Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1560/2016 ~ М-919/2016 от 16.03.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2016 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе

председательствующего судьи Смоляк Ю.В.

с участием: представителя истцов по доверенности Курицыной А.В.

представителя ответчика по доверенности Дубровиной О.Н.

при секретаре Колодяжной П.С.

рассмотрев в открытом судебном заедании гражданское дело № 2-1560/16 по исковому заявлению Кобликова Романа Николаевича, Кобликовой Ирины Анатольевны к ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании убытков.

УСТАНОВИЛ:

Кобликов Р.Н. и Кобликова И.А. обратились в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, в котором просят расторгнуть предварительный договор № К37-2 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.04.2014 года; взыскать с ООО «ИК «Недвижимость» сумму в размере <данные изъяты>. в счет уплаченных денежных средств по предварительному договору, сумму убытков в виде уплаченного налога с продаж в размере <данные изъяты>., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>., моральный вред в размере <данные изъяты>., расходы на юридическую помощь в размере <данные изъяты>., расходы на оплату государственной пошлины, уплаченной при обращении в суд в размере <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что 01.04.2014 года между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор № К37-2 о заключении договора купли – продажи жилого дома и земельного участка. Согласно указанному предварительному договору стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Согласно условиям указанного договора, ответчик обязался 26.05.2015 года завершить строительство жилого дома и подписать с истцами акт приема – передачи дома под отделку. Также ответчик обязался в срок, не превышающий трех месяцев с момента завершения строительства и подписания акта оформить все необходимые документы для заключения основного договора и передачи жилого дома и земельного участка истцам. Истцами в полном размере оплачена стоимость земельного участка и жилого дома в общей сумме <данные изъяты>. До настоящего момента акт приема-передачи дома под отделку не подписан, основной договор купли- продажи сторонами не заключен.

В ходе рассмотрения дела от представителя истцов Курицыной А.В., действующей на основании доверенности с правом полного или частичного отказа от исковых требований, представлено заявление об отказе от исковых требований в части взыскания процентов за пользования чужими денежными средствами и компенсации морального вреда. Отказ принят судом, производство по делу в этой части прекращено.

Представитель ответчика Дубровина О.Н., действующая по доверенности,иск в части заявленных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании убытков в виде налога с продаж, взыскании суммы возмещения морального вреда, взыскании расходов на оплату стоимости юридических услуг не признала. Представила отзыв на исковое заявление согласно которому, считает требования необоснованными, так как, между сторонами заключен предварительный договор купли – продажи. Предметом указанного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор. Заключая предварительный договор купли – продажи ответчик не распоряжался недвижимым имуществом, а принимал обязательство заключить с истцом в будущем основной договор купли – продажи. Внесенные истцами денежные средства по предварительному договору выступают как гарантия исполнения обязанности по заключению основного договора. 16.02.2016 года от истцов была получена претензия с намерением расторгнуть предварительный договор № К37-2 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и требованием вернуть внесенные гарантийные платежи по предварительному договору. На указанную претензию дан ответ от 03.03.2016 года с проектом соглашения о расторжении предварительного договора, однако до настоящего времени ответ от истцов не получен. Требования истцов о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и расходов на оплату юридических услуг необоснованными. Требование истцов о взыскании расходов на оплату государственной пошлины просит разрешить в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Рассмотрев заявленные требования, заслушав представителя истцов - Курицыну А.В., представителя ответчика - Дубровину О.Н., исследовав материалы дела, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом,01.04.2014 годамежду истцами и ответчиком был заключен предварительный договор№К37-2 о заключении договора купли – продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п.1.1 указанного договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу земельного участка: <адрес>, основный условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

В соответствии с п.1.2 договора, основной договор будет заключен сторонами после проведения технической инвентаризации, ввода в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца (ответчика) нажилой дом и земельный участок.

Согласно п.1.3 договора, обязательства из будущего договора купли – продажи объекта возникнут у сторон настоящего договора с момента заключения основного договора купли – продажи объекта.

В разделе 2 предварительного договора указаны основные условия будущего основного договора.

В соответствии с п.2.4 договора, все строительно-монтажные работы по дому, предусмотренные комплектацией, будут произведены в срок не позднее 26 декабря 2014 года.

Согласно п.2.5 договора, документы, необходимые для заключения основного договора, продавец обязуется оформить в срок, не превышающий трех месяцев с момента окончания строительных работ и подписания акта приема – передачи дома под отделку.

Пунктом 2.8 договора определено, что стоимость дома на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты> исходя из площади дома. Стоимость земельного участка на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты>

21.04.2014 года между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору, согласно которому стоимость дома и земельного участка определена в размере <данные изъяты>

11.11.2014 года между истцами и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 2 к предварительному договору. Согласно указанному соглашению стороны пришли к согласию изменить п.2.4 заключенного предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «Все строительно-монтажные работы по дому, предусмотренные комплектацией, будут произведены в срок не позднее 26 мая 2015 года», а также изменить п.2.8 предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «Стоимость дома на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты>, исходя из площади дома. Стоимость земельного участка на момент подписания настоящего договора составляет <данные изъяты>

Истцами в счет стоимости жилого дома и земельного участка была оплачена денежная сумма в размере <данные изъяты>

В срок, установленный предварительным договором, ответчик не исполнил обязательства по производству строительных работ и передаче имущества истцам.

16.02.2016 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями расторгнуть заключенный предварительный договор, произвести возврат уплаченных по предварительному договору денежных средств в размере <данные изъяты> возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по предварительному договору в размере <данные изъяты>., выплатить компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>.

Ответчиком 03.03.2016 г. представлен ответ на претензию истцов, согласно которому было предложено расторгнуть предварительный договор от 01.04.2014 года № К37-2 и вернуть уплаченную денежную сумму в размере <данные изъяты>.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указанным выше предварительным договором предусмотрено строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцам, а также уплата истцами стоимости жилого дома начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С учетом изложенного, судом установлено, что исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, из условий договора, а также из действительной общей воли сторон, с учетом цели договора, заключенный между сторонами "предварительный" договор по своей правовой природе является основным договором участия в долевом строительстве.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция была доведена до судов Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Заключенный между сторонами договор порождает для ООО «ИК «Недвижимость» обязанности соблюдать установленные этим договором сроки окончания строительства.

Срок окончания строительства ответчиком, определенный договором, был нарушен. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и, в частности, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию 18.12.2015 года и не отрицается ответчиком.

При этом доказательств, свидетельствующих о передаче истцу в установленном порядке объекта долевого строительства, после ввода объекта в эксплуатацию, ответчиком не представлено, кроме того, право собственности на объект долевого участия – жилой дом до настоящего времени не зарегистрировано в установленном порядке.

Учитывая то обстоятельство, что заключенный между сторонами договор по своей природе является договором участия в долевом строительстве, к спорным отношениям подлежат применению нормы ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии с п. 1 ч. 1 и ч. 4 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ истцы в одностороннем порядке отказались от договора, что подтверждается соответствующей претензией и не оспаривалось ответчиком. В соответствии с ч. 4 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, с этой даты договор считается расторгнутым.

При таких обстоятельствах, требования Кобликова Р.Н. и Кобликовой И.А. о расторжении предварительного договора № К37-2 от 01.04.2014 года о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании уплаченной денежной суммы в размере <данные изъяты> уплаченной по предварительному договору, подлежат удовлетворению.

Также суд приходит к выводу об обоснованности и необходимости удовлетворения требования истцов о взыскании убытков в размере <данные изъяты>.

С целью оплаты денежной суммы по предварительному договору от 01.04.2014 года № К37-2 истцами было продано принадлежащее им недвижимое имущество – квартира. Имущество было продано за <данные изъяты>., что подтверждается договором купли-продажи квартиры от 12.03.2014 г. В связи с продажей квартиры у истцов в соответствии с положениями налогового законодательства возникла обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Налоговым периодом при уплате указанного налога является календарный год. В соответствии со ст.ст. 210. 220 НК РФ, при определении налоговой базы для расчета налога налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов. При этом вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить суму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. Заключая предварительный договор с ответчиком, истцы рассчитывали на приобретение иного жилого помещения в 2014 году, так как в договоре был определен срок окончания строительных работ – 26.12.2014 г. Представив в налоговый орган до конца 014 года документы о приобретении жилья истцы были бы освобождены от уплаты налога на имущества. Однако, в связи с нарушением ответчиком обязательств, предусмотренных предварительным договором, истцы были лишены возможности уменьшить налогооблагаемую базу и понесли расходы по уплате налога на имущество в размере <данные изъяты> Указанная сумма фактически является убытками истцов, которые вызваны неисполнением ответчиком принятых обязательств по предварительному договору.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с вышеизложенным, суд считает необходимым удовлетворить требование истцов о взыскании с ответчика расходов на оплату государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в суд, в размере <данные изъяты>, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Также суд находит обоснованным требование истцов о взыскании расходов на оплату услуг представителя.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Размер возмещения стороне расходов по оплате услуг представителя должен быть соотносим с объемом защищаемого права; при этом также должны учитываться сложность, категория дела и время его рассмотрения в суде.

Исходя из требований разумности, сложности дела, количества судебных заседаний в суде первой инстанции с участием представителя истцов, суд считает необходимым взыскать с ответчика расходы на услуги представителя сумме <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кобликова Романа Николаевича, Кобликовой Ирины Анатольевны к ООО «ИК «Недвижимость» удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор № К37-2 от 01.04.2014 года о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между Кобликовым Романом Николаевичем, Кобликовой Ириной Анатольевной и ООО «ИК «Недвижимость»

Взыскать с ООО «ИК «Недвижимость» в пользу Кобликова Романа Николаевича, Кобликовой Ирины Анатольевны денежную сумму, уплаченную по предварительному договору № К37-2 от 01.04.2014 года в размере <данные изъяты> и убытки в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «ИК «Недвижимость» в пользу Кобликова Романа Николаевича, Кобликовой Ирины Анатольевны расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> и расходы на оплату юридических услуг в размер <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда через Ставропольский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2016 года.

Судья подпись Ю.В.Смоляк