Решение по делу № 2-85/2013 (2-1858/2012;) ~ М-1910/2012 от 15.10.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    12 апреля 2013 г.                        г. Иркутск

    Иркутский районный суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре Деревцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-85/13 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Колос» к Бачину Ю.А., Костылеву И.И. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде истребования участка из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

    Общество с ограниченной ответственностью «Колос» (далее – ООО «Колос», Заявитель), обращаясь в суд с иском к Бачину Ю.А., Костылеву И.И., в обоснование иска с учетом уточнений указало, что **/**/**** между заявителем и Бачиным Ю.А. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 0,8 Га по адресу: .... с кадастровым №.

    Согласно п.1 указанного договора вместе с земельным участком ООО «Колос» передало Бачину Ю.А. три хозяйственные постройки. Договор не содержал каких-либо указаний на идентифицирующие признаки, по которым можно достоверно установить, о каких постройках идет речь. Также сторонами не была определена и цена этих построек.

    Как указывает заявитель, на праве собственности ООО «Колос» принадлежат расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимого имущества: здание бывшего детского сада, здание бывшего магазина и здание бывшего КБО и тира. Указанные здания приобретены в собственность частным семейным предприятием «Колос» на основании договоров купли-продажи от **/**/****, **/**/****, **/**/**** с совхозом «....», а также Постановления Марковской поселковой администрации от **/**/**** № «О передаче земельного участка частному семейному предприятию «Колос» с правом перехода зданий и сооружений» и Типового договора купли-продажи земельного участка от **/**/**** (рег № от **/**/****).

    В 1998 г. частное семейное предприятие «Колос» было преобразовано в ООО «Колос» решением общего собрания участников от **/**/**** Согласно п. 1.2 устава ООО «Колос» является правопреемником всех прав и обязанностей частного семейного предприятия «Колос».

    В соответствие с протоколом № общего собрания участников частного семейного предприятия «Колос» от **/**/**** в собственность ООО «Колос» было передано имущество и имущественные права по балансу по состоянию на **/**/****, в том числе – земельный участок 0,8 га по адресу: .... и объекты недвижимости по тому же адресу: магазин хлебный, промтоварный и продовольственный магазин, парикмахерская, гараж, кафе и офис.

    Ссылаясь на ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 г.№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявитель указывает, что до настоящего времени права собственности ООО «Колос» на здания гаража и конторы не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

    Здания бывшего детского сада, бывшего магазина, а также бывшего КБО и тира не являлись предметом сделки купли-продажи между ООО «Колос» и Бачиным Ю.А. Каких либо сделок с указанными зданиями ООО «Колос» не совершало.

    Указанный выше участок был продан Бачиным Ю.А. Костылеву И.И. по договору купли продажи от **/**/****

    Ссылаясь на ст. 35 Земельного кодекса РФ, в соответствии со ст. 168, 301 Гражданского кодекса РФ заявитель просит:

    признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: ...., кадастровый №, заключенный **/**/**** между ООО «Колос» и Бачиным Ю.А.;

    признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: ...., кадастровый №, заключенный **/**/**** между Бачиным Ю.А. и Костылевым И.И.;

    применить последствия недействительности сделки – истребовать в пользу ООО «Колос» из незаконного владения Костылева И.И. земельный участок по адресу: ...., р....., кадастровый №.

    Представитель заявителя ООО «Колос» - директор ООО «Колос» Д., действующий на основании устава, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом процессе и необходимостью представления дополнительных доказательств. Причины неявки представителя истца в судебное заседание признаны судом неуважительными, дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

    Ранее в судебном заседании представитель истца Д. заявленные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

    Ответчик Костылев И.И., представители ответчика Бачина Ю.А. – Розум О.Ю., ответчика Костылева И.И. – Климашенко Ю.В. действующие на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признали.

    Полагали, что выдвинутые истцом исковые требования не основаны на фактических обстоятельствах дела, так как ООО «Колос» не представило допустимых и относимых доказательств наличия права собственности на объекты недвижимости – здания, расположенные на земельном участке по адресу .... на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с Бачиным Ю.А.

    Считают, что спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, являющиеся самовольными постройками, которые в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, не могут являться предметом договора купли продажи.

    Ответчик Бачин Ю.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

    Исследовав письменные доказательства, выслушав мнение участников процесса, и, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Колос", реорганизовано из частного семейного предприятия «Колос».

Постановлением Марковской поселковой администрации от **/**/**** № «О передаче земельного участка частному семейному предприятию «Колос» с правом перехода зданий и сооружений» частному семейному предприятию «Колос» передан земельный участок 0,8 га строения из них: 0,32 Га – территория офиса и автогаража, 0,38 га – магазин «Хлеб» и «Промтовары», 0,10 га – строящаяся хлебопекарня, расположенный в .....

**/**/**** между Марковской поселковой администрацией и частным семейным предприятием «Колос» был заключен типовой договор купли-продажи земельного участка площадью 0,8 га, расположенного по адресу: .... (регистрационный № от **/**/****).

**/**/**** между ЧСП «Колос» и совхозом «....» заключен договор купли-продажи здания бывшего магазина промышленных товаров в .....

**/**/**** между ЧСП «Колос» и совхозом «....» заключен договор купли-продажи здания бывшего детского сада по адресу: .....

**/**/**** между ЧСП «Колос» и совхозом «....» заключен договор купли-продажи здания бывшего КБО и тира по адресу: .....

**/**/**** между ООО «Колос» и Бачиным Ю.А. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 0,8 га по адресу: .... с кадастровым №. По акту приема-передачи указанный участок передан Бачину Ю.А.

Между Бачиным Ю.А. и Костылевым И.И. **/**/**** заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 0,8 Га по адресу: .... с кадастровым № По акту приема-передачи указанный участок передан Костылеву И.И.

Заявитель, утверждая о принадлежности ему на праве собственности расположенных на указанном участке нежилых зданий, ссылаясь на ст. 168, 301 ГК РФ, просит признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка заключенные **/**/**** и **/**/****

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. ч. 1 и 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 1 ФЗ РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 вышеназванного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 4 вышеназванного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, **/**/**** между ЧСП «Колос» и совхозом «....» заключен договор купли-продажи здания бывшего магазина промышленных товаров в ....., **/**/**** между ЧСП «Колос» и совхозом «....» заключен договор купли-продажи здания бывшего детского сада по адресу: ...., **/**/**** между ЧСП «Колос» и совхозом «....» заключен договор купли-продажи здания бывшего КБО и тира по адресу: ..... Актов передачи, указанных объектов во исполнение договора купли-продажи заявителем не представлено.

Регистрация перехода права собственности по данным договорам в установленном законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не произведена.

Согласно письму Управления Росреестра по ...., на судебный запрос от **/**/****, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу .....

В постановлении № от **/**/**** нет указания на переход права собственности на здания, кроме того, в нем не указаны идентификационные характеристики объектов недвижимости.

Типовой договор купли-продажи земельного участка также не содержит каких-либо идентификационных характеристик объектов недвижимости.

Согласно представленным в материалы дела сведениям право собственности Марковской поселковой администрации на период с 1991-1993 г.г. на вышеуказанные объекты недвижимости не зарегистрировано.

Таким образом, истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие права собственности на объекты недвижимости – здания, расположенные на земельном участке по адресу: .... на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с Бачиным Ю.А.

Ссылка истца на технические паспорта несостоятельна, поскольку документы технического учета не являются правоустанавливающими документами.

Кроме того, согласно инвентарным делам №, №, № на земельном участке расположены здание конторы (литер А), здание гаража (литер Б), нежилого здания (литер З) год постройки на вышеуказанные здания датированы 1993 г.

Согласно техническому паспорту от **/**/**** на земельном участке расположены под литером А здание конторы, хлебопекарня, под литером Б гараж, под литером В магазин, под литером Д магазин.

Однако сведения, указанные в данной технической документации, а также в справке БТИ от **/**/**** № опровергаются материалами дела, а именно техпаспортом от **/**/****, а также техпаспортами от 2012 г. Так, на месте здания бывшего магазина под литером А с 1995 г. расположено нежилое здание, на месте здания бывшего КБО и тира, расположен гараж, на месте здания бывшего детского сада расположено здание конторы.

Таким образом, в представленных инвентарных делах отсутствуют сведения о бывшем здании детского сада, о бывшем здании КБО и тира, а также о бывшем здании магазина.

Кроме того, согласно справке № от **/**/****, **/**/**** произошел пожар в здании ДК ...., расположенного по адресу: ..... В результате пожара уничтожено полностью здание ДК, в том числе помещение библиотеки, парикмахерской, кафе, магазина смешенных товаров, обувной мастерской. Таким образом здание под литером В в результате пожара было полностью уничтожено, и на момент отчуждения земельного участка этот объект недвижимости на нем не находился.

В настоящее время на спорном земельном участке согласно пояснениям Костылева И.И. находится три здания: гараж 1993 года постройки, контора 1993 года постройки, нежилое здание 2004 года постройки.

Указанные строения являются самовольными постройками и право собственности на них в установленном законом порядке не оформлено.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано за лицом, осуществившим постройку на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, в случае, если сохранение такой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, самовольная постройка не может быть объектом гражданских прав, ее отчуждение по договору невозможно, в силу ч.2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу.

За признанием права собственности на самовольные постройки в порядке ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Колос» не обращалось, следовательно, наличие на земельном участке трех построек, являющихся самовольными строениями, не может влиять на недействительность договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от **/**/**** условие об отчуждении земельного одновременно со строениями, принадлежащими на праве собственности не было нарушено, ввиду отсутствия у истца ООО «Колос» права собственности на расположенные на земельном участке самовольные постройки.

Также судом установлено, что в настоящее время собственником спорного земельного участка с кадастровым №, общей площадью 0,8 Га, расположенного по адресу: .... является Костылев И.И., который приобрел его у Бачина Ю.А. по договору купли-продажи от **/**/****

Как пояснил Костылев И.И., при заключении сделки Бачин Ю.А. пояснил, что на расположенные на земельном участке здания правоустанавливающие документы отсутствуют, здания являются самовольными постройками и не могут быть объектами купли-продажи.

Костылев И.И. добросовестно исполнил все обязательства по договору купли-продажи земельного участка: оплатил полную оговоренную договором стоимость проданного объекта недвижимости, принял имущество по акту приема-передачи. Таким образом, Костылев И.И. является добросовестным приобретателем.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

ООО «Колос» при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка с Бачиным Ю.А. выразило свою волю на отчуждение спорного земельного участка. Следовательно, не являясь собственником земельного участка, ООО «Колос» не имеет права истребовать это имущество у добросовестного приобретателя.

    При таких обстоятельствах, исковое требование Общества с ограниченной ответственностью "Колос» о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: ...., кадастровый №, заключенный **/**/**** между ООО «Колос» и Бачиным Ю.А.; о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: ...., кадастровый №, заключенный **/**/**** между Бачиным Ю.А. и Костылевым И.И.; применении последствия недействительности сделки – истребовать в пользу ООО «Колос» из незаконного владения Костылева И.И. земельный участок по адресу: ...., кадастровый № удовлетворению не подлежит.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Колос» к Бачину Ю.А., Костылеву И.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по адресу: ...., кадастровый №, заключенный **/**/**** между ООО «Колос» и Бачиным Ю.А.;

    признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по адресу: ...., кадастровый №, заключенный **/**/**** между Бачиным Ю.А. и Костылевым И.И.;

    применении последствия недействительности сделки – истребовании в пользу ООО «Колос» из незаконного владения Костылева И.И. земельный участок по адресу: ...., кадастровый № - отказать.

    Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

    Судья: