финанс Капитал о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,

    УСТАНОВИЛ:

Истец Гриванов М.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО КИТ Финанс Капитал о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, в обоснование иска указывая, что 31.01.2018 г. сторонами заключен договор купли-продажи жилого помещения, по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность жилое помещение - квартиру общей площадью 70,7 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №.

    Согласно п. 1.3 данного договора стоимость жилого помещения составляет 2 310 000 руб.

    Обязательства по оплате стоимости квартиры выполнены истцом полностью, в день подписания договора на счет ООО КИТ Финанс Капитал переведена сумма 2 310 000 рублей, государственная регистрация перехода права собственности произведена 06.02.2018 г.

    Данная квартира находилась в собственности ООО КИТ Финанс Капитал как предмет ипотеки, оставленный взыскателем (залогодержателем) за собой в результате несостоявшихся повторных публичных торгов.

    При совершении сделки истец был уведомлен продавцом о том, что в отчуждаемой квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, Холматов Зикирё Хасанович, ФИО3, ФИО3 ФИО4 (п. 1.5 договора), при этом в договоре купли-продажи квартиры от 31.01.2018 г. не было указано, что ответчики имеют право пользования жилым помещением после его отчуждения.

    В предъявленной истцу до заключения договора купли-продажи выписке из ЕГРН отсутствовали сведения об обременении квартиры правом проживания этих лиц.

    После регистрации перехода права собственности истец направил зарегистрированным лицам уведомление о необходимости освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, однако они отказались сделать это, в связи с чем истец обратился в суд с требованием об их выселении и снятии с регистрационного учета.

    При рассмотрении Промышленным районным судом г.Самары дела о выселении лиц, зарегистрированных в спорной квартире выяснилось, что квартира обременена правом постоянного (бессрочного) пользования ФИО1 как членом семьи бывшего собственника.

ООО КИТ Финанс Капитал было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением Промышленного районного суда г.Самары от 20.07.2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии Самарского областного суда от 29.11.2018 г. по апелляционной жалобе Гриванова М.А., частично удовлетворены исковые требования Гриванова М.А.: ФИО2, Холматов Зикирё Хасанович, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО5 ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ рождения, признаны утратившими право пользования жилым помещением - трехкомнатной квартирой по адресу: <адрес> выселением из спорного жилого помещения и снятием с регистрационного учета. В части исковых требований к ФИО1 — отказано; признано за ФИО1 право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением — квартирой по адресу: <адрес>; указано, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об обременении квартиры по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, правом постоянного (бессрочного) пользования».

Указывает на то, что обременение жилого помещения правом проживания бывших членов семьи его собственника весьма существенно ограничивает возможности собственника жилого помещения по использованию такого помещения. Это означает, что приобретатели обремененного правом проживания помещения должны быть проинформированы продавцом об объеме передаваемых им полномочий и обо всех лежащих на жилом помещении обременениях.

Поскольку спорная квартира обременена правом ФИО1 постоянного (бессрочного) пользования, истец не может в полной мере воспользоваться своими правами собственника приобретенной квартиры.

В нарушение положений ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи жилого помещения от 31.01.2018г. не было указано, что ФИО1 бессрочно сохраняет право пользования квартирой. Об этом истец узнал только при рассмотрении Промышленным районным судом г.Самары гражданского дела №. Соответственно, это существенное условие не было согласовано при оформлении договора купли-продажи жилого помещения от 31.01.2018 г., что в силу положений п.1 ст.558, п. 1 ст.432 ГК РФ влечет его признание незаключенным.

Полагает, что поскольку договор купли-продажи жилого помещения от 31.01.2018 г. в силу закона считается незаключенным, ООО КИТ Финанс Капитал с 01.02.2018 г. неправомерно, без установленных законом или сделкой оснований пользуется перечисленными истцом денежными средствами.

Срок пользования ответчиком денежными средствами истец рассчитывает с 01.02.2018 г. по 01.02.2019 г. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за это время составляет 171 873 руб.

На основании изложенного, истец с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил: признать незаключенным договор купли-продажи жилого помещения от 31.01.2018г., заключенный между ООО КИТ Финанс Капитал и Гривановым Михаилом Александровичем, по которому ООО КИТ Финанс Капитал продало, а Гриванов Михаил Александрович купил жилое помещение- квартиру общей площадью 70,7 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности Гриванова Михаила Александровича; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись от 28.08.2017 № о праве ООО КИТ Финанс Капитал; взыскать с ООО КИТ Финанс Капитал в пользу истца стоимость квартиры в размере 2 310 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 171 873 рубля, расходы по госпошлине в сумме 20 609 руб.

          Определением суда от 28.02.2019г. удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Камертон»: ООО «Камертон» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных исковых требований относительно предмета спора.

В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного заседания извещен судом надлежащим образом, участвует в деле в лице представителя – адвоката Буевича С.А.

В судебном заседании представитель истца - адвокат Буевич С.А., действующий на основании доверенности и ордера, уточненные исковые требования и доводы искового заявления поддержал.

Ответчик ООО КИТ Финанс Капитал, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание представителя не направил, представил письменный отзыв на иск, согласно которому исковые требования не признал по тем основаниям, что при заключении спорного договора истец, как покупатель, был уведомлен, что в спорном жилом помещении зарегистрированы и проживают третьи лица, в том числе ФИО1, оговорено, что об иных обременениях жилого помещения продавцу неизвестно. При этом договор подписан Гривановым М.А. собственноручно, что свидетельствует о том, что истец был ознакомлен со всеми условиями спорного договора, в том числе и с отсутствием у Общества информации относительно наличия либо отсутствия обременения жилого помещения, и выразил свое согласие на его заключение. Указал на необоснованность ссылки на положения п.1 ст. 558 ГК РФ, поскольку право постоянного( бессрочного) пользования спорным жилым помещением за ФИО1 было установлено решением Промышленного районного суда только 20 июля 2018г., т.е. значительно позже даты заключения сторонами спорного договора купли- продажи. Суд указал, что данное решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений об обременении спорной квартиры, в связи с чем ответчик не знал и не мог знать о таком обременении в день заключения спорного договора. Приняв на свой баланс сорное жилое помещение после того, как не состоялись повторные торги, ответчик запросил выписку из ЕГРН в Росреестре по Самарской области, согласно которой в графе «ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указано « не зарегистрировано». При этом отмечает, что цена спорного жилого помещения при его продаже истцу была существенно снижена ответчиком ввиду того, что имелись лица, зарегистрированные в жилом помещении.( при заключении кредитного договора цена составляла 3 750 000 руб., в то время как истцу    оно было продано за 2 310 000 руб.

    Третьи лица без самостоятельных исковых требований относительно предмета спора- Управление Росреестра по Самарской области, ООО «Камертон», надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание представителей, отзывы не направили, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств не заявили.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

           Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

          Согласно с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из содержания п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 558 ГК РФ существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. ( ч.2).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшение цены товара либо расторжения договора купли- продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар( ст. 460 ГК РФ).

             В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

         В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

             Жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №. принадлежало КИТ Финанс Капитал (ООО) (продавец) продавцу на праве собственности, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, дата государственной регистрации. № от 28.08.2017г.

    31.01.2018г. между КИТ Финанс Капитал (ООО) (продавец) и Гривановым Михаилом Александровичем (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилое помещение- квартиру общей площадью 70,7 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №. Стоимость жилого помещения составляет 2 310 000 руб.

Согласно пункту 1.5, договора купли-продажи жилого помещения от 31.01.2018 на момент подписания Договора в отчуждаемом Жилом помещении зарегистрированы ряд лиц, в том числе и Ершова Нина Викторовна. Покупатель уведомлен, что в Жилом помещении проживают третьи лица, об иных обременениях Жилого помещения Продавцу неизвестно.

            В соответствии со ст. 556 ГК РФ обязательства, предусмотренные п.п.3.1.2 и 3.2.2 спорного договора исполнены сторонами: 31.01.2018г. сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, в соответствии с которым Продавец передал в собственность Покупателя жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> (далее- Жилое помещение) в состоянии, как оно имеется на день подписания настоящего акта (п.1). Покупатель принял от Продавца    вышеназванное Жилое помещение в том состоянии, в котором оно имеется на день подписания настоящего Акта. Претензии у Покупателя к Продавцу относительно состояния жилого помещения отсутствуют (п.2). Настоящим актом каждая из сторон по спорному договору подтвердила, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора ( п.3).

Договор купли- продажи и акт приема-передачи подписаны истцом Гривановым Михаилом Александровичем собственноручно, что не оспаривалось истцом. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец был ознакомлен со всеми условиями Договора, в том числе и с отсутствием у Общества информации относительно наличия либо отсутствия обременения Жилого помещения, и выразил свое согласие на его заключение на указанных в договоре условиях.

    Гриванов М.А. зарегистрировал свое право собственности на жилое помещение- квартиру общей площадью 70,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, 06.02.2018 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН № 63/212/732/2019-168 от 25.01.2019 г., согласно которой какие- либо ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы.

          Таким образом, спорный договор фактически исполнен сторонами.

Доказательства того, что при регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, имелось обременение, отсутствуют. Переход права собственности в отношении указанной квартиры зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области за истцом без каких-либо препятствий.

Согласно сведениям Филиала ВГБУ «Федеральная кадастровая палат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области на запрос суда в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация о наличии обременений в отношении объекта недвижимости по адресу: <адрес> кадастровым номером 63: 01:0715001:1824, правообладателем которого является Гриванов Михаил Александрович, № регистрации -№, дата регистрации - ДД.ММ.ГГГГ

             Доказательств тому, что между сторонами договора купли-продажи от 31.01.2018г. при заключении сделки и ее исполнении имелась неопределенность по поводу предмета договора, отсутствуют.

Истец не отрицал, что на момент совершения сделки был уведомлен о правах третьих лиц в спорном жилом помещении, ему было известно, что торговался объект, бывший в залоге, из-за наличия обременения в спорном жилом помещении, цена квартиры была существенно снижена. Таким образом, истец заведомо приобретал жилое помещение с обременением, о чем прямо указано в договоре купли- продажи от 31.01.2018г. Доводы, приведенные истцом в обоснование иска об установленных решением суда правах ФИО1 на спорное жилое помещение, как и довод о том, что проверкой чистоты сделки занимались риелторы ООО «Камертон» не имеют правового значения при разрешении требований по заявленному истцом правовому основанию.

Каких- либо претензий к Продавцу истец не предъявляет.

Требований о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с положениями статей 166, 168 ГК РФ не заявлено.

В силу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, на что указывает истец в иске, приобретатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. При наличии оснований истец не лишен права обратиться к ответчику с такими требованиями.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, исходя из содержания договора купли-продажи квартиры от 31.01.2018 г., суд приходит к выводу о том, что существенные условия указанной сделки, в частности о предмете, сторонами согласованы.

Поскольку взаимное волеизъявление сторон выражает согласие по всем условиям, которые считаются существенными применительно к договору купли-продажи жилого помещения от 31.01.2018 г., право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, правовые основания для признания договора купли- продажи от 31.01.2018г. незаключенным отсутствуют.

На основании изложенного исковые требования Гриванова Михаила Александровича удовлетворению не подлежат.

    Исковые требования об аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи от 06.02.2018 г. № о праве собственности Гриванова Михаила Александровича; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве ООО КИТ Финанс Капитал; взыскании с ООО КИТ Финанс Капитал в пользу истца стоимости квартиры в размере 2 310 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 171 873 рубля, не подлежат удовлетворению как производные от основного требования, в удовлетворении которого судом отказано.

    Требование о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 20 609 руб. не подлежит удовлетворению как необоснованное, поскольку истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в сумме 10 000 руб., по ходатайству истца предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в полном размере до вынесения судом решения.

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Поскольку истцу отказано в удовлетворении иска в полном объеме, требование о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины удовлетворению не подлежит

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Гриванова Михаила Александровича о признании договора купли-продажи жилого помещения от 31.01.2018г., заключенного между Кит Финанс Капитал(ООО) и Гривановым Михаилом Александровичем незаключенным; аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности Гриванова Михаила Александровича; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве ООО КИТ Финанс Капитал; взыскании с ООО КИТ Финанс Капитал в пользу истца стоимости квартиры в размере 2 310 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 171 873 рубля, расходов по оплате госпошлины в сумме 20 609 руб. -отказать в полном объеме.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

    Мотивированное решение суда изготовлено 19.03.2019 года.

    председательствующий         подпись            Митина И.А.

    копия верна

    судья

    секретарь