Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1072/2011 ~ М-1144/2011 от 14.06.2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июля 2011 года г.Тула

Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Стеганцевой И.М.,

при секретаре Соболевой О.Н.,

рассмотрев в помещении Пролетарского районного суда г.Тулы в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1072/11 по иску Сеченова А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛАДА» об обязании передать квартиру и осуществить государственную регистрацию права собственности на нее,

установил:

Сеченов А.В. обратился в суд с иском к ООО «ЛАДА» об обязании передать квартиру и осуществить государственную регистрацию права собственности на нее. В обоснование заявленных требований, указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (Участником долевого строительства) и ООО «ЛАДА» (Застройщиком), заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого он (истец) взял на себя обязательство по оплате строительства 5-ти секционного монолитно-кирпичного переменной этажности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, пересечение ул. Вильямса и ул. Кутузова, а Застройщик обязался предоставить однокомнатную квартиру общей площадью 41,82 кв.м на третьем этаже, в секции № 1, номер на площадке 2, сусловным номером 263. Денежный взнос за квартиру составил 1434426 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ЛАДА» заключено дополнительное соглашение №1 к указанному договору, в соответствии с которым, в частности, изменен предмет договора и его цена: передаче подлежала двухкомнатная квартира общей площадью 59,49 кв.м на шестом этаже, в секции № 2, номер на площадке 4, сусловным номером 73; доплата составила 671460 руб.

Он (истец), как участник долевого строительства, выполнил обязанности полностью. Жилой дом введен в эксплуатацию.

Однако квартира и ключи от нее ему (истцу) не переданы, передаточный акт ответчиком не подписан, право собственности на квартиру не оформлено в связи с тем, что ответчик не желает передавать квартиру до осуществления им (истцом) доплаты в сумме 61874 руб. в связи с увеличением общей площади квартиры до 63,2 кв.м за счет площади лоджии. С условием о новой цене он не согласен, поскольку в соответствии с жилищным законодательством площадь лоджии не входит в общую площадь жилого помещения. Считает, что ответчик не вправе удерживать квартиру до такой оплаты.

Просил суд:

обязать ООО «ЛАДА» передать ему (истцу) по передаточному акту квартиру № 56 в доме № 45б по ул.Кутузова г.Тулы (строительный адрес: г.Тула, Пролетарский район, пересечение улиц Кутузова и Вильямса), ключи от указанной квартиры в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу;

обязать ООО «ЛАДА» осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру № 56 в доме № 45б по ул.Кутузова г.Тулы (строительный адрес: г.Тула, Пролетарский район, пересечение улиц Кутузова и Вильямса).

Истец Сеченов А.В. в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание истца.

Представитель истца по доверенности Садыков Т.Э. в судебном заседании исковые требования поддержал. Дополнил, что на момент подписания сторонами дополнительного соглашения ответчик располагал техническим паспортом на многоквартирный жилой дом, ему была известна уточненная площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, тем не менее, в соглашении указана не фактическая (по результатам обмера БТИ), а проектная площадь спорного жилого помещения. Пояснил, что если бы истцу на момент подписания данного дополнительного соглашения была известна фактическая площадь спорного жилого помещения, он не стал бы заключать такое соглашение. Указал, что при рассмотрении ранее судом гражданского дела по иску Сеченова А.В. к ООО «ЛАДА» о взыскании неустойки (решение от 20.05.2011), судом установлен факт надлежащего исполнения истцом денежных обязательств по данному договору долевого участия в строительстве, поэтому данный факт не подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего дела. Указал, что истец не желает расторгнуть договор долевого участия в строительстве.

Представитель ответчика ООО «ЛАДА» по доверенности Никитина Е.М. в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что единственным основанием для неподписания ООО «ЛАДА» акта приема-передачи квартиры является невнесение истцом доплаты за спорную квартиру в связи с увеличением площади двухкомнатной квартиры до 63,2 кв.м по сравнению с проектной площадью 59,49 кв.м. В случае доплаты истцом 61874 руб. ответчик готов передать ему квартиру, ключи от нее, подписать акт приема-передачи и оформить право собственности на квартиру. Уточнила, что при рассмотрении ранее гражданского дела, на решение по которому ссылается истец, она признавала факт надлежащего исполнения истцом денежных обязательств по договору долевого участия в строительстве исключительно в сумме, указанной в дополнительном соглашении от 09.11.2010, то есть в сумме 2105886 руб. Полагала, что для установления, входит ли площадь балкона (как холодного помещения) в общую площадь жилого помещения следует руководствоваться договором долевого участия в строительстве, а не жилищным законодательством. Указала, что ООО «ЛАДА» не желает расторгнуть договор долевого участия в строительстве.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, а также гражданского дела № 2-554/11 по иску Сеченова А.В. к ООО «ЛАДА» о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.

Не подлежит удовлетворению требование истца обязать ответчика передать по передаточному акту спорную квартиру и ключи от нее в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Судом достоверно установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛАДА» (Застройщиком) и Сеченовым А.В. (Участником долевого строительства) заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Тула, Пролетарский район, пересечение ул. Вильямса и ул. Кутузова, согласно которому Застройщик принял на себя обязательство обеспечить строительство вышеуказанного жилого дома и ввести его в эксплуатацию не позднее I квартала 2009 года и передать Участнику долевого строительства однокомнатную квартиру на 3-м этаже в секции № 1, номер на площадке 2, с условным номером 263, общей площадью 41,82 кв.м с учетом площади холодных помещений (п. 1.1 договора).

Под площадью, право на которую приобретает Участник долевого строительства, подразумевается сумма общих полезных площадей квартиры, указываемых по результатам обмера отделением по г.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», далее «общая площадь квартиры» (п. 3.1.2 договора).

Денежный взнос Участника долевого строительства составлял 1434426 руб., из расчета стоимости одного кв.м общей площади 34300 руб., и рассчитывался исходя из проектной площади квартиры, указанной в п.1.1 договора, с учетом площади холодных помещений. Данный взнос вносится до ДД.ММ.ГГГГ (4.1 договора).

Участник долевого строительства, осуществив оплату в полном объеме, приобретает право на получение 41,82 кв.м площади в виде квартиры (п.5.1 договора).

По результатам обмера жилого дома отделением по г.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» стороны уточняют размер «общей площади квартиры», передаваемой Участнику долевого строительства.

Стороны допускают отклонение общей площади квартиры по результатам замеров отделением по г.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от площади, указанной в предмете настоящего договора.

В случае отклонения общей площади квартиры от площади квартиры по данным замеров отделением по гор.Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» до 1 кв.м перерасчет стоимости квартиры не производится.

В случае отклонения площади квартиры более 1 кв.м перерасчет стоимости квартиры производится на основании общей площади квартиры по техпаспорту.

Уточненная общая площадь квартиры, а также номера квартир фиксируется в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами настоящего договора (п.8.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами спора заключено дополнительное соглашение №1 к указанному договору, по которому условия о предмете договора и его цене (п.п. 1.1, 4.1 договора) изложены в новой редакции: передаче подлежит двухкомнатная квартира общей площадью 59,49 кв.м на шестом этаже, в секции № 2, номер на площадке 4, сусловным номером 73; денежный взнос истца составляет 2105886 руб. из расчета стоимости одного кв.м общей площади 35398,99 руб., которая рассчитывается исходя из проектной площади квартиры, указанной в п.1.1 договора, с учетом площади холодных помещений; сумма 1434426 руб. вносится в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумма 671460 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

К дополнительному соглашению имеется приложение № 1, в котором имеется проектный план секции, в которой расположена спорная квартира. Общая площадь квартиры по плану – 59,49 кв.м.

Дополнительным соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ № 2 изменен срок внесения истцом суммы доплаты в размере 671460 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Внесение истцом 2105886 руб. подтверждено платежными документами и не оспаривается ответчиком.

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию 30.12.2010, что подтверждено разрешением, выданным администрацией г.Тулы.

В соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ на 268-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г.Тула, ул.Кутузова, д. 45б, спорная квартира с новым номером 56 имеет следующие размеры площадей: жилая – 31,5 кв.м (две комнаты 17,4 и 14,1 кв.м); вспомогательная – 28,4 кв.м (коридор 12,2 кв.м, ванная 4,2 кв.м, кухня 9,7 кв.м, туалет 2,3 кв.м); площадь лоджии – 3,3 кв.м; общая – 59,9 кв.м; всех помещений, включаемых в площадь – 63,2 кв.м.

Перечисленные площади спорной квартиры отображены также на поэтажном плане технического паспорта.

Ранее Пролетарским районным судом г.Тулы рассматривалось гражданское дело №2-554/11 по иску Сеченова А.В. к ООО «ЛАДА» о взыскании неустойки.

Судебным решением от 20.05.2011, вступившим в законную силу 31.05.2011, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в сумме 30000 руб.; компенсация морального вреда 2000 руб.

Указанным судебным решением установлен факт надлежащего исполнения истцом взятых им по вышеуказанному договору обязательств по оплате строительства жилого помещения, указанного в договоре, в сумме 2105 886 руб.

В соответствии с п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом, рассматривающим настоящее дело, установлено, что объект долевого строительства – квартира до настоящего времени истцу не передана, акт приема-передачи ответчиком не подписан.

Согласно обоюдным объяснениям сторон передача квартиры Дольщикам была предварительно согласована и назначена на ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком в суд представлен экземпляр акта приема-передачи квартиры в собственность по адресу: г.Тула, ул.Кутузова, д.46б, кв.56, согласно которому площадь квартиры с холодными помещениями составляет 63,2 кв.м, общая площадь – 59,9 кв.м, жилая – 31,5 кв.м; стоимость квартиры составляет 2167760 руб.

Из перечисленных доказательств усматривается, что стоимость квартиры увеличилась на 61874 руб.

На акте приема-передачи квартиры отсутствуют дата и подпись ответчика, имеется подпись напротив фамилии истца. Доказательств неподписания акта истцом его представителем не представлено.

Согласно ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче.

Исходя из смысла данной нормы и п. 8.2 договора долевого участия в строительстве, акт приема-передачи по своей правовой природе является документом, подтверждающим окончание строительства и готовность объекта долевого участия к передаче.

Отсутствие существенных недостатков при строительстве квартиры подтверждается указанным выше разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Истцом не заявлялись доводы неподписания акта приема-передачи квартиры, связанные с наличием в квартире строительных недостатков как таковых.

Представитель ответчика сообщил суду, что единственным условием неподписания акта приема-передачи квартиры и фактической ее непередачей является невнесение истцом в пользу ООО «ЛАДА» суммы доплаты в размере 61874 руб.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что жилое помещение, являющееся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ, готово к передаче участнику долевого строительства, однако не передано ему по его же вине.

Так, суд не может согласиться с позицией истца о неправильном расчете ответчиком общей площади квартиры и необоснованном увеличении стоимости квартиры.

В обосновании своей позиции истец ссылается на норму ч. 5 ст. 15 ЖК РФ о том, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Действительно, этой правовой нормой площадь лоджии не включена в общую площадь квартиры.

В письме Минрегиона РФ от 09.10.2009 № 33350-ИП/08 «Об общей площади квартир» указано, что расчетная стоимость 1 кв.м общей площади квартир, указанной в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, определяется по следующим правилам.

Общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

На основании норм жилищного законодательства истец полагает, что при расчете стоимости данной квартиры необходимо исходить из ее общей площади (59,9 кв.м) без учета площади лоджии (3,3 кв.м), определенной по результатам обмеров БТИ, а не из площади всех помещений, включаемых в площадь здания (63,2 кв.м).

Суд считает, что данное мнение истца не основано на законе.

Исходя из смысла статьи 4 ЖК РФ и статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются указанным законом, а не нормами ЖК РФ.

Более того, из смысла Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации, официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Следовательно, является необоснованной ссылка истца на нормы жилищного законодательства при толковании понятия «общая площадь» квартиры, в том смысле, которое оно имеет в договоре долевого участия.

При разрешении данного спора необходимо руководствоваться ст.421 ГК РФ о свободе в заключении договора.

Поскольку законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не содержит императивных правовых норм об объекте, подлежащем передаче дольщику, в части установления его площади, а также составляющих частей этой площади, постольку суд в силу ст. 431 ГК РФ при рассмотрении данного спора руководствуется буквальным толкованием условий договора, заключенного истцом с ответчиком.

Суд согласен с позицией ответчика, что лоджия, находящаяся в квартире, подлежащей передаче истцу, относится к холодным помещениям, которые входят в общую площадь этой квартиры.

Так, исходя из толкования п.1.1, 3.1.2, 8.1, 8.2 договора, в их логической взаимосвязи, суд считает, что при заключении договора стороны исходили из того, что площадь лоджии, являющейся холодным помещением, включалась в общую площадь квартиры.

Данный вывод подтверждается также путем сопоставления площадей, указанных в проектном плане квартиры, приложенном к договору, из которого усматривается, что проектная площадь квартиры составляла 59,49 кв.м. Такая же величина площади указана и в самом договоре долевого участия в строительстве. На плане не обозначена площадь лоджии и туалета. Из величин площадей комнат, указанных на плане следует, что в общую площадь квартиры 59,49 в.м помимо площадей кухни (9,7 кв.м), коридора (12,24 кв.м), жилых комнат (13,44 кв.м и 16,98 кв.м), ванной (3,9 кв.м), (их суммарная площадь составляет 56,26 кв.м) входит площадь в размере 3,23 кв.м (59,49 в.м – 56,26 кв.м). Исходя из данных сведений суд делает вывод, что в площадь 59,49 кв.м включена площадь лоджии и туалета.

Истец, подписав договор долевого участия в строительстве и приложение к нему, согласился с тем, что площадь лоджии входит в площадь 59,49 кв.м, оплаченных им по договору, а, следовательно, согласился с оплатой стоимости лоджии из расчета стоимости одного кв.м площади - 35398,99 руб. (59,49 кв.м х 35398,99 руб. = 2105886 руб.).

При замерах БТИ фактическая площадь построенной квартиры с учетом площади лоджии составила 63,2 кв.м, в связи с чем ответчик увеличил стоимость квартиры до 2167760 руб., рассчитав ее в пользу истца из первоначально установленной стоимости одного кв.м – 34300 руб. (63,2 кв.м х 34 300 руб. = 2167760 руб.).

Суд считает, что такие действия ответчика основаны на условиях договора (п. 8.1), поэтому являются правомерными. При этом у истца возникла обязанность произвести доплату в сумме 61874 руб. Обязанность ответчика передать квартиру возникает после полной оплаты истцом ее стоимости (п.5.1 договора).

Истец, подписав акт приема-передачи квартиры с указанными в нем новыми площадями и увеличенной стоимостью, фактически согласился произвести доплату, однако, до настоящего времени не выполнил данную обязанность.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании данных норм суд приходит к выводу о том, что является правомерным отказ ответчика от подписания акта-передачи квартиры и от фактической ее передачи по мотиву неисполнения истцом обязательства по договору, выразившегося в невнесении суммы доплаты в размере 61874 руб.

Суд критически относится к доводу истца о том, что в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ необходимо было указывать уже не проектную, а фактическую площадь квартиры, так как на момент подписания этого дополнительного соглашения ООО «ЛАДА» располагала техническим паспортом БТИ, составленным по состоянию на 19.11.2010.

Соглашение об указании в договоре от ДД.ММ.ГГГГ проектной, а не фактической площади по результатам обмера БТИ, достигнуто путем двухстороннего волеизъявления, о чем свидетельствуют их подписи. Истцом не представлено доказательств выражения им несогласия с данным условием дополнительного соглашения.

Также необоснованно мнение истца о том, что ответчиком подтвержден факт полного исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, то есть в сумме 2167760 руб.

Из вышеуказанного решения суда от 20.05.2011 следует, что данный факт признан представителем ответчика только в части уплаты истцом первоначальной договорной стоимости в сумме 2105886 руб., но не доплаты в связи с увеличением площади квартиры по сравнению с величиной проектной площади.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для обязания ответчика передать истцу квартиру и ключи от нее. Следовательно, данное требование не подлежит удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении указанного требования невозможно обязать ответчика произвести государственную регистрацию права собственности истца на квартиру, поскольку, исходя из смысла п.п. 3.1.6, 8.1 договора долевого участия в строительстве, указанные действия могут быть произведены только после завершения взаиморасчетов в связи с отклонением фактической площади квартиры от проектной.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований Сеченова А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛАДА» об обязании передать по передаточному акту квартиру № 56 в доме № 45б по ул.Кутузова г.Тулы (строительный адрес: г.Тула, Пролетарский район, пересечение ул.Кутузова и ул.Вильямса), ключи от указанной квартиры и осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру № 56 в доме № 45б по ул.Кутузова г.Тулы (строительный адрес: г.Тула, Пролетарский район, пересечение ул.Кутузова и ул.Вильямса) отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий И.М. Стеганцева