Решение по делу № 2-67/2019 от 10.04.2018

Дело № 2-67/2019                                                             25 февраля 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Цыганковой Ю.В.

при секретаре Цыба Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаева Александра Александровича к Березневой Надежде Алексеевне о расторжении договора купли-продажи

                                             УСТАНОВИЛ:

Первоначально Николаев А.А. обратился в суд с иском к Березневой Н.А. о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь не те обстоятельства, что 1.03.2018 года между Березневой Надеждой Алексеевной (Продавец) и Николаевым Александром Александровичем (Покупатель) был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности 1 на земельный участок и дом, расположенные по адресу: Санкт-Петербург <адрес>

В соответствии с п.5. Договора, указанные доля земельного участка и доля жилого дома проданы за 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей 00 копеек из которых доля земельного участка продается за 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек, доля жилого дома продаётся за 900 000 (Девятьсот тысяч) рублен 00 копеек

05.02.2018 года между Р Марией Леонтьевной которая является супругой истца (доверитель), и ООО «Велес-Н» (Поверенный) был заключен договор поручения №2018/0004. в соответствии с условиями которого Поверенный оказывал Доверителю услуги, необходимые для покупки ? доли в общедолевой собственности дома и земельного участка, расположенных по указанному выше адресу.

Также сторонами 05.02.2018 года было подписано гарантийное обязательство к вышеуказанному договору поручения №2018/0004 от 05.02.2018 года. Стоимость услуг по договору составила 30 000 (Тридцать тысяч) рублей 00 копеек.

15.03.2018 года между Р М.Л., Березиной Н.А. и Мельник Е.А. был заключен Договор № 204555 проката индивидуального сейфа па период с 15.03.2018 года по 29.03.2018 года. Стоимость услуг по договору составила 3 950 руб.

После заключения договора купли продажи от 15.03.2018 года была произведена государственная регистрация права. Согласно выпискам из ЕГРН от 21.03.2018 года правообладателем ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок является истец.

24.03.2018 года сторонами была назначена встреча для подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Однако акт приема-передачи сторонами подписан не был по причине того, что 24.03.2018 произошло затопление дома. Авария произошла в результате того, что с 15.03.2018 года по 24.03.2018 года в спорном доме отсутствовало отопление, в результате чего была заморожена канализация, стоял лед в унитазе, котел не запускался трубы отопления дали течь во многих местах системы отопления, что привело к затоплению полов первого и второго этажа дома. В связи с данным обстоятельством Истцом была направлена телеграмма Ответчице с указанием времени и адреса для встречи с целью расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств в виду существенного ухудшения состояния объекта недвижимости. Встреча была назначена на 03.04.2018 года. На встречу Ответчица не явилась.

В связи с отсутствием самого Истца в городе на момент сделки, а также отсутствием полномочий представителя на расторжения договора    произвести расторжение договора сразу же 24.03.2018 было объективно невозможно.

27.03.2018 года Николаевым А.А. была выдана нотариальная доверенность на Жукову Маргариту Юрьевну с перечнем предоставляемых прав для подписания    соглашения о расторжении договора.

04.04.2018 года ООО «Инжиниринг Системе» был проведен осмотр спорного недвижимости, а также составлен акт № 000/228, в котором отражены дефекты, а именно указано что «котел смонтирован и запущен в эксплуатацию с нарушениями требований по установке (отсутствует группа безопасности, монометр), изоляция трубопроводов отсутствует визуально наблюдаются множественные подтеки котловой воды, отсутствует запорно-регулируема арматура. Система может быть запущена в эксплуатацию лишь при устранении всех дефектов.

04.04.2018 года Жуковой М.Ю., представителем Истца по доверенности был составлен акт отказа от приема-передачи дома, в связи с существенными ухудшениями состояния объекта недвижимости. Данный акт был подписан в одностороннем порядке в связи с отказом ответчицы от подписания, отправлен последней.

Также был составлен односторонний акт расторжения Договора, подписанный Жуковой М.Ю. по доверенности от Истца и свидетеля Р М. Л.

Просит признать заключенный между сторонами договор купли-продажи расторгнутым, обязать ответчика возвратить уплаченные по договору денежные средства 2 900 000 руб., взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору поручения в размере 30 000 руб., денежные средства, уплаченные по договору аренды сейфа, в размере 3 950 руб., расходы по оплате юридических услуг 100 000 руб., госпошлину по делу.

После ознакомления с заключениями проведенной по делу судебной экспертизы, истец уточнил заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, требования оставил без изменения, при этом, в обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства. В заключении судебной экспертизы указано, что у дома, приобретенного истцом у ответчика, достаточно высокая степень износа (свыше 40%) основных конструктивных элементов и отделочных покрытий, которая относится к явным недостаткам объекта недвижимости. В договоре, заключенном между сторонами, не содержится условий относительно технического состояния дома, технический паспорт на дом истцу ответчиком предоставлен не был, ответчик скрыл от истца недостаток дома в виде степени износа более 40%. Указывал на то, что согласно заключению эксперта, в доме имели место следы протечек, содержание микроскопических грибов в воздухе в помещениях дома превышает установленную норму, что может причинить вред здоровью дочери истца, проживание которой в доме планировалось. Полагает, что заключенный между сторонами договор подлежит признанию расторгнутым, ссылается на ст.ст. 557, 475 ГК РФ.

Представитель истца в судебное заседание явилась, на удовлетворении заявленных требований настаивает.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных истцом требований.

Третье лицо Управление Росреестра извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Суд, изучив материалы дела, допросив свидетелей, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч. 2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч. 3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (ч. 4).

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Абзац 4 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (ч. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ч. 2).

Как предусмотрено ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ч. 1).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч. 2).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов дела усматривается, что 15.03.2018 года между Березневой Н.А. и Николаевым А.АА. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Березнева Н.А. продала, Николаев А.А. купил ? доли жилого дома и ? доли земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 5-9). Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 21.03.2015 года (л.д. 13-18).

Первоначально истец в обоснование заявленных требований ссылался на те обстоятельства, что 24.03.2018 произошло затопление дома, авария произошла в результате того, что с 15.03.2018 года по 24.03.2018 года в спорном доме отсутствовало отопление, в результате чего была заморожена канализация, стоял лед в унитазе, котел не запускался трубы отопления дали течь во многих местах системы отопления, что привело к затоплению полов первого и второго этажа дома.

30.03.2018 года представителем истца в адрес ответчика направлена телеграмма, в которой сообщалось о том, что подписание акта приема-передачи дома не состоялось, в период с 15.03.2018 года по 24.03.2018 года в доме отсутствовало отопление в сильные морозы, при осмотре 24.03.2018 года объект был заморожен, в унитазе лед, котел не запускается, трубы отопления дали течь, подтоплены полы первого и второго этажа, состояние дома значительно ухудшилось, ответчику предлагалось 03.04.2018 года прибыть к нотариусу для оформления расторжения заключенного между сторонами договора (л.д. 23).

В соответствии с актом от 04.04.2018 года, Жукова М.Ю., представлявшая при заключении договора интересы Николаева А.А., отказалась принимать ? долю жилого дома, приобретенную Николаевым А.А. по договору купли-продажи от 15.03.2018 года, указывала на наличие протечки в доме, которая значительно ухудшила характеристики объекта, ссылалась на обнаружение в доме дефектов: котел смонтирован и запущен тв эксплуатацию с нарушением требований по установке, изоляция трубопровода отсутствует, визуально наблюдается множество подтеков, отсутствует запорно-регулировочная структура, продавец не подпустил к ГПС (л.д. 25-26).

04.04.2018 года представителем истца – Жуковой М.Ю. составлен акт, в соответствии с которым, при приемке 24.03.2018 года была протечка, которая значительно ухудшила состояние объекта, представителем истца ответчику предлагалось расторгнуть заключенный между сторонами договор от 15.03.2018 года, представитель истца считает заключенный договор расторгнутым. Напротив фамилии Березневой Н.А. указано «от подписи отказалась», указаны данные и подпись свидетеля Р М.Л. (л.д. 22).

В качестве доказательств обоснованности заявленных требований, истец ссылался на:

- акт № 000/196 от 24.03.2018 года ООО «Инжиниринг Системс», из которого следует, что в доме по спорному адресу в системе отопления и водоснабжения давление отсутствует полностью, множественные протечки по всей системе, монтаж трубопроводов выполнен из на обжимсоединениях, частично скрыт, соединения газо-подводящего соединения выполнены лен, изоляция отсутствует, нарушена герметичность радиаторов отопления (трещина по корпусу), запорно-регулировочная арматура отсутствует (л.д. 95);

- акт № 000/228 от 04.04.2018 года ООО «Инжиниринг Системс», в соответствии с которым, котел в доме по спорному адресу смонтирован и запущен в эксплуатацию с нарушением требований по установке (отсутствует группа безопасности, монометр), вся система собрана на обжим. Соединениях, изоляция трубопроводов отсутствует, визуально наблюдаются множественные подтеки котловой воды, отсутствует запорно-регулирующая арматура (л.д. 19).

Ответчик в ходе рассмотрения дела заявленные истцом требования не признала, указывала на отсутствие оснований для расторжения заключенного между сторонами договора, при этом ссылалась на следующие доказательства:

- заключение специалиста № 298/16 ООО «Центр судебной экспертизы» от 13.06.2018 года, в соответствии с которым, в помещениях жилого дома по спорному адресу на поверхностях стен, полов и потолков следов протечек не имеется; на 23.03.2018 года не могло иметь место образование протечек на поверхностях стен, полов и потолков в помещениях по спорному адресу; техническое состояние инженерных систем: газоснабжения, отопления, водоснабжения и водоотведения, расположенных по спорному адресу, оценивается как исправное, работоспособное, течи и следов образования протечек из системы отопления, водоснабжения и канализации за период эксплуатации не происходило; на 23.03.2018 года протечек из сетей отопления, водоснабжения и канализации жилого дома по спорному адресу не было; проживание в жилом доме по спорному адресу безопасно, угрозу жизни и здоровью граждан такой дом не представляет (л.д. 542-52);

- акт ООО «Газсервис» осмотра системы газоснабжения по спорному адресу, в соответствии с которым, газовое оборудование и газопроводы соответствуют современным требованиям и нормативным документам, коррозия и повреждения системы отсутствуют, газопровод признан годным к эксплуатации (л.д. 53);

- акт от 08.06.2018 года ИП Милованов В.Б. об осмотре оборудования в доме по спорному адресу, из которого следует, что произведена проверка гидравлических присоединений котла, давление воды – результат «1кг», проверка электрических соединений котла – результат «ОК», проверка присоединения газа к котлу, давление газа – результат «ОК», котел запущен и проверен, видимые протечки отсутствуют, группа безопасности есть, система собрана сертифицированными элементами, запорно-регулировочная арматура установлена (л.д. 55).

По ходатайству сторон в подтверждение обоснованности позиций в ходе рассмотрения дела допрошены свидетели - Ф Р.В., Р М.Л. (по ходатайству истца), К М.Ю., Ж С.Ю. (по ходатайству ответчика).

Свидетель Ф Р.В. показал, что 24.03.2018 года по просьбе истца присутствовал при составлении акта приема-передачи дома, в доме было холодно, ответчик звонила по телефону знакомому, чтобы спросить, как включить котел, котел был включен так, как сказал по телефону знакомый ответчицы, после включения котла он начал течь, пошла вода из-под всех батарей, образовались большие лужи, котел был включен около 50 минут, после чего систему выключили, вместе с хозяйкой дома стали убирать воду. Ответчик говорила, что все неисправности устранит за свой счет. Вода текла на кухне, в большой и в маленькой комнатах. В туалете и на кухне был лед. Свидетель пригласил знакомых, разбирающихся в сантехнике, которые сказали, что систему отопления надо менять. 04.04.2018 года свидетель был на участке по спорному адресу, в дом не заходил, около дома стоял мокрый гипрок и не менее двух батарей.

Свидетель Р М.Л. пояснила, что является женой истца, показала, что они с семьей решили улучшить жилищные условия, нашли дом ответчика, посмотрели дом в начале февраля 2018 года, на момент осмотра в доме жили арендаторы, в некоторые помещения их не пустили так как там были вещи арендаторов, в комнаты при осмотре просто заглянули, на первый взгляд, дом был в нормальном состоянии, котел при осмотре включать не пробовали. На второй осмотр мы не попали, поскольку ответчик была в командировке. 24.03.2018 года свидетель и истец приехали в дом с вещами, хотели сразу остаться ночевать. В доме батареи в доме были холодные, в доме было холодно, в унитазе был лед. Свидетель попросила пришедшего с ними Ф Р.В. включить котел, Ф Р.В. действовал по советам знакомого ответчицы по телефону, после включения котла, вода полилась из-под батарей, которые были зашиты гипроком,, из расширительного бачка, в доме находились минут 40. Дочь свидетеля позвонила агенту, свидетель с мужем сказали, что дом покупать не будут. Ответчик соглашалась на расторжение договора, но к нотариусу в назначенный день не пришла. 04.04.2018 года свидетель приезжала в дом для подписания акта приема-передачи, из дома выносили мокрый гипрок, батареи. На момент осмотра разрывов радиаторов, следов протечек не было. Котел в доме включили до прихода свидетеля, в доме было прохладно.

Свидетель К М.Ю. пояснила, что является подругой ответчицы, присутствовала в доме по спорному адресу при составлении акта приема-передачи дома, следов воды и протечек в доме не видела, осмотр дома проводился днем. Истцу не понравилось, что в доме не было мебели и было холодно, разговоров о расторжении договора купли-продажи не было, в доме находились минут 15. Пока были в доме, пытались включить котел, котел не работал, ответчица сказала, что все устранит за свой счет. На первом этаже была небольшая лужа воды, под батареей больше ничего не было. На момент включения котла свидетель находилась в доме в комнате, лужа образовалась не том помещении, в котором располагается котел, на второй этаж свидетель не поднималась, в туалет не заходила, на стенах следов протечек не видела. Свидетель ушла из дома раньше остальных.

Свидетель Ж С.Ю. пояснила, что является экспертом, составляла заключение по заявке Березневой Н.А. Свидетелем был произведен осмотр дома по спорному адресу, признаков протечек в доме не было, ремонт не производился. Свидетель пояснила, что затопления в доме быть не могло. Осморт дома производился 09.06.2018 года, признаков дефектов ремонта не имеется. Пояснила, что если котел в доме не запускается, протечек быть не может, в момент запуска системы были бы сильные разрывы трубопровода и батарей, была бы сильная течь фонтаном, таких следов течи в доме нет. 24.03.2018 года дом был промерзший. Следов ремонта в доме также не имеется. Фото № 3 и 4 в фототаблице – это не свидетельство протечек от указанной даты. Котел в доме устанавливался и ремонтировался специализированной организацией, замена пола в доме не производилась. На момент осмотра оборудование в доме работало исправно. Если бы была протечка, остались бы следы на строении. Следов разрывов радиаторов и следов протечек на момент осмотра в доме не было.

По ходатайству истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «СИНЭО», на разрешение экспертов поставлены вопросы:

- имеются ли в помещениях жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес> следы протечек?

- если имеются, то в каких именно помещениях и в каких местах?

- если протечки имели место быть, определить причину и время их появления;

- определить техническое состояние инженерных систем: газоснабжения, отопления, водоснабжения спорного жилого дома;

- наличие грибка в помещениях спорного дома;

- давность замены газоснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения труб;

- если имеют место быть протечки, грибок и иные нарушения в инженерных сетях дома, являются ли они существенными нарушениями требований к качеству жилого дома, указанными в п. 2 ст. 474 ГК РФ?

Согласно заключению проведенной по делу строительно-технической, экспертизы № 1314/2018-2-3949/2018-1 от 29.10.2018 года (л.д. 120-134), численность микроскопических грибов на поверхности отделочных материалов в обследованных помещениях дома по спорному адресу соответствует естественной контаминации. В качестве рекомендаций стоит оказать на поддержание оптимального микроклимата (температурно-влажностного режима) в помещении (температура20 плюс-минус 2 градуса Цельсия, влажность не более 45-50%), регулярное проветривание и проверку работы вентиляционной системы (ответ на вопрос № 4); поскольку численность микроскомических грибов на поверхностях отделочных материалов в обследованных помещениях дома по спорному адресу соответствует естественной контаминации, невозможно говорить о нарушениях требований к качеству жилого дома; при отсутствии очагов инфекции, превышение численности в воздушной среде, по-видимому, связано с отсутствием проветривания и застоем воздуха (ответ на вопрос № 6).

Согласно заключению проведенной по делу строительно-технической, экспертизы № 1314/2018-2-3949/2018-2 от 19.10.2018 года (л.д. 135-155), в помещениях части жилого дома по спорному адресу выявлены следы протечек места их расположения указаны в исследовательской части заключения (на стенах в комнате 15,9 кв.м., на полу и стенах в районе установки циркулярного насоса) (ответ на вопрос № 1); причину и время появления выявленных следов протечек определить не представляется возможным (ответ на вопрос № 2); инженерные системы :газоснабжения, отопления, водоснабжения спорного дома находятся в исправном техническом состоянии (ответ на вопрос № 3); давность замены газоснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения труб определить не представляется возможным, возможно предположить, что частично трубопроводы и часть арматуры/оборудования менялись в течение 6 месяцев – 3-х лет (ответ на вопрос № 5); выявленные следы протечек не являются существенными нарушениями требований к качеству жилого дома, указанными в п. 2 ст. 474 ГК РФ (ответ на вопрос № 6).

Заключения эксперта № 1314/2018-2-3949/2018-1 от 29.10.2018 года, № 1314/2018-2-3949/2018-2 от 19.10.2018 года представляют собой полные и последовательные ответы на поставленные перед экспертом вопросы, неясностей и противоречий не содержат, исполнены экспертами, имеющими соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденными об ответственности по ст. 307 УК РФ, соответствуют положениям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вследствие чего, оснований не доверять указанным заключениям у суда не имеется.

При проведении экспертизы экспертами использованы метод натурного осмотра, лабораторного исследования метод сопоставления, метод анализа и сопоставления данных, полученных в результате натурного осмотра, а также представленных для исследования документах, имеющих отношение к предмету экспертизы, с требованиями нормативной и методической литературы.

Выводы экспертов основаны на данных, содержащихся в материалах настоящего гражданского дела, сформулированы экспертами достаточно полно и ясно, сомнений в правильности и обоснованности не вызывают.

После ознакомления с заключениями проведенной по делу судебной экспертизы, истец уточнил заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, требования оставил без изменения, при этом, в обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства. В заключении судебной экспертизы указано, что у дома, приобретенного истцом у ответчика, достаточно высокая степень износа (свыше 40%) основных конструктивных элементов и отделочных покрытий, которая относится к явным недостаткам объекта недвижимости. В договоре, заключенном между сторонами, не содержится условий относительно технического состояния дома, технический паспорт на дом истцу ответчиком предоставлен не был, ответчик скрыл от истца недостаток дома в виде степени износа более 40%. Указывал на то, что согласно заключению эксперта, в доме имели место следы протечек, содержание микроскопических грибов в воздухе в помещениях дома превышает установленную норму, что может причинить вред здоровью дочери истца, проживание которой в доме планировалось. Полагает, что заключенный между сторонами договор подлежит признанию расторгнутым, ссылается на ст.ст. 557, 475 ГК РФ.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец ссылается на те обстоятельства, что ответчик скрыл от истца информацию о техническом состоянии дома, сведений о степени износа дома не предоставил.

Действительно, в договоре, заключенном между сторонами, не содержится условий относительно технического состояния дома. Из ответа Управления Росреестра на запрос суда о предоставлении копий документов, на основании которых зарегистрирован переход право собственности на долю в доме на истца, предоставлена копия заключенного между сторонами договора купли-продажи.

В тексте заключения проведенной по делу строительно-технической экспертизы № 1314/2018-2-3949/2018-2 от 19.10.2018 года имеется ссылка на то, что согласно приложению 2 Технического паспорта, общий износ исследуемого дома от 45 до 50% (в зависимости от литеры/части дома) (л.д. 141).

В материалы дела представлен договор поручения № 2018/0004 от 05.02.2018 года, заключенный между Р М.Л., являющейся супругой истца (доверитель), и ООО «Велес-Н» (поверенный) (л.д. 10-11).

Согласно условиям данного договора, поверенный оказывает доверителю услуги, необходимые для покупки ? доли в общедолевой собственности дома по спорному адресу; услуги считаются оказанными, если в результате проведенной поверенным работы доверителем будет приобретен объект по цене 2 900 000 руб. (п. 1.1).

Поверенный обязался произвести оформление договора купли-продажи на лицо, указанное доверителем в п. 4.1.

Согласно п. 4.1. договора, стороны договора соглашаются подготовить все документы и оформить покупку объекта на Николаева А.А.

Пунктом 7.3. договора продавец обязуется передать доверителю через поверенного до 20.02.2018 года копии правоустанавливающих документов, в том числе, технический паспорт.

Сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, подтверждается показаниями свидетелей, что до момента заключения договора купли-продажи объект недвижимого имущества, который покупатель намерен был приобрести, был осмотрен.

15.03.2018 года в отношении ? доли в общедолевой собственности дома по спорному адресу, которая указана в качестве Объекта договора, заключенного между Р М.Л. И ООО «Велес-Н», заключен договор купли-продажи, покупателем являлся Николаев А.А., супруг Р М.Л., цена, по которой покупатель приобрел указанный объект недвижимого имущества, указана 2 900 000 руб.

Право собственности истца в отношении квартиры по спорному адресу зарегистрировано надлежащим образом.

Учитывая условия договора купли-продажи, договора поручения, суд приходит к выводу, что сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого дома от 15.03.2018 года, истец был удовлетворен качеством передаваемого ему объекта недвижимости и согласился приобрести его в том состоянии, в котором дом находился в момент подписания договора.

Доводы о том, что недостатки жилого дома в виде степени износа были скрыты продавцом, не могут быть приняты во внимание.

Согласно указанному выше договору поручения, технический паспорт, в котором содержатся сведения о степени износа дома, подлежал предоставлению супруге истца продавцом через поверенного в срок до 20.02.2018 года.

15.03.2018 года договор в отношении спорного объекта недвижимости был заключен.

Согласно справки ООО «Веллес-Н» от 08.02.2019 года (л.д. 200), при сопровождении сделки по заключению договора купли-продажи указанного выше Объекта, продавец по договору купли-продажи (Березнева Н.А.) предоставляла на обозрение покупателю технический паспорт на дом по спорному адресу.

Доказательств обратного при рассмотрении дела не представлено, судом не добыто.

Согласно правовой позиции Управления Росреестра, представленной в материалы дела, для регистрации перехода права собственности на спорный Объект, представлены все необходимые для этого документы, оснований для отказа в регистрации перехода не имелось.

Таким образом, совершая сделку по переходу права собственности и приобретая вышеуказанное недвижимое имущество, покупатель Николаев А.А., имел реальную возможность получить сведения и должен был знать о техническом состоянии дома, в том числе, о степени его износа.

При этом, право собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости подтверждалось выпиской из ЕГРН, что отражено в заключенном между сторонами договоре, в соответствии с договором поручения, доверителю продавцом предоставлены справки формы № 7, № 9 на объект недвижимости.

В указанных документах имеются сведения о годе постройки дома — 1962 год. Данные сведения при принятии решения о покупке дома по спорному адресу, покупатель, действуя разумно и добросовестно, проявляя должную предусмотрительность, должен был принять во внимание, приобретая объект недвижимости, возведенный 56 лет назад.

Доводы истца о повышенном уровне микроскопических грибов в воздухе помещений дома подлежат отклонению, поскольку в заключении судебной экспертизы указывается на то, что численность микроскопических грибов на поверхности отделочных материалов в обследованных помещениях дома по спорному адресу соответствует естественной контаминации; поскольку численность микроскомических грибов на поверхностях отделочных материалов в обследованных помещениях дома по спорному адресу соответствует естественной контаминации, невозможно говорить о нарушениях требований к качеству жилого дома; при отсутствии очагов инфекции, превышение численности в воздушной среде, по-видимому, связано с отсутствием проветривания и застоем воздуха.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что цена приобретенного истцом имущества не соответствует его техническому состоянию и нет возможности использования его по назначению.

Таким образом, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2018 года не имеется.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований истцу надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст.194, 198 ГПК РФ, суд

                                                РЕШИЛ:

Николаеву Александру Александровичу в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья:                                                                                   Цыганкова Ю.В.

Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2019 г.

Судья:                                                                                   Цыганкова Ю.В.