Решение по делу № 2-1771/2012 ~ М-692/2012 от 20.02.2012

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 мая 2012 г.	Дело № 2-1771/2012г.
г.Калининград
Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе:
председательствующего судьи		Палий А.Ю.,
при секретаре		Пахило Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ШАДУЙКИС О.Г. к Администрации городского округа «Город Калининград» о понуждении к исполнении обязательств,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о понуждении к исполнению обязательств. В обосновании исковых требований указано, что проживая в <адрес>, построенном до 1945 года, является собственником доли жилого помещения (<адрес>). Обслуживание указанного дома, ранее относящегося к муниципальному фонду, длительного времени не исполнялось надлежащим образом обязанности по содержанию и обслуживанию дома, капитальный ремонт дома ни разу не проводился. Неоднократные обращения истца в соответствующие органы с просьбами отремонтировать крышу, фасад здание оставлены ответчиком без удовлетворения. Просил обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» провести капитальный ремонт многоквартирного жилого жома по <адрес> в соответствии с действующими строительными нормами и правилами в полном объеме указав срок в течении которого решение суда должно быть исполнено до 01 октября 2013г.

В дальнейшем истец уточнил исковые требования и просил провести капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по <адрес> в частности: заменить утеплитель чердачного перекрытия, произвести капитальный ремонт и утепление фасада, осуществить капитальный ремонт отмостки и замощения придомовой территории.

В последующем к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены на стороне истца ООО «ЖЭУ-9 Ленинградского района» на стороне ответчика Администрация Ленинградского района городского округа «Город Калининград».

Истец в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования по основаниям указанным в иске.

Ответчик надлежащим образом извещенный о слушании дела и осведомленный о существе иска в судебное заседание своего представителя не направил.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ООО «ЖЭУ-9 Ленинградского района» Стрельцова О.Ю. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании поддержала позицию истца.

Третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Администрация Ленинградского района городского округа «Город Калининград» надлежащим образом извещенное о слушании дела и осведомленное о существе иска в судебное заседание своего представителя не направило.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела истец проживает в <адрес> жилого дома довоенной постройки по адресу: <адрес>. ШАДУЙКИС О.Г., является собственником 1/3 доли указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Материалами дела бесспорно установлено, что тридцатиквартирный жилой <адрес> представляет собой трехэтажное двухподъездное здание, до 1945 года постройки.

Указный жилой дом относился к муниципальному жилищному фонду и до ДД.ММ.ГГГГ жилищно-эксплуатационное обслуживание указанного дома осуществляло МУП ЖЭУ-9 (Постановления Мэра г.Калининграда №468 от 08 апреля 1994г.). В ноябре 2009г. дом передан на обслуживание ООО «ЖЭУ-9 Ленинградского района».

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Таким образом, обязательства по капитальному ремонту дома сохраняются за бывшим собственником жилищного фонда и могут быть прекращены только надлежащим исполнением обязательств.

Принимая во внимания изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что за администрацией городского округа «Город Калининград» в силу ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

В соответствии с требованиями ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Согласно заключению специалиста ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» №-ТО многоквартирный жилой <адрес> представляет собой двухподъездное трехэтажное кирпичное строение до 1945 года постройки физическим износом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 53%. При обследовании фасадов обнаружены следы увлажнения, мелкие трещины, отслоения и отпадение штукатурки. Состояние стен а так же чердачного перекрытия работоспособное.

Для сохранности конструкции и дальнейшей безопасной эксплуатации необходимо выполнить работы по капитальному ремонту дома. Капитальный ремонт должен включать в себя в частности замену утеплителя чердачного перекрытия, ремонт и утепление фасада.

Исходя из представленных доказательств, сопоставляя состояние дома на 1972 год (износ 53%) и его состояние на 2012 год (технический отчет), суд приходит к выводу о том, что на 1992 год, то есть до начала приватизации жилых помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, как и на 1994 год, то есть при передаче дома органу местного самоуправления, дом нуждался в капитальном ремонте.

Обстоятельства о необходимости проведения капитального ремонта в указанном доме в ходе рассмотрения дела подтвердили специалисты ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» Хомутова Л.Я. и Крылов Е.М., которые также пояснили, что в выводах технического отчета они указали о необходимости утепления стен, и замене утеплителя чердачного перекрытия ссылаясь на современные требования действующих на территории РФ нормативных документов по утеплению наружных стен зданий, и указав, что такие работы носят рекомендательный характер.

Из материалов дела и отчета по результатам обследования видно, что надлежащее состояние стен жилого дома (фасада) можно восстановить путем проведения работ, связанных с ремонтом фасада относящегося к текущему ремонту, т.е. замены отслоившейся штукатурки фасадов, ремонта стен, без проведения работ по утеплению стен жилого дома. Ссылку в иске на нормативные акты в данном случае правильной признать нельзя, указанные в них требования не могут быть распространены на правоотношения, возникшие ранее.

Анализируя отчет по результатам обследования указного дома, судом установлено, что специалистом в исследовательской части отчета не указано на промерзание стен дома.

Кроме того, суд находит, что требования СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», действующих с 2003 года, не применим к зданиям довоенной постройки, и при проведении капитального ремонта должно восстанавливаться надлежащее состояние существующего объекта, а не осуществляться создание объекта с новыми современными характеристиками.

В силу ст.158 ЖК РФ и п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, финансирование указанных ремонтных работ должно производиться за счет средств, накопленных на лицевом счете дома, т.е. за счет средств собственников жилых помещений.

Вместе с тем суд учитывает, что постановлением главы администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ № жилой <адрес> включен в адресный перечень капитальных ремонтов крыш многоквартирных домов в 2012 году.

При таких обстоятельствах требования истцов об утеплении фасада жилого дома, а так же замене утеплителя чердачного перекрытия являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку утепление фасада жилого дома, а так же замена утеплителя чердачного перекрытия находящегося в работоспособном состоянии в данном случае является дополнительной мерой, повышающей теплозащитные свойства ограждающих конструкций здания, исходя из материалов дела, следует, что в данном случае отсутствует острая необходимость в проведении работ по утеплению фасада, а так же замене утеплителя чердачного перекрытия. Следовательно исковые требования в указной части удовлетворению не подлежат.

В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники (наниматели) помещений в этом многоквартирном доме.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N 170.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Вместе с тем, истец в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что работы связанные с ремонтом замощения придомовой территории непосредственно влияют на эксплуатационные характеристики жилых помещений в доме, являются неотложными и вызваны обстоятельствами которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает.

Тогда как из акта общего осмотра здания от ДД.ММ.ГГГГ составленного ООО «ЖЭУ 9 Ленинградского района г.Калининрада» усматривается, что дорожное покрытие проездов, тротуаров находится в удовлетворительном состоянии и требует проведение текущего а не капитального ремонта. В связи с этим вопрос о проведении таких работ может быть разрешен собственниками дома в соответствии положениями ст. 158 ЖК РФ.

Кроме этого в судебном заседании не нашел своего подтверждения факт необходимости проведения капитального ремонта отмостки здания, так как согласно пункту 1 Приложения N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 ремонт и восстановление разрушенных участков, отмосток является текущим ремонтом.

При этом суд учитывает, что согласно акта общего осмотра здания от ДД.ММ.ГГГГ составленного ООО «ЖЭУ 9 Ленинградского района г. Калининрада» отмостка здания находится в удовлетворительном состоянии, ремонт которой был выполнен в 2011г.

При указанных обстоятельствах, оценив доказательства по делу в их совокупности, на основании установленных в суде данных, суд приходит к выводу, что исковые требования, заявленные истцом, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г.Калининграда в течении месяца со дня принятии решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2012 года.

Судья		А.Ю. Палий
	(подпись, фамилия)